Print

Mál nr. 735/2017

Fögrusalir ehf. (Hróbjartur Jónatansson lögmaður, Jón Þór Ólason lögmaður  3. prófmál)
gegn
íslenska ríkinu (Fanney Rós Þorsteinsdóttir lögmaður)
Lykilorð
  • Jörð
  • Forkaupsréttur
  • Nauðungarsala
  • Stjórnsýsla
Reifun

Jörðin F var boðinn upp til slita á sameign og tilboða leitað í jörðina á almennum markaði með heimild í 41. gr. laga um nauðungarsölu. Við fyrirtöku hjá sýslumanni 4. nóvember 2016 átti F ehf. hæsta boð í jörðina og var félaginu tilkynnt að tilboðinu yrði tekið bærist greiðsla í samræmi við uppboðsskilmála 11. nóvember 2016. Með bréfi 4. nóvember 2016 var Í tilkynnt um lögbundinn forkaupsrétt sinn að jörðinni og gefinn 5 daga frestur til að nýta sér hann með vísan til 28. gr. jarðalaga. Í taldi hins vegar að sér bæri 60 daga frestur samkvæmt 37. gr. náttúruverndarlaga. Féllst sýslumaður á þær athugasemdir og framlengdi frestinn í 60 daga frá þeim tíma er tilboðinu yrði endanlega tekið, eða 11. nóvember 2016. Þann 8. janúar 2017 tilkynnti Í að það hygðist nýta sér forkaupsrétt sinn og gaf sýslumaður út afsal fyrir jörðinni til Í 15. febrúar sama ár. Höfðaði F ehf. í kjölfarið mál á hendur Í og krafðist þess að afsalið yrði ógilt og Í gert skylt að afsala sér jörðinni gegn greiðslu fjárhæðar sem samsvaraði hæsta boði félagsins í jörðina. Byggði F ehf. einkum á því að frestur Í til að nýta sér forkaupsréttinn hefði þegar verið liðinn 8. janúar 2017. Þannig hefði Í einungis borið 5 daga frestur til þess að nýta sér forkaupsrétt sinn, en jafnvel þótt talið yrði að fresturinn hefði verið 60 dagar, hefði hann engu að síður verið liðinn þegar Í ákvað að nýta sér forkaupsréttinn þar sem miða hefði átt upphaf frestsins við 4. nóvember 2016. Héraðsdómur taldi ljóst að 5 sólarhringa frestur jarðalaga hefði ekki átt við um Í heldur 60 daga frestur náttúruverndarlaga. Taldi héraðsdómur jafnframt að sá frestur hefði ekki byrjað að líða fyrr en 11. nóvember 2016, en þann dag hefði komist á bindandi samningur um sölu eignarinnar. Var Í því sýknað af kröfum F ehf. og staðfesti Hæstiréttur þá niðurstöðu.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þorgeir Örlygsson, Karl Axelsson, Markús Sigurbjörnsson, Ólafur Börkur Þorvaldsson og Viðar Már Matthíasson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 27. nóvember 2017. Hann krefst þess að afsal, útgefið til stefnda 15. febrúar 2017 af sýslumanninum á Suðurlandi fyrir jörðinni Felli, Hornafirði verði ógilt með dómi og stefnda gert skylt að afsala sér jörðinni gegn greiðslu á 1.520.000.000 krónum til stefnda. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður staðfest niðurstaða hans um að sýkna stefnda af kröfu áfrýjanda um að ógilt verði afsal, sem sýslumaðurinn á Suðurlandi gaf út til hans 15. febrúar 2017 fyrir jörðinni Felli. Af þeim sökum þarf ekki að taka afstöðu til kröfu áfrýjanda um að stefnda verði gert að gefa út til sín afsal fyrir jörðinni, en athuga ber að þessar tvær kröfur geta ekki að réttu lagi farið saman, enda yrði stefndi ekki bær til að gefa út afsal fyrir jörðinni til áfrýjanda ef afsalið fyrir henni til stefnda hefði þegar verið ógilt með dómi.

Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Fögrusalir ehf., greiði stefnda, íslenska ríkinu, 1.000.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 24. nóvember 2017

                Mál þetta, sem var dómtekið 27. október sl., var þingfest 6. apríl 2017.

                Stefnendur eru Fögrusalir ehf., Bolholti 8, Reykjavík.

                Stefndi er íslenska ríkið.

                Stefnandi krefst þess að afsal, útgefið 15. febrúar 2017 af sýslumanninum á Suðurlandi til stefnda á fasteigninni Felli, landnúmer 160125, 7708, fnr. 218-1875, Hornafirði, verði ógilt með dómi. Stefnandi krefst þess jafnframt að stefnda verði með dómi gert skylt að afsala jörðinni Felli, landnúmer 160125, 7708, fnr. 218-1875, Hornafirði til stefnanda gegn greiðslu á einum milljarði fimm hundruð og tuttugu milljónum króna til stefnda. Þá krefst hann málskostnaðar úr heldi stefnda.

                Stefndi krefst sýknu og málskostnaðar, en til vara að málskostnaður verði látinn falla niður.

                                                                                                                                          I

                Mál þetta snýst um jörðina Fell á Breiðamerkursandi sem tilheyrir sveitarfélaginu Hornafirði. Hluti jarðarinnar, Jökulsárlón á Breiðamerkursandi, er skráður á náttúruminjaskrá, sbr. VI. kafla laga nr. 60/2013 um náttúruvernd. Ágreiningur var uppi meðal eigenda jarðarinnar um meðferð á eignarhaldi og nýtingu hennar. Þann 10. mars 2016 tók sýslumaðurinn á Suðurlandi fyrir beiðni tveggja af sameigendum jarðarinnar um að jörðin yrði boðin upp til slita á sameign á grundvelli 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Var ákveðið að hefja uppboð á eigninni á skrifstofu sýslumanns fimmtudaginn 14. apríl 2016. Í þeirri fyrirtöku var ákveðið að ráðið skyldi tilhögun sölutilrauna af hálfu embættisins þann 25. apríl 2016. Í fyrirtöku nauðungarsölubeiðninnar þann dag var ákveðið að tilhögun sölutilrauna yrði á grundvelli 41. gr. laga nr. 90/1991 og tilboða leitað á almennum markaði. Enn fremur voru ákveðnir uppboðsskilmálar og mælt fyrir um hvernig greiðslu kaupverðs skyldi háttað. Var ákveðið að við samþykki tilboðs skyldi greiða fjórðung kaupverðsins, mánuði síðar annan fjórðung og eftirstöðvar þremur mánuðum eftir samþykki tilboðs. Skyldu bjóðendur vera bundnir við tilboð sín í þrjár vikur. Nokkur tilboð bárust í jörðina, meðal annars frá Thule Investments ehf. fyrir hönd óstofnaðs hlutafélags, stefnanda.

                Málið var tekið fyrir hjá sýslumanninum á Suðurlandi 4. nóvember 2016 og þar fjallað um framkomin tilboð. Leitað var frekari tilboða í eignina hjá viðstöddum. Stefnandi átti hæsta tilboðið, að fjárhæð 1.520.000.000 króna. Sýslumaður ákvað að taka kauptilboði stefnanda. Var honum tilkynnt að tilboði hans yrði tekið bærist „greiðsla í samræmi við uppboðsskilmála kl. 12.00 föstudaginn 11. nóvember 2016 með fyrirvara um forkaupsrétt ríkisins“.

                Þennan sama dag, 4. nóvember 2016, sendi fulltrúi sýslumanns forkaupsréttartilboð til ríkissjóðs Íslands með tölvuskeyti til umhverfis- og auðlindaráðuneytisins og var móttaka erindisins staðfest samdægurs. Í erindi sýslumanns segir meðal annars: „Þann 4. nóvember 2016 var kauptilboði tekið í fasteignina Fell, Suðursveit, landnr. 160125 en ríkissjóður Íslands hefur forkaupsrétt á eigninni sbr. 5. mgr. 37. gr. laga um náttúruvernd nr. 60/2013. [...] Afhending eignarinnar fer fram þegar boð hefur verið samþykkt. Frestur til að taka afstöðu til forkaupsréttarins rennur út kl. 12.00 þann 11. nóvember 2016.“

                Starfsmaður ráðuneytisins spurðist þennan dag fyrir um það hjá fulltrúa sýslumanns hvort það væri rétt að ríkið hefði einungis fimm daga til að taka afstöðu til forkaupsréttarins. Var því svarað til að þar sem ekki væri sérstaklega vikið að réttarstöðu forkaupsréttarhafa við nauðungarsölu í náttúruverndarlögum, líkt og gert væri í jarðalögum, bæri að líta til ákvæða jarðalaga sem hefðu sérstakt ákvæði um það í 28. gr. Þessari skýringu var mótmælt samdægurs af starfsmanni fjármálaráðuneytisins og farið fram á að miðað yrði við 60 daga frest samkvæmt 5. mgr. 37. gr. náttúruverndarlaga þar sem fjallað er um forkaupsrétt ríkissjóðs við sölu jarðar sem er á náttúruminjaskrá.

                Þann 7. nóvember 2016 sendi fulltrúi sýslumanns tölvuskeyti til fjármálaráðuneytisins þar sem fallist var á lagatúlkun ráðuneytisins varðandi tímafrest ríkisjóðs til að taka afstöðu til forkaupsréttarins. Fram kemur að tilboði hafi verið tekið 4. nóvember og gerðarbeiðendum gefinn vikufrestur til 11. nóvember til að afturkalla nauðungarsölubeiðnina ef þeir ætluðu sér að gera það. Boðið yrði því endanlega samþykkt ef beiðnin hefði ekki verið afturkölluð 11. nóvember kl. 12:00. Þá hæfist 60 daga frestur ríkissjóðs til að taka afstöðu til forkaupsréttar síns, sem rynni út kl.12:00 þann 10. janúar 2017.

                Þann 8. nóvember 2016 mótmælti lögmaður stefnanda því að forkaupsréttarfresturinn hefði verið lengdur í 60 daga. Í svari sýslumanns kemur fram rökstuðningur fyrir lögmæti samþykkisfrestsins. Kemur þar fram að ekki standi heimildir til þess að ákveða skemmri frest ríkissjóðs til þess að svara forkaupsréttartilboðinu en lög kveði skýrt á um. Ekki er greint frá því í þessum samskiptum að fresturinn sé til 10. janúar 2017.

                Þann 11. nóvember 2016 var kaupsamningur um jörðina Fell undirritaður. Vegna lengds frests til að svara forkaupsréttartilboði var uppboðsskilmálum breytt á þann veg að afhending skyldi fara fram er afstaða íslenska ríkisins vegna forkaupsréttar skv. 5. mgr. 37. gr. laga um náttúruvernd lægi fyrir, þó eigi síðar en kl. 12:00 þann 10. janúar 2017. Jafnframt skyldi stefnandi greiða fyrstu samningsgreiðslu, 380.000.000 króna, sama dag þótt ekki lægi fyrir hvort forkaupsréttar yrði neytt. Þá skyldi greiða aðra greiðslu, að fjárhæð 380.000.000 króna, einum mánuði eftir samþykki tilboðs enda lægi þá fyrir afstaða íslenska ríkisins til forkaupsréttar um að forkaupsréttur yrði ekki nýttur. Lægi hún ekki fyrir þá skyldi miðað við tveimur dögum eftir að slík afstaða íslenska ríkisins lægi fyrir en að öðrum kosti þó eigi síðar en kl. 12:00 þann 10. janúar 2017.

                Með bréfi 8. janúar 2017 tilkynnti fjármála- og efnahagsráðuneytið sýslumanninum á Suðurlandi að ríkissjóður hygðist nýta sér lögbundinn forkaupsrétt sinn á grundvelli 5. mgr. 37. gr. laga nr. 60/2013 í samræmi við tilgreinda greiðsluskilmála. Sams konar tilkynning var send stefnanda daginn eftir.

                Stefnandi mótmælti framangreindri tilkynningu sem of seint fram kominni með bréfi 9. janúar 2017. Taldi stefnandi að frestur forkaupsréttarhafa til þess að taka tilboðinu hefði byrjað að líða 4. nóvember 2016, en þá hefði tilboðið borist stefnda. Hvernig sem litið væri á málið hefði tímafresturinn verið liðinn 9. janúar þegar tilkynning stefnda um nýtingu forkaupsréttarins hefði borist, en hann hefði verið útrunninn í síðasta lagi 6. janúar 2017. Stefnandi liti því svo á að forkaupsrétturinn væri fallinn niður.

                Með bréfi sýslumannsins á Suðurlandi 11. janúar 2017 var erindi stefnanda hafnað og tilkynnt að gengið yrði frá sölu á jörðinni Felli við ríkissjóð og afsal gefið út honum til handa. Þá yrði það sem þegar hefði verið greitt af hálfu stefnanda endurgreitt ásamt þeim innlánsvöxtum sem fallið hefðu til.

                Stefnandi mótmælti ákvörðun sýslumanns með bréfi 12. janúar 2017. Var þess krafist að boðað yrði til fyrirtöku í málinu en ella myndi stefnandi leita úrlausnar héraðsdóms um ákvörðun sýslumanns á grundvelli 73. gr., sbr. 47. gr., laga nr. 90/1991.

                Með úrskurði Héraðsdóms Suðurlands 6. febrúar 2017 vísaði héraðsdómur frá kröfu stefnanda um að ákvörðun sýslumannsins á Suðurlandi um að afsala jörðinni til stefnda yrði hnekkt. Sú niðurstaða var staðfest með dómi Hæstaréttar 17. mars 2017 í málinu nr. 124/2017. Þann 15. febrúar 2017 afsalaði sýslumaðurinn á Suðurlandi jörðinni Felli til stefnda.

                                                                                                                                          II

                Stefnandi reisir kröfur sínar á því að ekki hafi verið lagaskilyrði fyrir þeirri ákvörðun sýslumannsins á Suðurlandi að hafna því að efna kaupsamning sinn við hann um jörðina Fell og afsala henni þess í stað til stefnda. Forkaupsréttur stefnda samkvæmt 5. mgr. 37. gr. laga nr. 60/2013 um náttúruvernd hafi verið fallinn niður þegar tilkynning stefnda um nýtingu forkaupsréttar hafi borist sýslumanni 9. janúar 2017. Útgáfa afsals sýslumanns, 15. febrúar 2017, á jörðinni til stefnda hafi því verið ólögmæt og brotið gegn eignarréttindum stefnanda.

                Stefndi og sýslumaðurinn á Suðurlandi hafi báðir verið grandvísir um að forkaupsréttur stefnda væri þá fallinn niður. Þeir hafi því tekið höndum saman með þeirri ráðstöfun að afsala jörðinni til stefnda að svipta stefnanda með ólögmætum hætti eignarrétti sínum að jörðinni sem hann hafi öðlaðast á grundvelli tilboðs hans 4. nóvember 2016 og eftirfarandi kaupsamningi. Stefndi þurfi því að þola ógildingu á téðu afsali og þurfi að afsala jörðinni til stefnanda gegn greiðslu þess kaupverðs sem stefnandi hafi boðið í eignina 4. nóvember 2016.

                Stefnandi hafi átt hæsta tilboð í jörðina Fell í Suðursveit 4. nóvember 2016, að fjárhæð 1.520.000.000 króna, á grundvelli nauðungarsöluaðgerða sýslumannsins á Suðurlandi til slita á sameign. Samkvæmt uppboðsskilmálum hafi hann verið bundinn við boð sitt í þrjár vikur. Boði stefnanda í eignina hafi verið tekið og öðrum boðum hafnað á uppboðsþinginu 4. nóvember 2016.

                Þann sama dag hafi sýslumaðurinn á Suðurlandi sent tölvupóst til stefnda með bréfi þar sem honum hafi, sem forkaupsréttarhafa samkvæmt 5. mgr. 37. gr. náttúruverndarlaga, verið tilkynnt um tilboð stefnanda í jörðina og um alla kaupskilmála þess. Af samskiptagögnum, milli umhverfis- og auðlindaráðuneytisins annars vegar og sýslumannsins á Suðurlandi hins vegar, megi berlega sjá að veruleg samskipti hafi verið milli þessara aðila allt frá upphafi nauðungarsöluferlis jarðarinnar í apríl 2016. Stefnda hafi því frá öndverðu verið ljóst hvaða skilmálar hafi gilt um nauðungarsölu jarðarinnar.

                Sýslumaður hafi, með vísan til 28. gr. jarðalaga nr. 81/2004, ákveðið uppboðsskilmála þannig að forkaupsréttarfrestur stefnda skyldi vera fimm sólarhringar frá móttöku tilkynningar í ljósi þess að eignin hafi verið seld nauðungarsölu. Hafi því verið gert ráð fyrir, og sem hluti af uppboðsskilmálum, að afstaða stefnda til nýtingar forkaupsréttarins lægi fyrir áður en formlegur kaupsamningur yrði gerður við stefnanda, 11. nóvember 2016.

                Þennan sama dag, 4. nóvember 2016, hafi stefndi krafist þess að fá 60 daga til þess að taka afstöðu til tilboðsins, sbr. tölvupóst starfsmanns fjármála- og efnahagsráðuneytisins til sýslumanns. Af tölvupóstinum verði ekki annað ráðið en þess sé krafist að frestur til að taka afstöðu til forkaupsréttarins verði 60 dagar frá 4. nóvember 2016 að telja, er tilboðið hafi borist stefnda. Sýslumaður hafi hins vegar ákveðið í bréfi 7. nóvember 2016 að veita stefnda frest til að nýta sér forkaupsréttinn til 10. janúar 2017. Stefnandi hafi ekki verið hafður með í ráðum um þá ákvörðun. Hann hafi mótmælt því að uppboðsskilmálum skyldi vera breytt á þann veg að forkaupsréttarfrestur skyldi vera 60 dagar í stað fimm sólarhringa eins og áður hafi verið ákveðið.

                Stefnandi byggi á því að lögbundinn forkaupsréttarfrestur stefnda hafi verið fimm sólarhringar frá þeim degi að telja er honum hafi borist tilboð stefnanda í jörðina. Fresturinn hafi verið löngu liðinn 9. janúar 2017 er stefndi hafi tilkynnt sýslumanni um nýtingu forkaupsréttar. Ákvörðun sýslumanns um að veita stefnda 60 daga frest hafi því enga réttarlega þýðingu gagnvart stefnanda.

                Í 5. mgr. 37. gr. náttúruverndarlaga segi: „Ríkissjóður skal hafa forkaupsrétt að jörðum og öðrum landareignum sem eru að hluta eða öllu leyti á náttúruminjaskrá að þeim aðilum frágengnum sem veittur er forkaupsréttur með jarðalögum. Skal frestur ríkissjóðs til að svara forkaupsréttartilboði vera 60 dagar frá því að tilboðið barst. Að öðru leyti gilda um forkaupsréttinn ákvæði jarðalaga.“

                Í 28. gr. jarðalaga nr. 81/2004 sé kveðið á um tilhögun og framkvæmd á nýtingu forkaupsréttar þegar jörð er seld nauðungarsölu. Þar segi: „Ef jarðir eða aðrar fasteignir sem lög þessi gilda um eru seldar við nauðungarsölu geta forkaupsréttarhafar skv. 27. gr. gengið inn í hæsta boð, enda tilkynni þeir það áður en lokið er að leita boða í eignina við nauðungarsölu eða innan fimm sólarhringa frá því að þeim er kynnt kauptilboð sem aflað er við nauðungarsölu á almennum markaði.“ Forkaupsréttarhafar samkvæmt 27. gr. jarðalaga séu ábúendur sem hafi haft ábúðarrétt í sjö ár eða makar þeirra.

                Stefnandi telji að skýra beri saman ákvæði náttúruverndarlaga og jarðalaga þannig að þar sem forkaupsréttur ríkisins á eignum á náttúruminjaskrá standi að baki forkaupsrétti ábúenda, skuli forkaupsréttarfrestur stefnda, þegar eign á náttúruminjaskrá er seld nauðungarsölu, vera hinn sami og ábúenda, eða fimm sólarhringar þegar kauptilboð er kynnt forkaupsréttarhafa. Slíkur skilningur helgist enn fremur af því að samkvæmt uppboðsskilmálum sé bjóðandi aðeins bundinn við boð sitt í þrjár vikur. Til samræmis verði að ganga út frá því að afstaða forkaupsréttarhafa skuli liggja fyrir áður en bjóðendur séu lausir undan boðum sínum því ella væri nauðungarsalan marklaus.

                Á grundvelli þessa hafi sýslumanninum á Suðurlandi verið óheimilt að breyta uppboðsskilmálum. eftir að uppboðið hafi átt sér stað og boði stefnanda hafi verið tekið, og veita stefnda 60 daga frest til að taka afstöðu til forkaupsréttar, hvað þá að miða upphaf frestsins við 11. nóvember 2016, viku eftir að tilboðið hafi borist. Frestur stefnda til að nýta forkaupsrétt sinn hafi því verið útrunninn 11. nóvember 2016.

                Verði talið að forkaupsréttarfrestur stefnda hafi ekki aðeins verið fimm sólarhringar heldur 60 dagar, sé byggt á því að sá frestur hafi verið liðinn 9. janúar 2017 er sýslumanni hafi borist tilkynning stefnda um nýtingu forkaupsréttarins.

                Skýrlega komi fram í 5. mgr. 37. gr. náttúruverndarlaga að almennur frestur stefnda til að svara forkaupsréttartilboði skuli vera 60 dagar frá því að tilboðið barst. Samkvæmt þessu sé upphafstími forkaupsréttarfrestsins þegar tilboð hafi borist stefnda. Stefnda hafi borist tilboð stefnanda samdægurs, 4. nóvember 2016, með öllum skilmálum kaupanna. Í bréfi sýslumanns 4. nóvember 2016 þar sem forkaupsréttartilboðið hafi verið kynnt sé beinlínis tekið fram að kauptilboði stefnanda í jörðina hafi verið tekið þann dag. Forkaupsréttur stefnda að jörðinni hafi þá orðið virkur og frestur til að nýta forkaupsréttinn byrjað að líða. Stefndi hafi aftur fengið tilboðið sent frá sýslumanninum 7. nóvember 2016 og þá með umbeðnum 60 daga fresti. Í síðara bréfinu sé einnig tekið fram að tilboði stefnanda hafi verið tekið 4. nóvember 201. Það bréf breyti því engu um það að forkaupsrétturinn hafi orðið virkur 4. nóvember 2016. Þá sé það ótvírætt að 60 daga fresturinn hafi verið liðinn 9. janúar 2017, er stefndi hafi tilkynnt sýslumanni um nýtingu forkaupsréttarins, hvort sem miðað sé við að tilboðið hafi borist stefnda 4. eða 7. nóvember 2016. Honum hafi lokið 3. eða 6. janúar 2017, eftir því við hvora framangreinda dagsetningu sé miðað. Tilkynning stefnda til sýslumanns 9. janúar 2017 hafi þar af leiðandi verið marklaus og ekki skapað neinn rétt fyrir stefnda til jarðarinnar. Sýslumanninum á Suðurlandi hafi mátt vera það ljóst enda hafi mótmæli stefnanda þegar legið fyrir. Sú ráðstöfun að selja stefnda jörðina hafi því verið löglaus með öllu.

                Hæstiréttur hafi í réttarframkvæmd staðfest þá skýringarreglu lagaákvæða um forkaupsrétt að óheimilt sé að gefa slíkum ákvæðum rýmra efni en leiði af bókstaflegum skilningi orða þeirra. Það helgist af því að forkaupsrétturinn, sem veittur sé með þessu lagaákvæði, horfi til takmörkunar á friðhelgi eignarréttar sem varinn sé af 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar. Af því leiði að túlka verði orðalag ákvæðis 5. mgr. 37. gr. „frá því er tilboð berst“ með bókstaflegum hætti sem þann tíma sem stefnda barst tilboð stefnanda í hendur án tillits til þess hvort það hafi verið formlega samþykkt eður ei. Ella hefði löggjafanum verið í lófa lagið að kveða á um „samþykkt tilboð“ í lagatextanum.

                Að því marki sem það kynni að hafa þýðingu í þessu sambandi að „tilboð sem berst“ sé bindandi fyrir seljanda eignar, þá sé bókað í gerðabók sýslumanns að þann 4. nóvember 2017 hafi sýslumaður tekið tilboði stefnanda „með fyrirvara um forkaupsrétt íslenska ríkisins“ og hafnað öðrum boðum. Í áðurgreindu bréfi sýslumanns frá 4. nóvember 2016 komi fram sú yfirlýsing embættisins að kauptilboði stefnanda í jörðina hafi verið tekið þann dag og því ljóst að báðir síðastnefndu aðilarnir hafi verið skuldbundnir til að ganga til kaupanna á grundvelli tilboðs stefnanda þegar það hafi verið kynnt stefnda. Það sé því bersýnilegt að forkaupsréttur stefnda í jörðina hafi orðið virkur 4. nóvember 2016.

                Ákvæði 5. mgr. 37. gr. náttúruverndarlaga kveði á um óvenjulega langan frest til handa stefnda til að svara til um nýtingu forkaupsréttar. Það eitt og sér sé verulega íþyngjandi fyrir stefnanda, hvort sem litið sé á málið út frá friðhelgi eignarréttar eða frelsi til samninga. Hin óvenjulega lengd svarfrestsins mæli með því að fresturinn sé skilgreindur með ítrasta þrengjandi hætti og alls ekki rýmra en orðalag lagaákvæðisins kveði bókstaflega á um.

                Frá því að stefndi hafi fengið forkaupsréttartilboðið í hendur 4. nóvember 2016 og þar til hann hafi sent frá sér tilkynningu um nýtingu forkaupsréttar 9. janúar 2017 séu meira en 60 dagar. Forkaupsréttur hans hafi þá verið fallinn niður. Af þeim ástæðum hafi sýslumanni verið óheimilt að hafna því að efna kaupsamninginn við stefnanda og afsala stefnda jörðinni, gegn mótmælum stefnanda.

                Stefnandi hafni því til öryggis (ex tuto) að hafa, í kaupsamningi við sýslumanninn á Suðurlandi, fallist á að stefndi hefði frest allt til 10. janúar 2017 til þess að svara til um nýtingu forkaupsréttar vegna jarðarinnar á grundvelli 5. mgr. 37. gr. náttúruverndarlaga. Í fréttatilkynningu sýslumannsins á Suðurlandi sem hann hafi sent fjölmiðlum 12. janúar 2017, eftir að kunnugt hafi orðið að deilt væri um hvort forkaupsréttur stefnda hefði fallið niður, hafi sýslumaður staðhæft að kaupsamningurinn um jörðina bæri með sér „að frestur forkaupsréttarhafa, ríkissjóðs, rynni út þann 10. janúar 2017 og var því ekki mótmælt af [stefnanda] hálfu og mátti því vera fyllilega ljóst frá 11. nóvember 2016 að miðað yrði við þá dagsetningu. Verður því að miða við að forkaupsréttartilboðið hafi fyrst haft réttaráhrif þann 11. nóvember 2016 og því sé yfirlýsing ríkissjóðs um nýtingu forkaupsréttarins sem barst þann 9. janúar sl. komin fram innan lögbundins frests“. Í yfirlýsingunni virðist sýslumaður telja að hann og stefnandi hafi sammælst um hver hinn lögbundni frestur stefnda væri. Þessu sé alfarið hafnað. Engin afstaða hafi verið tekin til slíkra tímamarka af hálfu stefnanda enda sé það ekki hans hlutverk að gera það.

                Með sama hætti og sýslumaðurinn á Suðurlandi hafi ekki verið bær til þess að stytta lögbundinn forkaupsréttarfrest stefnda skv. 5. mgr. 37. gr. náttúruverndarlaga hafi honum verið óheimilt að kveða á um lengri forkaupsréttarfrest til handa stefnda en lög kveði á um, ef því hafi verið að skipta.

                Hvergi sé kveðið á um það í kaupsamningi stefnanda og sýslumannsins á Suðurlandi að stefnandi fallist á að stefndi hafi frest til tiltekins dags til þess að nýta sér forkaupsréttinn. Í kaupsamningnum sé bókað um forkaupsrétt stefnda: „Kaupanda er kunnugt um forkaupsréttarákvæði íslenska ríkisins.“ Um afhendingu jarðarinnar segi í samningnum að hún skuli fara fram þegar afstaða íslenska ríkisins vegna forkaupsréttar liggi fyrir samkvæmt 5. mgr. 37.gr. laga um náttúruvernd, en hún liggi fyrir eigi síðar en kl. 12:00 þann 10. janúar 2017. Það sé hvergi tekið fram í kaupsamningnum að stefndi eigi forkaupsrétt til ákveðins dags ellegar að stefnandi hafi fallist á að forkaupsréttarfrestur stefnda gilti til tiltekins dags, heldur er aðeins vísað til þess að honum sé kunnugt um „forkaupsréttarákvæði íslenska ríkisins“, sbr. og tilvísun í 5. mgr. 37. gr. náttúruverndarlaga. Hafi það verið skilningur sýslumanns, eins og raunin virðist hafa verið m.t.t. bréfs hans til stefnda 7. nóvember 2016, að stefndi hefði frest á grundvelli 5. mgr. 37. gr. náttúruverndarlaga til 10. janúar 2017 til að nýta sér forkaupsrétt að jörðinni, þá hafi sú ákvörðun verið tekin einhliða af sýslumanni og sé stefnda óviðkomandi og óskuldbindandi enda verður honum ekki gert annað en að hlíta efnisákvæði 5. mgr. 37. gr. náttúruverndarlaga eins og það verði skýrt og túlkað af dómstólum. Allan vafa á orðalagi samningsins beri að túlka stefnanda í hag enda sé samningurinn saminn af trúnaðarmanni sýslumannsins á Suðurlandi á grundvelli verksambands þeirra í milli.

                Ef svo ólíklega færi að talið yrði að túlka mætti efni kaupsamningsins um jörðina þannig að í því hafi falist einhvers konar samþykki stefnanda fyrir því að stefndi hefði frest umfram það sem leiða megi af 5. mgr. 37. gr. náttúruverndarlaga, þá sé ljóst að það efni samningsins sé óskuldbindandi fyrir stefnanda. Beri þá að ógilda slíkt ákvæði á grundvelli ákvæða III. kafla laga nr. 7/1936, einkum 36. gr. laganna.

                Verði ekki fallist á framangreint sé byggt á því að ákvæði 5. mgr. 37. gr. náttúruverndarlaga, sem veiti stefnda 60 daga frest til þess að neyta forkaupsréttar, sé brot á meðalhófsreglu stjórnskipunarréttar og beri að víkja ákvæðinu til hliðar, þar sem það styðjist ekki við málefnaleg rök. Ekki hafi verið gerð rökstudd grein fyrir því við samningu ákvæðisins af hverju stefndi þurfi 60 daga frest til þess að taka afstöðu til forkaupsréttar. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 60/2013 sé 60 daga frestur til handa stefnda rökstuddur þannig að það kunni að vera tímafrekt fyrir stjórnvöld að afla nauðsynlegra upplýsinga til að geta tekið afstöðu til þess hvort forkaupsréttar skuli neytt. Framangreind rök réttlæti á engan hátt að stefnandi skuli sæta óvissu um tveggja mánaða skeið um hvort hann fái að halda eignarrétti sínum að jörðinni eður ei. Í áðurgildandi lögum um náttúruvernd nr. 44/1999 hafi í 69. gr. verið kveðið á um forkaupsrétt stefnda að jörðum og jarðarhlutum á náttúruminjaskrá og um hann að öðru leyti vísað til jarðalaga. Sama fyrirkomulag hafi verið í jarðalögum nr. 65/1976.

                Allar upplýsingar um jörðina hafi legið fyrir við nauðungarsöluna. Stefndi hafi því getað nýtt sér forkaupsrétt að jörðinni löngu fyrir 9. janúar 2017, enda hafi lagaheimild til þess legið fyrir í desember 2016. Í stað þess að tilkynna um þá afstöðu strax og tilefni hafi verið til þess, hafi stefndi dregið að tilkynna um afstöðu sína til 9. janúar 2017, algerlega að ófyrirsynju. Stefnandi hafi því mátt ætla að stefndi hygðist ekki nýta sér forkaupsréttinn. Þessi framkvæmd sýni ljóslega hversu óþarflega langur 60 daga frestur ákvæðisins sé.

                Engir almannahagsmunir felist í því að stefndi eignist það land sem skráð er á náttúruminjaskrá. Um land sem er þar tekið á skrá gildi ákvæði náttúruverndarlaga og um réttaráhrif skráningar á náttúruminjaskrá gildi VII., VIII. og IX. kafli laganna. Þar komi fram víðtækar heimildir stefnda til þess að stjórna nýtingu einstakra svæða svo sem með friðlýsingu o.fl. auk þess sem skipulags- og byggingarlög kveði á um hagnýtingu slíkra svæða. Af þessum sökum sé eignarhald stefnda á engan hátt forsenda fyrir því að lögbundinni náttúruvernd verði við komið á jörðinni. Forkaupsréttarákvæði náttúruverndarlaga skorti þar af leiðandi þá samfélagslegu hagsmuni sem geta réttlætt inngrip af hálfu löggjafans inn í eignarréttindi stefnanda sem felist í framangreindum forkaupsrétti stefnda.

                Þá sé engin fyrirsjáanleg framkvæmd á því hvernig forkaupsréttur stefnda skv. náttúruverndarlögum sé nýttur. Ráða megi að framkvæmdin hafi verið sú að nýta hann ekki. Sem dæmi megi nefna Kerið í Grímsnesi sem hafi verið á náttúruminjaskrá er það hafi verið selt í árslok 1999. Stefndi hafi ekki nýtt sér forkaupsrétt sinn samkvæmt þágildandi 69. gr. laga nr. 44/1999 um náttúruvernd. Það sé fráleitt að stefndi geti eftir geðþótta og án nokkurs fyrirsjáanleika ákveðið að nýta sér forkaupsrétt að svæðum á náttúruminjaskrá. Eðli málsins samkvæmt hljóti öll svæði á náttúruminjaskrá að hafa sama náttúruverndargildi fyrir stefnda og vera undirorpin sömu sjónarmiðum um eignarhald stefnda. Geðþóttaframkvæmd á nýtingu forkaupsréttar samkvæmt náttúruverndarlögum sé því einnig brot á meginreglu um jafnræði.

                Ákvörðun um að neyta forkaupsréttar hafi verið stjórnvaldsákvörðun sem beindist að stefnanda, enda hafi hann verið orðinn eigandi jarðarinnar er ákvörðunin hafi legið fyrir. Stefnda hafi borið að taka þá ákvörðun með málefnalegum hætti, á grundvelli jafnræðissjónarmiða og að gættum meginreglum stjórnsýsluréttar um meðalhóf, rannsókn máls og andmælarétt. Það hafi hann ekki gert. Ákvörðunin hafi verið ófyrirsjáanleg og andstæð opinberum yfirlýsingum ríkisstjórnar Íslands við upphaf nauðungarsölumeðferðarinnar um að forkaupsréttur yrði ekki nýttur, sem og venjubundinni framkvæmd á nýtingu ákvæðis náttúruverndarlaga um forkaupsrétt stefnda að landi á náttúruminjaskrá. Stefnandi þekki ekki önnur dæmi þess að forkaupsréttur á grundvelli umrædds ákvæðis náttúruverndarlaga hafi verið nýttur af stefnda.

                                                                                                                                          III

                Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að meðferð málsins og ákvörðun sýslumannsins á Suðurlandi um að gefa út afsal til stefnda vegna jarðarinnar Fells sé í samræmi við lög og ekkert tilefni sé til ógildingar. Stefndi mótmæli því að forkaupsréttur hans hafi verið fallinn niður þegar hann hafi tilkynnt sýslumanni um nýtingu hans með bréfi 8. janúar 2017.

                Farið hafi verið með nauðungarsöluna á jörðinni Felli eftir ákvæðum VI. kafla laga nr. 90/1991. Um nauðungarsölu á almennum markaði gildi um margt ólíkar reglur því sem gildi um nauðungarsölu á uppboði. Ganga verði út frá því að engin takmörkun sé á nýtingu forkaupsréttar og um hann gildi almennar reglur. Samkvæmt 5. mgr. 32. gr. laga nr. 90/1991 veiti forkaupsréttur ekki rétt til að ganga inn í boð sem annar maður geri í eign sem seld er á uppboði nema sérstaklega sé mælt fyrir í lögum. Í VI. kafla laga nr. 90/1991, sem fjalli um nauðungarsölu á almennum markaði, sé hins vegar ekki að finna sambærilegt ákvæði sem komi í veg fyrir að forkaupsréttarhafi getið gengið inn í kauptilboð sem fáist í eign við meðferð eftir kaflanum. Stefndi telji því ljóst að 5. mgr. 32. gr. laganna eigi ekki við og engin takmörkun sé á nýtingu forkaupsréttar.

                Stefndi telji 5. mgr. 37. gr. laga nr. 60/2013 hafa gilt um forkaupsrétt hans, en í ákvæðinu sé að finna sérreglu um forkaupsrétt við sölu jarðar sem er á náttúruminjaskrá. Ákvæði jarðalaga um forkaupsrétt eigi hins vegar ekki við. Stefndi mótmæli því að forkaupsréttur hans hafi byggst á 28. gr. jarðalaga og að frestur til að taka ákvörðun um að ganga inn í kaupin hafi verið fimm sólarhringar. Í ákvæðinu komi fram að við nauðungarsölu geti forkaupsrétthafar samkvæmt 27. gr. laganna gengið inn í hæsta boð enda tilkynni þeir það innan fimm sólarhringa. Ljóst sé að ákvæðið fjalli eingöngu um forkaupsrétt ábúenda en ekki forkaupsrétt ríkisins. Ákvæðið beri yfirskriftina „Forkaupsréttur ábúenda“. Ríkissjóður geti ekki undir nokkrum kringumstæðum fallið þar undir. Tilgangur 27. og 28. gr. jarðalaga sé augljóslega að gæta að hagsmunum ábúenda sem séu leigutakar jarða þegar landeigendur missi jarðir sínar á nauðungaruppboð. Önnur sjónarmið búi að baki sérákvæðum sem heimili forkaupsrétt ríkisins.

                Í 5. mgr. 37. gr. laga nr. 60/2013 um náttúruvernd, þar sem kveðið sé á um forkaupsrétt ríkissjóðs að landareignum á náttúruminjaskrá, segi að ríkissjóður skuli hafa forkaupsrétt að slíkum jörðum eða landareignum að þeim aðilum frágengnum sem veittur sé forkaupsréttur með jarðalögum. Ljóst sé því að fyrst skuli veita ábúendum jarða forkaupsrétt séu þeir til staðar, sbr. 27. gr. jarðalaga. Að því loknu skuli veita ríkissjóði forkaupsrétt á grundvelli framangreinds ákvæðis.

                Í athugasemdum við 37. gr. í frumvarpi því sem orðið hafi að lögum nr. 60/2013 sé lengri frestur ríkissjóðs rökstuddur með því að það geti verið tímafrekt fyrir stjórnvöld að afla nauðsynlegra upplýsinga til að geta tekið afstöðu til forkaupsréttar. Þegar athugasemdirnar séu skoðaðar ásamt 27. og 28. gr. jarðalaga sé ekki hægt að fallast á að stefndi hafi einungis haft fimm daga til að meta hvort forkaupsréttar skyldi neytt. Slík lagatúlkun virðist byggjast á einhvers konar lögjöfnun á gildissviði 28. gr. jarðalaga, en ótækt sé að beita lögjöfnun þegar skýrt sé kveðið á um frest í öðru lagaákvæði.

                Stefndi taki undir að óheppilegt hafi verið að upphaflega hafi gætt misskilnings um þetta atriði hjá sýslumannsembættinu. Lögin séu hins vegar skýr um að um frestinn skuli fara eftir 5. mgr. 37. gr. laga nr. 60/2013. Upphafleg túlkun sýslumannsembættisins breyti ekki skýru lagaákvæði sem kveði á um 60 daga frest stefnda.

                Stefndi byggi á því að forkaupsréttur hans hafi verið á grundvelli 5. mgr. 37. gr. laga nr. 60/2013 og 60 daga frestur stefnda til þess að ganga inn í kaupin hafi hafist er kauptilboð stefnanda hafi formlega verið samþykkt 11. nóvember 2016.

                Ágreiningur aðila lúti einkum að því hvenær 60 daga frestur stefnda hafi byrjað að líða. Stefnandi nefni tvær dagsetningar, annars vegar 4. nóvember 2016 þegar kauptilboð stefnanda hafi komið fram og fulltrúi sýslumanns hafi tilkynnt tilboðsgjafa að boðið yrði samþykkt 11. sama mánaðar ef greiðsla bærist í samræmi við uppboðsskilmála. Hins vegar nefni stefnandi 7. sama mánaðar þegar fallist hafi verið á lagatúlkun forkaupsréttarhafa og honum sent forkaupsréttartilboð sem hafi tekið mið af 60 daga fresti. Stefndi mótmæli þessu og telji að miða beri við að 60 daga fresturinn hafi byrjað að líða 11. nóvember 2016.

                Samkvæmt 5. mgr. 37. gr. laga nr. 60/2013 skuli frestur ríkissjóðs til að svara forkaupsréttartilboði vera 60 dagar frá því að tilboðið barst. Stefndi telji ljóst að með orðalaginu „60 dagar frá því að tilboðið barst“ sé átt við 60 daga frá því að samþykkt forkaupsréttartilboð hafi borist stefnda. Í athugasemdum við 37. gr. í greinargerð komi fram að um sé að ræða sérstakt ákvæði sem sé sett um frest ríkissjóðs til að svara forkaupsréttartilboði og að hann sé lengri en almennur frestur samkvæmt jarðalögum. Tímafrekt kunni að vera fyrir stjórnvöld að afla nauðsynlegra upplýsinga til að geta tekið afstöðu til þess hvort forkaupsréttar skuli neytt.

                Sú meginregla gildi samkvæmt íslenskum rétti að forkaupsréttur verður ekki virkur fyrr en bindandi samningur er kominn á um ráðstöfun eignar, annaðhvort með samþykktu tilboði eða kaupsamningi. Forkaupsréttur geti þar af leiðandi ekki orðið virkur fyrr en bindandi skuldbinding er komin á. Forkaupsréttarhafi geti með engu móti tekið afstöðu til þess hvort forkaupsrétti verði beitt fyrr en skuldbindandi samningur sé kominn á sem tilgreini samningsskilmála með skýrum hætti. Forkaupsréttur virkist því almennt ekki þótt eigandi forkaupsréttarandlags viðri við forkaupsréttarhafa áætlanir sínar um að selja forkaupsréttarandlag. Gera verði mun á tilboði og bindandi samningi. Tilboð sé loforð tilboðsgjafa sem krefjist samþykkis tilboðsmóttakanda. Það sé ekki fyrr en skuldbindandi tilboð sé samþykkt af tilboðsmóttakanda að bindandi samningur liggi fyrir. Kauptilboð stefnanda hafi ekki verið samþykkt fyrr en 11. nóvember 2016.

                Stefndi hafi fengið tilkynningu um forkaupsréttartilboð 7. nóvember 2016, þar sem mælt hafi verið fyrir um 60 daga frest til að taka afstöðu til forkaupsréttar. Kauptilboð stefnanda hafi hins vegar verið samþykkt formlega 11. nóvember 2016. Að mati stefnda verði að túlka 5. mgr. 37. gr. laga nr. 60/2013 með þeim hætti að stefndi hafi haft 60 daga til að svara forkaupsréttartilboði frá því að bindandi tilboð hafi borist í samræmi við þær meginreglur sem gildi um beitingu forkaupsréttar. Forkaupsréttartilboð sem sé sent áður en það taki formlega gildi geti ekki breytt því hvenær formlegur tímafrestur á forkaupsréttartilboðinu byrji að líða. Tilkynning stefnda um nýtingu forkaupsréttar hafi sannanlega legið fyrir áður en 60 dagar hafi liðið frá því að tilboð stefnda hafi verið formlega samþykkt. Ekki verði fram hjá því litið að ekki hafi verið kominn á bindandi samningur milli stefnanda og sýslumannsins á Suðurlandi, fyrir hönd landeigenda, þegar forkaupsréttartilboð hafi verið sent til stefnda. Af því leiði að forkaupsréttur stefnda hafi ekki verið orðinn virkur.

                Ekki sé hægt að fallast á túlkun stefnanda þess efnis að í 5. mgr. 37. gr. laga nr. 60/2013 sé átt við það tímamark þegar kauptilboð berist án tillits til þess hvort það hafi verið samþykkt af tilboðsmóttakanda. Í slíkri framkvæmd felist ákveðinn ómöguleiki enda geti tilboð tekið breytingum allt þar til þau séu samþykkt með bindandi hætti. Slíkt túlkun gangi einnig gegn meginreglum um forkaupsrétt sem birst hafi í dómaframkvæmd. Skilmálum kauptilboðsins hafi verið breytt 11. nóvember 2016 áður en tilboðið hafi verið samþykkt. Af þeim sökum sé fráleitt að ætla forkaupsréttartilboði, sem hafi verið sent áður en endanlegir skilmálar kaupanna hafi verið ákveðnir í endanlegri mynd, réttaráhrif sem slíku. Það hafi ekki verið mögulegt fyrir forkaupsréttarhafa að taka afstöðu til kauptilboðsins fyrr en í fyrsta lagi þegar skilmálar kaupanna hafi legið fyrir í endanlegri mynd. Þegar af þeirri ástæðu sé að mati stefnda ekki hægt að fallast á að frestur forkaupsréttarhafa hafi byrjað að líða fyrr en 11. nóvember 2016, enda hafi endanlegir skilmálar kauptilboðsins ekki legið fyrir og ekki hafi verið kominn á bindandi samningur fyrr en þann dag.

                Stefndi bendi auk þess á að stefnandi virðist hafa óskað eftir greiðslufresti á seinni greiðslu kaupverðsins til 10. janúar 2017 þar til afstaða forkaupsréttar stefnda lægi fyrir. Samkvæmt upphaflegum skilmálum hafi greiðslan átt að berast 12. desember 2016. Með þessu virðist stefnandi hafa sýnt það í verki að frestur til 10. janúar væri samþykktur af hans hálfu.

                Stefndi mótmæli því að með því að miða við að 60 daga frestur hafi byrjað að líða 11. nóvember 2016 hafi 5. mgr. 37. gr. laga nr. 60/2013 verið gefið rýmra vægi en leiði af ákvæðinu samkvæmt orðanna hljóðan. Því sé jafnframt mótmælt að með túlkun sinni á ákvæðinu hafi stefndi brotið gegn eignarrétti stefnanda eða samningsfrelsi hans líkt og fullyrt sé í stefnu.

                Þá sé því mótmælt sem stefnandi haldi fram, að ákvæði 5. mgr. 37. gr. laga nr. 60/2013 sem veiti stefnda 60 daga frest til að neyta forkaupsréttar, feli í sér brot á meðalhófsreglu stjórnskipunarréttar og því beri að víkja ákvæðinu til hliðar, þar sem það styðjist ekki við málefnaleg rök. Lengri frestur umfram jarðalög hafi verið rökstuddur í athugasemdum með frumvarpi til laga nr. 60/2013. Það taki tíma að taka ákvörðun um hvort ríkissjóður skuli neyta forkaupsréttar eða ekki. Samkvæmt 1. mgr. 46. gr. laga nr. 123/2015 um opinber fjármál sé almenna reglan sú að afla þurfi heimildar í lögum til að kaupa eignir fyrir hönd ríkissjóðs. Heimildar til að kaupa jörðina Fell hafi verið aflað í fjáraukalögum ársins 2016, sbr. lið 6.28 í 4. gr. laganna sem breytt hafi 6. gr. fjárlaga 2016 og heimilað fjármála- og efnahagsráðherra að kaupa jörðina Fell í Suðursveit, ásamt 1.520.000.000 króna fjárheimild á fjárlagalið 09-481. Þar sem afla þurfi heimildar í lögum, annaðhvort í almennum lögum eða fjárlögum, til að kaupa eignir fyrir hönd ríkissjóðs sé mikilvægt að rúmur tími gefist til að taka ákvörðun um hvort beita skuli forkaupsrétti við þessar aðstæður. Það taki tíma að undirbúa mál með tilhlýðilegum hætti og afla viðeigandi heimildar frá Alþingi. Stefndi telji 60 daga frest því nauðsynlegan og alls ekki óþarflega langan.

                Stjórnvöld hafi metið það svo að ríkir almannahagsmunir væru til staðar fyrir því að ríkissjóður fengi full yfirráð yfir Jökulsárlóni sem jörðin Fell nái að. Jökulsárlón sé ein þekktasta náttúruperla landsins og einn fjölsóttasti ferðamannastaðurinn. Áætla megi að um 500 þúsund gestir heimsæki staðinn í ár. Það skipti því miklu að innviðir á svæðinu séu góðir. Jörðin Fell hafi verið á náttúruminjaskrá allt frá árinu 1975 og sé á svæði nr. 635; Breiðamerkursandur, Jökulsárlón, Jökulöldur við Kvíárjökul og Eystrihvammur. Sérstöðu svæðisins sé lýst þannig í náttúruminjaskrá: „Jökulsárlón er þekktasta jaðarlón á landinu. Kvíármýrarkambur, Kambsmýrarkambur og aðrar jökulöldur við Kvíárjökul eru einhverjar stærstu og sérstæðustu jökulöldur á landinu. Eystrihvammur er kjarri vaxtinn með tæru stöðuvatni. Mikill og sérstæður gróður, auðugt fuglalíf og selir.“

                Stefndi bendi á að jörðin Fell sé mjög landmikil. Þrátt fyrir að mest athygli hafi beinst að þeim hluta hennar sem liggi að Jökulsárlóni sé heildarstærð jarðarinnar um 10.528 hektarar, auk þess sem Vatnajökulsþjóðgarður sé á jaðri þess til norðurs. Horft hafi verið til Jökulsárlóns sem hugsanlegrar viðbótar við Vatnajökulsþjóðgarð, sbr. almennar athugasemdir við frumvarp það sem hafi orðið að lögum nr. 60/2007 um Vatnajökulsþjóðgarð. Umhverfis- og auðlindaráðuneytið vinni að stækkun á svæði Vatnajökulsþjóðgarðs, þar sem áformað sé að jörðin Fell verði formlega friðlýst sem hluti þjóðgarðsins.

                Ríkisstjórnin hafi einnig samþykkt að unnið verði að tilnefningu Vatnajökulsþjóðgarðs sem náttúruminja á heimsminjaskrá UNESCO og að þjóðgarðurinn verði stækkaður til suðurs þannig að hann nái til sjávar sem sé hluti af sömu landslagsheild. Gert sé ráð fyrir að þjóðlendurnar að vestanverðu Jökulsárlóni verði hluti af þjóðgarðinum og sá hluti Jökulsárlóns sem innan þeirra er. Færa megi fyrir því rök að æskilegt sé að allt lónið fari undir Vatnajökulsþjóðgarð og verði sem ein heild á heimsminjaskránni. Þessari heild væri þar með hægt að stýra og skipuleggja án hagsmunaárekstra við aðra eigendur. Stefndi leggi áherslu á að með því að færa jörðina Fell undir þjóðgarðinn yrði verndun og stjórnun svæðisins tryggð, þar með talið hvað varði umgengni og öryggi ferðamanna. Meginstjórntæki þjóðgarðsins sé stjórnunar- og verndaráætlun þar sem meðal annars séu teknar ákvarðanir um verndaraðgerðir, landnýtingu, mannvirkjagerð og aðra innviði. Sveitarstjórn sé bundin af efni hennar við gerð skipulags.

                Því sé mótmælt að um geðþóttaframkvæmd á nýtingu forkaupsréttar sé að ræða og að ákvörðunin um nýtingu forkaupsréttarins hafi verið ófyrirsjáanleg. Ýmis fordæmi séu fyrir því að ríkið hafi beitt forkaupsrétti, kauprétti eða keypt einstakar náttúruperlur landsins í verndar- og varðveisluskyni. Sem dæmi megi nefna ákvörðun um nýtingu forkaupsréttar á hluta Látrabjargs í Rauðasandshreppi árið 1993, nýtingu slíks réttar á Vestaralandi IV nærri Ásbyrgi árið 2003 og ákvörðun ríkisins um kaup á jörðinni Teigarhorni í Djúpavogshreppi árið 2003. Stefndi hafi einnig nýverið gert samning við aðra eigendur Geysissvæðisins um kaup ríkisins á svæðinu til að geta tryggt að því aðgengi, sjálfbæra nýtingu og samhæft skipulag.

                Af framansögðu telji stefndi ljóst að ríkir almannahagsmunir séu að baki beitingu forkaupsréttarins. Þar af leiðandi hefði það ekki átt að koma stefnanda á óvart að stefndi tæki þá ákvörðun að beita lögbundnum forkaupsrétti sínum að jörðinni. Rétt hefði verið að stefnandi útskýrði frekar grundvöll kröfu sinnar og aðild í því sambandi. Málið sé vanreifað hvað það varði.

                Stefndi leggi áherslu á að þar sem ekki hafi komist á bindandi kaupsamningur milli sýslumannsins á Suðurlandi, fyrir hönd landeigenda Fells, og stefnanda fyrr en 11. nóvember 2016 þegar kauptilboð hafi verið samþykkt, hafi forkaupsréttartilboð ekki haft réttaráhrif fyrr en þann dag. Stefnda, forkaupsréttarhafa, hafi verið nauðsyn að geta treyst því að ekki væri um málamyndagerning að ræða og að af sölunni yrði. Yfirlýsing stefnda um nýtingu forkaupsréttarins 8. janúar 2016, sem hafi borist degi síðar, hafi því komið fram innan lögbundins frests.

                                                                                                                                          IV

                Stefnandi byggir kröfur sínar, um ógildingu afsals til handa stefnda vegna jarðarinnar Fells og skyldu til afsals jarðarinnar til hans gegn greiðslu umsamins kaupverðs, á því að tilkynning stefnda um að hann myndi nýta sér forkaupsrétt að jörðinni hafi borist of seint. Forkaupsréttur stefnda hafi verið fallinn niður þegar tilkynningin hafi borist og útgáfa afsals til hans hafi því verið ólögmæt. Óumdeilt er að stefndi hafði forkaupsrétt að jörðinni á grundvelli 5. mgr. 37. gr. laga nr. 60/2013 um náttúruvernd, en hluti jarðarinnar er á náttúruminjaskrá. Ágreiningur aðila lýtur einkum að því hversu langur frestur stefnda til að nýta sér forkaupsrétt sinn hafi verið og hvert hafi verið upphaf hans.

                Jörðin Fell var seld nauðungarsölu á almennum markaði, skv. VI. kafla laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Við þær aðstæður varð forkaupsréttur stefnda virkur, svo sem ráða má af ákvæðum VI. kafla, sbr. 5. mgr. 32. gr. og 4. mgr. 67. gr., laganna, en ekki er ágreiningur um þetta í málinu.

                Við fyrirtöku málsins hjá sýslumanninum á Suðurlandi 4. nóvember 2016 var ákveðið að taka tilboði stefnanda í jörðina og var bókað að sýslumaður ákvæði að tilboðinu „skuli tekið berist greiðsla í samræmi við uppboðsskilmála kl. 12:00 föstudaginn 11. nóvember með fyrirvara um forkaupsrétt íslenska ríkisins“.

                Í kjölfarið var stefnda, sama dag, sent forkaupsréttartilboð, sem gefinn var frestur til 11. nóvember 2016 til þess að taka afstöðu til. Stefndi gerði athugasemdir við frestinn og 7. nóvember 2016 var nýtt forkaupsréttartilboð sent stefnda þar sem fresturinn hafði verið lengdur til 10. janúar 2017. Stefndi tilkynnti með bréfi 8. janúar 2017 að hann hygðist nýta sér forkaupsrétt sinn.

                Stefnandi telur tilkynningu stefnda hafa borist of seint og byggir á því að lögbundinn forkaupsréttarfrestur stefnda hafi verið fimm sólarhringar frá þeim degi er honum hafi borist tilboð stefnanda í jörðina, sbr. 28. gr. jarðalaga nr. 81/2004. Samkvæmt framangreindri 5. mgr. 37. gr. laga nr. 60/2013 um náttúruvernd skal ríkissjóður hafa forkaupsrétt að jörðum og öðrum landareignum sem eru að hluta eða öllu leyti á náttúruminjaskrá að þeim aðilum frágengnum sem veittur er forkaupsréttur með jarðalögum. Skal frestur ríkissjóðs til að svara forkaupsréttartilboði vera 60 dagar frá því að tilboðið barst. Að öðru leyti gilda um forkaupsréttinn ákvæði jarðalaga. Í framangreindu ákvæði er ekki vikið sérstaklega að þeirri stöðu þegar eign er seld nauðungarsölu. Í 28. gr. jarðalaga, þar sem fjallað er um forkaupsrétt við nauðungarsölu, segir að ef jarðir eða aðrar fasteignir sem lögin gilda um eru seldar við nauðungarsölu geti forkaupsréttarhafar skv. 27. gr. laganna gengið inn í hæsta boð, enda tilkynni þeir það áður en lokið er við að leita boða í eignina við nauðungarsölu eða innan fimm sólarhringa frá því að þeim er kynnt kauptilboð sem aflað er við nauðungarsölu á almennum markaði. Í 27. gr. laganna, sem vísað er til í ákvæðinu, er eingöngu fjallað um forkaupsrétt ábúenda, en ekki minnst á forkaupsrétt ríkissjóðs. Ef framangreind lagaákvæði eru lesin saman er ljóst að þeim er ætlað að tryggja ábúendum jarða, sbr. 27. gr. jarðalaga, forkaupsrétt fram fyrir aðra, en að honum frágengnum hafi ríkissjóður forkaupsrétt. Samkvæmt framangreindu verður að telja að fimm sólarhringa fresturinn í 28. gr. jarðalaga eigi ekki við um stefnda.

                Stefnandi telur að frestur stefnda til að ganga inn í tilboðið hafi engu að síður verið liðinn 8. janúar 2017 þar sem 60 daga frestur samkvæmt 5. mgr. 37. gr. laga um náttúruvernd hafi verið liðinn 3. janúar 2017. Stefnandi byggir á því að upphaf frestsins hafi verið 4. nóvember 2016 þegar tilboð hans hafi verið sent stefnda, með skilmálum kaupanna. Jafnvel þótt miðað yrði við 7. nóvember 2016, þegar tilboðið var sent að nýju með lengdum fresti, hafi fresturinn verið liðinn, eða 6. janúar 2017. Stefndi telur hins vegar að fresturinn hafi ekki byrjað að líða fyrr en 11. nóvember 2016.

                Samkvæmt framangreindu ákvæði 5. mgr. 37. gr. laga um náttúruvernd er frestur stefnda til að svara tilboði um forkaupsrétt 60 dagar frá því tilboð barst. Í forkaupsréttartilboði sem sent var stefnda 4. nóvember 2016 kemur fram að kauptilboði stefnanda hafi verið tekið í jörðina Fell þann sama dag og er þar gefinn frestur til 11. nóvember 2016 til að taka afstöðu til forkaupsréttarins. Samhljóðandi tilboð, með breyttum fresti til 10. janúar 2017, var sent stefnda 7. nóvember 2016. Í gerðabók sýslumannsins á Suðurlandi frá 4. nóvember 2016 er, eins og að framan greinir, bókað að ákveðið sé að taka tilboði stefnanda berist greiðsla í samræmi við uppboðsskilmála kl. 12:00 föstudaginn 11. nóvember með fyrirvara um forkaupsrétt íslenska ríkisins.

                Eins og áður greinir fór framangreind nauðungarsala fram á almennum markaði, sbr. VI. kafla laga nr. 90/1991. Í lokamálslið 3. mgr. 44. gr. laganna kemur fram að við fyrirtöku samkvæmt ákvæðinu skuli sýslumaður ákveða hvort hann taki framkomnu boði og eftir atvikum hvaða. Er því ekki skylt að samþykkja boð við fyrirtöku á grundvelli ákvæðisins. Í lögunum kemur jafnframt fram að verði boði tekið tilkynni sýslumaður að boð verði samþykkt berist greiðsla í samræmi við uppboðsskilmála á tilteknum tíma, sbr. 3. mgr. 39. gr. Samkvæmt framangreindu er gerður greinarmunur á því í lögunum hvort tilboði er tekið eða hvort það er samþykkt endanlega. Samkvæmt 1. mgr. 15. gr. laganna getur gerðarbeiðandi fellt beiðni sína niður hvenær sem er fram að því að boð er samþykkt í eignina.

                Samkvæmt almennum reglum um forkaupsrétt verður hann virkur þegar bindandi kaupsamningur um eign er kominn á. Gerðarbeiðendur höfðu frest til 11. nóvember 2016 til þess að afturkalla beiðni sína um nauðungarsölu, en þann dag var tilboð stefnanda samþykkt og ritað var undir kaupsamning með breyttum greiðsluskilmálum. Þar sem bindandi samningur um sölu eignarinnar komst ekki á fyrr en þennan dag gat ekki reynt á forkaupsrétt stefnda fyrr. Verður því að líta svo á að upphaf frests stefnanda skv. 5. mgr. 37. gr. laga nr. 60/2013 hafi verið 11. nóvember 2016. Samkvæmt öllu framangreindu neytti stefndi forkaupsréttar síns innan lögákveðins frests, sbr. 5. mgr. 37. gr. laga nr. 60/2013.

                Stefnandi telur framangreint ákvæði laga nr. 60/2013 um náttúruvernd, um 60 daga frest til að svara forkaupsréttartilboði, brjóta gegn meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar og beri að víkja ákvæðinu til hliðar af þeim sökum. Í athugasemdum með frumvarpi því sem varð að lögum nr. 60/2013 kemur fram að þar sé að finna sérstakt ákvæði um frest ríkissjóðs til að svara forkaupsréttartilboði. Hann sé lengri en almennur frestur samkvæmt jarðalögum. Þetta helgist af því að tímafrekt kunni að vera fyrir stjórnvöld að afla nauðsynlegra upplýsinga til að geta tekið afstöðu til þess hvort forkaupsréttar skuli neytt. Fyrir liggur að meðal annars þarf að afla heimildar í fjárlögum til kaupa á eignum fyrir hönd ríkissjóðs. Er ljóst að rúman tíma getur þurft til slíks. Verður ekki séð að um óeðlilega langan tíma sé að ræða þannig að unnt sé að víkja lagaákvæðinu til hliðar.

                Þá vísar stefnandi til þess að ekki séu fyrir hendi almannahagsmunir fyrir því að stefndi eignist allt land sem skráð sé á náttúruminjaskrá. Ákvörðun hans um að nýta forkaupsrétt hafi verið ófyrirsjáanleg og tekin af geðþótta, en það brjóti gegn jafnræðisreglu. Stefndi hefur heimild til þess að lögum að neyta forkaupsréttar að jörðum og öðrum landareignum sem eru að hluta eða öllu leyti á náttúruminjaskrá. Hefur svo verið um langa hríð, en löggjafinn hefur metið það svo að hagsmunir geti staðið til þess að stefndi eignist slíkar jarðir meðal annars í verndunarskyni. Ekki eru forsendur til þess að hafna því mati. Þá er ekki hægt að líta svo á að um ófyrirsjáanlega geðþóttaákvörðun sé að ræða þótt stefndi hafi ekki ávallt nýtt sér þessa heimild, en ekkert liggur fyrir um hversu oft hann hefur afsalað sér forkaupsrétti í slíkum tilvikum. Ljóst er að stefndi hefur þessa heimild að lögum og metur hverju sinni hvort efni eru til að nýta hana. Stefnandi hefur jafnframt vísað til þess að ekki hafi verið gætt að meginreglum stjórnsýsluréttar um meðalhóf, rannsókn máls og andmælarétt við ákvörðun um nýtingu forkaupsréttar. Engan rökstuðning er að finna í stefnu fyrir framangreindu. Verður því ekki séð að stjórnsýslureglur hafi verið brotnar við meðferð málsins. Þá hefur stefndi vísað til þess að ákvörðunin hafi verið andstæð opinberum yfirlýsingum um að forkaupsréttur yrði ekki nýttur, en ekkert liggur fyrir í málinu um slíkt.

                Samkvæmt öllu framangreindu verður ekki fallist á það með stefnanda að tilefni sé til að ógilda afsal jarðarinnar Fells til stefnda og afsala jörðinni til hans. Verður stefndi því sýknaður af kröfum stefnanda.

                Eins og atvikum er háttað og með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 þykir rétt að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu.

                Barbara Björnsdóttir héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

                                                                                                                          D Ó M S O R Ð:

                Stefndi, íslenska ríkið, er sýkn af kröfum stefnanda, Fögrusala ehf.

                Málskostnaður fellur niður.