Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Ólafur Börkur Þorvaldsson og Viðar Már Matthíasson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 19. júní 2015. Hann krefst sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.  

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Samkvæmt gögnum málsins gerði Festar ehf. samning 15. mars 2007 við Skipulagssjóð Reykjavíkurborgar um kaup á átta fasteignum við Laugaveg og Hverfisgötu í Reykjavík, sem allar eru á reit á milli Laugavegar, Smiðjustígs, Hverfisgötu og Klapparstígs, en áður hafði félagið eignast nokkrar aðrar fasteignir á reitnum. Í kaupsamningnum sagði meðal annars: „Eru viðskipti þessi tilkomin vegna óska og hvatningar kaupanda um að sameina lóðir á þessum byggingarreit og vísast til allra gagna um samskipti seljanda og kaupanda við undirbúning viðskiptanna því til skýringar. Er allt það, sem gert hefur verið með viðskiptum þessum til að tryggja kaupanda nýtingu eignanna í samræmi við ásættanlegar óskir hans um breytta nýtingu eignanna.“ Kaupverð var ákveðið 400.000.000 krónur, en þar af átti Festar ehf. að greiða 100.000.000 krónur við undirritun samningsins, 150.000.000 krónur þegar „nýtt deiliskipulag byggingarreitsins hefur verið staðfest“ og aftur sömu fjárhæð þegar „byggingarnefndarteikningar hljóta samþykki“. Um kaupverðið sagði að öðru leyti eftirfarandi: „Kaupverð er miðað við að á framangreindum lóðum sem og þeim lóðum sem kaupandi mun taka til uppbyggingar í heild verði nýtingarhlutfall 3,5. Aukist byggingarmagn skal kaupandi greiða kr. 40.000,- fyrir hvern fermetra umfram framangreinda viðmiðun. Uppgjör vegna þessa ákvæðis verður innt af hendi um leið og byggingarnefndarteikningar liggja fyrir og þær samþykktar af skipulags- og byggingaryfirvöldum.“ Óumdeilt er að félagið hafi staðið skil á fyrstu greiðslunni, sem samið var um, en ekki hinum tveimur.

Samkvæmt gögnum málsins leitaði Festar ehf. í framhaldi af kaupunum eftir tillögum frá þremur arkitektastofum um uppbyggingu á reitnum, þar á meðal um nýtt deiliskipulag til að koma í stað gildandi skipulags frá 13. apríl 2004, en jafnframt þessu mun félagið hafa keypt fleiri fasteignir á reitnum. Tillögur um þessa uppbyggingu munu fyrst hafa verið kynntar áfrýjanda 26. nóvember 2007, en Festar ehf. ákveðið í febrúar 2008 að velja eina þeirra til frekari þróunar. Eins og ítarlega er rakið í hinum áfrýjaða dómi felldi áfrýjandi sig ekki við tillögurnar, sem félagið hafði kynnt, meðal annars vegna umfangs nýrra bygginga sem þar var gert ráð fyrir, en af gögnum málsins verður séð að skiptar skoðanir hafi einnig verið um hvernig reikna ætti út nýtingarhlutfall lóða á reitnum. Þegar á leið virðist áfrýjandi jafnframt hafa tekið til frekari athugunar hversu hátt nýtingarhlutfall lóðanna ætti að verða, en í umsögn skipulags- og byggingarsviðs hans 27. október 2010 sagði meðal annars: „Forsenda fyrir tillögu Festa ehf. er samningur sem gerður var á milli Festa ehf. og Skipulagssjóðs Reykjavíkur ... um kaup á húseignum á reitnum. Í samningnum var skrifað undir og bundin föst nýtingarhlutfallstalan 3,5, sem síðan stýrir mjög gerð tillögunnar. Umrætt nýtingarhlutfall orsakar mjög breytta og mikla samfellda byggð sem er í stærri mælikvarða en almennt er að finna í miðborginni. Þessi þáttur og breytt viðhorf til skipulags í miðbænum hefur orðið til þess að umfjöllun um málið hefur tekið langan tíma ... Lagt er til að draga úr byggingarmagni til að fella fyrirhugaða byggð að ríkjandi mælikvarða miðborgarinnar ... Við þessa breytingu fækkar heildarfermetrum u.þ.b. um 2370 m² og nýtingarhlutfall fer úr 3,5 í 2,9. Nýtingarhlutfall í gildandi deiliskipulagi er um 2,6.“

Ekki náðist samkomulag um uppbyggingu á reitnum og fór svo að Landsbankinn hf. krafðist  fullnustu á lánum sem veitt höfðu verið Festum ehf. vegna þessa verkefnis. Af þeim sökum gerði Festar ehf. kaupsamning 28. nóvember 2011 við Laugavegsreiti ehf., sem mun hafa verið í eigu Regins ehf., dótturfélags Landsbankans hf., um allar fasteignir Festa ehf. á reitnum, 24 talsins. Keypti Laugavegsreitir ehf. þessar fasteignir fyrir 657.700.000 krónur og átti að verja kaupverðinu að hluta til greiðslu krafna, sem nutu lögveðréttar í fasteignunum, en að öðru leyti til greiðslu inn á skuldir Festa ehf. við bankann. Í 6. grein samningsins, sem bar fyrirsögnina: „Kaupsamningur seljanda við Skipulagssjóð Reykjavíkur“, sagði meðal annars: „Kaupandi yfirtekur öll réttindi og allar skyldur seljanda samkvæmt kaupsamningi, dagsettum 15. mars 2007, við Skipulagssjóð Reykjavíkur ... um fasteignirnar nr. 30, 32, 32A, 32B og 34 við Hverfisgötu og nr. 19 og 19B við Laugaveg í Reykjavík, ásamt hlutdeild í lóð og lóðarréttindum sem fylgja bakhúsinu að Laugavegi 17.“ Í framhaldi af þessum kaupum var borin upp tillaga 8. desember 2011 í borgarráði áfrýjanda, sem virðist síðan hafa verið lögð til grundvallar samkomulagi milli hans og Laugavegsreita ehf. 18. janúar 2012, en þar sagði meðal annars: „Forsenda fyrir gerð samkomulags þessa er að Reykjavíkurborg fellur við undirritun samkomulagsins frá eftirstöðvum kaupverðs að fjárhæð 300 mkr. skv. kaupsamningi dags. 15. mars 2007 ... enda falla Laugavegsreitir ehf. ... á móti frá kröfu um að heimilt nýtingarhlutfall á reitnum verði 3,5, sbr. ákvæði þar að lútandi í sama kaupsamningi, sem og hverri þeirri fjárkröfu sem Festar ehf., sem Laugavegsreitir ehf. leiða rétt sinn af, kunna að hafa eignast á hendur Reykjavíkurborg vegna skipulagsreitsins.“ Samkvæmt framburði fyrirsvarsmanns Laugavegsreita ehf. fyrir héraðsdómi hafði félagið bundið þetta fastmælum við áfrýjanda áður en kaupsamningurinn var gerður 28. nóvember 2011.

Festar ehf. gaf út yfirlýsingu 23. mars 2012 um framsal til stefnda, sem þá bar heitið HGS ráðgjöf ehf., á skaðabótakröfum „á hendur Reykjavíkurborg og/eða Skipulagssjóði Reykjavíkurborgar vegna vanefnda á kaupsamningi frá 15. mars 2007 milli Festa ehf. og Skipulagssjóðs Reykjavíkurborgar um kaup Festa ehf. á nánar tilgreindum fasteignum við Hverfisgötu og Laugaveg í Reykjavík og vegna skipulagsákvarðana varðandi svonefndan Hljómalindarreit í Reykjavík.“ Eins og nánar er lýst í hinum áfrýjaða dómi kom síðan upp ágreiningur um hver ætti hugsanlega kröfu af þessu tilefni við gerð afsala áfrýjanda til Festa ehf. og þess félags til Laugavegsreita ehf. 16. apríl 2012, en þar gerði Festar ehf. áskilnað um að ekkert afsal fælist í þeim ráðstöfunum á kröfum eða réttindum, sem félagið kynni „að eiga á hendur Reykjavíkurborg vegna fyrri samskipta, svo sem í tengslum við Hljómalindarreit í miðbæ Reykjavíkur og skipulagsákvarðanir tengdar honum.“

Bú Festa ehf. var tekið til gjaldþrotaskipta 14. september 2012. Við skiptin ákvað þrotabúið að leita hvorki riftunar á fyrrgreindu framsali félagsins 23. mars 2012 né greiðslu skaðabóta úr hendi áfrýjanda og mun skiptunum hafa verið lokið á árinu 2013 án þess að greiðsla fengist upp í kröfu Landsbankans hf., sem mun einn hafa lýst kröfu við þau. Stefndi höfðaði síðan mál þetta á hendur áfrýjanda 14. janúar 2014.

II

Í hinum áfrýjaða dómi var tekin til greina dómkrafa stefnda um að viðurkennd yrði skaðabótaskylda áfrýjanda gagnvart sér „vegna þess að Festar ehf. fékk ekki að byggja miðað við nýtingarhlutfallið 3,5 eins og umsamið var í kaupsamningi, dags. 15. mars 2007, milli skipulagssjóðs Reykjavíkurborgar ... og Festa ehf.“

Þegar afstaða er tekin til þessarar kröfu verður að gæta að því að svo sem vísað var til í henni tók samningurinn 15. mars 2007 ekki aðeins til kaupa á átta tilgreindum fasteignum, heldur fólst jafnframt í honum skuldbinding áfrýjanda til að heimila Festum ehf. gegn greiðslu umsamins kaupverðs að reisa mannvirki á öllum þeim lóðum á byggingarreitnum, sem félagið tæki „til uppbyggingar í heild“, með nánar tilteknu nýtingarhlutfalli. Í kaupsamningi Festa ehf. við Laugavegsreiti ehf. 28. nóvember 2011 voru 24 fasteignir eða eignarhlutar í fasteignum, sem kaupin tóku til, taldir upp og þeim nánar lýst, en meðal þeirra voru fasteignirnar átta, sem Festar ehf. hafði keypt af skipulagssjóði áfrýjanda 15. mars 2007. Að auki var í fyrrnefndri 6. grein samningsins frá 28. nóvember 2011 að finna sérstakt ákvæði um að Laugavegsreitir ehf. yfirtæki „öll réttindi og allar skyldur“ Festa ehf. samkvæmt samningnum frá 15. mars 2007. Þessu ákvæði hefði verið ofaukið ef samningurinn 28. nóvember 2011 hefði eingöngu átt að leiða til yfirfærslu eignarréttinda að fasteignum. Verður því að líta svo á að með ákvæðinu hafi jafnframt orðið aðilaskipti að sérhverjum öðrum réttindum og skyldum Festa ehf. samkvæmt samningi félagsins við áfrýjanda frá 15. mars 2007, þar á meðal réttindum félagsins á grundvelli skuldbindingar áfrýjanda til að veita því byggingarrétt á reitnum með tilteknu nýtingarhlutfalli og skyldu þess til að greiða eftirstöðvar kaupverðs.

Eftir hljóðan framangreindrar dómkröfu stefnda er hún reist á því að áfrýjandi hafi, svo að skaðabótaskyldu varði, vanefnt skuldbindingu sína samkvæmt samningnum 15. mars 2007 til að veita Festum ehf. byggingarrétt á lóðum á reitnum þannig að næmi nýtingarhlutfallinu 3,5. Réttur til að leita skaðabóta sem úrræði vegna vanefndar á samningi er þáttur í réttindum samkvæmt honum. Festar ehf. hafði samkvæmt áðursögðu framselt Laugavegsreitum ehf. öll réttindi sín á grundvelli samningsins frá 15. mars 2007 áður en fyrrnefnda félagið gaf út yfirlýsinguna 23. mars 2012 um framsal til stefnda á skaðabótakröfu á hendur áfrýjanda vegna vanefnda á sama samningi. Vegna vanheimildar Festa ehf. til þessa síðarnefnda framsals er stefndi ekki réttur aðili til að hafa uppi þá dómkröfu sem hann gerir í málinu. Verður áfrýjandi því sýknaður af henni, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Eftir þessum úrslitum málsins verður stefndi dæmdur til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Reykjavíkurborg, er sýkn af kröfu stefnda, Hamarr fjárfestinga ehf.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 1.500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 21. maí 2015.

                Þetta mál, sem var tekið til dóms, 26. mars 2015, er höfðað af Hamri fjár­fest­ingum ehf., kt. [...], Akra­lind 2, Kópa­vogi, á hendur Reykjavíkurborg, kt. [...], Ráð­húsi Reykja­víkur, Tjarn­ar­götu 11, Reykjavík.

                Stefnandi krefst þess að viðurkennd verði skaðabótaskylda stefnda gagnvart stefn­anda vegna þess að Festar ehf., kt. 430491-1059, fékk ekki að byggja miðað við nýt­ing­ar­hlutfallið 3,5 eins og umsamið var í kaupsamningi, dags. 15. mars 2007, milli skipu­lags­sjóðs Reykjavíkurborgar, kt. [...], og Festa ehf.

                Stefnandi krefst jafnframt málskostnaðar úr hendi stefnda.

                Stefndi krefst sýknu af öllum dómkröfum stefnanda.

                Hann krefst einnig málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Málsatvik

                Þetta mál varðar einkum túlkun samningsákvæðis. Engu að síður þykir rétt, meðal annars vegna málsástæðna aðila að gera allítarlega grein fyrir atvikum þess.

                Skipulagssjóður Reykjavíkurborgar var stofnaður 2001. Markmiðið var meðal ann­ars að sjóðurinn annaðist kaup og sölu fasteigna og lóða svo og tengsl og sam­ræm­ingu milli Reykjavíkurborgar og stofnana hennar annars vegar og fram­kvæmda­aðila og landeigenda, lóðarhafa og eigenda fasteigna, hins vegar, um fram­kvæmd skipu­lags­mála. Það er hlutverk sjóðsins að stuðla að framgangi skipu­lags­áforma borg­ar­yfir­valda, þar á meðal í afmörkuðum skipu­lags­verk­efnum.

                Festar ehf., kt. [...], voru í eigu Benedikts T. Sigurðssonar byggingar­meist­ara sem hefur áratuga reynslu af hvers kyns byggingarframkvæmdum. Eitt af fyrstu verkum skipulagssjóðs var útboð á svokölluðum ölgerðarreit á horni Frakka­stígs og Njálsgötu. Það leiddi til samstarfs skipulagssjóðs og Benedikts um upp­bygg­ingu á reitnum.

                Byggingarreitur í Reykjavík, oft nefndur Hljómalindarreitur, afmarkast af Lauga­vegi, Smiðju­stíg, Hverfisgötu og Klapp­ar­stíg. Festar ehf. eignuðust nokkrar fast­eignir á reitnum árið 1999. Í tengslum við þau kaup lagði félagið fram hugmyndir að nýbyggingu á horni Klapparstígs og Laugavegar. Í framhaldi af því fengu fyrir­svars­menn félagsins þá hug­mynd að kaupa frekari eignir á reitnum með heildar­upp­bygg­ingu hans í huga, en í því fólst að gera þyrfti nokkrar breytingar á þágildandi deili­skipu­lagi, sem borgar­ráð hafði sam­þykkt, 13. apríl 2004.

                Vegna góðrar reynslu af uppbyggingu og samstarfi á ölgerðarreitnum og í því skyni að vinna, í samstarfi við borgina, að heildaruppbyggingu á Hljómalindarreit, leit­uðu Festar ehf. til Reykja­víkur­borgar og lýstu áhuga sínum á að kaupa eignir skipu­lags­sjóðs á reitnum. Úr varð að Festar ehf. og skipulagssjóður gerðu, 15. mars 2007, með sér kaupsamning þar sem Festar ehf. keyptu fasteignirnar nr. 30, 32, 32a, 32b og 34 við Hverfisgötu og nr. 19 og 19b við Laugaveg og hlut­deild í lóð og þeim lóð­ar­rétt­indum sem fylgdu bakhúsinu við Laugaveg 17. Borg­ar­ráð sam­þykkti samn­ing­inn 23. mars 2007. Í kafla hans um kaupverð var svohljóðandi ákvæði:

Umsamið kaupverð er kr. 400.000.000 - fjögurhundruðmilljónir 00/100 og greið­ist sem hér segir: Við undirritun kaupsamnings kr. 100.000.000. Þegar nýtt deiliskipulag reitsins hefur verið staðfest kr. 150.000.000. Um leið og bygg­ingarnefndarteikningar hljóta samþykki kr. 150.000.000. Kaupverð er miðað við að á framangreindum lóðum sem og þeim lóðum sem kaupandi mun taka til uppbyggingar í heild verði nýtingarhlutfall 3,5. Aukist byggingarmagn skal kaupandi greiða kr. 40.000 fyrir hvern fermetra umfram framangreinda við­miðun. Uppgjör vegna þessa ákvæðis verður innt af hendi um leið og bygg­ing­ar­nefndarteikningar liggja fyrir og þær samþykktar af skipulags- og bygg­ing­ar­yfirvöldum.

                Eftir að þessi samningur við skipulagssjóð hafði verið undirritaður héldu Festar ehf. áfram að kaupa eignir á reitnum til þess að uppfylla sinn hluta samn­ings­ins um heild­stæða uppbyggingu á honum. Keyptar voru eignirnar Hverfisgata 26, Smiðju­stígur 4, Smiðjustígur 6 og íbúð á Laugavegi 17. Eftir þessi kaup áttu Festar nán­ast allar eign­irnar á reitnum en það gerði félaginu kleift að fara í nauðsynlega vinnu við breyt­ingu á deili­skipulagi. Festar ehf. fengu þrjár arkitektastofur til þess að vinna til­lögur að upp­byggingu á reitnum sem átti að kynna skipulagsyfirvöldum til þess að auð­velda vinnuferli og ákvarðanatöku þeirra. Skipu­lags­yfir­völd áttu að velja þá til­lögu sem þau teldu best fallna til áframhaldandi vinnu. Í september 2007 voru til­lög­urnar til­búnar en fundur fékkst ekki með skipu­lags­yfir­völdum fyrr en í des­em­ber 2007.

                Skömmu eftir þann fund tók nýr meirihluti við stjórn Reykjavíkurborgar. Áður en þau stjórnarskipti urðu hafði ekki fengist skýr afstaða til þess hvaða tillaga hugn­aðist skipu­lagsyfirvöldum best. Festar ehf. ákváðu að kynna nýjum skipu­lags­yfir­völdum eina hugmynd af þeim þremur sem höfðu áður verið kynntar. Afstaða nýrra skipu­lags­yfirvalda varð ekki ljós fyrr en í apríl 2008 en þá vildu þau að allar til­lög­urnar þrjár yrðu kynntar skipulagsráði. Afstaða skipulagsráðs var að til­laga arki­tekta­stof­unnar arkitektur.is félli best til áframhaldandi vinnu þar sem hún færi næst vænt­ingum skipulagsráðs um yfirbragð, samsetningu og stærðir. Þó kom fram að nýt­ing­ar­hlut­fallið sem arkitektastofan gerði ráð fyrir, 4,05, væri of hátt. Í fundar­gerð fundar, 21. apríl 2008, þar sem sátu fulltrúar Festa ehf., arkitektur.is og borgar­skipu­lags segir að skoða þurfi betur forsendur nýtingarhlutfalls, þ.e. hversu mikið af nýttum fer­metrum sé neðan­jarðar og að sam­komu­lag hafi verið um að reikna það þannig að Hverfis­götu­hæð væri skipt í miðju, þ.e. helmingur ofanjarðar og helmingur neðan­jarðar eins og það er orðað. Sama hugmynd kemur skýrar fram í tillögu að deili­skipu­lagi, 15. septem­ber 2008, þar sem segir að lóðarhafi leggi til að fyrsta hæð bygg­inga við Hverfisgötu verði reiknuð inn í nýt­ing­ar­hlut­fall inn að helm­ingi fjar­lægð­ar­innar milli Hverfisgötu og Laugarvegar.

                Í fram­an­greindri fundar­gerð kemur einnig fram að ástæða þess að nýt­ingar­hlut­fallið 3,5 er til­greint í sam­komu­laginu er eingöngu að til þess er vísað sem við­miðs í tengslum við kaup Festa á eignum Skipulagssjóðs þar sem miðað er við ákveðna heildarfjárhæð fyrir eignirnar og viðbótargreiðslur í tengslum við aukinn bygg­ing­ar­rétt, þ.e. umfram nýt­ing­ar­hlutfallið 3,5.

                Á tímabilinu apríl til ágúst 2008, funduðu fulltrúar Festa ehf. reglulega með skipu­lagsyfirvöldum jafnframt því sem arkitektur.is vann frekar að upp­runa­legri hug­mynd sinni svo að hún félli betur að þeim kröfum sem skipulags­yfir­völd gerðu til verk­efnis­ins.

                Festar afhentu formlega tillögu 15. september 2008. Hún var tekin fyrir á fundi skipu­lagsráðs, 24. september 2008. Þá hafði enn nýr meiri­hluti tekið við stjórn skipu­lags­mála borg­ar­innar. Tillagan gerði ráð fyrir nokkrum breyt­ingum frá gild­andi skipu­lagi, til að mynda að veittar yrðu heimildir fyrir auk­inni upp­bygg­ingu innan reits­ins, breyt­ingu á götu­mynd og opnu torgi á miðju reitsins. Til­lagan var form­lega kynnt nýju skipu­lags­ráði í október 2008.

                Skipulagsstjóri myndaði vinnuteymi til þess að vinna umsögn um til­lögu Festa ehf. Umsögn teymisins lá fyrir 20. október 2008. Í henni voru gerðar ýmsar athuga­semdir við tillöguna. Hvorki var fallist á bygg­ingu sjö hæða húss innan reits­ins, né að gerður yrði kjallari undir húsunum Laugavegi 17, 19 og 21 né heldur að húsið að Lauga­vegi 19 yrði fjarlægt og þar byggð nýbygg­ing. Þá var ekki fall­ist á þær breyt­ingar sem Festar ehf. lögðu til á Lauga­vegi 21 og fyrirvarar voru gerðir vegna yfir­bygg­ingar við inn­gang inn á torg milli lóð­anna við Lauga­veg 19 og Laugaveg 21. Kröfur skipu­lags­yfir­valda ollu því meðal ann­ars að ekki náðist það nýtingarhlutfall sem samið var um í fram­an­greindum kaup­samn­ingi skipu­lagssjóðs og Festa ehf., 15. mars 2007.

                Hinn 7. nóvember 2008 var deili­skipu­lags­til­lagan lögð fyrir skipulagsráð að nýju ásamt umsögn skipulags- og bygg­ing­ar­sviðs, dags. 6. nóvember 2008. Sú umsögn er sama efnis og drög að umsögn, dags. 20. október 2008. Í umsögninni komu fram marg­vís­legar athuga­semdir við tillöguna. Skipu­lagsráð sam­þykkti umsögn vinnu­teymisins, 7. nóvember 2008, og beindi því til hönnuða að láta gera breyt­ingar á til­lög­unni í samræmi við þær leiðbeiningar sem þar komu fram áður en tillagan yrði end­an­lega samþykkt í aug­lýs­ingu, sbr. bréf skipu­lags- og bygg­ing­ar­sviðs Reykja­víkur­borgar, 10. nóvember 2008.

                Forsvarsmenn Festa ehf. voru ekki alls kostar sáttir við afstöðu skipulagsráðs og þær tillögur að breytingum sem það gerði, þar sem þeir töldu til­lög­urnar í raun kippa fótum undan áframhaldandi vinnu við uppbyggingu reitsins. Vegna þessara til­lagna óskuðu Festar ehf. eftir fjárhagslegri aðkomu Reykja­vík­ur­borgar að verkefninu og að skipulagsyfirvöld gerðu nákvæma grein fyrir því í eitt skipti fyrir öll hvaða breyt­ingar þau vildu sjá á tillögu félagsins til þess að hægt væri að meta kostnað við þær. Í athugasemdum Festa ehf. við umsögn vinnuteymis skipu­lags­stjóra voru meðal ann­ars settir fram tveir mögu­legir kostir:

1. Fjárframlag frá Reykjavíkurborg til þess að mæta þeim viðbótarkostnaði sem þessi skilyrði (borgarinnar) kalla á og að Reykjavíkurborg taki þátt í hönnun­ar­kostnaði við deiliskipulag á reitnum.
2. Fallið verði frá nýrri tillögu að deiliskipulagi og að byggt verði eftir núgild­andi deiliskipulagi. Jafnframt verði sóttar skaðabætur vegna vanefnda á samn­ingi milli Festa og Skipulagssjóðs Reykjavíkurborgar.

                Í þessu sambandi vísar stefnandi einnig til bréfs Festa ehf. til skipulags- og bygg­ing­ar­sviðs Reykja­víkur, 13. nóvember 2008.

                Á fundi fulltrúa Festa ehf. með embættis­mönnum skipulags- og bygg­ing­ar­sviðs borgarinnar, í febrúar 2009, þar sem fulltrúar Festa ehf. gerðu ráð fyrir að farið yrði yfir þá vinnu sem skipulagsyfirvöld áttu að vinna í kjölfar fyrri fundar með for­manni skipulagsráðs, skipulagsstjóra og aðstoðarsviðsstjóra fram­kvæmda- og eigna­sviðs, komu hvorki fram endanlegar tillögur skipu­lagsyfirvalda að breytingum á skipu­lags­til­lögu Festa ehf. né tillögur um aðkomu borg­ar­innar að verkinu.

                Lögmaður Festa ehf. sendi því þáver­andi borgarstjóra, 31. mars 2009, bréf þar sem hann gerði grein fyrir sjónarmiðum Festa ehf. um laga­lega stöðu sína, framtíð verks­ins og mögulega bótaskyldu borgarinnar vegna van­efnda hennar. Í bréfinu sagði að vegna afstöðu skipu­lags­yfir­valda væru ekki lengur forsendur til að halda áfram vinnu við upp­bygg­ingu reitsins. Þær breyt­ing­ar­til­lögur sem skipu­lags­yfir­völd hefðu gert hefðu, að mati Festa ehf., í för með sér of mik­inn kostnað við endur­bygg­ingu til­tek­inna eigna miðað við nýtingu og of lágt nýt­ing­ar­hlutfall á reitnum. Verkið væri því ekki arð­samt lengur. Til stuðn­ings máli sínu vísaði lögmaðurinn til kaupsamnings Reykja­vík­ur­borgar og Festa ehf., 15. mars 2007, og viljayfirlýsingar milli sömu aðila sem var gerð sama dag.

                Í svari borgarlögmanns, 29. júní 2009, var athugasemdum Festa svarað lið fyrir lið. Þar kom meðal annars fram að borg­ar­lög­maður teldi það ekki rétt sem Festar ehf. héldu fram að nýtingar­hlut­fall á reitnum næði ekki 3,5. Taldi hún að ekki yrði séð að nýt­ing­ar­hlut­fallið tæki ein­göngu til þess bygg­ing­ar­magns sem væri ofanjarðar, eins og Festar ehf. héldu fram, heldur einnig til þess sem væri neð­an­jarðar og því væri nýt­ing­ar­hlutfallið a.m.k. 3,5. Í öðru lagi taldi borgar­lög­maður að komið hefði verið til móts við Festar ehf. vegna kjallara, þar á meðal í hús­unum að Lauga­vegi 17-21. Í þriðja lagi taldi borgar­lög­maður að sátt væri komin á milli borgar­innar og Festa ehf. vegna Lauga­vegar 19 þar sem Festar ehf. hefðu sent borg­inni bréf, 26. maí 2009, þar sem fram kæmi að fall­ist væri á að húseignin yrði end­ur­byggð að hluta til þess að full­nægja kröfum skipu­lags­yfir­valda um útlit og götu­mynd. Í bréfinu kom fram að Reykja­víkur­borg gæti að öðru leyti ekki fallist á að kröfur skipulagsráðs um breyt­ingar á tillögunni gerðu það að verkum að forsendur fyrir kaup­unum á eignum sam­kvæmt kaupsamningi aðila, 15. mars 2007, hefðu brostið. Taldi borg­ar­lög­maður þá eina forsendu standa eftir að nýt­ing­ar­hlutfall reits­ins skyldi vera 3,5 ofan­jarðar, en þar sem sú forsenda kæmi hvergi fram í kaup­samn­ingi yrði ekki annað séð en að það nýt­ing­ar­hlutfall, sem fjallað væri um í samn­ingnum, yrði sam­kvæmt þeirri skil­greiningu sem fram kæmi í skipulags- og bygg­ingar­lögum og bygg­ing­ar­reglu­gerð.

                Að mati Festa ehf. var svar borgarlögmanns ekki í samræmi við fyrrgreint sam­komulag aðila um að dregin yrði miðlína á milli Hverf­is­götu og Laugavegar þannig að helm­ingur hús­næðis neðan­jarðar teldist með í nýting­ar­hlutfalli. Þannig væru þeir fermetrar sem voru neðan­jarðar Lauga­vegs­megin ekki taldir með í nýtingar­hlut­falli vegna Hverf­is­götu eins og kemur fram í deili­skipu­lags­til­lögu, 15. september 2008. Stefnandi telur þetta hafa í raun verið eftirgjöf af hálfu Festa ehf. þar sem það sem sé upp við mið­línu sé minna virði en það sem sé við götu eða ofanjarðar.

                Forsvarsmenn Festa ehf. og stefnda reyndu áfram að ná sátt um viðunandi niður­stöðu í málinu. Á fundi Festa ehf. og forsvarsmanna skipulags- og bygg­ing­ar­sviðs Reykja­víkur, 20. maí 2009, var ákveðið að þær athugasemdir sem Festar ehf. gerðu við umsögn vinnuteymis skipulagsstjóra varðandi Hljómalindarreit yrðu settar fram í erindi sem skipulags- og byggingarsvið tæki síðan formlega afstöðu til.

                Benedikt T. Sigurðsson, forsvarsmaður Festa ehf., sendi skipu­lags- og bygg­ing­ar­sviði Reykjavíkurborgar, bréf þess efnis, 26. maí 2009. Þar kom meðal ann­ars fram að Festar ehf. teldu sýnt að nauðsynlegt væri að gera ráð fyrir sjö hæðum á horni Smiðju­stígs og Hverfisgötu til þess að nýta mætti mið­svæði reits­ins fyrir almenn­ings­torg í þágu borgarinnar. Einnig kom fram að Festar ehf. teldu sig ekki geta fall­ist á að óheim­ilt yrði að gera kjallara undir Laugavegi 17, 19 og 21. Þá töldu Festar ehf. að nauð­syn­legt yrði að færa húseignina að Laugavegi 21 innar í lóð­ina til þess að eðlileg gang­stétt­ar­breidd yrði við Klapparstíg. Féllust Festar ehf. hins vegar á að hús­eignin við Laugaveg 19 yrði endurbyggð að hluta til þess að full­nægja kröfum skipu­lags­yfir­valda um útlit og götumynd við Laugaveg en að innra skipu­lag hússins mætti nútíma­þörfum.

                Í umsögn skipu­lags- og byggingarsviðs, 3. júní 2009, kom meðal ann­ars fram að ekki væri hægt að fallast á að heim­ilt yrði að gera ráð fyrir sjöundu hæð á horni Smiðju­stígs og Hverfis­götu eins og til­lagan lá fyrir. Einnig kom fram að sam­kvæmt bráða­birgða­útreikn­ingum hafi nýting­ar­hlutfallið á lóðunum, eftir að tekið hafi verið tillit til skil­yrða skipu­lags­ráðs, verið að minnsta kosti 3,5. Þá kom fram að heim­ilað yrði að gera ráð fyrir kjöll­urum undir húsum við Laugaveg, þó þannig að gert yrði ráð fyrir því að fram­kvæmda­áætlun og áfangaskipting uppbyggingarinnar ásamt grein­ar­gerð um fjár­mögnun yrði lögð fram og kynnt skipulagsráði þegar hugað yrði að fram­kvæmdum. Sam­hliða þessu yrði heimilt að flytja húsin af lóðunum meðan á fram­kvæmdum stæði.

                Festar kynntu skipulagsyfirvöldum nýja tillögu að deili­skipu­lagi fyrir reitinn, dags. 10. sept­em­ber 2009, þar sem að nokkru hafði verið brugð­ist við athuga­semdum skipu­lagsyfirvalda. Að mati stefnda voru enn ýmis atriði í tillögunni ekki nægi­lega vel útfærð. Nýtingarhlutfallið hafi enn verið hærra en skipulagsyfirvöld gátu sætt sig við, 3,5, auk um 1500m² bílageymslu. Þar sem kvarði nær­liggj­andi byggðar væri mjög fín­gerður væri rík áhersla lögð á að unnið yrði með þann kvarða í útfærslu nýbygginga á reitnum.

                Það bar næst til tíðinda að Festar ehf. tilkynntu skipu­lags­yfir­völdum með bréfi, 2. ágúst 2010, að sökum breyttra aðstæðna varðandi upp­bygg­ingu í mið­borg Reykja­víkur, hefðu fyrri hugmyndir félagsins um fram­kvæmdir á reitnum verið endur­skoð­aðar. Hefði félagið ákveðið að leggja fram nýja til­lögu að deili­skipu­lagi og koma til móts við kröfur skipulagsyfirvalda um útlit og skipu­lag bygginga á svæð­inu. Til að auð­velda fjármögnun framkvæmdanna yrði verk­efninu skipt í áfanga.

                Ný tillaga að deiliskipulagi fyrir reitinn, dags. 24. ágúst 2010, var afhent skipu­lags­yfirvöldum. Þar var að mati stefnda í fyrsta sinn komið til móts við þær kröfur þeirra að nýtingar­hlut­fall á reitnum færi ekki yfir 3,5. Engu að síður varð það niður­staða skipulags- og bygg­ingarsviðs að umrætt nýtingarhlutfall hefði í för með sér mjög breytta og mikla sam­fellda byggð sem væri í stærri mælikvarða en almennt sé í mið­borg Reykja­víkur. Því var lagt til að dregið yrði úr bygg­ing­ar­magni svo að fella mætti fyrir­hugaða byggð að ríkjandi mælikvarða miðborgarinnar á nánar til­greindan hátt. Við þá breyt­ingu færi nýtingarhlutfall úr 3,5 í 2,9. Þessi niður­staða var kynnt Festum ehf. en í millitíðinni hafði stefnda borist bréf lögmanns Festa ehf., dags. 18. októ­ber 2010, þar sem skorað var á stefnda að taka afstöðu til hinnar nýju til­lögu að deili­skipu­lagi fyrir 15. nóvember 2010.

                Nokkru síðar, 11. janúar 2011, áttu fyrirsvarsmenn Festa ehf. fund með borg­ar­lög­manni. Á þeim fundi kynntu Festar ehf. þá afstöðu sína að þar sem afgreiðsla skipu­lags­yfir­valda hefði dregist úr hömlu, krafist væri endurgerðar á fast­eign­unum að Lauga­vegi 19 og 21, en af því hlyt­ist hærri framkvæmdarkostnaður en ann­ars yrði, og að skipu­lags­yfirvöld virtust ekki ætla að sætta sig við hærra nýtingar­hlut­fall en 2,9, sem samræmdist ekki kaup­samn­ingi aðila, væri stefndi skaða­bóta­skyldur gagnvart félag­inu. Næmi krafa félags­ins tæpum 860.000.000 kr. sam­kvæmt yfir­liti sem afhent var á fund­inum. Á fund­inum lýsti borgar­lögmaður því yfir að stefndi viður­kenndi að gengi það ekki eftir að nýt­ing­ar­hlut­fall á reitnum yrði 3,5 hlytu bætur að koma fyrir vegna hinnar einka­réttar­legu skuld­bindingar sem af kaup­samn­ing­num leiddi. Stefndi féll­ist þó hvorki á þær fjár­hæðir sem Festar ehf. krefðust né kröfu um tafa­bætur sem fæl­ust í kröfu félagsins. Borg­ar­lögmaður minnti jafn­framt á að Festar ehf. ættu enn eftir að greiða sem næmi 300.000.000 kr. af kaupverði fast­eign­anna og að sú fjárhæð væri óverð­tryggð. Borg­ar­lögmaður tók sér frest til að taka frek­ari afstöðu til annarra krafna félags­ins.

                Stefnandi leggur áherslu á að á fundinum, 11. janúar 2011, hafi loks verið lögð fram umsögn skipulags- og bygg­ing­ar­sviðs dags. 27. október 2010 við tillögu Festa dag­settri í ágúst 2010. Í þeirri umsögn segir m.a. annars:

Forsenda fyrir tillögu Festa ehf. er samningur sem gerður var á milli Festa ehf. og Skipulagssjóðs Reykjavíkur (nú Eignasjóður) um kaup á húseignum á reitnum. Í samningnum var skrifað undir og bundin föst nýtingartalan 3,5, sem síðan stýrir mjög gerð tillögunar. Umrætt nýtingarhlutfall orsakar mjög breytta og mikla samfellda byggð sem er í stærri mælikvarða en almennt er að finna í miðborginni. Þessi þáttur og breytt viðhorf til skipulags í miðbænum hefur orðið til þess að umfjöllun um málið hefur tekið langan tíma.

                Nokkru síðar segi í umsögninni að lagt sé til að dregið sé úr bygg­ing­ar­magni til að fella fyrirhugaða byggð að ríkjandi mælikvarða á þar tilgreindan hátt. Þá segir:

Við þessa breytingu fækkar heildarfermetrum u.þ.b. um 2370 m² og nýtingar­hlutfall fer úr 3,5 í 2,9. Nýtingarhlutfall í gildandi deiliskipulagi er um 2,6.

                Ekki tókst að koma á fundi með aðilum að nýju fyrr en 7. apríl 2011. Á þeim fundi kynnti borgarlögmaður þá afstöðu stefnda að ekki væri hægt að fallast á þá kröfu Festa ehf. að fyrir hvern skertan fermetra frá áður umsömdum byggingarrétti miðað við nýtingarhlutfallið 3,5 kæmu 210.000 kr. Eðlilegra væri að miðað væri við það verð sem greitt var fyrir byggingarréttinn, 40.000 kr. Jafnvel þótt sú fjár­hæð væri verð­bætt, næmi verð fyrir hvern fermetra aðeins 55.000 kr. Miðað við það fer­metra­verð gætu bætur vegna skerts byggingarmagns því aðeins numið um 150.000.000 kr. Þá teldi stefndi ekki tilefni til að bætur kæmu til vegna krafna skipulagsyfirvalda um endur­gerð húsanna að Laugavegi 19 og 21 þar sem í fyrsta lagi væri gert ráð fyrir því í yfir­lýs­ingu, sem var fylgiskjal með kaupsamningi aðila, að Laugavegur 21 gæti staðið áfram og í öðru lagi hefðu Festar ehf. ekki getað, þrátt fyrir ákvæði í kaupsamningi aðila um heild­stæða uppbyggingu á svæðinu, gert ráð fyrir að öll hús á reitnum yrðu látin víkja við endur­skoðun gildandi deiliskipulags fyrir svæðið. Þá teldi stefndi að tafir á afgreiðslu málsins væru langt í frá aðeins stefnda að kenna en Festar ehf. hefðu brugð­ist seint og illa við athugasemdum stefnda og lengst af haldið fast í þá kröfu að nýt­ing­ar­hlutfallið á reitnum yrði mun hærra en kaupsamningur aðila gerði ráð fyrir. Gæti því seint komið til þess að bætur vegna skerts byggingarréttar færu yfir þær 300.000.000 kr. sem enn væru ógreiddar af kaupverðinu. Á fundinum komust samn­ings­aðilar ekki að niðurstöðu.

                Hinn 7. júlí 2011 óskuðu Festar ehf. eftir nýjum fundi með borgarlögmanni til þess að kynna hugmyndir sínar að lausn, einkum varðandi bótakröfur á hendur stefnda. Ekki gat orðið af þeim fundi fyrr en 8. ágúst 2011. Lög­maður Festa ehf. fylgdi fund­inum eftir og sendi borgarlögmanni sáttatillögu, 9. ágúst 2011, þar sem hann lagði til að Reykja­víkurborg greiddi Festum ehf. skaðabætur vegna vanefnda Reykja­víkur­borgar á kaup­samningi dags. 15. mars 2007. Krafan nam sam­tals 879.048.392 kr. og sund­ur­liðaðist þannig að bætur vegna skerðingar á bygg­ing­ar­magni voru 427.048.392 kr., bætur vegna yfirverðs á keyptum eignum 250.000.000 kr., áfallinn hönn­un­ar­kostn­aður 70.000.000 kr. og áfallinn fjár­magns­kostn­aður 132.000.000 kr.

                Vegna þess langa dráttar, sem hafði orðið á framkvæmdum vegna breyttrar afstöðu Reykjavíkurborgar til uppbyggingar á Hljómalindarreitnum, fór Lands­bank­inn, sem hafði fjármagnað uppkaup á eignunum fyrir Festar ehf., að ókyrrast enda voru lán við bankann komin í vanskil. Bankinn vildi því ganga að eignunum. Það leiddi til þess að 28. nóvember 2011 gerðu Festar ehf. og Laugavegsreitir ehf., sem er að fullu í eigu Lands­bankans, kaupsamning þess efnis að Festar ehf. seldu Lauga­vegs­reitum ehf. fast­eign­irnar nr. 17, 19, 19b og 21 við Laugaveg, nr. 28 og 30 við Klapp­ar­stíg, nr. 26, 30, 32, 32a, 32b og 34 við Hverfisgötu, nr. 4, 4A og 6 við Smiðju­stíg í Reykjavík og hlut­deild í lóð og þeim lóðarréttindum sem fylgja bak­hús­inu að Lauga­vegi 17, ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber eignunum, þ.m.t. leigu­lóðar­rétt­indum.

                Samkvæmt 6. gr. þessa kaup­samn­ings yfirtók kaup­andi öll réttindi og allar skyldur selj­anda sam­kvæmt kaup­samningi, dags. 15. mars 2007, við skipulagssjóð Reykja­víkur­borgar.

                Þegar Festar seldu Laugavegsreitum voru ekki komin fram samningsbundin skil­yrði þess að Festar greiddu afgang kaupverðsins, 300.000.000 kr., og var hann því ógreiddur.

                Stefndi gerði, 18. janúar 2012, samkomulag við Laugavegsreiti ehf. um end­ur­skoðun á skipulagi og uppbyggingaráformum á reitnum. Kom fram að forsenda sam­komu­lags­ins væri að stefndi félli frá eftirstöðvum kaupverðs að fjár­hæð 300.000.000 kr. samkvæmt kaupsamningi, 15. mars 2007, enda féllu Lauga­vegs­reitir ehf. á móti frá kröfu um að heimilt nýtingarhlutfall á reitnum yrði 3,5, sbr. ákvæði þar að lút­andi í sama kaupsamningi, sem og hverri þeirri fjárkröfu sem Festar ehf., sem Lauga­vegs­reitir ehf. leiddu rétt sinn af, kynnu að hafa eignast á hendur stefnda vegna skipu­lags­reits­ins.

                Þar sem Festar ehf. höfðu ekki fengið afsal fyrir þeim fasteignum sem kaup­samn­ingur milli stefndu og Festa ehf. náði til, þurfti stefndi að koma að því að ljúka fast­eigna­viðskiptunum milli Festa ehf. og Laugavegsreita ehf. Af því tilefni var útbúið skjal sem hét eigna­yfir­lýs­ing/­afsal og er undirritað annars vegar af stefnda og hins vegar af Festum ehf. Þar segir í 2. gr. að Laugavegsreitir ehf. hafi „tekið yfir öll rétt­indi og skyldur Festa ehf. yfir svonefndum Hljómalindarreit við Laugaveg samkvæmt kaup­samn­ingi, 15. mars 2007, milli skipulagssjóðs Reykjavíkurborgar og Festa ehf.“ Í 3. gr. segir að Lauga­vegs­reitir ehf. hafi gert samkomulag við stefnda um breytingar á nokkrum atriðum í kaup­samn­ingnum frá 15. mars 2007, sem leiði til þess að sá samn­ingur sé nú að fullu efndur af hálfu Laugavegsreita ehf., sem kaupanda gagnvart stefnda, sem afsals­hafa. Engin skilyrði standi því lengur í vegi fyrir því að Lauga­vegs­reitir ehf. öðl­ist að fullu beinan eignarrétt að fasteignunum og fast­eigna­rétt­ind­unum og að stefndi gefi út afsal fyrir umræddum eignum til Laugavegsreita ehf. Festar ehf. teljist því ekki lengur eig­andi eignarréttindanna sem seld voru með kaup­samn­ingnum, dags. 15. mars 2007 og eigi Festar ehf. því ekki rétt til þess að fá útgefið afsal fyrir umræddum eignum frá stefnda, heldur Laugavegsreitir ehf.

                Í 4. gr. segir að stefndi fallist á að afsala umræddum eignum til Festa ehf. í þeim eina tilgangi að gera Festum ehf. kleift að afsala þeim þegar til Laugavegsreita ehf. Enn fremur að eigna­yfir­lýs­ingin veiti Festum ehf. engan sjálfstæðan rétt eða rétt­indi á hendur stefnda og að eigna­yfir­lýs­ingin sé gerð í þeim eina tilgangi að gera stefnda kleift að uppfylla skyldur sínar gagn­vart Lauga­vegs­reitum ehf., sem eigi rétt á að fá útgefið afsal fyrir eign­unum. Til þess að unnt sé að koma því við þurfi stefndi fyrst að afsala eignunum til Festa ehf. áður en Festar ehf. afsali eignunum áfram til Lauga­vegs­reita ehf. Sá háttur sé nauð­syn­legur svo að unnt sé að uppfylla skilyrði þing­lýs­ing­ar­laga nr. 36/1978 um óslitna röð eign­ar­heim­ilda.

                Festar ehf. neituðu að undirrita eignayfirlýsinguna/afsalið nema að inn í skjalið kæmi svofellt ákvæði í gr. 5.3:

Með undirritun sinni undir eignayfirlýsingu þessa felst ekkert afsal neinna krafna eða réttinda sem Festar ehf. kann að eiga á hendur Reykjavíkurborg vegna fyrri samskipta, svo sem í tengslum við Hljómalindarreit í miðbæ Reykja­víkur og skipulagsákvarðanir tengdum honum.

                Með framangreindu ákvæði hafi forsvarsmenn Festa ehf. viljað taka af öll tví­mæli um að þeir afsöluðu sér ekki neinum skaðabótarétti á hendur Reykjavíkurborg en borgin og Laugavegsreitir ehf. hefðu komið sér saman um minna byggingarmagn á reitnum og eftirgjöf borgarinnar á eftirstöðvum kaupverðs. Sami fyrir­vari kemur fram í yfirlýsingu Festa ehf. dags. 16. apríl 2012 í tengslum við afsalsgerð milli félags­ins og Lauga­vegsreita ehf.

                Sama dag og eignayfirlýsingin/afsalið var undirritað, 16. apríl 2012, afsöluðu Festar ehf. umsömdum fasteignum til Laugavegsreita ehf. Foldir fast­eigna­þróun­ar­félag ehf., sem var félag í eigu sömu aðila og Festar ehf. og átti aðrar eignir á reitnum, afsal­aði Lauga­vegs­reitum ehf. á sama tíma sínum eignum. Á sama fundi og framan­greind skjöl voru undir­rituð afhentu Festar ehf. og Foldir ehf. stefnda yfir­lýs­ingu um að í undirritun félag­anna á skjölunum fælist ekkert afsal á skaða­bóta­kröfum sem félögin kynnu að eiga á hendur þriðja aðila, þar á meðal stefnda, vegna skipu­lags­ákvarð­ana á Hljóma­lind­ar­reit og/eða vegna meintra vanefnda stefnda á kaup­samn­ingi við Festar ehf., 15. mars 2007. Stefndi tók við yfirlýsingunni án viður­kenn­ingar á efni hennar.

                Þáverandi lögmaður Festa ehf. sendi stefnda bréf, 25. júní 2012, þar sem Festar ehf. kröfð­ust skaðabóta vegna þess tjóns sem félagið hefði orðið fyrir vegna van­efnda stefnda á kaupsamningi. Í bréfinu kom fram að Festum ehf. hefðu verið gefin skuld­bind­andi fyrirheit um að nýtingarhlutfall á reitnum yrði að minnsta kosti 3,5 og hefðu þau fyrirheit verið forsenda og ákvörðunarástæða fyrir kaup­samn­ingnum við skipu­lags­sjóð og öðrum kostnaðarsömum uppkaupum á eignum í reitnum. Einnig kom fram í bréfinu að Festar ehf. hefðu lagt í kostnaðarsama vinnu við skipulag á reitnum, orðið fyrir háum fjármagnskostnaði og orðið af hagnaði þar sem uppbygging gekk ekki eftir. Þá var vísað til ódagsetts minnisblaðs borgar­lög­manns til Helgu Bjarkar Lax­dal, lög­fræð­ings á skipulags- og byggingarsviði Reykja­víkur­borgar, vegna mögu­legrar bóta­skyldu borgarinnar við þessar aðstæður. Í minnisblaðinu var það niður­staða borgar­lög­manns að ákvarðanir yfirvalda, sem leiddu til skerðingar á bygg­ingar­magni, væru bóta­skyldar. Borgarlögmaður vísaði í því sam­bandi til 72. gr. stjórn­ar­skrárinnar og bóta­reglu þágildandi 33. gr. skipulags- og bygg­ingar­laga nr. 73/1997. Í bréfi borgar­lög­manns, 6. júlí 2012, var bótakröfu hafnað á þeim grund­velli að Lauga­vegs­reitir ehf. hefðu yfirtekið öll réttindi og skyldur Festa ehf.

                Festar ehf. og stefnandi HGS ráðgjafar ehf. (nú Hamarr ehf.) gerðu, 23. mars 2012, samkomulag þar sem fyrrnefnda félagið framseldi meintar skaða­bóta­kröfur sínar á hendur Reykjavíkurborg og/eða skipulagssjóði Reykjavíkurborgar vegna van­efnda á áðurgreindum kaupsamningi, 15. mars 2007, milli Festa ehf. og skipu­lags­sjóðs Reykja­víkurborgar. Áður eða 15. júní 2009 höfðu Festar ehf og Helgi G. Sig­urðs­son gert samning um vinnu Helga við fjár­hags­lega endur­skipu­lagn­ingu og kröfu­gerð á hendur Reykjavíkurborg. Í honum kom meðal annars fram að stefn­andi skyldi leita allra leiða til að innheimta kröf­urnar, eftir atvikum með höfðun dóms­máls. Skyldi stefn­andi bera allan kostnað og taka alla áhættu vegna málsins. Ynnist málið skyldi stefn­andi fá 60% kröfunnar í sinn hlut en Festar ehf. mis­mun­inn eða 40%.

                Félagið Festar ehf. var tekið til gjaldþrotaskipta með úrskurði Héraðsdóms Reykja­víkur, 14. september 2012, og búinu skipaður skiptastjóri. Á fundi sem lög­maður stefnanda og forsvarsmaður félagsins, Helgi G. Sigurðsson, áttu með skipta­stjóra, 6. desember 2012, kynntu þeir honum fyrrgreint fram­sal bótakröfunnar á hendur Reykjavíkurborg og sýndu honum gögn þess efnis. Þeir gerðu honum grein fyrir því að stefnandi hygðist láta reyna á skaðabótaskyldu borg­ar­innar. Jafnframt ósk­uðu þeir eftir afstöðu þrotabúsins til málsóknar á hendur borg­inni. Skiptastjóri óskað eftir tíma til að skoða málið nánar. Á fundi með skiptastjóra, 11. febrúar 2013, greindi hann frá því að þrotabúið hefði ekki fjár­hags­lega burði til að sækja mál á hendur Reykja­vík­ur­borg, en búið gerði ekki athuga­semd við það þótt stefnandi léti reyna á skaða­bóta­skyldu borg­ar­innar. Lögmaður stefnanda óskaði, 30. maí 2013, eftir skrif­legri stað­fest­ingu skipta­stjóra á þeirri afstöðu þrotabúsins og ítrekaði þá ósk með tölvu­pósti 11. júní 2013. Í tölvupósti skiptastjóra, 16. júní 2013, brá svo við að hann stað­festi að málið hefði verið kynnt honum en að hann tæki enga afstöðu til þess hvað stefn­andi gerði varð­andi þau rétt­indi sem hann teldi sig eiga og að endanleg afstaða skipta­stjóra vegna hugs­an­legrar bóta­kröfu (á hendur Reykjavíkurborg) lægi ekki fyrir. Vonir stæðu hins vegar til að hún lægi fyrir á næstu dögum. Þar sem ekkert heyrðist frá skiptastjóra hafði lögmaður stefn­anda samband við hann 2. desember 2013. Í sím­tali þeirra kom fram að Lands­bank­inn, sem langstærsti kröfuhafi í búinu, gerði ekki kröfu til þess að samn­ingi Festa ehf. og HGS ráðgjafa ehf. (nú Hamarr ehf.) um fram­sal bótakröfu á hendur Reykjavík­ur­borg, yrði rift. Því hafi skiptum á búinu verið lokið. Þessu til stað­fest­ingar sendi hann lögmanni stefnanda tölvu­póst­samskipti hans og full­trúa Lands­bank­ans.

                Þetta mál var þingfest 16. janúar 2014. Í greinargerð sem stefndi lagði fram 6. mars 2014 krafðist hann þess aðallega að málinu yrði vísað frá dómi. Með úrskurði 1. ágúst 2014 féllst héraðsdómur á kröfu hans. Með dómi Hæstaréttar í máli nr. 561/2014, sem var kveðinn upp 4. september það ár var sá úrskurður héraðsdóms felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar.

                Í dómi Hæstaréttar segir: „Samkvæmt framansögðu og að virtum gögnum máls­ins greinir aðila ekki á um hvort varnaraðili sé bótaskyldur vegna þess að hann var ekki reiðubúinn til að fallast á að nýtingarhlutfall á umræddum byggingarreit yrði jafn hátt og um var samið í kaupsamningnum 15. mars 2007 milli Festa ehf. og Skipu­lags­sjóðs Reykjavíkurborgar, heldur hvort félagið hafi verið bært til að framselja sókn­ar­aðila [Hamri ehf.] bótakröfuna á hendur varnaraðila [Reykjavíkurborg].“

Málsástæður og lagarök stefnanda

                Stefnandi byggir þá kröfu sína, að skaðabótaskylda borgarinnar verði staðfest, á almennum reglum skaðabótaréttarins um skaðabætur innan samninga. Stefndi Reykja­vík­ur­borg hafi vanefnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi, 15. mars 2007, um kaup Festa ehf. á eignum á svokölluðum Hljómalindarreit af Skipulagssjóði Reykja­víkur­borgar. Stefndi hafi komið fram á ólögmætan og saknæman hátt gagn­vart Festum og þannig valdið félaginu tjóni. Festum ehf. hafi verið gefið það fyrirheit að nýt­ing­ar­hlutfall á reitnum yrði a.m.k. 3,5. Það fyrirheit hafi verið forsenda og ákvörð­un­ar­ástæða Festa ehf. fyrir kaupsamningnum við skipulagssjóð og öðrum kostn­að­ar­sömum upp­kaupum á eignum á reitnum.

                Tjón stefnanda felist annars vegar í því að Festar ehf. hafi fjárfest verulega með tilheyrandi fjármagnskostnaði, kostnaði vegna uppkaupa á eignum og undir­bún­ings­vinnu þar með talið kostnaði vegna hönnunar og hins vegar orðið af ágóða/­hagnaði vegna þess að sú uppbygging hafi ekki gengið eftir í samræmi við áætl­anir Festa ehf. og það nýtingarhlutfall sem tilgreint var í kaupsamningi, 15. mars 2007. Tjón stefn­anda sé meðal annars tilgreint í bréfi þáverandi lögmanns Festa ehf. til borg­ar­lög­manns, 9. ágúst 2011. Stefnandi byggi á því að stefnda hafi mátt vera ljóst að sú ákvörðun að fækka byggðum fermetrum á Hljómlindarreitnum frá því sem áætlað var, hefði í för með sér verulegt tjón fyrir stefnanda. Í þessu sam­bandi megi benda á að stefndi hafi sjálfur gert þá kröfu að Festar ehf. greiddu 40.000 kr. fyrir hvern byggðan fer­metra umfram nýtingarhlutfallið 3,5, sbr. kafla um kaupverð í samn­ingi Festa ehf. og stefnda, 15. mars 2007. Þannig hafi stefnda verið ljóst að hver fer­metri í bygg­ing­ar­magni skipti Festar ehf. og þar með stefn­anda miklu máli.

                Stefnandi byggi á því að afstaða stefnda til uppbyggingar á Hljóma­lindar­reitnum hafi endanlega legið fyrir í umsögn Skipulags- og byggingarsviðs, 27. októ­ber 2010. Þar sé gerð grein fyrir aðdraganda málsins þar sem meðal annars komi fram að forsenda fyrir tillögu Festa ehf. hafi verið samningur milli skipu­lags­sjóðs Reykja­víkur og Festa ehf. þar sem skrifað var undir og bundin föst nýting­ar­talan 3,5 sem síðan stýrir mjög gerð tillögunnar. Síðan komi fram að umrætt nýt­ing­ar­hlutfall leiði til mjög breyttrar og mikillar samfelldrar byggðar sem sé í stærri mælikvarða en almennt sé í mið­borginni. Síðan segi orðrétt: Þessi þáttur og breytt við­horf til skipu­lags í mið­bænum hefur orðið til þess að umfjöllun um málið hefur tekið langan tíma. Í umsögn­inni sé lagt til að heildarfermetrum yrði fækkað um u.þ.b. 2.370 fer­metra og að nýt­ing­ar­hlutfall færi úr 3,5 í 2,9. Samkvæmt því myndi heildar­flötur bygg­inga minnka úr 14.500 fermetrum í u.þ.b. 12.100 fermetra eða um 16,5%. Með fram­an­greindri niður­stöðu í málinu hafi stefndi í raun viðurkennt að dráttur á málinu hafi orðið vegna atriða sem vörðuðu stefnda og að breytt viðhorf til skipulags í mið­bænum leiddi til þess að ekki væri hægt að miða við nýtingarhlutfallið 3,5 eins og kveðið var á um í samn­ingi aðila.

                Í samkomulagi stefnda og Laugavegsreita ehf., 18. janúar 2012, komi einnig fram viðurkenning stefnda á bótaskyldu sinni gagnvart Festum ehf. og þar með gagn­vart stefnanda. Þar segi meðal annars að aðilar séu sam­mála um að vinna saman að endur­skoðun á skipulagi og upp­bygg­ing­ar­áformum á Hljóma­lindarreitnum og gera raun­hæfa tillögu að deili­skipu­lagi. Þá komi fram að það sé forsenda fyrir gerð sam­komu­lags­ins að stefndi Reykja­víkur­borg falli við undirritun sam­komu­lagsins frá eftir­stöðvum kaup­verðs að fjár­hæð kr. 300 mkr. skv. kaup­samn­ingi dags. 15. mars 2007 enda falla Lauga­vegs­reitir ehf. á móti frá kröfu um að heim­ilt nýtingarhlutfall á reitnum verði 3,5. Þannig hafi stefndi, ekki aðeins í orðum heldur með framgöngu sinni, fallist á bóta­skyldu sína.

                Kröfu sinni til stuðnings vísar stefnandi til 72. gr. laga nr. 33/1944. Í því ákvæði sé fjallað um frið­helgi eignarréttar og þá grundvallarreglu, að enginn skuli skyldur til að láta eignir sínar af hendi nema fullar bætur komi fyrir. Festar ehf. hafi, með kaup­samn­ingi 15. mars 2007, eignast rétt til þess að byggja samkvæmt hinu til­greinda nýtingarhlutfalli á Hljóma­lindar­reitnum. Stefndi hafi skuldbundið sig til þess að breyta deiliskipulagi til þess að tryggja réttindi Festa ehf. Stefnandi byggi á því að þau réttindi verði ekki tekin af honum nema fullar bætur komi fyrir.

                Þá vísar stefnandi í þessu sambandi til þágildandi bótareglu 1. mgr. 33. gr. skipu­lags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. núgildandi 51. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, sem hljóði svo:

Nú veldur gildistaka skipulags því að verðmæti fasteignar lækkar, nýt­ingar­mögu­leikar hennar skerðast frá því sem áður var heimilt eða að hún muni rýrna svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður og á þá sá sem sýnt getur fram á að hann verði fyrir tjóni af þessum sökum rétt á bótum úr sveitarsjóði eða að hann leysti fasteignina til sín.

                Stefnandi byggi á því að réttindum Festa ehf. samkvæmt kaupsamningnum megi jafna við réttindi þess sem eigi tiltekin réttindi samkvæmt gildandi skipulagi sem séu síðar skert með nýju skipulagi. Stefnandi byggi á því að stefndi hafi veitt lof­orð um tiltekið nýtingarhlutfall samkvæmt skipulagi sem fyrirhugað var að tæki gildi og stefn­andi byggði áætlanir sínar á, en sem síðar var horfið frá.

                Kröfu sinni til stuðnings vísar stefnandi til ódagsetts minnisblaðs borgar­lög­manns til Helgu Bjarkar Laxdal lögfræðings þar sem byggt sé á svipuðum sjónar­miðum varð­andi bótaskyldu borgarinnar við þessar aðstæður.

                Þáverandi lögmaður Festa ehf. hafi með bréfi til borgarlögmanns, 25. júní 2012, krafist bóta úr hendi stefnda vegna vanefnda hans. Í svarbréfi borg­ar­lög­manns, 6. júlí 2012, hafi kröfunni verið hafnað á þeim forsendum að Festar ehf. hefðu selt Lauga­vegsreitum ehf. öll rétt­indi og skyldur Festa ehf. samkvæmt kaup­samn­ingi, 15. mars 2007, sbr. 6. gr. kaup­samn­ings 28. nóvember 2011.

                Stefnandi mótmæli því að Festar hafi selt skaðabótarétt sinn á hendur stefnda með framangreindum kaupsamningi. Hafi skaðabótaréttindin, sem séu mikilvæg eign­ar­rétt­indi, átt að fylgja með í kaupunum hafi borið að taka það sérstaklega fram. Stefnda hafi mátt vera ljóst þegar hann gerði kaupsamninginn að Festar ehf. hygð­ust krefja stefnda um skaðabætur vegna vanefndanna. Þetta staðfesti bréf þáver­andi lög­manns Festa ehf., 9. ágúst 2011, en í því sé skaðabótakrafa stefn­anda fyrst mótuð tölu­lega. Þá komi skýrt fram í eignayfirlýsingu/afsali milli Festa ehf. og stefnda að í skjal­inu felist ekkert afsal neinna krafna eða réttinda sem Festar ehf. kann að eiga á hendur Reykjavíkurborg vegna fyrri samskipta, svo sem í tengslum við Hljóma­lindar­reit í miðbæ Reykjavíkur og skipulagsákvarðanir tengdar honum. Sama komi fram í yfir­lýsingu Festa ehf., 16. apríl 2012, sem var gefin í tengslum við afsal Festa ehf. til Lauga­vegs­reita sama dag. Lauga­vegs­reitir ehf. og stefndi hafi einnig tekið við yfir­lýs­ing­unni sama dag.

                Þá telur stefnandi að jafnvel þótt litið yrði svo á að Festar ehf. hefðu framselt Lauga­vegs­reitum ehf. þau rétt­indi og skyldur sem Festar tóku við með kaupsamningi, 15. mars 2007, taki það framsal ekki til skaðabóta vegna ýmiss konar tjóns sem Festar ehf. hafi orðið fyrir svo sem fjármagnskostnaðar vegna kaupa á eignum, kostn­aðar vegna yfir­verðs á fasteignum sem Festar ehf. þurftu að kaupa til að uppfylla samn­ing við stefnda, hönnunarkostnaðar, starfsmannakostnaðar o.fl. Til sönnunar þeim kostn­aði vísar stefnandi til sam­an­tektar úr ársreikningum Festa ehf. og til árs­reikn­inga Festa ehf. vegna rekstr­ar­áranna 2008-2010.

                Samkvæmt ofangreindu telji stefnandi engan vafa á því að hann eigi kröfu á hendur Reykjavíkurborg vegna vanefnda hennar. Eins og áður sé greint hafi stefnandi eign­ast þessa kröfu fyrir framsal. Hann sé því réttur aðili að málinu.

                Samkvæmt ofangreindu gaf stefnandi þrotabúinu tækifæri til að gæta réttar síns í málinu sem það kaus að nýta ekki. Stefnandi hafi því gætt ákvæða 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og sé því réttur aðili að málinu.

                Þetta mál sé höfðað til viðurkenningar á skaðabótaskyldu stefnda samkvæmt heim­ild í 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Kröfu sinni til stuðn­ings vísar stefnandi til reglna skaðabótaréttar um skaða­bætur innan samninga og þeirrar meginreglu samninga- og kröfuréttar að samn­inga skuli halda svo og til samn­inga­laga nr. 7/1936 þar sem sömu meginreglur séu lög­festar.

Málsástæður og lagarök stefnda

                Stefndi, Reykjavíkurborg, byggir kröfu sína um sýknu á því að stefnandi geti ekki talist aðili máls í skilningi réttar­fars­lög­gjafar þar sem hann eigi ekki aðild að þeim réttindum sem krafa hans varði. Af þeim sökum verði að sýkna stefnda.

                Stefnandi byggi kröfu sína á meintum vanefndum stefnda á kaupsamningi milli Festa ehf. og stefnda frá 15. mars 2007. Stefndi leggi áherslu á, að stefnandi hafi ekki verið aðili að þeim samningi. Seinni hluta árs 2011 hafi Festar ehf. og Landsbankinn átt í viðræðum um kaup bankans á öllum fasteignum Festa ehf. á umræddum bygg­ing­ar­reit. Úr þeim viðræðum hafi orðið að Festar ehf. seldu Laugavegsreitum ehf., félagi í eigu Lands­bankans, allar fasteignir félagsins á reitnum. Þýðingu fyrir þetta mál hafi 6. gr. kaupsamningsins milli Festa ehf. og Lauga­vegs­reita ehf., dags. 28. nóvember 2011, því að með henni hafi Festar ehf. framselt Laugavegsreitum ehf. öll rétt­indi og allar skyldur sam­kvæmt kaupsamningnum frá 15. mars 2007. Stefndi leggi áherslu á, að Festar ehf. hafi hvorki gert neina fyrirvara né athuga­semdir sem gætu gefið til kynna að kröfur á hendur stefnda vegna meintra van­efnda á umræddum kaup­samn­ingi ættu ekki að fylgja eignunum sjálfum.

                Í samkomulagi milli stefnda og Laugavegsreita ehf., sem varðaði endurskoðun skipu­lags og uppbyggingaráforma á umræddum reit frá 18. janúar 2012, komi fram að for­senda samkomulagsins væri að stefndi félli frá eftirstöðvum kaupverðs að fjárhæð 300.000.000 króna samkvæmt kaupsamningi dags. 15. mars 2007. Í staðinn féllu Lauga­vegs­reitir ehf. frá kröfu um að heimilt nýtingarhlutfall á reitnum yrði 3,5. Auk­in­heldur hafi félagið lýst yfir að það félli frá öllum fjárkröfum, sem Festar ehf. kynnu að hafa eignast á hendur stefnda vegna reitsins. Stefndi telur efni sam­komu­lags­ins skýrt og verði það ekki skilið öðruvísi en samkvæmt orðanna hljóðan, að Lauga­vegs­reitir ehf. hafi þá þegar yfirtekið öll réttindi og skyldur sem fylgdu skipulagsreitnum.

                Framsal Festa ehf., dags. 23. mars 2012, sem stefnandi kveðist leiða rétt sinn frá, hafi farið fram eftir undirritun kaupsamnings Festa ehf. og Laugavegsreita ehf. og geti þar af leiðandi ekki talist gilt framsal lögum samkvæmt. Lýsing stefnanda á fram­sal­inu sé með hreinum ólíkindum. Af henni verði það eitt ráðið að stefn­andi hafi stofnað til þessara málaferla með von um skjótfenginn gróða. Í þeirri við­leitni sinni hafi hann, að því er virðist, ekki leitt hug­ann að stöðu þeirra rétt­inda sem hann telji sig eiga, hvort þau séu yfirhöfuð fyrir hendi og á þeim byggjandi. Þau rétt­indi sem stefn­andi telji sig eiga og grund­valli mála­til­búnað sinn á hafi aldrei til­heyrt honum. Öllum rétt­indum sem tilheyrðu skipu­lags­reitnum, að engum undan­skildum, hafi verið ráð­stafað til Laugavegsreita ehf. sam­kvæmt kaup­samn­ingi dags. 28. nóv­em­ber 2011. Af því leiði að Festar ehf. hafi ekki haft að lögum heimild til þess að gefa út ein­hliða yfir­lýs­ingu um ráð­stöfun réttinda sem vörð­uðu bótaskyldu stefnda vegna meintra van­efnda á kaup­samn­ingi frá 2007 eða vegna skipulagsákvarðana á umræddum skipu­lags­reit.

                Stefndi byggi á því að lögpersónan Festar ehf. hafi verið aðili að þeim kaup­samn­ingi sem þessi fasteignaviðskipti tóku til. Með kaupsamningi dags. 28. nóvember 2011 hafi félagið Laugavegsreitir ehf. eignast réttindi Festa ehf. sam­kvæmt upp­haf­legum samningi. Þar sem stefnandi hafi ekki verið aðili að þeim samn­ingi sé úti­lokað að hann geti borið réttindi eða skyldur samkvæmt efni hans. Að sama skapi sé úti­lokað að hann geti leitt einhvern rétt af því framsali sem fór fram umrætt sinn, hvorki beint né óbeint. Af framansögðu leiði að stefnandi geti ekki beint dóm­kröfum að stefnda. Hann skorti aðild að hagsmununum og geti því ekki gert dóm­kröfu um þá. Af þeim sökum beri að sýkna stefnda af öllum dóm­kröfum stefn­anda.

                Þá byggi stefndi sýknukröfu sína á þeirri almennu reglu kröfuréttar að aðilar samn­ings geti einir gert kröfur í tilefni af ætluðum vanefndum hans og hafi einir for­ræði á túlkun hans og framkvæmd.

                Þegar bú Festa ehf. hafi verið tekið til gjaldþrotaskipta, með úrskurði Héraðs­dóms Reykja­víkur 14. september 2012, hafi þrotabú félagsins tekið við réttindum þess sam­kvæmt samn­ingnum, sbr. 1. mgr. 72. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. Sam­kvæmt 1. mgr. 122. gr. laganna fari skiptastjóri með forræði búsins og komi fram fyrir hönd þess, einnig fyrir dómi sé því að skipta. Stefnandi hafi hvorki haft umboð né heim­ild skiptastjóra og hafi skiptum búsins lokið án fyrirvara um umdeildar kröfur. Hin meinta bótakrafa stefn­anda á hendur stefnda hafi komið upp í samskiptum stefn­anda og skiptastjóra þrotabús Festa ehf. Í tölvuskeytum milli skiptastjóra og Lands­bank­ans, komi fram að skipta­stjóri hafi fengið upplýsingar um hugsanlega bóta­kröfu Festa ehf. á hendur stefnda sem hafi síðan verið framseld HGS ráðgjöf ehf., nú stefn­anda. Skiptastjóri hafi talið umræddan gjörning hugsanlega riftanlegan og upp­lýst Lands­bank­ann, sem helsta kröfu­hafa þrotabúsins, um þennan gjörning. Lands­bank­inn hafi hvorki leitað eftir því að skiptastjóri krefðist riftunar á umræddu fram­sali, dags. 23. mars 2012, né að höfðað yrði mál til heimtu skaðabóta á hendur stefnda, þar sem bank­inn taldi að um van­heim­ild hefði verið að ræða þegar Festar ehf. fram­seldu kröf­una til HGS ráðgjafar ehf. með vísan til kaupsamnings milli félagsins og Lauga­vegs­reita, dags. 28. nóvember 2011. Skipta­stjóri hafi því ekki talið ástæðu til að aðhaf­ast frekar. Skiptastjóri hafi metið það svo að Festar ehf. hafi ekki haft heimild til þess að fram­selja öðru félagi þessi meintu skaða­bóta­rétt­indi á þeim tíma sem það átti sér stað. Með vísan til alls fram­an­greinds verði að telja að stefnandi hafi ekki sýnt fram á að hann eigi tilkall til þess­ara meintu skaðabótaréttinda á hendur stefnda, sbr. til hlið­sjónar dóma Hæsta­réttar, 7. des­em­ber 2000 í máli nr. 153/2000 og 13. febrúar 2014 í máli nr. 608/2013.

                Fari svo að dómurinn telji stefnanda eiga aðild að hags­mun­unum og geti því sett kröfuna fram, byggi stefnandi sýknukröfu sína á því að fram­selj­andi kröf­unnar, Festar ehf., hafi ekki orðið fyrir neinu tjóni í lögskiptum sínum við stefnda.

                Þá málsástæðu sína byggi stefndi á því að gera verði þá lágmarkskröfu til stefn­anda að hann sýni fram á ætlað tjón. Sú sönnun hafi ekki lánast. Því fari raunar víðs fjarri. Samkvæmt verð­ákvæði kaupsamnings Festa ehf. og stefnda, 15. mars 2007, hafi umsamið kaup­verð numið 400 milljónum króna, þar af skyldu 100 milljónir króna greið­ast við undir­ritun samningsins og það hafi verið gert. Eftir­stöðvar kaup­verðs­ins, 300 milljónir króna, hafi stefndi aldrei fengið greiddar. Stefndi byggi nánar til­tekið á því að krafa um minna byggingamagn, en upphaflegur samn­ingur gerði ráð fyrir, geti aldrei numið hærri fjárhæð en þeirri sem enn var ógreidd af kaup­verðinu. Með kaup­samn­ingi, dags. 28. nóvember 2011, hafi Festar ehf. selt Laugavegsreitum ehf. allar eignir sínar sam­kvæmt upp­haf­legum kaupsamningi. Sam­kvæmt 3. gr. samn­ings­ins hafi umsamið kaupverð eignanna numið rúmlega 650 milljónum króna. Ekkert sé komið fram í mál­inu um að það verð, sem Festar ehf. fengu fyrir eign­irnar, hafi verið of lágt eða óeðli­legt á ein­hvern hátt. Ef eitthvað, hafi Festar ehf. hagn­ast á við­skipt­unum. Það lýsi sér í því að end­ur­gjaldið, sem félagið fékk fyrir fast­eign­irnar, hafi numið hærri fjárhæð en fast­eigna­mati þeirra. Festar ehf. hafi því ekki orðið fyrir neinu fjár­tjóni í við­skipt­unum. Festar ehf. hafi aldrei greitt stefnda nema hluta kaup­verðs­ins. Fast­eign­irnar, sem félagið eign­að­ist aldrei, hafi það selt félag­inu Lauga­vegs­reitum ehf. með hagn­aði.

                Stefndi telur ástæðu til að mótmæla sem rangri og ósannaðri sundurliðun bóta­kröfu Festa ehf. Minnisblað viðskiptabanka félagsins, Lands­bank­ans, sem beri yfir­skrift­ina Lokafrestur til eiganda til þess að sýna fram á rekstr­ar­grund­völl félag­anna sýni að félagið hafi verið komið í veruleg fjárhagsvandræði gagn­vart bank­anum þegar í febrúar árið 2009. Á því geti stefndi ekki borið ábyrgð. Allur dráttur sem orðið hafi á deili­skipu­lagi reitsins verði rakinn til félagsins Festa ehf. sjálfs. Um það vís­ast til fund­ar­gerðar af fundi sem fulltrúar Festa ehf. rituðu. Orð­rétt segir þar undir 6. lið „Nýtingarhlutfall“.

Forsendur nýtingarhlutfalls var rætt en nýtingarhlutfall tillögu er 4,05 sam­kvæmt þeim útreikningum sem notaðir voru við gerð hennar. Þarf að skoða betur forsendur þess, þ.e. hve mikið er af nýttum fermetrum neðan­jarðar. Þarf því að reikna það aftur og samkomulag var um að reikna það þannig að Hverf­is­götuhæð væri skipt í miðju, þ.e. helmingur ofanjarðar og helm­ingur neðan­jarðar. Einnig þarf að skilgreina vel forsendur útreikninga nýtinga­hlut­fall almennt betur á reitnum í tengslum við aðrar eignir sem ekki eru í eigu Festa, þ.e. við hvað á að miða.

                Skemmst sé frá því að segja að Festar ehf. hafi haldið fast í að fá bygginga­magn sem var langt umfram það sem samið var um í kaupsamningnum frá 2007. Stífni félagsins í því sambandi hafi verið helsta ástæða þess að deili­skipulagsvinna reits­ins dróst sem raun ber vitni. Fráleitt sé að kenna stefnda um drátt­inn eins og gert sé í stefnu. Landsbankinn hafi, þegar árið 2009, verið farinn að ókyrr­ast vegna van­skila Festa ehf. Meint breytt afstaða skipulagsyfirvalda til upp­bygg­ingar á reitnum hafi ekk­ert haft með þá afstöðu bankans að gera. Allt framan­greint sýni að stefnanda hafi ekki tekist að sýna fram á að Festar ehf., sem hann leiðir rétt sinn frá, hafi orðið fyrir tjóni, þaðan af síður að stefndi hafi valdið honum tjón­inu á ólögmætan og saknæman hátt. Því beri að sýkna stefnda af öllum kröfum stefn­anda.

                Athygli réttarins er vakin á því að stefnandi byggi viðurkenningarkröfu á bóta­skyldu stefnda á almennum reglum skaðabótaréttarins um skaðabætur innan samn­inga. Ljóst er að meint skaðabótaskylda vegna einhverra ólögmætra og sak­næmra athafna stefnda falli ekki þar undir. Ber að skoða málatilbúnað stefnanda í því ljósi.

                Til stuðnings kröfum sínum vísar stefndi til meginreglna samninga- og kröfu­réttar um greiðslu- og efndaskyldu og framsal kröfuréttinda. Hann vísar til megin­reglna skaðabótaréttar, einkum almennu sakarreglunnar. Um aðildarskort vísar stefndi til 2. mgr. 16. laga nr. 91/1991. Hann vísar til 1. mgr. 24. og 25. gr. sömu laga varð­andi lögvarða hagsmuni.

Niðurstaða

                Í þessu máli þarf dómurinn að svara því hvort á stefnda, Reykjavíkurborg, hvíli skylda til að bæta stefnanda, Hamri fjárfestingum ehf., meint tjón sem félagið Festar ehf. varð fyrir vegna vanefnda stefnda á samningi við Festar.

                Í örstuttri samantekt má rekja atvik málsins þannig að Festar hafi, 15. mars 2007, samið við Skipu­lags­sjóð Reykjavíkurborgar um kaup á nánar tilgreindum húsum og lóðum á Hljóma­lindar­reit. Kaupverðið var miðað við það að á þeim lóðum sem félagið keypti og þeim lóðum sem það myndi kaupa á reitnum, til þess að taka hann til upp­bygg­ingar í heild, yrði nýtingarhlutfallið 3,5. Nýtingarhlutfallið í því deili­skipu­lagi sem þá gilti um reitinn var 2,6. Samn­ings­aðilar höfðu samkvæmt þessu gert ráð fyrir því að fyrir hverja 100 m² af flatarmáli lóðar mætti auka byggingarmagnið úr 260 flatar­máls­metrum í 350 eða um 34,6%.

                Áður en Festar sömdu við skipulagssjóð átti félagið nokkrar eignir á reitnum en til þess að geta farið í heildaruppbyggingu þurfti félagið að kaupa nokkrar aðrar eignir og vegna þessara aðstæðna, til þess að félagið gæti þegar í stað hafið hönnun deili­skipu­lags á reitnum í heild, voru þær keyptar á yfir­verði, með lánum frá Lands­bank­anum.

                Eftir hönnunarvinnu þriggja arkitektastofa valdi skipulagsráð arkitektur.is til þess að vinna tillögu að nýju deiliskipulagi á reitnum. Í samræmi við það bygg­inga­magn sem samið hafði verið um gerði stofan tillögu þar sem gert var ráð fyrir nýt­­ing­ar­hlut­fallinu 3,5. Tillagan lá fyrir 15. september 2008. Það fyrsta sem vinnu­teymi skipu­lags­stjóra fann að deiliskipulagstillögu Festa var að byggingamagn á reitnum væri um 35% hærra en gildandi deiliskipulag gerði ráð fyrir. Því var hafnað að rífa mætti hús sem höfðu samkvæmt samningnum verið keypt til niðurrifs og fleiri athuga­semdir voru gerðar við þau atriði í deiliskipulagstillögunni sem áttu sér stoð í samn­ingnum. Pólit­ískir skipu­lags­vindar blésu úr annarri átt en þeir gerðu árin 2006 og 2007 og skipu­lags­yfir­völd vildu því ekki standa við samningsbundnar forsendur deili­skipu­lags­ins.

                Í athugasemdum Festa við umsögn vinnuteymisins 20. október 2008, sem skipu­lags­ráð samþykkti 7. nóvember, kom fram að yrði byggingamagn skert stæði endur­upp­bygg­ingar­verk­efnið á reitnum ekki undir sér fjárhagslega. Tekið var fram að þau rök hefði félagið marg­oft fært fram á fundum með skipu­lags­yfir­völdum.

                Í lok athugasemda sinna buðu Festar upp á tvær lausnir, annars vegar að Reykja­víkur­borg legði til fé til þess að mæta viðbótarkostnaði og tekjuskerðingu sem nýju skilyrðin kölluðu á og hins vegar að fallið yrði frá því að breyta skipulagi í sam­ræmi við kaupsamninginn frá því í mars 2007. Þess í stað yrði byggt eftir þágildandi deili­skipu­­lagi en sóttar skaðabætur úr hendi Reykjavíkurborgar vegna vanefnda á samn­ingi Festa við skipulagssjóð.

                Reykjavíkurborg svaraði þessum tillögum ekki sérstaklega. Þar sem félagið Festar átti óhægt um vik að rifta samningnum þrátt fyrir van­efnd­ina reyndi það til þrautar að fá Reykjavíkurborg til þess að bæta van­efnd­ina með fjár­framlagi en talaði fyrir daufum eyrum.

                Eins og ítarlega er rakið í lýsingu málavaxta reyndu fyrirsvarsmaður Festa og lög­maður hans mikið að finna lausnir á málinu og arkitektar lögðu til nýjar útfærslur á deili­skipu­lagi reitsins. Á sama tíma hélt félagið þó ætíð til haga skaðabótakröfu sinni á hendur stefnda. Þrátt fyrir þessa viðleitni náðist ekki að móta deiliskipulag sem borgin sam­þykkti áður en Landsbankinn, lánar­drott­inn Festa, krafðist greiðslu lána og yfirtók eign­irnar á reitnum með kaup­samn­ingi við Festar í lok nóvember 2011.

                Það er sem sagt grundvöllur þessa máls að Reykjavíkurborg stóð ekki við forsendur þess samn­ings sem skipulagssjóður Reykjavíkur gerði við Festar í mars 2007. Reykja­víkur­borg telur sér ekki skylt að bæta það tjón sem þessar vanefndir kunni að hafa valdið Festum þar sem félagið hafi með samningnum við Lauga­vegs­reiti, 28. nóvember 2011, afsalað því félagi þessari skaðabótakröfu á hendur borginni vegna svofellds ákvæðis í 6. gr. kaupsamningsins:

Kaupandi yfirtekur öll réttindi og allar skyldur seljanda samkvæmt kaup­samn­ingi, dag­settum 15. mars 2007, við Skipulagssjóð Reykjavíkur, kt. [...], um fast­eign­irnar nr. 30, 32, 32A, 32B og 34 við Hverfisgötu og nr. 19 og 19B við Lauga­veg í Reykja­vík, ásamt hlutdeild í lóð og lóðarréttindum sem fylgja bakhúsinu að Lauga­vegi 17.

                Í þessu máli þarf fyrst að taka afstöðu til þess hver sé merking orðalagsins „öll rétt­indi og allar skyldur selj­anda samkvæmt kaupsamningi, dagsettum 15. mars 2007, við Skipu­lagssjóð Reykja­víkur“.

                Vart þarf að tíunda að fyrirsvarsmenn Festa ehf. lögðu þá merkingu í ákvæðið að efndabótakrafa félagsins á hendur Reykjavíkurborg væri ekki meðal þeirra réttinda sem það tæki til.

                Vitnið Helgi S. Gunnarsson, forstjóri Regins, dótturfélags Landsbankans og stjórn­ar­formaður Laugavegsreita, dótturfélags Regins, bar að þegar allt hafi stefnt í að Lauga­vegsreitir tækju yfir það verkefni að byggja upp á Hljómalindarreit, sumarið og haustið 2011, hafi hann farið á fund borg­ar­lög­manns. Þau hafi kannað fleti á því að Lauga­vegsreitir kæmu að þessum verð­mætum sem heild og lykju verkefninu.

                Hann bar að samkomulag borgaryfirvalda og Laugavegsreita þess efnis að borgin félli frá 300.000.000 kr. af kaup­verði gegn því að nýtingarhlutfall á reitnum yrði lægra en 3,5 hafi legið fyrir óform­lega um haustið. Borgarlögmaður hafi staðfest við hann, áður en Lauga­vegsreitir gerðu samninginn við Festar, 28. nóv­em­ber 2011, að borg­ar­stjóri hefði sam­þykkt þennan afslátt af kaupverðinu gegn lækkun bygg­ing­ar­magns á reitnum.

                Vitnið bar jafnframt að hann hefði aldrei undirritað kaupsamninginn við Festar ef inn í hann hefðu átt að koma ákvæði sem hefðu undanskilið réttindi sem hefðu getað eyði­lagt verkefnið. Laugavegsreitir hafi ekki undanskilið nein réttindi heldur keypt öll þau réttindi sem tilheyrðu þessum eignum. Hann kvaðst nánar tiltekið leggja þá merk­ingu í ákvæðið að það tæki til allra þeirra réttinda sem væru bundin eign­unum sem Lauga­vegs­reitir keyptu af Festum.

                Yfirlýsingu sem gerð var 16. apríl 2012 þess efnis að með afsali eigna til Lauga­vegsreita fælist ekki afsal skaðabótakrafna Festa á hendur Reykjavíkurborg taldi vitnið ekki hafa neina þýðingu fyrir Laugavegsreiti.

                Að mati dómsins verður úr þessum framburði vitnisins ekki lesið að vitnið hafi talið að með í kaupum Lauga­vegs­reita fylgdi skaðabótakrafa Festa á hendur Reykja­víkur­borg vegna vanefnda á samningnum 15. mars 2007.

                Áður en Laugavegsreitir gerðu kaupsamning við Festar hafði samist svo um milli Laugavegsreita og Reykjavíkurborgar að hún afsalaði sér 75% af því kaup­verði sem samið var um við Festar og á móti afsöluðu Laugavegsreitir sér því viðbótar­bygg­ing­ar­magni sem kveðið var á um í samningnum.

                Að mati dómsins skiptir ekki máli þótt þetta samkomulag hafi ekki verið fært í skrif­legt form fyrr en 18. janúar 2012. Það var frágengið, þannig að bindandi væri fyrir báða aðila, Reykja­víkurborg og Laugavegsreiti, áður en það félag keypti hús­eign­irnar af Festum. Það liggur því fyrir að meðal efnis hins umdeilda samningsákvæðis gat hvorki verið heim­ildin til að byggja á reitnum með nýtingarhlutfallinu 3,5 né skyldan til að greiða 300.000.000 króna eftirstöðvar af kaupverði eignanna á reitnum.

                Í ljósi þessa er ekki með nokkru móti hægt að túlka ákvæði 6. gr. kaup­samn­ings Festa og Laugavegsreita þannig að efnda­bóta­krafa Festa á hendur Reykja­vík­ur­borg vegna vanefnda á samningi, sem kvað ein­mitt á um þetta byggingamagn, félli undir efni þess.

                Dómurinn fellst því á það með stefnanda að Festar hafi ekki með samningi sínum við Laugavegsreiti afsalað sé skaða­bóta­rétti sem félagið kynni að eiga á hendur Reykja­vík­ur­borg vegna vanefnda á samningi gerðum 15. mars 2007. Festar höfðu því fulla heimild til þess að afsala þessum mögulega bóta­rétti sínum til HGS ráðgjafar ehf. í mars 2012. Það félag heitir nú Hamarr fjárfestingar ehf. og er stefnandi.

                Stefndi verður því ekki sýknaður með þeim rökum að stefnandi geti ekki haldið á þeim hagsmunum sem hann sækir í málinu.

                Með úrskurði héraðsdóms Reykjavíkur 14. september 2012 var bú Festa ehf. tekið til gjaldþrotaskipta. Skiptastjóra var gefinn kostur á að rifta framsali hugsan­legrar bótakröfu Festa á hendur Reykjavíkurborg. Að höfðu samráði við eina lánar­drott­inn Festa, Lands­bank­ann, kaus skiptastjórinn að rifta ekki framsalinu. Stefnandi er því enn handhafi rétt­ind­anna.

                Dómurinn getur ekki fallist á þá málsástæðu stefnda að einungis aðilar samn­ings­ins 15. mars 2007, Skipulagssjóður Reykjavíkurborgar og Festar, geti gert kröfur vegna hugs­an­legra vanefnda á honum. Af vanefndinni, eins og hún er sett fram, getur risið fjár­krafa. Dómurinn fær ekki séð að neitt geti staðið í vegi fyrir framsali hennar.

                Stefndi teflir því einnig fram að stífni Festa við að halda sig við samn­ings­forsend­urnar hafi valdið þessum miklu töfum á skipulagsvinnunni. Það hafi því ekki verið við stefnda að sakast að Lands­bank­inn yfirtók eignir Festa. Á það getur dómur­inn ekki fallist.

                Þegar í september 2006 höfðu Festum verið veitt fyrirheit um nýtingar­hlut­fallið 3,5 á reitnum. Þetta ásamt fleiri forsendum var skjalfest í samningi 15. mars 2007. Þegar til átti að taka vildu skipulagsyfirvöld ekki leggja þessar forsendur til grund­vallar skipulagi á reitnum. Festar gerðu svo skjótt sem unnt var grein fyrir því að með því að leggja aðrar forsendur til grundvallar hefði stefndi vanefnt samninginn og jafn­framt valdið Festum fjártjóni. Af ítarlegri lýsingu málavaxta verður allt eins ráðið að Reykja­víkur­borg hafi ekki séð neina sérstaka ástæðu til þess að ganga fram af mynd­ug­leika og röggsemi og leysa málið eins og síðar var gert með samkomulagi við Lauga­vegs­reiti. Af hverju það var hægt þá skal ósagt látið. Festar gátu ekki bæði gefið eftir samningsforsendurnar og bæturnar fyrir tjónið sem varð við það að þær voru ekki haldnar.

                Til stuðnings sýknukröfu sinni færir stefndi að lokum fram þau rök að stefn­andi hafi ekki sýnt fram á að Festar hafi orðið fyrir tjóni sem gæti verið grundvöllur þeirra skaðabótakröfu sem hafi verið framseld stefnanda.

                Samkvæmt samantekt úr ársreikningum Festa nam fjármagnskostnaður félags­ins, frá undir­ritun samnings við skipulagssjóð í mars 2007 til undirritunar kaup­samn­ings við Lauga­vegsreiti í lok nóvember 2011, 326.517.388 krónum. Samkvæmt sömu heim­ild nam yfirverð fasteigna 261.782.332 krónum og hönnunarkostnaður 66.622.280 krónum. Þetta nemur sam­tals 664.921.900 krónum. Þá er ótalinn ágóði sem Festar urðu af vegna vanefndanna.

                Að mati dómsins getur stefndi ekki fært gegn bótaskyldu sinni þau rök að Lauga­vegs­reitir hafi greitt Festum svo hátt verð fyrir fasteignirnar á reitnum að það hafi tekið til verðmætis fasteignanna svo og þess tjóns sem Festar töldu sig hafa orðið fyrir vegna vanefnda stefnda.               Fyrir þessari málsástæðu hefur stefndi auk þess ekki fært nein gögn.

                Festar keyptu af skipu­lags­sjóði eignirnar Laugaveg 17, 19, og 19b, Hverfis­götu 30, 32, 32a, 32b og 34: Kaup­verðið var 400.000.000 króna í mars 2007. Af öðrum en skipulagssjóði hafði félagið keypt 3. hæð á Laugavegi 17, íbúð og verslun­ar­hæð á Lauga­vegi 21, íbúðir og atvinnu­hús­næði á Klapparstíg 28 og 30, Hverfisgötu 26 og fast­eignir við Smiðjustíg 4, 4a og 6. Fyrir allar þessar eignir greiddu Lauga­vegs­reitir 657.700.000 kr. í lok nóv­em­ber 2011.

                Fyrir dómi bar vitnið Helgi S. Gunnarsson að kaupverðið hefði verið ítarlega ígrundað og reiknað út í bankanum. Til grundvallar verðinu hafi legið það eitt að hámarka verðmæti verkefnisins án þess þó að kaupverðið teldist ósanngjarnt gagnvart Festum.

                Þótt stefnandi þyki hafa sýnt fram á að vanefnd stefnda á samningi gerðum 15. mars 2007 hafi valdið honum fjár­tjóni þarf, í þessu viðurkenningarmáli, ekki að taka afstöðu til þess hver var fjárhæð þess tjóns.

                Eins og margoft hefur komið fram lofaði stefndi ótvírætt ákveðnum kostum á hinu selda, þar á meðal að nýtingar­hlut­fall yrði 3,5, ákveðin hús væru seld til niðurrifs, gera ætti 250 stæða bílakjallara og fleira mætti telja. Þegar til átti að taka vildi hann, það er þeir sem héldu um stjórnvöl borg­ar­skipu­lagsins, ekki standa við samn­ings­skil­mál­ana þar sem þeir töldu svo hátt nýt­ing­ar­hlutfall ekki samrýmast breyttum við­horfum til skipulags miðbæjarins.

                Þar sem stefnandi hefur sýnt fram á að stefndi hafi lofað Festum ákveðnum kostum á hinu selda, að stefndi hafi ekki staðið við þá, að stefndi hafi mátt vita að van­efnd bakaði Festum fjártjón og þar sem rök hafa verið færð fyrir því fjár­tjóni hefur stefn­andi uppfyllt öll skilyrði fyrir því að fallast megi á viður­kenn­ing­ar­kröfu hans.

                Með vísan til þessarar niðurstöðu og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 ber að dæma stefnda til að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 1.800.000 krónur. Stefnandi er virðisaukaskattsskyldur. Af þeim sökum er ekki tekið tillit til virðisaukaskatts við ákvörðun málskostnaðar.

                Ingiríður Lúðvíksdóttir, settur héraðsdómari, kveður upp þennan dóm.

dómsorð

                Viðurkennd er skaðabótaskylda stefnda, Reykjavíkurborgar, gagnvart stefn­anda, Hamri fjárfestingum ehf., vegna þess að Festar ehf. fékk ekki að byggja miðað við nýt­ing­ar­hlutfallið 3,5 eins og umsamið var í kaupsamningi, dags. 15. mars 2007, milli skipu­lags­sjóðs Reykjavíkurborgar, kt. [...], og Festa ehf.

                Stefndi greiði stefnanda 1.800.000 krónur í málskostnað.