Print

Mál nr. 37/2020

Viggó Jónsson (Björgvin Jónsson lögmaður)
gegn
dánarbúi Jóns Sigurðar Eiríkssonar, Ástu Birnu Jónsdóttur, Birni Sigurði Jónssyni, Brynjólfi Þór Jónssyni, Jóni Kolbeini Jónssyni og Sigfúsi Agnari Jónssyni (Sveinn Guðmundsson lögmaður)
Lykilorð
  • Kærumál
  • Forkaupsréttur
  • Fasteign
  • Aðild
  • Ómerking dóms Landsréttar
Reifun

V krafðist þess að viðurkenndur yrði forkaupsréttur hans að helmingi jarðarinnar R og að dánarbúi J yrði gert skylt að selja og afsala til hans eignarhlutnum. V byggði á því að forkaupsréttur hans hefði orðið virkur við sölu á eignarhlutnum með kaupsamningi J og JJ ehf. Fyrir lá að J og JJ ehf. féllu frá samningnum eftir að V hafði beint yfirlýsingu um forkaupsrétt að J og í kjölfarið hefði J ráðstafað eignarhlutnum til Á o.fl. með yfirlýsingu um fyrirframgreiddan arf. Í dómi Hæstaréttar kom fram að við þessar aðstæður hefði JJ ehf. enga hagsmuni af úrslitum málsins og væri því ekki nauðsyn á aðild þess svo V gæti fengið úrlausn dómstóla um kröfur sínar. Var hinn kærði dómur felldur úr gildi og málinu vísað til Landsréttar til löglegrar meðferðar og dómsálagningar að nýju.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Benedikt Bogason, Ása Ólafsdóttir, Björg Thorarensen, Ingveldur Einarsdóttir og Karl Axelsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 12. nóvember 2020, en kærumálsgögn bárust réttinum 20. sama mánaðar. Kærður er dómur Landsréttar 30. október 2020, þar sem máli sóknaraðila á hendur varnaraðilum var vísað frá Landsrétti. Um kæruheimild vísar sóknaraðili til a-liðar 1. mgr. 167. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði dómur verði felldur úr gildi og lagt fyrir Landsrétt að taka málið til efnismeðferðar. Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast þess að „kæru sóknaraðila verði vísað frá ... Hæstarétti Íslands og dómur í Landsréttarmálinu nr. 444/2019 verði staðfestur.“ Þá krefjast varnaraðilar kærumálskostnaðar.

Eftir að málið var kært til Hæstaréttar andaðist Jón Sigurður Eiríksson og hefur dánarbú hans tekið við aðild að málinu.

I

Í efnisþætti málsins greinir aðila á um hvort sóknaraðili eigi forkaupsrétt að helmingi jarðarinnar Reykja í Skagafirði á grundvelli leigusamnings 30. mars 2011 og hvort sá réttur hafi orðið virkur við sölu á eignarhlutanum með kaupsamningi Jóns Sigurðar Eiríkssonar og einkahlutafélagsins Jóhönnu og Jónssona 2. desember 2017. Sóknaraðili krefst viðurkenningar forkaupsréttar og að dánarbúi Jóns Sigurðar verði gert skylt að selja og afsala til hans eignarhlutnum. Enn fremur krefst hann ógildingar á yfirlýsingu 26. janúar 2018 um fyrirframgreiddan arf. Héraðsdómur vísaði frá dómi kröfu sóknaraðila á hendur félaginu en sýknaði aðra varnaraðila af öðrum kröfum. Með áfrýjun til Landsréttar krafðist sóknaraðili þess aðallega að hinn áfrýjaði dómur yrði ómerktur og að málinu yrði vísað heim í hérað að nýju til löglegrar meðferðar. Til vara gerði hann sömu kröfur og fyrir héraðsdómi sem að framan greinir. Með hinum kærða dómi var málinu vísað frá Landsrétti. Er sú úrlausn til endurskoðunar hér fyrir dómi.

II

Sóknaraðili og Jón Sigurður gerðu leigusamning 30. mars 2011 um helming jarðarinnar Reykja á Reykjaströnd í Skagafirði og bátinn Nýja Víking SK-95. Lauk leiguumráðum sóknaraðila 1. janúar 2016. Í leigusamningnum var kveðið á um forkaupsrétt sóknaraðila að hinu leigða hygðist ,,leigusali selja hið leigða, bæði á leigutímanum og að honum loknum“. Samningur um sölu Jóns Sigurðar á helmingi jarðarinnar 2. desember 2017 til Jóhönnu og Jónssona ehf. var afhentur til þinglýsingar 8. desember 2017. Samhliða var gerður kaupsamningur ,,til viðbótar þinglýstum samningnum“. Þar kom fram að til viðbótar kaupverði í hinum þinglýsta samningi skyldi kaupandi greiða seljanda 10.000.000 króna á næstu sjö árum.

Með bréfi 22. desember 2017 beindi sóknaraðili yfirlýsingu um nýtingu forkaupsréttar til Jóns Sigurðar. Í kjölfarið felldu aðilar niður fyrrgreindan kaupsamning og var hann afturkallaður úr þinglýsingu 8. janúar 2018. Með yfirlýsingu 26. janúar 2018 um fyrirframgreiddan arf var helmingi jarðarinnar ráðstafað til varnaraðilanna Sigfúsar Agnars, Björns Sigurðar, Ástu Birnu, Brynjólfs Þórs og Jóns Kolbeins.

III

Sóknaraðili höfðaði mál þetta á hendur varnaraðilum og Jóhönnu og Jónssonum ehf. með fyrrgreindum kröfum. Með dómi héraðsdóms var viðurkenningarkröfu sóknaraðila á hendur Jóhönnu og Jónssonum ehf. vísað frá dómi. Í dómi Landsréttar kom fram að þar sem frávísun á hendur félaginu hefði ekki verið borin undir réttinn eftir reglum XXIV. kafla laga nr. 91/1991, sbr. c-lið 2. mgr. 143. gr. og 1. mgr. 144. gr. laganna, gæti frávísunarákvæði héraðsdóms ekki sætt endurskoðun Landsréttar. Því væri sá annmarki á málatilbúnaði sóknaraðila fyrir Landsrétti að Jóhanna og Jónssynir ehf. ætti ekki aðild að málinu, en óhjákvæmilegt væri að málsókn um forkaupsrétt væri beint að báðum aðilum fyrrgreinds kaupsamnings 2. desember 2017. Af þeim sökum var málinu í heild vísað frá Landsrétti án kröfu enda byggðu aðrar efniskröfur sóknaraðila á kröfu um viðurkenningu forkaupsréttarins.

IV

Sóknaraðili skaut málinu upphaflega til Landsréttar 16. apríl 2019. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu 22. maí 2019 og var málinu áfrýjað öðru sinni 18. júní sama ár samkvæmt heimild í 4. mgr. 153. gr. laga nr. 91/1991.

Varnaraðilar hafa krafist þess fyrir Hæstarétti að ,,kæru sóknaraðila verði vísað frá“ réttinum og að ,,dómur í Landsréttarmálinu nr. 444/2019 verði staðfestur“. Varnaraðilar hafa engin haldbær rök fært fram fyrir frávísunarkröfu sinni og verður henni hafnað.

Eins og fram kemur í hinum kærða dómi kærði sóknaraðili ekki frávísunarþátt héraðsdóms til Landsréttar og sætti sá hluti dómsins því ekki endurskoðun réttarins. Af því leiðir að Jóhanna og Jónssynir ehf. átti ekki aðild að málinu fyrir Landsrétti.

Í hinum kærða dómi var komist að þeirri niðurstöðu að óhjákvæmilegt væri að málsókn um viðurkenningu forkaupsréttar væri beint að báðum aðilum kaupsamningsins 2. desember 2017, meðal annars með hliðsjón af dómum Hæstaréttar 6. júní 2008 í máli nr. 291/2008 og 16. júní 2010 í máli nr. 318/2010. Var málinu því vísað frá Landsrétti án kröfu.

Í fyrrgreindum dómi Hæstaréttar í máli nr. 291/2008 kemur fram að vilji forkaupsréttarhafi sem telur að réttur sinn hafi ekki verið virtur við sölu til þriðja manns höfða mál til að neyta forkaupsréttar síns, verði hann að beina þeirri málsókn að aðilum þess samnings sem hann telur að hafi gert forkaupsréttinn virkan. Kröfugerð forkaupsréttarhafa verði þá tvíþætt. Verði fyrri þætti kröfunnar beint bæði að seljendum eða framseljendum og kaupendum eða viðtakendum samkvæmt viðkomandi samningi. Geti það gerst með þeim hætti að leitað sé viðurkenningar forkaupsréttar þess sem málið höfðar í tilefni af umræddri sölu en einnig hafi verið látið óátalið að hann sé látinn beinast að því að samningsaðilum verði gert að þola ógildi samningsins. Síðari þáttur kröfugerðarinnar snúi svo að seljandanum eða framseljandanum einum og gangi efnislega út á að hann selji eða afsali umræddri eign til forkaupsréttarhafans gegn nánar tilgreindu endurgjaldi.

Frá þessu eru þó undantekningar, til að mynda ef kaupsamningur hefur fallið niður milli seljanda og upphaflegs kaupanda, sbr. dóm Hæstaréttar 19. nóvember 1998 í máli nr. 107/1998 sem birtur er í dómasafni réttarins það ár, bls. 3771. Í máli þessu er óumdeilt að þeir aðilar sem gerðu með sér kaupsamninginn 2. desember 2017 féllu sín á milli frá honum eftir að sóknaraðili hafði beint yfirlýsingu um forkaupsrétt að seljanda 22. sama mánaðar. Var kaupsamningurinn jafnframt afturkallaður úr þinglýsingu 8. janúar 2018 með sameiginlegri beiðni seljanda og kaupanda. Eftir þetta ráðstafaði seljandi helmingi jarðarinnar með yfirlýsingu 26. janúar 2018 um fyrirframgreiddan arf. Við þessar aðstæður hefur kaupandi samkvæmt samningnum 2. desember 2017, Jóhanna og Jónssynir ehf., því enga hagsmuni af úrslitum málsins. Samkvæmt framansögðu er því ekki fallist á það með Landsrétti að nauðsyn hafi verið á aðild félagsins svo sóknaraðili gæti fengið úrlausn dómstóla um kröfur sínar. Hinn kærði dómur verður því felldur úr gildi og málinu vísað til Landsréttar til löglegrar meðferðar þar og dómsálagningar að nýju.

Rétt er að aðilar beri hver sinn kostnað af kærumáli þessu.

Dómsorð:

Hinn kærði dómur er felldur úr gildi og málinu vísað til Landsréttar til löglegrar meðferðar og dómsálagningar að nýju.

Kærumálskostnaður fellur niður.

 

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir Aðalsteinn E. Jónasson, Eiríkur Jónsson og Hervör Þorvaldsdóttir.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1        Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 18. júní 2019. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Norðurlands vestra 12. mars 2019 í málinu nr. E-18/2018.

2        Áfrýjandi krefst þess aðallega að hinn áfrýjaði dómur verði ómerktur „þ.m.t. varðandi frávísun krafna á hendur Jóhönnu og Jónssynir ehf.“ og að málinu verði vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar.

3        Til vara krefst áfrýjandi þess að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið „þ.m.t. varðandi frávísun krafna á hendur Jóhönnu og Jónssynir ehf.“ og breytt í þá veru að viðurkennt verði með dómi að forkaupsréttur áfrýjanda að 50% eignarhlut í jörðinni Reykjum í Skagafirði, landnúmer 125950 [svo], fastanúmer 213-9923, ásamt öllum gögnum og gæðum hverju nafni sem þau nefnast, hafi orðið virkur á grundvelli kaupsamnings milli stefnda, Jóns Sigurðar Eiríkssonar og Jóhönnu og Jónssona ehf. 2. desember 2017. Jafnframt er þess krafist að stefnda Jóni Sigurði verði með dómi gert skylt að selja og afsala til áfrýjanda fyrrgreindum eignarhlut í jörðinni gegn greiðslu á 25.000.000 króna með sömu kjörum og skilmálum og greinir í fyrrgreindum kaupsamningi. Loks krefst hann ógildingar á yfirlýsingu 26. janúar 2018 „vegna fyrirframgreidds arfs“ þar sem stefndi Jón Sigurður ráðstafaði fyrrgreindum eignarhlut til meðstefndu.

4        Stefndu krefjast þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur. Þá krefjast þau málskostnaðar fyrir Landsrétti. Stefndi Jón Sigurður gerir kröfu um málskostnað úr hendi áfrýjanda án tillits til gjafsóknar hans hér fyrir dómi.

Málsatvik

5        Áfrýjandi og stefndi Jón Sigurður, sem eru feðgar, gerðu með sér leigusamning 30. mars 2011. Hið leigða var 50% eignarhlutur þess síðarnefnda í jörðinni Reykjum í Skagafirði og báturinn Nýi Víkingur SK-95 ásamt veiðarfærum og öllu því sem honum fylgdi. Gildistími samningsins var frá 20. maí sama ár til 1. janúar 2016. Þrátt fyrir að samningurinn væri tímabundinn var hann uppsegjanlegur af beggja hálfu með sex mánaða fyrirvara. Jafnframt var kveðið á um að samningurinn myndi framlengjast sjálfkrafa um tvö ár yrði honum ekki sagt upp með minnst sex mánaða fyrirvara áður en hann rynni út 1. janúar 2016. Samkvæmt samningnum átti áfrýjandi „forkaupsrétt að hinu leigða hyggist leigusali selja hið leigða, bæði á leigutímanum og að honum loknum“. Leigusamningnum var þinglýst 20. apríl 2012.

6        Óumdeilt er að leigutímanum lauk 1. janúar 2016 án þess að til framlengingar samningsins kæmi. Í beinu framhaldi af því, 7. janúar 2016, gerðu stefndi Jón Sigurður og Handtak ehf., sem mun vera félag í eigu áfrýjanda, samkomulag um framsal á bátnum Nýja Víkingi SK-95 til áfrýjanda í skiptum fyrir kaffihús sem áfrýjandi hafði sett upp að Reykjum ásamt salerni og ýmsu ótilgreindu lausafé. Í samkomulaginu kemur fram í 1. gr. að það hafi verið gert „í framhaldi af leigusamningi sem gerður var 2011 milli sömu aðila vegna leigu Handtaks ehf. á aðstöðu í eigu Jóns Eiríkssonar á Reykjum á Reykjaströnd en sá samningur [hefði runnið] út um síðustu áramót“. Þrátt fyrir síðastnefnt orðalag er óumdeilt að aðilar að leigusamningnum frá 2011 hafi verið áfrýjandi og stefndi Jón Sigurður en félagið Handtak ehf. hafi ekki átt þar aðild.

7        Með kaupsamningi 2. desember 2017 seldi stefndi Jón Sigurður fyrrgreindan 50% eignarhlut sinn í jörðinni Reykjum til félagsins Jóhönnu og Jónssona ehf. sem sonur hans, stefndi Jón Kolbeinn, var í fyrirsvari fyrir ásamt eiginkonu sinni Jóhönnu Ey Harðardóttur. Samkvæmt framburði hennar fyrir héraðsdómi átti hún helmings eignarhlut í félaginu á móti eiginmanni sínum en hún hefur persónulega ekki átt aðild að málarekstri þessum. Umsamið kaupverð var 25.000.000 króna sem áttu að greiðast á sjö árum og bera nánar tilgreinda vexti. Samhliða var gengið frá öðru skjali um viðbótargreiðslu fyrir eignarhlutinn að fjárhæð 10.000.000 króna sem áttu að greiðast á jafnlöngum tíma ásamt sömu vöxtum. Kaupsamningurinn var afhentur til þinglýsingar 8. desember 2017 en ekki síðarnefnda skjalið.

8        Áfrýjandi tilkynnti stefnda Jóni Sigurði með bréfi 22. desember 2017 að hann hefði í hyggju að nýta forkaupsrétt sem hann teldi sig eiga á grundvelli fyrrgreinds leigusamnings frá 30. mars 2011. Kom þar meðal annars fram að hann teldi ákvæði leigusamningsins vera skýrt um að forkaupsrétturinn hefði ekki einungis átt að gilda á leigutímanum heldur einnig að honum loknum. Þar með hefði hann orðið virkur við sölu eignarhlutans samkvæmt fyrrgreindum kaupsamningi 2. desember 2017.

9        Í bréfi sýslumanns 11. janúar 2018, sem var meðal annars sent til fyrrgreindra aðila kaupsamningsins frá 2. desember 2017, var upplýst að þinglýsingastjóri hefði orðið þess „áskynja“ að farist hefði fyrir að geta um forkaupsréttinn samkvæmt leigusamningnum 30. mars 2011 á veðbókarvottorði fyrir eignina en það hefði þá verið leiðrétt. Með bréfi stefnda Jóns Sigurðar 19. janúar 2018 til áfrýjanda og sýslumanns lýsti hann því meðal annars yfir að hann hefði ekki lengur í hyggju að selja eignarhlut sinn í jörðinni. Fram kom að hann sæti í óskiptu búi og hefði í hyggju að framselja eignina með fyrirframgreiddum arfi til barna sinna, meðstefndu. Í kjölfarið var eignin framseld þeim með yfirlýsingu um fyrirframgreiddan arf 26. janúar 2018 sem var þinglýst 30. janúar sama ár. Í framburði stefnda Jóns Kolbeins og Jóhönnu eiginkonu hans fyrir héraðsdómi kom fram að í kjölfar þess að áfrýjandi hefði sent fyrrgreinda tilkynningu um beitingu forkaupsréttar 22. desember 2017 hefðu þau og stefndi Jón Sigurður ákveðið að fella kaupsamninginn niður og taka hann úr þinglýsingu sem þá var ekki lokið hjá embætti sýslumanns.

10       Samkvæmt framangreindu varðar ágreiningur málsins það álitaefni hvort áfrýjandi hafi átt forkaupsrétt að 50% eignarhlut í jörðinni Reykjum í Skagafirði sem hafi orðið virkur við gerð kaupsamningsins milli stefnda Jóns Sigurðar og Jóhönnu og Jónssona ehf. 2. desember 2017. Í hinum áfrýjaða dómi var kröfum áfrýjanda á hendur Jóhönnu og Jónssonum ehf. vísað frá dómi á þeim grundvelli að í kjölfar þess að síðastnefndur kaupsamningur hefði verið felldur niður ætti áfrýjandi ekki lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins gagnvart félaginu. Voru aðrir stefndu fyrir héraðsdómi sýknaðir af kröfum áfrýjanda á þeim grundvelli að áfrýjandi hefði ekki notið forkaupsréttar á þeim tíma er fyrrgreindur kaupsamningur var gerður. Var lagt til grundvallar að rétturinn hefði þá verið fallin niður.

Niðurstaða

11       Áfrýjandi krefst þess aðallega að hinn áfrýjaði dómur verðir ómerktur, þar með talið „varðandi frávísun krafna á hendur Jóhönnu og Jónssynir ehf.“. Um þessa málsástæðu vekur áfrýjandi meðal annars athygli á því að héraðsdómur hafi vísað kröfum á hendur félaginu frá áður en tekin hafi verið efnisleg afstaða til meints forkaupsréttar hans.

12       Eins og fyrr greinir var kröfum áfrýjanda á hendur Jóhönnu og Jónssonum ehf. vísað frá héraðsdómi. Áfrýjandi hefur ekki borið ákvæði hins áfrýjaða dóms um frávísun undir Landsrétt með kæru eftir reglum XXIV. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. c-lið 2. mgr. 143. gr. og 1. mgr. 144. gr. þeirra laga, líkt og honum bar að gera vildi hann ekki una þeirri niðurstöðu, sbr. meðal annars dóm Hæstaréttar 11. október 2001 í máli nr. 110/2001. Frávísunarákvæði héraðsdóms getur af þeim sökum ekki sætt endurskoðun Landsréttar óháð því hvort rétturinn telji, miðað við niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að öðru leyti, að réttara hefði verið að sýkna Jóhönnu og Jónssyni ehf. fremur en vísa kröfu á hendur félaginu frá. Af þeirri niðurstöðu leiðir að sá annmarki er á málatilbúnaði áfrýjanda hér fyrir dómi að félagið Jóhanna og Jónssynir ehf. á ekki aðild að málinu en óhjákvæmilegt er að málsókn um forkaupsrétt sé beint að báðum aðilum þess samnings sem áfrýjandi telur að hafi gert forkaupsrétt sinn virkan, sbr. til hliðsjónar dóma Hæstaréttar 6. júní 2008 í máli nr. 291/2008 og 16. júní 2010 í máli nr. 318/2010. Er af þessum sökum óhjákvæmilegt að vísa málinu í heild frá Landsrétti án kröfu en aðrar efniskröfur áfrýjanda byggja á viðurkenningu þeirrar fyrstu um gildi forkaupsréttarins.

13       Eftir þessum úrslitum og með vísan til 2. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr., laga nr. 91/1991 verður áfrýjandi dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir. Gjafsóknarkostnaður stefnda, Jóns Sigurðar, fyrir Landsrétti greiðist úr ríkissjóði eins og nánar greinir í dómsorði.

14       Samkvæmt 1. mgr. 130. gr., sbr. 4. mgr. 128. gr. og 166. gr., laga nr. 91/1991 verður áfrýjandi dæmdur til að greiða málskostnað í ríkissjóð vegna stefnda Jóns Sigurðar eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá Landsrétti.

Áfrýjandi, Viggó Jónsson, greiði stefndu, Sigfúsi Agnari Jónssyni, Birni Sigurði Jónssyni, Ástu Birnu Jónsdóttur, Brynjólfi Þór Jónssyni og Jóni Kolbeini Jónssyni, hverju um sig 120.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.

Allur gjafsóknarkostnaður stefnda, Jóns Sigurðar Eiríkssonar, fyrir Landsrétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hans, 120.000 krónur.

Áfrýjandi greiði í ríkissjóð málskostnað fyrir Landsrétti, 120.000 krónur.