Ákvörðun Hæstaréttar

1. Samkvæmt 4. mgr. 16. gr. laga nr. 50/2016 um dómstóla standa að ákvörðun þessari hæstaréttardómararnir Sigurður Tómas Magnússon, Björg Thorarensen og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

2. Með beiðni 17. júlí 2025 leita Þórhallur Ólafsson og Halla María Ólafsdóttir leyfis Hæstaréttar, á grundvelli 1. mgr. 176. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, til að áfrýja dómi Landsréttar 19. júní sama ár í máli nr. 350/2024: Hilmar F. Thorarensen og Ingigerður Þorsteinsdóttir gegn Þórhalli Ólafssyni og Höllu Maríu Ólafsdóttur og gagnsök. Gagnaðilar leggjast gegn beiðninni.

3. Ágreiningur aðila lýtur að kröfu leyfisbeiðenda um skaðabætur eða afslátt vegna galla á fasteign sem þau keyptu af gagnaðilum. Meðstefndu í héraði voru fasteignasali sem annaðist söluna og fasteignasalan sem hann starfaði við, sem og vátryggingafélag fasteignasölunnar.

4. Með héraðsdómi var gagnaðilum gert að greiða leyfisbeiðendum sameiginlega 2.564.644 krónur auk vaxta og meðstefndu gert að greiða þeim sameiginlega 3.357.979 krónur auk vaxta. Meðstefndu undu héraðsdómi og var málinu ekki áfrýjað til Landsréttar gagnvart þeim. Með dómi Landsréttar voru gagnaðilar sýknuð af kröfum leyfisbeiðenda.

5. Héraðsdómur dæmdi meðstefndu í málinu til að greiða leyfisbeiðendum skaðabætur vegna ófullnægjandi upplýsinga um endurnýjun fráveitulagna en hafnaði því að gagnaðilar bæru ábyrgð á tjóni sem rekja mætti til þess. Þá féllst héraðsdómur á að gagnaðilar bæru skaðabótaábyrgð á tjóni sem leiddi af því að engin drenlögn væri við húsið og enginn brunnur á lóð þess en hafnaði að meðstefndu bæru ábyrgð á því tjóni. Gagnaðilar áfrýjuðu málinu til Landsréttar með kröfu um sýknu en leyfisbeiðendur gagnáfrýjuðu og kröfðust hærri bóta vegna skorts á drenlögn og brunni. Landsréttur komst að þeirri niðurstöðu með vísan til framburðar vitnis þar fyrir rétti að óvarlegt væri að leggja til grundvallar að enginn brunnur væri á lóðinni. Voru gagnaðilar því sýknuð af þeim hluta skaðabótakröfu leyfisbeiðenda. Hins vegar féllst rétturinn á með leyfisbeiðendum að ekki væri til staðar drenlögn við húsið og fæli sá skortur í sér galla í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Taldi rétturinn að fullnægt væri skilyrðum 43. gr. laganna fyrir skaðabótaábyrgð gagnaðila vegna þessa galla. Landsréttur komst að þeirri niðurstöðu að rekja mætti rangar upplýsingar um endurnýjun drenlagna í söluyfirliti öðrum þræði til gáleysis fasteignasalans og bæru hann og fasteignasalan skaðabótaábyrgð á því tjóni sem af því hefði hlotist á grundvelli 27. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Yrði að ganga út frá því að ábyrgðartrygging fasteignasölunnar hefði átt að taka til þess tjóns. Gagnaðilar hefðu ekki valdið framangreindu tjóni af ásetningi eða stórfelldu gáleysi og væru atvik að öðru leyti ekki með þeim hætti sem lýst væri í 2. mgr. 19. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993. Með vísan til 2. mgr. 25. gr. þeirra laga var hafnað kröfu leyfisbeiðenda um bætur vegna tjónsins úr hendi gagnaðila.

6. Leyfisbeiðendur byggja á því að niðurstaða Landsréttar sé bersýnilega röng að efni til og úrslit málsins hafi verulegt almennt gildi. Þeir vísa til þess að skilyrðum til beitingar 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga með niðurstöðu um sýknu gagnaðila sé ekki fullnægt þar sem ákvæðið varði ekki réttarstöðu tjónþola gagnvart hinum bótaskyldu og niðurstaða Landsréttar sé í andstöðu við meginreglur um óskipta ábyrgð. Þá nái engin ábyrgðartrygging til tjónsins enda taki ábyrgðartrygging fasteignasalans ekki til þess í ljósi niðurstöðu héraðsdóms sem sé bindandi. Loks standist sakarmat Landsréttar ekki enda hafi gagnaðilar lesið söluyfirlit og áritun þeirra á það falið í sér stórfellt gáleysi. Þá sé úrlausn Landsréttar um atvik sem varði brunn og beitingu sönnunarreglna þar um bersýnilega röng enda hafi matsgerð um að enginn brunnur væri til staðar ekki verið hnekkt. Leyfisbeiðendur byggja jafnframt á því að dómur í málinu yrði fordæmisgefandi um hvernig skuli beita reglu 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga og um sönnunargildi matsgerða.

7. Að virtum gögnum málsins verður litið svo á að dómur Hæstaréttar geti haft fordæmisgildi um atriði sem leyfisbeiðendur byggja á. Beiðni um áfrýjunarleyfi er því samþykkt.