Ákvörðun Hæstaréttar

1. Samkvæmt 4. mgr. 16. gr. laga nr. 50/2016 um dómstóla standa að ákvörðun þessari hæstaréttardómararnir Benedikt Bogason, Björg Thorarensen og Skúli Magnússon.

2. Með beiðni 8. maí 2025 leitar Þórður Daníel Ólafsson leyfis Hæstaréttar, á grundvelli 1. mgr. 176. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, til að áfrýja dómi Landsréttar 10. apríl sama ár í máli nr. 203/2024: Einar Björn Jónsson og Helena Vattar Baldursdóttir gegn Þórði Daníel Ólafssyni og gagnsök. Gagnaðilar leggjast gegn beiðninni.

3. Mál þetta lýtur að ágreiningi aðila í kjölfar þess að gagnaðilar keyptu fasteign af leyfisbeiðanda. Gagnaðilar töldu hana gallaða og héldu eftir 15.000.000 krónum af umsömdu kaupverði. Höfðaði leyfisbeiðandi mál þetta á hendur þeim til heimtu eftirstöðvanna.

4. Með héraðsdómi var gagnaðilum gert að greiða leyfisbeiðanda 8.602.550 krónur ásamt nánar tilgreindum dráttarvöxtum gegn útgáfu afsals. Landsréttur vísaði kröfum leyfisbeiðanda í gagnsök frá dómi og dæmdi gagnaðila til að greiða honum 2.122.500 krónur ásamt nánar tilgreindum dráttarvöxtum gegn útgáfu afsals. Landsréttur féllst á frekari galla á fasteigninni og bætur vegna afnotamissis. Var niðurstaða Landsréttar sú að réttmæt krafa gagnaðila vegna galla á fasteigninni næmi 12.416.700 krónum, auk kröfu um gólfhita að fjárhæð 406.800 krónur sem leyfisbeiðandi hefði viðurkennt, eða samtals 12.877.500 krónur. Tók Landsréttur fram að fyrir lægi að fasteignin hefði verið í byggingu frá árinu 2008 þar til lokaúttekt fór fram um mitt ár 2021 og yrði gallaþröskuldur því miðaður við neðri mörk hans samkvæmt dómaframkvæmd. Þar sem skuldajafnaðarkrafa gagnaðila var lægri en sú fjárhæð sem þau héldu eftir var þeim gert að greiða leyfisbeiðanda 2.122.500 krónur, gegn útgáfu hans á afsali til þeirra fyrir eigninni, auk nánar tilgreindra vaxta.

5. Leyfisbeiðandi byggir á því að málið hafi verulegt almennt gildi og sé fordæmisgefandi um inntak, túlkun og mat á gallaþröskuldi, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Hingað til hafi það verið skýr stefna dómstóla að miða gallaþröskuldinn við 10% af kaupverði fasteignar þótt um sé að ræða nýlegri eignir nema tilteknar aðstæður séu fyrir hendi. Málið kunni þannig að hafa fordæmisgildi um hvaða aðstæður kunni að falla þar undir enda hafi Landsréttur miðað gallaþröskuld í málinu við 8%. Þá telur leyfisbeiðandi það stinga í stúf að Landsréttur telji kostnað vegna afnotamissis með við mat á því hvort gallaþröskuldi sé náð og kunni úrlausn um það atriði að hafa verulegt almennt gildi. Jafnframt hafi málið almennt gildi og sé fordæmisgefandi um vægi fyrirvara í kauptilboðum um ástandsskoðun eignar sem og vægi ástandsskoðana fyrir kaup. Leyfisbeiðandi byggir einnig á því að úrslit málsins varði mikilvæga hagsmuni sína. Loks er á því byggt á að dómur Landsréttar sé bersýnilega rangur að efni til.

6. Að virtum gögnum málsins verður hvorki litið svo á að úrslit þess hafi verulegt almennt gildi né að það varði sérstaklega mikilvæga hagsmuni leyfisbeiðanda í skilningi 1. mgr. 176. gr. laga nr. 91/1991. Þá verður ekki séð að dómur Landsréttar sé bersýnilega rangur að efni, sbr. 4. málslið sömu málsgreinar. Er þá haft í huga að dómur Landsréttar, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmanni, var að meginstefnu reistur á því að ekki hefði verið gætt upplýsingaskyldu við kaupin. Beiðni um áfrýjunarleyfi er því hafnað.