Print

Mál nr. 8/2019

Ásdís Kristinsdóttir (Jóhannes Karl Sveinsson lögmaður)
gegn
Blönduósbæ (Stefán Ólafsson lögmaður)
Lykilorð
  • Leigusamningur
  • Jörð
  • Erfðafesta
  • Byggingarbréf
  • Uppsögn
  • Riftun
  • Frávísun frá héraðsdómi
Reifun

Ágreiningur í málinu laut að því hvort B hefði verið heimilt að segja upp afnotaréttinum Á yfir jörðinni Kleifum, sem B átti grunneignarréttindi að, og krefjast þess að hún viki af jörðinni og afhenti B umráðin gegn greiðslu. Deildu aðilar um hvort skilyrði hefðu verið til uppsagnarinnar af hálfu B og ef svo væri hvort uppsögnin hefði náð til alls lands jarðarinnar eða einungis hluta hennar. Reisti B heimild sína til jarðarinnar annars vegar á fjórum erfðaleigusamningum sem gerðir voru á árunum 1932 til 1939 og hins vegar á byggingarbréfi frá 1951. Lýsing byggingarbréfsins á merkjum Kleifa náði að verulegu leyti bæði til þess lands jarðarinnar sem leigt var með erfðaleigusamningunum og byggingarbréfinu en B sagði upp ábúð á jörðinni á árunum 2009 og 2011 einungis með vísun til byggingarbréfsins. Talið var að þegar litið væri til þess hversu ríkan rétt erfðaleigusamningar veittu leigutökum og að hvergi í byggingarbréfinu væri þess getið að það felldi niður erfðaleigusamningana fjóra hefði B ekki fært sönnur á að það hefði verið tilætlun samningsaðila að byggingarbréfið leysti erfðaleigusamningana af hólmi. Hefði afsal svo ríks réttar þurft að koma fram með skýrum og ótvíræðum hætti í byggingarbréfinu. Að fenginni þeirri niðurstöðu var talið að krafa B, ef rétt reyndist, gæti einungis tekið til þess að Á yrði gert að víkja af þeim hluta jarðarinnar sem byggingarbréfið tók til en ekki jörðinni allri eins og krafa B tók mið af. Vegna þessa misræmis í málatilbúnaði B var málinu vísað frá héraðsdómi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þorgeir Örlygsson, Benedikt Bogason, Greta Baldursdóttir, Markús Sigurbjörnsson og Viðar Már Matthíasson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 29. janúar 2019 að fengnu áfrýjunarleyfi. Hún krefst sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar á öllum dómstigum.

Stefndi krefst þess að dómur Landsréttar verði staðfestur og áfrýjanda gert að greiða sér málskostnað fyrir Hæstarétti.

I

Jörðin Kleifar sem er innan marka Blönduóssbæjar hefur samkvæmt gögnum málsins sérstakt land- og fastanúmer. Í málinu er ágreiningslaust að stefndi er eigandi að grunneignarrétti þess lands sem jörðin nær til og að réttindi áfrýjanda yfir henni séu afnotaréttindi. Á hinn bóginn er ágreiningur um heimild stefnda til að segja afnotaréttindum áfrýjanda upp og krefjast þess að hún víki af jörðinni og þeim mannvirkjum sem þar eru, fjarlægi þaðan eigur sínar og afhendi stefnda umráðin gegn greiðslu samkvæmt mati úttektarmanna. Greinir aðila í því sambandi á um hvort skilyrði hafi verið til uppsagnar afnotaréttindanna af hálfu stefnda og ef svo er hvort uppsögnin hafi náð til alls lands jarðarinnar eða einungis hluta hennar.

Heimild sína til Kleifa reisir áfrýjandi annars vegar á fjórum erfðaleigu- eða erfðafestusamningum sem faðir hennar, Kristinn Magnússon kaupmaður, og Steingrímur Davíðsson barnaskólakennari gerðu hvor í sínu lagi við Blönduóshrepp á fjórða áratug síðustu aldar. Var Kristinn afnotahafi samkvæmt tveimur samninganna og Steingrímur samkvæmt öðrum tveimur og tóku samningarnir fjórir samtals til 7,39 hektara lands. Í mars 1949 seldi Steingrímur og afsalaði Kristni réttindum sínum samkvæmt þeim erfðaleigusamningum sem hann hafði gert og naut Kristinn eftir það einn réttinda samkvæmt samningunum fjórum. Hins vegar reisir áfrýjandi heimild sína til jarðarinnar á byggingarbréfi frá september 1951 til handa Kristni til stofnunar nýbýlis en hið leigða land samkvæmt þeim samningi var 12 hektarar að stærð. Af þessu leiðir að land Kleifa væri samtals 19,39 hektarar að stærð ef miðað yrði við samanlagt flatarmál lands samkvæmt erfðaleigusamningunum fjórum og byggingarbréfinu. Fyrir liggur samkvæmt gögnum málsins að framangreindum heimildarskjölum var þinglýst.

Um árið 1970 var unnið að breikkun Svínvetningabrautar og munu þá hafa verið teknir 1,29 hektarar af landi Kleifa sem varð eftir það 18,1 hektari að stærð.

II

Ekki er um það ágreiningur í málinu að Steingrímur Davíðsson og Kristinn Magnússon hófu þegar á árinu 1932 framræslu og ræktun þess lands sem erfðaleigusamningarnir náðu til og voru lóðirnar girtar fjárheldri girðingu í samræmi við efni samninganna. Eftir framsal erfðaleiguréttindanna á árinu 1949 frá Steingrími  hóf Kristinn að byggja á landinu og í lok þess árs munu hafa verið risin á landinu fjárhús fyrir 70 ær, hesthús fyrir 12 hesta, þurrheyshlaða og verkfærageymsla, en bygging íbúðarhúss hófst á árinu 1950. Útihúsin voru reist á þeirri spildu sem Kristinn fékk á erfðaleigu á árinu 1932 en íbúðarhúsið á spildunni sem Steingrímur tók á erfðaleigu árið 1938.

Bróðir áfrýjanda, Magnús Kristinsson, tók við búskap á Kleifum að föður þeirra látnum í nóvember 1979 og bjó þar ásamt móður þeirra allt til andláts hennar í júní 1993. Eftir það bjó Magnús einn að Kleifum þar til hann lést í nóvember árið 2000. Árið 1994 kom upp riða á Kleifum og var allt fé þar þá skorið og greiðslumark jarðarinnar selt ári seinna með samþykki stefnda. Áfrýjandi tók við réttindum þeim er faðir hennar átti yfir Kleifum fyrir erfðir og með kaupum árið 2001 á réttindum systur sinnar sem var samerfingi hennar. Frá þeim tíma er fé var slátrað vegna riðu munu öll tún á Kleifum hafa verið slegin og hey þar hirt á hverju ári auk þess sem jörðin mun meðal annars hafa verið nýtt til hrossabeitar og ræktunar.

III

Fyrsti erfðaleigusamningurinn sem áfrýjandi samkvæmt framansögðu reisir rétt sinn til Kleifa á var gerður 1. apríl 1932 milli hreppsnefndar Blönduósshrepps og Steingríms Davíðssonar. Samningurinn kvað á um að hreppurinn seldi Steingrími á erfðaleigu 1,7 hektara ræktunarland sem „liggur í mýrinni fyrir norðaustan Klyfakot. Takmörk eru: Skurður, sem þegar er gerður að sunnan og austan, girðingin að vestan og lóð Kristins Magnússonar að norðan eða norðvestan.“ Í 2. grein samningsins kom fram að lóðin væri „leigð til óákveðins tíma frá 1. janúar 1932 að telja, með rjetti leigutaka til að selja eða veðsetja afnotarjett sinn á lóðinni ásamt húsum og öðrum mannvirkjum sínum á henni á þann hátt, sem ekki kemur í bága við þetta brjef.“ Í framhaldi af þessu sagði meðal annars: „3. Á lóðinni má leigutaki byggja fjenaðarhús, heyhlöður og áburðarhús eftir þörfum, en verði þar reistar aðrar byggingar, skal greiða leigusala fyrir það sjerstakt gjald, miðað við leigu húsgrunna (byggingarlóða) á staðnum ... 4. Í afgjald af lóðinni skal leigutaki greiða sveitarsjóði Blönduóshrepps 31. október ár hvert kr. 25,50 ... Sami gjalddagi verður á húsgrunnaleigu, ef til kemur samkvæmt 3. gr. 5. Lóðin skal vera fullgirt með gildri fjárheldri girðingu og þurkuð, innan tveggja ára frá 1. jan. 1932 að telja, og talið frá sama tíma skal hún vera fullræktuð á 10 árum, enda sje minnst 1/8 hluti ræktaður á ári hverju árin 34-42. Að öðrum kosti fellur landið aftur til eiganda (leigusala), án þess að nokkuð greiðist fyrir það, sem unnið kann að hafa verið að ræktun þess eða þurrkun. Óheimilt er leigutaka mótak í ræktunarlóðinni, nema sjerstakt samþykki leigusala komi til. 6. Lóðin stendur ávalt sem trygging, lögveð, fyrir skilvísri og skaðlausri greiðslu lóðarleigunnar, og gengur það fyrir öllum öðrum kröfum en sköttum til Ríkissjóðs.7. Að öllu öðru en því, er fyrir er mælt í brjefi þessu, fer um skyldur og rjettindi leigutaka og leigusala samkvæmt landslögum þeim, er nú gilda eða síðar verða sett.“

Annar erfðaleigusamningurinn var gerður 19. apríl 1932 milli hreppsnefndar Blönduósshrepps og Kristins Magnússonar. Samningurinn var um erfðaleigu á ræktunarlandi til óákveðins tíma og sagði þar að lóðin væri „að stærð 3,4 hektarar. Hún er í mýrinni fyrir norðaustan Klifakot. Liggur á milli lóðar Steingríms Davíðssonar að suðaustan og há bakkan við Blöndu að norðvestan. (Undir bakkinn fylgir ekki). Að norðaustan er skurður, að suðvestan girðing.“ Árlegt endurgjald fyrir afnot landsins skyldi vera 51 króna en að öðru leyti var samningur þessi orðrétt samhljóða samningnum við Steingrím Davíðsson frá 1. apríl 1932.

Þriðji erfðaleigusamningurinn var gerður 3. janúar 1938. Með honum seldi hreppsnefnd Blönduósshrepps Steingrími Davíðssyni á erfðaleigu til óákveðins tíma ræktunarland „að stærð 0,69 hektarar. Hún takmarkast af: túnslóð Kristins Magnússonar að austan, vestan af túnslóð Zoph. Zophaníassonar, norðan af Blöndu og sunnan af girðingu er liggur beina línu frá túnshliði Kr. Magnússonar í Klyfakotslæk, þar sem hann gengur lengst í suður.“ Árlegt endurgjald fyrir landsafnotin skyldi vera 10,35 krónur en að öðru leyti var samningurinn orðrétt samhljóða samningunum tveimur frá 1932.

Fjórði erfðaleigusamningurinn var gerður 15. júlí 1939 en með honum seldi hreppsnefnd Blönduósshrepps Kristni Magnússyni á erfðaleigu til óákveðins tíma ræktunarland „að stærð 1,6 hektarar. Hún takmarkast af túnlóð Kristins Magnússonar að vestan, að sunnan og austan er ræktað land, en að norðan er Blanda.“ Árlegt endurgjald skyldi vera 24 krónur en að öðru leyti var samningurinn orðrétt samhljóða framangreindum þremur erfðaleigusamningum.

Steingrímur Davíðsson afsalaði Kristni Magnússyni 27. mars 1949 túni sínu „að stærð 1,7 hektarar samkvæmt lóðarsamningi dagsettum 1. apríl 1932, og einnig lóð mína á Klyfakoti 0,69 hektarar samkvæmt lóðarbréfi útgefnu 3. jan. 1938. Lóðirnar seljast með girðingum og öðrum mannvirkjum, og í því ástandi er þær nú eru. Verð lóðanna beggja er kr. 6000,oo – sex þúsund krónur, og er þegar greitt. Kaupandi greiðir frá þessum degi skatta og skyldur af eigninni og nýtur allra réttinda frá sama tíma.“ Eftir þetta naut Kristinn afnotaréttar samkvæmt öllum framangreindum erfðaleigusamningum sem tóku samtals til 7,39 hektara lands.

Á fundi hreppsnefndar Blönduósshrepps 11. júní 1949 var samþykkt að verða við beiðni Kristins Magnússonar um að hann fengi „viðbótarræktunarlóð upp hjá Klifakoti að stærð ca. 4 hektarar. Hyggst Kristinn að koma þarna upp nýbýli, en til þess þarf minnst 12 hektara lands samkv. lögum, en nú þegar hefur hann þarna um 8 hektara ræktaðs lands.“ Af gögnum málsins verður ekki ráðið hvort samningur var nokkru sinni gerður um þessa viðbótarræktunarlóð eða hvers efnis en hafi þessi úthlutun gengið eftir í samræmi við samþykkt hreppsnefndar hefði Kristinn eftir það notið afnotaheimildar að 11,39 hekturum lands í eigu hreppsins.

Meðal gagna málsins er bréf nýbýlanefndar Austur-Húnavatnssýslu til Nýbýlastjórnar ríkisins í ágúst 1949 og var það ritað í „tilefni af nýbýli, sem hr. Kristinn Magnússon á Blönduósi hefur fyrirhugað að stofna á rústum Klifakots í Blönduóshreppi“. Sagði í niðurlagi bréfsins að nefndin mælti „mjög eindregið með því, að hr. Kristinn Magnússon njóti til þessarar býlisstofnunar fullra hlunninda samkvæmt lögum nr. 35 frá 23. apr. 1946, um landnám og nýbyggðir.“ Þá er einnig meðal gagna málsins ljósrit úr spjaldskrá Nýbýlastjórnar ríkisins um nýbýlið Kleifar. Er nýbýlið þar sagt nr. 114, hafa verið samþykkt 15. janúar 1950, eigandi þess sé Kristinn Magnússon, ábúð hans sé erfðaábúð en landstærðar nýbýlisins var þar ekki getið.

IV

Með byggingarbréfi 26. september 1951 byggði oddviti Blönduósshrepps Kristni Magnússyni „til löglegrar erfðaábúðar hluta af landi Blönduósshrepps, til stofnunar nýbýlis, með tilgreindum réttindum, sem lýst er í 2. gr. þessa samnings. Erfðaábúðarsamningur þessi tekur gildi frá þeim degi að telja, sem hann er undirritaður, og er gerður samkv. lögum nr. 116, 30. des. 1943, um ættaróðal og erfðaábúð.“ Í 1. grein byggingarbréfsins sagði að landið væri leigt til stofnunar nýbýlis sem byggt yrði samkvæmt lögum nr. 35/1946 um landnám, nýbyggðir og endurbyggingar í sveitum, og væri erfðaábúðarhafi í einu og öllu háður skyldum og fyrirmælum þeirra laga og reglugerðar um stofnun nýbýlisins.

Í 2. grein byggingarbréfsins kom fram að áðurnefnt nýbýlisland væri 12 hektarar að stærð og var mörkum þess nánar lýst. Um þau sagði: „SV takmörkin eru Svínvetningabraut. – NV takmörkin eru: a) Girðingin meðfram túni Zóphóníasar Zóphóníassonar frá Svínvetningabraut að Blöndu, b) Blanda frá nefndri girðingu að norðurenda girðingarinnar sem liggur frá Blöndu upp á melhólinn austan Kleifakotstúnsins. NA. takmörkin eru: a) Nýnefnd girðing, það sem hún nær, b) Lína, sem hugsuð er sjónhending úr suðurenda hennar austur í norðurendann á miðskurðinum, sem nú þversker Kleifakotsmýrina – annan skurð austan frá - , c) Umræddur skurður upp að skurðinum, sem liggur vestur með brekkunni sunnan Kleifakotsmýrarinnar. SA takmörkin eru: a) Skurðurinn niður með brekkunni og ræður hann að girðingu þeirri, sem liggur sunnan túnsins, beina línu að Svínvetningabraut, b) Síðastnefnd girðing að brautinni.“ Þá sagði einnig í 2. grein að landið væri leigt með þeim réttindum að ábúandi nýbýlisins hefði beitarréttindi í landi Blönduósshrepps fyrir búfénað sinn „samkvæmt reglum um notkun beitilandsins, sem nú eru, eða settar verða.“

Samkvæmt 3. grein byggingarbréfsins skyldi eftirgjald jarðarinnar vera 3% af fasteignamatsverði landsins eins og það yrði metið þegar erfðaábúandi fengi það til umráða. Í 4. grein kom fram að eftirgjaldið skyldi greiðast í peningum fyrir 15. október ár hvert og samkvæmt 6. grein skyldi erfðaábúandi greiða alla skatta og skyldur sem hvíldu á jörðinni og mannvirkjum hennar „er á hana verða lagðar, sem gjaldstofn, samkvæmt þeim lögum, sem eru í gildi, eða seinna verða sett, án nokkurs endurgjalds af landsdrottni.“ Í 7. grein byggingarbréfsins sagði að jörðin væri leigð til búrekstrar og væri önnur notkun landsins því aðeins heimil að samþykki Nýbýlastjórnar ríkisins kæmi til. Ekki mætti selja eða ráðstafa í varanlega leigu neinum hluta lands undan jörðinni án samþykkis landsdrottins og Nýbýlastjórnar ríkisins. Samkvæmt 8. grein naut erfðaábúandi réttar til að veðsetja landið með húsum þeim og mannvirkjum sem hann ætti sjálfur á því fyrir þeim lánum sem hann tæki samkvæmt lögum um landnám, nýbyggðir og endurbyggingar í sveitum. Í 9. grein byggingarbréfsins sem var lokaákvæði þess sagði að um réttindi og skyldur erfðaábúanda að öðru leyti færi „samkvæmt lögum nr. 116 frá 30. desember 1943, um ættaróðal og erfðaábúð, svo og lögum nr. 87, frá 19. júní 1933, að því er tekur til meðferðar jarðar og annars er við á. Ennfremur samkvæmt lögum nr. 35 frá 29. apríl 1946, um landnám, nýbyggðir og endurbyggingar í sveitum, að því er tekur til ákvæða um veðsetningu jarðar fyrir lánum úr byggingarsjóði.“ Undir byggingarbréfið ritaði Kristinn Magnússon sem samþykkur og skuldbatt sig til að halda það í öllum greinum.

V

Á árinu 2004 áttu dóttir áfrýjanda og tengdasonur fund með bæjarstjóra stefnda þar sem viðraðar munu hafa verið hugmyndir um búrekstur, veitingarekstur og fleira á Kleifum auk hugmynda um að breyta fjárhúsum í listamannaíbúðir. Þá mun eiginmaður áfrýjanda ásamt dóttur þeirra og tengdasyni hafa átt fund með bæjarstjóra um sama efni haustið 2009 og hugsanlegan menningartengdan ferðaþjónustubúskap.

Með bréfi bæjarstjóra stefnda 22. desember 2009 til áfrýjanda sagði bærinn „upp byggingabréfi dags. 26. september 1951, sem tekur til jarðarinnar Kleifa í landi Blönduóssbæjar, landnúmer 144799, samkvæmt heimild í ábúðarlögum nr. 80/2004.“ Með bréfi til stefnda 10. júní 2011 mótmælti áfrýjandi uppsögninni sem hún kvað vera markleysu og óskuldbindandi fyrir sig. Benti áfrýjandi í því sambandi á að erfðaleigusamningunum fjórum yrði ekki sagt upp og hvað byggingarbréfið frá 1951 varðaði teldi áfrýjandi að Blönduósbær hefði með athugasemdalausri framkvæmd til margra ára ótvírætt samþykkt að á Kleifum yrði ekki stundaður landbúnaður samkvæmt 12. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004. Þá vakti áfrýjandi sérstaka athygli á því að engar ástæður væru gefnar fyrir uppsögninni og almenn tilvísun til ábúðarlaga gæti ekki verið grundvöllur uppsagnar erfðaábúðar samkvæmt byggingarbréfinu.

Erindi áfrýjanda svaraði stefndi með bréfi 30. júní 2011. Þar kom fram að fallist væri á með áfrýjanda að rétt hefði verið að tilgreina ástæður uppsagnar í bréfinu 22. desember 2009 og að engin almenn uppsagnarheimild væri í ábúðarlögum á erfðaábúð. Þá sagði að það væri „ótvírætt mat jarðareiganda og sveitarstjórnar að ábúendur hafi vanrækt verulega skyldur sínar samkvæmt ábúðarlögum og að jarðareiganda sé því heimilt að segja upp ábúð. Þær skyldur sem vanræktar hafa verið eru einkum skv. 12. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004 og varða skyldu ábúanda að hafa fasta búsetu á ábúðarjörð sinni og að þar skuli stundaður landbúnaður. Engin formleg umsókn hefur borist sveitarstjórn eða jarðareiganda um undanþágu frá þessum ótvíræðu skyldum ábúanda. Hér með er því umbjóðendum þínum sagt upp ábúð að nýju með 6 mánaða fyrirvara frá móttöku bréfs þessa og með vísan til 37. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004. Byggist uppsögn þessi á vanrækslu ábúenda á skyldum sínum skv. 12. gr. sömu laga og áður eru nefndar.“

Áfrýjandi sendi stefnda bréf 17. ágúst 2011 þar sem uppsögninni var enn mótmælt. Ítrekaði áfrýjandi það sjónarmið sitt að erfðaleigusamningunum yrði ekki sagt upp og að stefndi „hafi með vitneskju sinni, athafnaleysi, hugmyndavinnu og annarri samvinnu sinni við ábúendur ótvírætt samþykkt þau afleiddu not jarðarinnar sem jörðin hefur m.a. verið að hluta nýtt til á undanförnum árum. Vísast í því efni til þess að sveitarstjórn var þegar í kjölfar riðuveiki þeirrar er upp kom árið 1994 ljóst að að jörðin yrði að öllum líkindum tekin til breyttrar nýtingar frá því sem áður hafði verið og var Blönduósbær m.a. viðriðinn þá hugmyndavinnu á árunum á eftir. Telur umbjóðandi minn að sveitarstjórn hafi í verki og ótvírætt veitt samþykki skv. 12. gr. jarðalaga nr. 80/2004 fyrir því að á jörðinni væri ekki á öllum stundum stundaður formlegur landbúnaður. Með sömu rökum telur umbjóðandi minn að Blönduósbær hafi í verki ótvírætt veitt samþykki sitt fyrir því að ábúandi hefði ekki á öllum stundum fasta búsetu á jörðinni ... Verði litið svo á að samþykki sveitarstjórnar hafi ekki verið fyrir hendi og umbjóðandi minn hafi af þeim sökum vanefnt skyldur sínar skv. 12. gr. hafi sveitarstjórn sem stjórnvaldi borið að áminna umbjóðanda minn um slíka mögulega vanefnd og veita honum frest til úrbóta.“ Enn ítrekaði áfrýjandi mótmæli sín við uppsögninni í bréfi 22. febrúar 2012 og vísaði þar til þess sem fram hefði komið í bréfum hennar til stefnda 10. júní og 17. ágúst 2011. Stefndi ítrekaði kröfu sína um að áfrýjandi viki af jörðinni með bréfi 3. nóvember 2014 sem áfrýjandi andmælti með bréfi 19. sama mánaðar.

Stefndi höfðaði mál þetta 20. september 2017 til að fá áfrýjanda dæmdan til að víkja af jörðinni.

VI

Eins og áður segir er ágreiningslaust að stefndi fari með grunneignarrétt að landi jarðarinnar Kleifa og að réttindi áfrýjanda yfir henni séu afnotaréttindi. Stærð Kleifa var samkvæmt framansögðu upphaflega 19,39 hektarar en er nú samkvæmt skráningu Þjóðskrár Íslands 18,1 hektari. Afnotaréttindi áfrýjanda eiga rætur sínar í tveimur tegundum afnotasamninga, annars vegar í erfðaleigusamningunum fjórum sem gerðir voru á fjórða áratug síðustu aldar, og hins vegar í byggingarbréfinu frá árinu 1951. Stefndi sagði áfrýjanda upp ábúð á Kleifum á árunum 2009 og 2011 með vísun til byggingarbréfsins eingöngu svo sem áður er rakið. Samkvæmt því verður við úrlausn um dómkröfu stefnda fyrst að taka afstöðu til þess hvort líta beri svo á að með undirritun byggingarbréfsins hafi þáverandi afnotahafi Kleifa fallið frá rétti sínum samkvæmt erfðaleigusamningunum með þeim áhrifum að eftirleiðis skyldi byggingarbréfið eitt gilda í lögskiptum leigusala og leigutaka um afnotin.

Áður hefur verið gerð grein fyrir efni afnotasamninganna sem um ræðir í málinu. Erfðaleigusamningarnir fjórir, sem eru ein tegund svokallaðra grunnleigusamninga, veittu leigutakanum afnotarétt að 7,39 hekturum lands. Byggingarbréfið, sem samkvæmt efni sínu telst einnig til grunnleigusamninga, veitti leigutakanum afnotarétt að 12 hekturum lands. Erfðaleigusamningarnir voru samkvæmt orðum sínum gerðir til óákveðins tíma, og í byggingarbréfinu var tekið fram að umræddir 12 hektarar væru byggðir til erfðaábúðar og gerðir samkvæmt lögum um ættaróðal og erfðaábúð. Af þessu leiðir eðli máls samkvæmt að byggingarbréfið var einnig ótímabundið, enda gat réttur eftir því að öðrum kosti ekki erfst eftir þeim reglum sem um þá erfðaábúð giltu. Í milli samningstegundanna skildi á hinn bóginn með því að heimildir afnotahafa til hagnýtingar og ráðstöfunar lands samkvæmt byggingarbréfinu voru þrengri en heimildir samkvæmt erfðaleigusamningunum og endurgjaldið fyrir afnotin var ákveðið á mismunandi grunni. Þá var það og ólíkt með þessum samningstegundum að í erfðaleigusamningunum var með almennum hætti tekið fram að auk ákvæða þeirra færi um réttindi og skyldur leigutaka og leigusala „samkvæmt landslögum þeim, er nú gilda eða síðar verða sett“ en í byggingarbréfinu var vísað til nánar tilgreindra laga um ættaróðal og erfðaábúð, ábúðarlaga og laga um landnám, nýbyggðir og endurbyggingar í sveitum.

Þótt leigutakar samkvæmt erfðaleigusamningum njóti réttinda sinna í skjóli þeirra sem eiga grunneignarrétt að því landi sem um ræðir, veita slíkir samningar leigutökum til muna víðtækari hagnýtingar- og ráðstöfunarrétt yfir fasteignum en aðrir afnotasamningar gera almennt. Er í reynd flest líkt með þeim heimildum yfir fasteignum sem erfðaleigusamningar veita leigutökunum og þeim heimildum sem handhafar beins eignarréttar að fasteignum njóta. Ef litið er sérstaklega til erfðaleigusamninganna fjögurra voru, auk ákvæða um greiðslu endurgjalds fyrir afnotin, einu takmarkanirnar á heimildum leigutaka þær að á honum hvíldi girðingar- og ræktunarskylda og honum var án samþykkis leigusala óheimilt að taka mó í leigulandinu. Að öðru leyti naut leigutakinn allra þeirra heimilda yfir hinu leigða sem handhafar beins eignarréttar yfir fasteignum njóta almennt til hagnýtingar og ráðstöfunar eignar sinnar. Þegar til þessa er litið og það haft í huga, að hvergi í byggingarbréfinu frá 1951 var þess getið að það felldi niður erfðaleigusamningana fjóra, verður stefndi ekki talinn hafa fært sönnur á að það hafi verið tilætlun samningsaðila að byggingarbréfið leysti erfðaleigusamningana af hólmi. Verður við skýringu byggingarbréfsins að leggja til grundvallar að afsal svo ríks réttar sem erfðaleigusamningarnir veittu hefði þurft að koma með skýrum og ótvíræðum hætti fram í byggingarbréfinu. Stóðu hvorki ákvæði þágildandi laga né grunnreglur eignarréttar því í vegi að tvær tegundir afnotasamninga gætu með þessum hætti staðið að baki afnotaheimildum um eina og sömu jörðina. Í því ljósi fær það þessari niðurstöðu ekki breytt að lýsing byggingarbréfsins á merkjum Kleifa náði að minnsta kosti að verulegu leyti bæði til þess lands jarðarinnar sem leigt var með erfðaleigusamningunum og byggingarbréfinu en til þess verður einnig að líta að augljóst mátti vera að landið innan þessara merkja væri talsvert stærra en þeir 12 hektarar sem byggingarbréfið var gert um.

 Að fenginni þeirri niðurstöðu að byggingarbréfið hafi ekki haggað við gildi erfðaleigusamninganna er næst til þess að líta að uppsögn stefnda á ábúð áfrýjanda var eins og fyrr segir einvörðungu reist á vanefndum hennar samkvæmt byggingarbréfinu, sem tók samkvæmt efni sínu til 12 hektara af landi jarðarinnar. Dómkrafa stefnda í málinu tekur á hinn bóginn mið af því að áfrýjanda verði gert að víkja af jörðinni allri, sem nú er 18,1 hektari að stærð samkvæmt skráningu Þjóðskrár Íslands, og afhenda stefnda jörðina ásamt mannvirkjum sem á henni eru. Án tillits til þess hvort við rök eigi að styðjast, að áfrýjandi hafi vanefnt svo skyldur sínar samkvæmt byggingarbréfinu að riftun varði, á þeim grundvelli sem stefndi heldur fram, felst í kröfugerð stefnda að ekki er samræmi milli hennar og þeirrar málsástæðu sem krafan er reist á. Gæti krafa á þeim grundvelli, ef rétt reyndist, einungis tekið til þess að áfrýjanda yrði gert að víkja af þeim hluta jarðarinnar sem byggingarbréfið tók til en óhjákvæmilegt yrði að lýsa mörkum þess jarðarhluta í kröfugerð. Vegna þessa misræmis í málatilbúnaði stefnda verður að vísa málinu frá héraðsdómi.

Eftir framangreindum úrslitum verður stefnda gert að greiða áfrýjanda málskostnað á öllum dómstigum sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Stefndi, Blönduósbær, greiði áfrýjanda, Ásdísi Kristinsdóttur, samtals 3.000.000 krónur í málskostnað í héraði, fyrir Landsrétti og Hæstarétti.

 

 

Dómur Landsréttar 14. desember 2018.

 

Mál þetta dæma Landsréttardómararnir Kristbjörg Stephensen, Ragnheiður Bragadóttir og Vilhjálmur H. Vilhjálmsson.

 

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1. Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 11. apríl 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Norðurlands vestra 21. mars 2018 í málinu nr. E-41/2017.

2. Áfrýjandi krefst þess aðallega að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og að hún verði sýknuð af kröfum stefnda. Til vara, verði héraðsdómur staðfestur, að stefnda verði gert að greiða áfrýjanda verðbætur og vexti á dæmdar bætur, þannig að fjárhæðin verði bundin vísitölu neysluverðs frá dagsetningu niðurstöðu landsúttektarmanna 1. september 2017, miðað við 444,6 stig til greiðsludags og að sú fjárhæð beri vexti samkvæmt 4. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá sama tíma til greiðsludags. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3. Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms um annað en málskostnað og málskostnaðar fyrir héraðsdómi og Landsrétti.

Niðurstaða

4. Stefndi lagði fyrir Landsrétt endurrit fundargerðar hreppsnefndar Blönduóshrepps frá 11. júní 1949 þar sem eftirfarandi er bókað: „Þá var samþykkt að verða við beiðni Kristins Magnússonar um það að hann fái viðbótarræktunarlóð upp hjá Kleifakoti að stærð ca. 4 ha. Hyggst Kristinn […] koma þarna upp nýbýli, en til þess þarf minnst 12 ha. lands, samkv. lögum, en nú þegar hefur hann þarna um 8 ha. ræktaðs lands.“

5. Samkvæmt 36. gr. laga nr. 35/1946 um landnám, nýbyggðir og endurbyggingar í sveitum skyldi nýbýli hafa minnst 12 hektara lands, sem væri vel fallið til túnræktar, auk nægilegs beitilands eða önnur landgæði, sem að dómi nýbýlastjórnar væru ígildi þess. Kristinn Magnússon, sem áfrýjandi leiðir rétt sinn frá, ritaði undir byggingarbréf um tólf hektara lands 26. september 1951 til erfðaábúðar, auk beitarréttar í landi stefnda. Í 2. gr. byggingarbréfsins er mörkum hins leigða lands lýst. Fallist verður á með héraðsdómi að eldri erfðaleigusamningar náðu, að minnsta kosti að hluta til, til sama lands og lýst er í byggingarbréfinu. Mörk landsins að norðaustan- og austanverðu, eins og áfrýjandi hefur dregið þau upp á korti er hann lagði fyrir Landsrétt, samræmast á hinn bóginn ekki mörkum, eins og þeim er lýst í byggingarbréfinu.

6. Byggingarbréfinu var þinglýst 1. nóvember 1951 og verður nýbýlið, 12 hektarar að stærð eins og segir í fasteignabók, fyrst talið stofnað frá og með þeim degi. Óstaðfest gagn, sem áfrýjandi kveður vera endurrit úr skrá nýbýlastjórnar, þar sem dagsetningin 15. janúar 1950 er færð inn í reit sem merktur er „Samþykkt“ og áfrýjandi segir vera samþykktan stofndag nýbýlis að Kleifum, fær ekki breytt þeirri niðurstöðu. Er þar meðal annars til þess að líta að í 1. gr. byggingarbréfsins kemur fram að landið sé leigt Kristni til stofnunar nýbýlis og að það er fyrst með undirritun byggingarbréfsins 26. september 1951, sem hann hafði yfir að ráða nægu jarðnæði svo uppfyllt væru skilyrði 36. gr. laga nr. 36/1946, til stofnunar nýbýlis.

7. Með ritun sinni undir byggingarbréfið samþykkti Kristinn byggingarbréfið og skuldbatt sig til að halda það í öllum greinum eins og þar segir. Í 9. gr. byggingarbréfsins kemur meðal annars fram að um réttindi og skyldur erfðaábúanda fari samkvæmt lögum nr. 116/1943 um ættaróðal og erfðaábúð. Með hliðsjón af framangreindu ákvæði, 1. gr. sama byggingarbréfs og fundargerð hreppsnefndar frá 11. júní 1949 verður því slegið föstu að með framangreindri undirritun sinni hafi Kristinn tekið á leigu af stefnda til erfðaábúðar þá tólf hektara lands, sem byggingarbréfið nær til, í því skyni að stofna þar nýbýli í samræmi við lög nr. 35/1946 um landnám, nýbyggðir og endurbyggingar í sveitum. Verður þá jafnframt að leggja til grundvallar að með gerð þessa leigumála hafi Kristinn fallið frá rétti til erfðafestu samkvæmt eldri erfðaleigusamningum við stefnda, að því marki sem land, er þeir náðu til, lá innan marka þess lands er byggingarbréfið nær til.

8. Að þessu gættu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

9. Rétt þykir að hvor aðila beri sinn kostnað af rekstri málsins í héraði og fyrir Landsrétti.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti fellur niður.

 

Sératkvæði

Vilhjálms H. Vilhjálmssonar

 

1. Ég er ósammála meirihluta dómenda um forsendur og niðurstöðu.

2. Um málsatvik og helstu ágreiningsefni málsins vísast til hins áfrýjaða dóms.

3. Þar er rakið að á árunum 1932 til 1939 gerði stefndi fjóra ótímabundna erfðaleigusamninga við nafngreinda einstaklinga um leigu á landspildum í eigu hreppsins.   Spildur þessar eru vestan Blöndu á móts við Hrútey, í og við land Kleifakots. Samtals munu spildurnar hafa verið 7,39 hektarar að stærð. Lega landsins er ekki umdeild og heldur ekki eignarhald áfrýjanda að því. Þá er einnig óumdeilt að Kristinn Magnússon, faðir áfrýjanda hóf búskap á þessu landi, ræktaði tún og reisti gripahús á landinu samkvæmt fyrirliggjandi skýrslu um „jarðabætur og byggingar“ dagsettri í desember 1949. Nefndi hann býlið Kleifar og var það viðurkennt 15. janúar 1950 sem nýbýli úr Blönduóss og Hnjúkalandi af Nýbýlastjórn ríkisins sem nýbýli nr. 114.

4. Stefndi hefur eigi sagt upp fyrrnefndum erfðaleigusamningum.  Áfrýjandi, eða fyrri eigendur hafa ekki gefið eftir rétt sinn til þeirra og eru samningarnir því enn í fullu gildi   Nýtur áfrýjandi því allra þeirra réttinda sem þeim fylgja,  þar með talin lóðarréttindi í landi Kleifa.

5. Hinn 26. september 1951 gaf  stefndi út byggingarbréfið um 12 hektara landspildu þá sem mál þetta snýst um. Varð þá land Kleifa 19.39 hektarar og stóð svo þar til Vegagerð ríkisins tók sneið af landinu eignarnámi fyrir einhverjum árum til breikkunar Svínvetningabrautar. Samkvæmt Þjóðskrá heitir jörðin Kleifar, fastanúmer 213-6580, landnúmer 144799 og er ræktað land jarðarinnar nú 18,1 hektari,  bæði samkvæmt Þjóðskrá og álagningarseðli stefnda um álögð fasteignagjöld ársins 2017.

6. Samkvæmt ljósriti úr veðmálabókum fyrir Kleifar er  getið, sem eignarheimildar að fasteigninni, 12 ha lands til erfðaábúðar og einnig tveggja túnlóða „sameinaðar Kleifum“  eins og þar segir orðrétt.

7. Af þessu er ljóst að réttindi áfrýjanda yfir  jörðinni Kleifar, 213-6580, eiga rætur sínar víðar en í byggingarbréfinu frá 1951 og ná yfir alla fasteignina, 12 hektarana samkvæmt byggingarbréfinu og erfðaleigusamningunum ótímabundnu, nú samtals 18.1 hektari.

8. Riftunarkrafa stefnda á byggingarbréfinu nær eingöngu til þeirra 12 hektara, en ekki annarra hluta jarðarinnar sem áfrýjandi hefur umráð yfir og ekkert í dómkröfum stefnda eða hinum áfrýjaða dómi útskýrir af hvaða hluta jarðarinnar áfrýjanda er skylt að víkja.

9. Dómkröfur í málinu eru því of víðtækar, en með uppkvaðningu slíks dóms væri  áfrýjanda án frekari formála skylt að víkja af jörðinni Kleifum, fastanúmer 213-6580, Blönduósi og af mannvirkjum sem þar eru,  sem og af spildunum sem áfrýjandi er með erfðaleigusamninga um og  eru hluti fasteignarinnar.

10. Stefndi hefur þannig ekki sýnt fram á að hann eigi nein þau réttindi yfir þeim hluta lands jarðarinnar Kleifa, 213-6580,  sem erfðaleigusamningarnir ná yfir, og geta leitt til þess að fallist verði á dómkröfur hans.

11. Héraðsdómur féllst á kröfu stefnda um riftun byggingarbréfsins og þau rök hans að áfrýjandi hefði brotið ákvæði þess með því að starfrækja ekki búskap að Kleifum eftir 1994 og eiga þar ekki lögheimili.

12. Hvort tveggja hefur forsvarsmönnum stefnda verið ljóst um árabil án þess að aðhafast nokkuð. Þegar stefndi rifti byggingarbréfinu 22. desember 2009 voru liðin 15 ár frá því búskap lauk að Kleifum vegna riðuveiki sem upp kom á jörðinni.  Fyrr en árið 2009 hafði stefndi aldrei gert neinar athugasemdir um vöntun á búskap eða stopula búsetu á jörðinni, eins og áfrýjandi hefur bent á í bréfum sínum til stefnda eftir uppsögnina og vísað er til í greinargerð í héraði

13. Stefndi hefur því sýnt af sér verulegt tómlæti við að gæta réttar síns samkvæmt fyrrnefndu byggingarbréfi og þar með gefið áfrýjanda tilefni til að ætla að hann gæti áfram nýtt réttindi sín samkvæmt byggingarbréfinu og erfðaleigusamningunum en réttindi áfrýjanda yfir landi Kleifa virðast nú samofin í þessum eignarheimildum.

14. Ber því að sýkna áfrýjanda af kröfum stefnda og dæma stefnda til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.

 

Dómur Héraðsdóms Norðurlands vestra 21. mars 2018.

I

Mál þetta, sem tekið var til dóms 6. febrúar sl., var höfðað 20. september 2017.

Stefnandi er Blönduósbær, Hnjúkabyggð 33, Blönduósi.

Stefnda er Ásdís Kristinsdóttir, Kleifarvegi 8, Reykjavík.

Dómkröfur

Stefnandi krefst þess að stefndu verði gert að víkja af jörðinni Kleifum, Blönduósi, fastanúmer 213-6850, og af mannvirkjum á jörðinni, fjarlægja eigur sínar og afhenda stefnanda umráðin, innan 15 daga frá uppkvaðningu dóms gegn því að stefnandi greiði stefndu 27.066.922 krónur að frádregnum 2.289.976 krónum. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu.

Stefnda krefst sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi samkvæmt málskostnaðarreikningi.

II

Atvik máls

Á árunum 1932 til 1939 voru gerðir fjórir erfðaleigusamningar milli Blönduóshrepps og Kristins Magnússonar og Steingríms Davíðssonar, tveir við hvorn aðila, um leigu á landi í eigu hreppsins. Í samningunum er legu og stærð landsins lýst auk þess sem þar er kveðið á um heimild leigutaka til að reisa þar fénaðarhús, heyhlöður og áburðarhús eftir þörfum. Samtals var hið leigða land samkvæmt samningunum 7,39 hektarar. Í marsmánuði 1949 selur Steingrímur Davíðsson Kristni Magnússyni réttindi sín samkvæmt þeim tveimur samningum sem hann hafði gert við Blönduóshrepp.

Með byggingarbréfi dagsettu 26. september 1951 fékk Kristinn Magnússon 12 hektara spildu af landi Blönduóshrepps til erfðaábúðar. Í byggingarbréfinu er merkjum landsins lýst auk þess sem þar kemur fram að landið sé leigt til stofnunar nýbýlis er byggt verði samvæmt lögum nr. 35/1946 um landnám, nýbyggðir og endurbyggingar í sveitum. Þá er tekið fram að erfðaábúðarhafi sé í einu og öllu háður skyldum og fyrirmælum téðra laga og reglugerðar um stofnun nýbýlisins. Þá er í bréfinu mælt fyrir um að jörðin sé leigð til búrekstrar en önnur notkun landsins sé háð samþykki nýbýlastjórnar. Auk þessa eru í bréfinu ákvæði um eftirgjald og greiðslu þess o.fl.

Kristinn Magnússon reisti á landi því sem hann hafði til umráða, sem nú heitir Kleifar, íbúðarhús, fjárhús og fleiri byggingar sem nauðsynlegar voru til búskapar á jörðinni en hann stundaði þar búskap með sauðfé til ársins 1994 en það ár kom upp riða og var sauðfénu fargað. Kristinn Magnússon bjó áfram á Kleifum til ársins 2000 er hann lést og síðan þá hefur ekki verið föst búseta að Kleifum. Stefnda, sem er dóttir Kristins Magnússonar, hefur tekið við réttindum þeim er Kristinn átti að Kleifum fyrir erfð og með kaupum á réttindum systur sinnar sem var samerfingi hennar.

Með bréfi dagsettu 22. desember 2009 sagði stefnandi upp byggingarbréfi/ ábúðarsamningi frá 1951. Af hálfu stefndu var uppsögninni mótmælt. Samningnum var á ný sagt upp með bréfi dagsettu 30. júní 2011 og þar tilgreint að ástæða uppsagnarinnar væri sú að ekki væri búseta að Kleifum og þar væri enginn búskapur stundaður og vísað í 12. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004. Síðari uppsögninni var einnig andmælt af hálfu stefndu. Eftir uppsögn samningsins á árinu 2011 óskaði stefnandi eftir úttekt á jörðinni og fór hún fram í október 2012 og var skýrslu um þá úttekt skilað í janúar 2013. Eftir að úttektin lá fyrir ræddu aðilar um málefni jarðarinnar en þær viðræður skiluðu ekki árangri. Hinn 22. júní 2017 óskaði stefnandi á ný eftir mati landsúttektarmanna og skiluðu þeir mati sínu 1. september sl.

III

Málsástæður og lagarök.

                Stefnandi byggir á því að hann sem réttur og löglegur eigandi jarðarinnar eigi heimtingu á því að fá umráð eignar sinnar gegn greiðslu til stefnda samkvæmt mati landsúttektarmanna.

                Af hálfu stefnanda er því haldið fram að uppsögn ábúðarsamningsins hafi verið lögmæt en hún hafi aðallega byggst á 12. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004, sbr. 37. gr. sömu laga. Á Kleifum hafi ekki verið föst búseta í fjölda ára og þar hafi ekki verið stundaður landbúnaður frá árinu 1995 þegar ærkvóti var seldur frá jörðinni með samþykki stefnanda. Stefnda hafi því verulega vanrækt skyldur sínar samkvæmt ábúðarlögum og samningi aðila frá 26. september 1951.

                Stefnandi heldur því fram að fullyrðingar stefndu, sem fram koma í greinargerð hennar, í þá veru að byggingarbréfið nái ekki til þess lands sem byggingar jarðarinnar standi á, séu rangar. Í þessu sambandi vísar stefnandi til þess að samkvæmt byggingarbréfinu séu norðvesturtakmörk landsins girðingin meðfram túni Zóphoníasar Zóphoníasarsonar frá Svínvetningabraut að Blöndu. Samkvæmt bréfinu séu allar byggingar jarðarinnar innan þess lands sem sett var í erfðaábúð með byggingarbréfinu. Af hálfu stefnanda er á því byggt að framlagt kort sýni með skýrum hætti land það sem byggingarbréfið nær til.

                Einnig er á því byggt af hálfu stefnanda að hafi eldri erfðaleigusamningar eða leigusamningar verið til staðar um sama landsvæði hafi þeir fallið úr gildi þegar byggingarbréfið var undirritað. Í þessu sambandi vísar stefnandi til þess að yngri samningar gangi fyrir eldri samkvæmt meginreglum samninga- og leiguréttar og eðli máls samkvæmt. Ef eldri samningar falli ekki úr gildi séu til fleiri en einn samningur um sama landsvæði.

                Þá vísar stefnandi til þess að með byggingarbréfinu hafi ábúandi jarðarinnar fengið margvísleg réttindi sem hann naut ekki samkvæmt eldri samningum. Með tilkomu byggingarbréfsins hafi verið hægt að stofna lögbýli á landinu og þá gaf það rétt til styrkja til uppbyggingar á lögbýlinu, m.a. nýbýlastyrkja. Með nýjum samningi, þ.e. byggingarbréfi, hlaut leigutakinn því margvísleg réttindi sem hann áður ekki naut og í þessu sambandi verði ekki bæði haldið og sleppt. Eldri samningar hafi verið um ræktunarland en í slíkum samningum hafi almennt ekki verið gert ráð fyrir byggingu íbúðarhúsa né fastri búsetu. Auk þess hafi stefndi ekki lagt fram neinar upplýsingar um þessar lóðir né staðsetningu þeirra og hann beri sönnunarbyrði fyrir því að þær skarist við landið sem lýst er í byggingarbréfinu.

                Stefnandi byggir á því að hann hafi með samþykki á sölu á greiðslumarki frá jörðinni á árinu 1995 lagt framlag til jarðarinnar. Hann hafi samþykkt að greiðslan færi til ábúanda jarðarinnar en þetta framlag beri stefnanda að fá metið og dregið frá matsvirði eigna stefndu við ábúðarlok. Selt hafi verið frá jörðinni 128,8 ærgilda greiðslumark og þáverandi ábúandi hafi fengið greiddar 708.400 krónur í janúar 1996. Stefnandi telur að honum sé að lágmarki rétt að reikna þá fjárhæð upp miðað við byggingarvísitölu, og að teknu tilliti til þeirrar vísitölu í janúar 1996 og svo í ágúst 2017 nemi uppreiknuð fjárhæð 2.289.976 krónum. Þessa fjárhæð beri að draga frá við uppgjör við stefndu. Stefnandi heldur því fram að í ábúðarlögum hafi verið gert ráð fyrir því að framlög skyldu endurgreidd við lok ábúðar og í þessu sambandi vísar stefnandi til sjónarmiða sem fram koma í dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 4/2007. Varðandi fjárhæð þá sem stefnandi telur sér rétt að greiða stefndu vísar hann til matsgerðar og úttektarskýrslu landsúttektarmanna sem hafi komist að þeirri niðurstöðu að alls bæri að greiða 27.066.922 krónur fyrir það land sem ábúðarsamningurinn nær til, að frádregnum kvóta eða greiðslumarki sem kunni að hafa verið selt frá jörðinni en slík réttindi tilheyri jörðinni en ekki ábúanda hennar sem hafi á sínum tíma fengið samþykki stefnanda til sölu á greiðslumarkinu.

                Hvað lagarök varðar vísar stefnandi til meginreglna samningaréttar um túlkun samninga, ábúðarlaga, jarðalaga og meginreglna eigna- og leiguréttar. Varðandi varnarþing vísar stefnandi til 34. gr. laga um meðferð einkamála og þá er krafa um málskostnað reist á 129. og 1. mgr. 131. gr. sömu laga.

 

                Af hálfu stefndu er á því byggt að með fjórum samningum á árunum 1932 til 1939 hafi samtals 7,39 hektarar lands verið seldir á erfðaleigu til óákveðins tíma en réttindi samkvæmt þessum samningum tilheyri henni. Síðar, 26. september 1951, hafi stefnandi og faðir hennar gert byggingarbréf um 12 hektara lands og þá hafi land Kleifa samtals verið 19,39 hektarar að stærð. Fyrir nokkrum árum hafi lítill hluti landsins verið tekinn af Vegagerðinni undir veg og því sé land jarðarinnar í dag samkvæmt skráningu Þjóðskrár 18,1 hektari að stærð.

Stefnda byggir á því að erfðaleigusamningarnir sem gerðir hafi verið til óákveðins tíma séu enn í gildi enda sé ekki hægt að segja þeim upp. Erfðafesta sé í eðli sínu óuppsegjanlegt leiguform þar sem einstaklingi sé veittur framseljanlegur réttur til að nýta land og rétturinn erfist eins og aðrar eignir. Í raun séu réttindin svo rík að þau liggi nærri eignarrétti en leigurétti.

Stefnda heldur því fram að hún hafi sýnt fram á að hún sé þinglýstur eigandi jarðarinnar Kleifa sem í dag sé talin 18,1 hektari að stærð. Allar byggingar á jörðinni hafi verið byggðar áður en byggingarbréfið var gefið út og nýbýli hafi verið stofnað á jörðinni í janúar 1950, tæpum tveimur árum áður en byggingarbréfið var undirritað. Allar byggingar á jörðinni standi á landi sem Kristinn Magnússon átti samkvæmt áðurgreindum erfðaleigusamningum en réttindum samkvæmt þeim samningum geti stefnandi ekki sagt upp.

Að mati stefndu er ýmislegt óljóst varðandi gerð byggingarbréfsins en ljóst að það fullnægi ekki kröfum sem gerðar eru til byggingarbréfa í ábúðarlögum. Hafa verði í huga að efni bréfsins er einhliða samið af stefnanda og túlka verði efni þess í því ljósi en stefnda bendir á að merkjalýsing bréfsins virðist taka til landsins alls, þ.e. þess 7,39 hektara lands sem Kristinn Magnússon átti fyrir og lögbýlið stóð á og svo þeirra 12 hektara sem byggingarbréfið tekur til.

Stefnda andmælir hugmyndum stefnanda í þá veru að erfðaleigusamningarnir fjórir hafi fallið úr gildi þegar byggingarbréfið var undirritað þar sem þeir hafi verið á milli sömu aðila og um sama land. Stefnda segir þessar hugmyndir stefnanda tilhæfulausar enda órökstuddar og ekkert bendi til að þær séu réttar. Í þessu sambandi nefnir stefnda að erfðaleigusamninganna sé í engu getið í byggingarbréfinu og þar hvergi nefnt að eldri samningar skuli falla úr gildi. Þá vísar stefnda til þess að byggingarbréfið taki eingöngu til 12 hektara lands en eftir undirritun þess hafi land Kleifa verið talið 19,39 hektarar sem sé samanlögð stærð landanna samkvæmt leigusamningunum fjórum og byggingarbréfinu. Þessu til viðbótar hafi Kristinn Magnússon þegar verið búinn að stofna nýbýli á landinu og átt allar byggingar á jörðinni á þeim tíma sem byggingarbréfið var gert og því hafi engar byggingar fylgt landinu frá landsdrottni svo sem áskilið er í ábúðarlögum. Stefnda heldur því fram að samningurinn sé ranglega nefndur byggingarbréf en með samningnum hafi í raun átt sér stað leiga á viðbótarlandi sem hafi verið selt á erfðaleigu. Þetta leiði svo til þess að ákvæði ábúðarlaga eigi ekki við um samninginn. Þá bendir stefnda á að ef til stóð að eldri samningar féllu niður við gerð byggingarbréfsins sé ljóst að land Kleifa væri 12 hektarar að stærð en ekki 19,39 og síðar 18,1 hektari eftir að hluti landsins var tekinn undir vegstæði.

Af hálfu stefndu er á því byggt að allar byggingar jarðarinnar standi á landi sem um voru gerðir erfðaleigusamningar á sínum tíma. Þeim hafi ekki og verði ekki sagt upp af stefnanda. Af þeim sökum sé ekki unnt að víkja stefndu af landinu sem sé hennar eign. Stefnda vísar til ákvæða 1. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004 en þar komi fram að lögin gildi um ábúð á jörðum og jarðarhlutum en ekki um leigu á landi og fasteignum nema sérstaklega sé um það samið. Ábúð sé skilgreind í 2. mgr. 2. gr. laganna sem afnotaréttur af jörð eða jarðahlutum til búrekstrar eða annars atvinnurekstrar á sviði landbúnaðar. Erfðaleigusamningarnir hafi allir verið gerðir um ræktunarland án kvaðar um að leigutaki stundaði þar búrekstur eða landbúnað, eingöngu skylda til að girða landið, þurrka það og rækta. Kristinn Magnússon hafi sjálfur ákveðið að stofna nýbýli á landinu og það hafi verið hans eign. Kristinn hafi því aldrei verið leiguliði á eigin jörð eða ábúandi í skilningi ábúðarlaga. Þetta leiði til þess að byggingarbréfið frá 1951 geti ekki tekið til þessa lands eða þessa lögbýlis.

Stefnda mótmælir því að byggingarbréfið sé í raun byggingarbréf í skilningi ábúðarlaga þrátt fyrir heiti þess og ábúðarlög gildi ekki um samkomulag það sem gert var með bréfinu. Í ábúðarlögum nr. 8/1951 sem tóku gildi 1. janúar það ár er skilyrði að við ábúðarskipti á jörð séu gæði jarðarinnar tekin út af úttektarmönnum og gæði hennar skráð en það hafi ekki verið gert. Í 11. gr. laganna kemur fram að landsdrottni sé skylt að láta nauðsynleg bæjar- og peningahús fylgja leigujörð sinni en svo hafi ekki verið í þessu tilfelli. Í 1. gr. laganna komi fram að jörð í skilningi laganna skuli að minnsta kosti geta framfleytt níu kúgildum en í þessu máli sé ósannað að svo sé. Þetta leiði allt til þess að ekki hafi verið um erfðaleigu á jörð eða jarðnæði í skilningi ábúðarlaga að ræða heldur erfðaleigu á landspildu sem ábúðarlögin taki ekki til.

Stefnda vísar einnig til þess að hún hafi mótmælt uppsögn stefnanda á sínum tíma og ítrekar andmæli sín við þeirri uppsögn. Þá bendir stefnda á að stefnandi hafi óskað eftir úttekt á jörðinni sem síðar hafi farið fram en stefnda hafi gert athugasemdir við lögmæti úttektarinnar og telur niðurstöðu hennar ekki bindandi fyrir sig. Bendir stefnda á að úttektin nái til alls lands jarðarinnar, þ.e. 18,1 hektara svo og allra bygginga og mannvirkja á jörðinni. Uppsögn stefnanda á landinu taki hins vegar eingöngu til þeirra 12 hektara sem byggingarbréfið nær til og því sé úttektarskýrslan markleysa.

Fari svo að stefndu verði gert að víkja af jörðinni gegn greiðslu bóta frá stefnanda í samræmi við niðurstöðu landsúttektarmanna hafnar stefnda því að frá bótum til hennar skuli draga greiðslu sem Kristinn Magnússon fékk greiddar fyrir fullvirðisrétt í sauðfé að fjárhæð 708.400 krónur. Heldur stefnda því fram að réttur þessi hafi verið eign Kristins en ekki stefnanda. Þá hafi stefnandi aldrei krafið Kristin eða síðari eigendur jarðarinnar um greiðslu þessa fjár og því hafi stefnandi glatað rétti sínum vegna fyrningar og/eða tómlætis, hafi stefnandi átt rétt til endurgreiðslu. Fallist dómurinn á rétt stefnanda til frádráttar vegna framlagsins mótmælir stefnda því að fjárhæðin skuli framreiknuð með því að binda hana vístölu eða leggja við hana vexti.

IV

Niðurstaða

Í máli þessu krefst stefnandi þess að stefndu verði gert að víkja af jörðinni Kleifum og mannvirkjum sem á jörðinni eru og fjarlægja eigur sínar og afhenda stefnanda umráð jarðarinnar gegn greiðslu ákveðinnar fjárhæðar. Krafa stefnanda tekur eingöngu til þess landsvæðis sem lýst er í byggingarbréfi sem ítrekað hefur verið getið og gefið var út á árinu 1951. Er því eingöngu hér til úrlausnar ágreiningur um landsvæðið sem lýst er í byggingarbréfinu en annað land sem stefnda kann að hafa haft afnot af er ekki til umfjöllunar hér.

Stefnandi og Kristinn Magnússon undirrituðu síðla árs 1951 byggingarbréf og er legu og stærð landsins, sem sagt er vera 12 hektarar, lýst í bréfinu. Þar er tekið fram að norðvesturmörk séu girðingin meðfram túni Zóphóníasar Zóphóníassonar frá Svínvetningabraut að Blöndu. Blanda frá nefndri girðingu að norðurenda girðingarinnar sem liggur frá Blöndu upp á melhólinn austan Kleifarkotstúnsins. Síðan er því lýst hvernig merkin eru dregin til baka að Svínvetningabraut.

Af kortum sem lögð hafa verið fram í málinu má sjá hvar tún Zóphóníasar liggur en allar byggingar á Kleifum liggja nærri því túni og þannig í norðvesturhorni landsins. Ekki verður annað ráðið af lýsingu merkja í erfðaleigusamningunum en að landið sem þeir ná til sé innan merkja þeirra sem lýst er í byggingarbréfinu.

Upphaf byggingarbréfsins er svohljóðandi: „Oddviti Blönduósshrepps GJÖRIR KUNNUGT : Að ég byggi hr. Kristni Magnússyni, til heimilis á Blönduósi, til löglegrar erfðaábúðar hluta af landi Blönduósshrepps, til stofnunar nýbýlis, með tilgreindum réttindum, sem lýst er í 2. gr. þessa samnings.

Erfðaábúðarsamningur þessi tekur gildi frá þeim degi að telja, sem hann er undirritaður, og er gerður samkv. lögum nr. 116, 30. des. 1943, um ættaróðal og erfðaábúð.

1. gr.

Landið, með tilgreindum réttindum, er leigt til stofnunar nýbýlis, er byggt verður samkv. lögum nr. 35, 29. apríl 1946, um landnám, nýbyggðir og endurbyggingar í sveitum, og er erðaábúðarhafi í einu og öllu háður skyldum og fyrirmælum téðra laga og reglugerðar um stofnun nýbýlisins.“

Byggingarbréfið ber samkvæmt framanrituðu með sér að það er gert í þeim tilgangi að á landinu verði stofnað nýbýli og er ábúandi skyldur til að fara eftir tilmælum tilvitnaðra laga. Er því ljóst að áður hafði ekki verið stofnað nýbýli á landinu þrátt fyrir að í gögnum málsins megi finna skjal þar sem segir að stofnun nýbýlis þar hafi verið samþykkt 15. janúar 1950.

Með byggingarbréfinu og stofnun nýbýlis að Kleifum fékk Kristinn Magnússon aukin réttindi en samkvæmt lögum um landnám, nýbyggðir og endurbyggingar í sveitum nr. 35/1946 fylgdu stofnun nýbýlis allnokkur réttindi, svo sem til styrkja vegna nýbýlisins svo og lána á góðum kjörum en slík réttindi fylgdu ekki landspildum þeim er hann hafði á leigu. Verður því fallist á með stefnanda að við gerð byggingarbréfsins hafi erfðaleigusamningar milli Kristins Magnússonar og stefnanda fallið niður en byggingarbréfið nær yfir land það sem erfðaleigusamningarnir tóku til líkt og áður er vikið að og viku eldri erfðaleigusamningar eðli máls samkvæmt fyrir nýjum samningi um sama land. Ekki skiptir hér máli þótt ekki sé minnst á erfðaleigusamningana í byggingarbréfinu. Ekki eru efni til að fallast á með stefndu að byggingarbréfið uppfylli ekki skilyrði sem gerð eru til slíkra bréfa samkvæmt ábúðarlögum og að túlka verði efni þess í því ljósi að það sé einhliða samið af stefnanda líkt og stefnda heldur fram.

Með byggingarbréfinu var Kristni Magnússyni byggð jörðin til stofnunar nýbýlis. Stofnun nýbýlis felur í sér að ekki var áður búið á landi því sem leigt er og því engar byggingar þar í eigu landsdrottins. Er því ekki fallist á þá málsástæðu stefndu að ábúðarlög geti ekki tekið til landsins sökum þess að landinu hafi ekki fylgt bæjar- og peningahús, úttekt hafi ekki farið fram o.fl. Í byggingarbréfinu er vísað til þeirra laga sem um samninginn gilda. Auk þeirra laga sem áður er getið nr. 116/1943 og 35/1946 giltu um samninginn lög um ábúð nr. 87/1933, sbr. 9. gr. samningsins. (Lög þessi voru þó úr gildi fallin en ný lög um ábúð, nr. 8/1951, tóku gildi 1. janúar 1951.) Eftir að Kristinn Magnússon hafði fengið landið byggt sér, stofnað þar nýbýli og reist þar íbúðarhús giltu ákvæði ábúðarlaga um samning hans og stefnda, sbr. áðurnefnda 9. gr. byggingarbréfsins.

Óumdeilt er að búskapur hefur ekki verið stundaður að Kleifum í meira en tvo áratugi og stefnda á þeim tíma ekki átt þar lögheimili. Hefur stefnda því verulega vanefnt skyldur sínar samkvæmt 12., sbr. 37., gr. núgildandi ábúðarlaga nr. 80/2004 en samsvarandi skyldur ábúanda voru í eldri lögum um sama efni, allt frá lögum um ábúð nr. 87/1933. Stefnanda var því heimilt að segja stefndu upp ábúðinni samkvæmt byggingarbréfinu. Uppsögn leigusamnings er einkaréttarlegs eðlis og eiga ákvæði stjórnsýslulaga ekki við um slíka uppsögn líkt og stefnda vísar til í gögnum málsins.

Með hliðsjón af því sem að framan er rakið er krafa stefnanda um að stefndu verði gert að víkja af jörðinni Kleifum tekin til greina.

Að ósk stefnanda var jörðin Kleifar tekin út af úttektarmönnum í samræmi við ákvæði 39. gr. ábúðarlaga. Þeir skiluðu úttektarskýrslu sinni 1. september 2017 og staðfestu mat sitt fyrir dóminum. Engin efni eru til annars en að leggja úttektarskýrsluna til grundvallar við ákvörðun á greiðslu frá stefnanda til stefndu enda hefur stefnda ekki fært fram gild rök fyrir því að svo skuli ekki gert. Landsúttektarmennirnir mátu sérstaklega það land sem byggingarbréfið tekur til og þau mannvirki sem á því eru og síðan land þar fyrir utan. Stefnandi miðar stefnukröfur sínar við niðurstöðu matsins fyrir svæðið sem fellur undir byggingarbréfið.

Ekki er um það deilt að Kristinn Magnússon fékk á sínum tíma greiddar til sín 708.400 króna bætur sem komu til vegna sölu á greiðslumarki jarðarinnar eftir að riða kom þar upp. Stefnandi krefst þess að fjárhæðin, framreiknuð miðað við byggingarvísitölu, dragist frá þeirri upphæð sem honum ber að greiða stefndu. Ekkert liggur fyrir í málinu um það með hvaða hætti ákveðið var að Kristinn Magnússon fengi þessa fjárhæð til sín en ekki stefnandi sem landeigandi en stefnandi veitti samþykki sitt fyrir sölu greiðslumarksins. Stefnandi ber sönnunarbyrði fyrir því að fjárhæðin hafi verið framlag til jarðarinnar sem hann ætti þá rétt á að fá endurgreitt við ábúðarlok. Engin gögn hafa verið lögð fram í þá veru að stefnandi hafi litið á greiðsluna sem framlag til jarðarinnar og engin gögn eru til staðar um afstöðu Kristins Magnússonar til greiðslunnar. Verður því ekki fallist á með stefnanda að honum sé heimilt að draga nokkuð frá þeirri fjárhæð sem landsúttektarmenn ákváðu.

Með hliðsjón af málsatvikum öllum þykir rétt að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu.

Af hálfu stefnanda flutti málið Stefán Ólafsson lögmaður en af hálfu stefndu Benedikt Ólafsson lögmaður.

Halldór Halldórsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan að gættum ákvæðum 1. mgr. 115. gr. laga um meðferð einkamála.

Dómsorð:

Stefndu, Ásdísi Kristinsdóttur, er skylt að víkja af jörðinni Kleifum, fastanúmer 213-6580, Blönduósi, og af mannvirkjum sem þar eru, fjarlægja eigur sínar og afhenda stefnanda, Blönduósbæ, umráð jarðarinnar innan 15 daga frá uppkvaðningu dóms þessa.

Stefnandi greiði stefndu 27.066.922 krónur.

Málskostnaður fellur niður.