Ákvörðun Hæstaréttar

1. Samkvæmt 4. mgr. 16. gr. laga nr. 50/2016 um dómstóla standa að ákvörðun þessari hæstaréttardómararnir Karl Axelsson, Ása Ólafsdóttir og Björg Thorarensen.

2. Með beiðni 18. júlí 2023 leita Dalborg hf., Fagriás ehf. og RA 5 ehf. (áður Reginn atvinnuhúsnæði ehf.) leyfis Hæstaréttar, á grundvelli 1. mgr. 176. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, til að áfrýja dómi Landsréttar 23. júní sama ár í máli nr. 217/2022: Dalborg hf., Fagriás ehf. og Reginn atvinnuhúsnæði ehf. gegn Hreyfli svf. Gagnaðili leggst gegn beiðninni.

3. Mál þetta lýtur að kröfum leyfisbeiðenda, sem eru meðal lóðarhafa á heildarlóðinni Fellsmúla 24-30 í Reykjavík, um hlutdeild í leigutekjum sem gagnaðili hefur þegið vegna útleigu þess hluta lóðarinnar sem auðkenndur er sem Fellsmúli 30. Leyfisbeiðendur kröfðust þess til vara að viðurkennt yrði að gagnaðila væri óheimilt að leigja út lóðarhlutann án samþykkis þeirra. Ágreiningur aðila lýtur einkum að því hvort gagnaðili sé einn leigulóðarhafi að Fellsmúla 30, réttindum hans til ráðstöfunar á þessum hluta heildarlóðarinnar og hvort honum beri einum arður af honum.

4. Héraðsdómur sýknaði gagnaðila af öllum kröfum leyfisbeiðenda. Með dómi Landsréttar var gagnaðili sýknaður af aðalkröfu leyfisbeiðenda en varakröfu þeirra vísað frá héraðsdómi. Landsréttur taldi að gagnaðila hefði ekki tekist sönnun um að Fellsmúli 30 væri sérstök leigulóð sem gagnaðili væri einn eigandi að. Heimildarskjöl gæfu til kynna samkomulag um heimild gagnaðila til rekstrar bensínstöðvar og útleigu lóðarhlutans í því skyni. Komst rétturinn að þeirri niðurstöðu að leyfisbeiðendur hefðu ekki lagt viðhlítandi grundvöll að fjárkröfum sínum á hendur gagnaðila vegna samninga hans við þriðju aðila og var gagnaðili sýknaður af aðalkröfu leyfisbeiðenda á þeim grundvelli. Hins vegar taldi Landsréttur að varakrafa leyfisbeiðenda um að viðurkennt yrði að gagnaðila væri óheimilt að leigja út lóðarhlutann án samþykkis þeirra lyti að réttarástandi til framtíðar, sbr. 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991. Var henni því vísað frá héraðsdómi.

5. Leyfisbeiðendur byggja á því að úrslit málsins hafi verulegt almennt gildi. Í fyrsta lagi um túlkun á því hverjir séu leigulóðarhafar við endurnýjun á lóðasamningum eða við sölu fasteigna með hlutdeild í lóðarleiguréttindum. Í öðru lagi við túlkun á því hvaða skilyrði þurfi að vera uppfyllt til að lóðarleiguhafi að sameiginlegum lóðaréttindum eigi réttindi umfram aðra í sameigninni. Í þriðja lagi um sönnunarbyrði fyrir sérstökum réttindum í sameign. Þá byggja leyfisbeiðendur á að málið varði sérstaklega mikilvæga hagsmuni sína. Þá sé dómur Landsréttar bersýnilega rangur bæði um efni og form. Loks hafi rökstuðningur Landsréttar verið í andstöðu við fyrirmæli f-liðar. 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991.

6. Að virtum gögnum málsins verður talið að dómur í því geti haft fordæmisgildi meðal annars um skýringu lóðarleigusamninga og inntak lóðarleiguréttinda. Jafnframt getur dómur haft gildi um skýringu 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991. Beiðni um áfrýjunarleyfi er því samþykkt.