Ákvörðun Hæstaréttar

1. Samkvæmt 4. mgr. 16. gr. laga nr. 50/2016 um dómstóla standa að ákvörðun þessari hæstaréttardómararnir Benedikt Bogason, Ása Ólafsdóttir og Björg Thorarensen.

2. Með beiðni 3. júlí 2025 leita dánarbú Jóhannesar Reynissonar, Ásdís Runólfsdóttir og Sólveig Þóra Jóhannsdóttir leyfis Hæstaréttar, á grundvelli 1. mgr. 176. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, til að áfrýja dómi Landsréttar 5. júní sama ár í máli nr. 767/2022: Jóhann Kristján Arnarson, Berglind Kristjánsdóttir og Reykjanesbær gegn dánarbúi Jóhannesar Reynissonar, Ásdísi Runólfsdóttur og Sólveigu Þóru Jóhannesdóttur. Gagnaðili Reykjanesbær leggst gegn beiðninni.

3. Mál þetta lýtur að skaðabótakröfu leyfisbeiðenda vegna ýmissa galla sem þau töldu vera á fasteign sinni. Málið höfðuðu þau á hendur gagnaðilum og seljendum fasteignarinnar, sem áfrýjuðu ekki héraðsdómi í málinu, auk aðila sem þau byggðu á að hefði verið byggingarstjóri eignarinnar. Seljendur höfðu keypt fasteignina af gagnaðilum Jóhanni Kristjáni Arnarsyni og Berglindi Kristjánsdóttur, sem jafnframt höfðu byggt hana. Var krafan á hendur gagnaðilum Jóhanni og Berglindi sprangkrafa og reist á því að þau hefðu byggt eignina. Krafa á hendur gagnaðila Reykjanesbæ var reist á ætluðum saknæmum og ólögmætum aðgerðum eða aðgerðaleysi starfsmanna bæjarins.

4. Héraðsdómur dæmdi gagnaðila auk seljenda eignarinnar, meðstefndu í héraði, óskipt til að greiða leyfisbeiðendum 40.807.690 krónur. Með dómi Landsréttar var hlutur gagnaðila Jóhanns og Berglindar lækkaður í 10.761.542 krónur en gagnaðili Reykjanesbær sýknaður af kröfum leyfisbeiðenda. Fjárhæð kröfunnar var byggð á matsgerð dómkvadds manns. Landsréttur komst að þeirri niðurstöðu að skaðabótakröfur á hendur gagnaðila Reykjanesbæ hefðu verið fyrndar þegar málið var höfðað. Annars vegar hefðu ætluð brot átt sér stað árið 2007 þegar byggingarframkvæmdir hófust í tíð laga nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda. Hins vegar var skaðabótaábyrgð reist á þeirri háttsemi sveitarfélagsins að skrá fasteignina á byggingarstig 7 á haustmánuðum 2016 og yrði því litið til laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Landsréttur taldi ekki unnt að líta svo á að skráning byggingarstigs fasteignarinnar árið 2016 hefði verið gerð í slíku samhengi við atvik á árinu 2007 að unnt væri að leggja til grundvallar að fyrst eftir eða við fyrrgreint tímamark hefði ætluðum brotum bæjarins verið hætt. Var því talið að skaðabótakröfur vegna brota gagnaðila Reykjanesbæjar árið 2007 hefðu verið fyrndar við höfðun málsins. Landsréttur komst að þeirri niðurstöðu að við kaup á fasteigninni í október 2016 hefðu leyfisbeiðendur mátt gera ráð fyrir að hún væri á þeim tíma skráð á byggingarstig 4. Hefði sú vitneskja gefið þeim ríkt tilefni til að kynna sér hvað þar lægi að baki og einnig að afla sér upplýsinga um ástand fasteignarinnar. Komst rétturinn því að þeirri niðurstöðu að skaðabótakröfur vegna ætlaðra brota gagnaðila Reykjanesbæjar á árinu 2016 hefðu verið fyrndar við höfðun málsins. Landsréttur staðfesti niðurstöðu héraðsdóms um að leyfisbeiðendum hefði verið heimilt að hafa uppi kröfu á hendur bæði seljendum og byggjendum fasteignarinnar á grundvelli heimildar 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Talið var sannað með matsgerð að tilteknir gallar væru á fasteigninni og að gagnaðilar Jóhann og Berglind bæru skaðabótaábyrgð á tilgreindum hluta þeirra.

5. Leyfisbeiðendur byggja einkum á því að málið hafi fordæmisgildi þar sem það hafi almenna þýðingu um ábyrgð opinberra aðila á rangri skráningu í þinglýsingabækur. Þá hafi málið fordæmisgildi um hvenær skaðabótaskyldri háttsemi ljúki eða hvenær slík háttsemi skapi athafnaskyldur sem einar og sér geti leitt til bótaábyrgðar séu þær virtar að vettugi. Auk þess er á því byggt að niðurstaða Landsréttar sé bersýnilega röng. Þá hafi almennt gildi að fjalla um sprangkröfur og hvort þriðji maður geti átt kröfu um skaðabætur utan samninga úr hendi fyrri seljenda. Enn fremur hafi ekki verið fjallað um allar málsástæður leyfisbeiðenda með fullnægjandi hætti, einkum um það athafnaleysisbrot gagnaðila Reykjanesbæjar að leiðrétta opinbera skráningu byggingarstigs hússins. Loks hafi ekki verið dæmt um kröfu leyfisbeiðenda um málskostnað að skaðlausu heldur aðeins dæmd gjafsóknarlaun vegna vinnu við síðari málflutning í Landsrétti.

6. Að virtum gögnum málsins verður hvorki litið svo á að úrslit þess hafi verulegt almennt gildi né að það varði sérstaklega mikilvæga hagsmuni leyfisbeiðenda í skilningi 1. mgr. 176. gr. laga nr. 91/1991. Þá verður ekki séð að málsmeðferð fyrir héraðsdómi eða Landsrétti hafi verið stórlega ábótavant eða dómur Landsréttar sé bersýnilega rangur að formi eða efni, sbr. 4. málslið sömu málsgreinar. Beiðni um áfrýjunarleyfi er því hafnað.