Print

Mál nr. 44/2016

Ice Lagoon ehf. og Sameigendafélag Fells (Garðar Garðarsson hrl.)
gegn
Einari Birni Einarssyni og Reynivöllum ehf. (Arnar Þór Stefánsson hrl.)
Lykilorð
  • Eignarréttur
  • Sameign
  • Leigusamningur
  • Sératkvæði
Reifun

Í málinu kröfðust E og R ehf. þess að I ehf. yrði bannað að gera út báta fyrir ferðamenn á Jökulsárlóni frá landi jarðarinnar F á grundvelli leigusamnings við SF frá árinu 2012. Fyrir lá að E og R ehf. höfðu rekið sambærilega þjónustu á sömu jörð á grundvelli leigusamnings við SF frá árinu 2000 og að þeir áttu tæplega 24% eignarhlut í jörðinni í óskiptri sameign með öðrum eigendum hennar. Reistu þeir kröfu sína á því að samþykki allra eigenda jarðarinnar hefði þurft til gerðar leigusamningsins, að ákvörðunin hefði ekki verið tekin á lögmætum fundi SF og að samningurinn færi í bága við réttindum þeirra samkvæmt leigusamningnum frá árinu 2000. Í dómi Hæstaréttar kom fram að samkvæmt almennum reglum eignarréttar gilti sú meginregla um sérstaka sameign að samþykki allra sameigenda þyrfti til óvenjulegra ráðstafana og ráðstafana sem væru meiri háttar þótt venjulegar gætu talist. Yrði í þessu tilliti að fara fram heildarmat á aðstæðum hverju sinni. Með hliðsjón af atvikum málsins, forsögu samningsgerðarinnar og eðlis og umfangs þess reksturs sem samningurinn frá árinu 2012 tók til var hvorki talið að hann hefði falið í sér óvenjulega ráðstöfun né að hún hefði verið svo meiri háttar að þurft hefði samþykki allra eigenda jarðarinnar fyrir henni. Þá hefði ákvörðun um ráðstöfun þessa verið tekin af tilskildum meirihluta á lögmætum fundi SF, auk þess sem E og R ehf. hefðu á öllum stigum málsins verið upplýstir um áformin og þeir fengið tækifæri til að koma sjónarmiðum sínum á framfæri. Samkvæmt framansögðu voru I ehf. og SF sýknaðir af kröfu E og R ehf.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Viðar Már Matthíasson, Helgi I. Jónsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 19. janúar 2016. Þeir krefjast þess, hvor fyrir sitt leyti, að þeir verði sýknaðir af kröfu stefndu. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Jörðin Fell á Breiðamerkursandi liggur að austanverðu Jökulsárlóni og tilheyrir hluti lónsins jörðinni. Samkvæmt gögnum málsins mun jörðin vera um 10.500 hektarar að stærð og er í óskiptri sameign 32 aðila. Á hluta hennar er rekin umfangsmikil ferðaþjónusta og má rekja upphaf hennar til ársins 1985 er Guðbrandur Jóhannsson hóf siglingar með ferðamenn um lónið. Hefur ágreiningur vegna jarðarinnar nokkrum sinnum komið til kasta dómstóla.

Á árinu 1987 keypti Fjölnir Torfason reksturinn af Guðbrandi. Í kaupsamningi sagði að verið væri að kaupa „viðskiptavild“ sem Guðbrandur hefði skapað sér með starfsemi sinni, jafnframt því sem tekið var fram að „hvorki bátar né mannvirki við Jökulsárlón, er þar hafa risið vegna starfsemi Guðbrands, eru seld með samningi þessum.“ Mun Fjölnir hafa reist hús fyrir veitingasölu og hreinlætisaðstöðu við lónið, auk þess sem nýr söluskáli var fluttur þangað. Ekki lá fyrir samningur við landeigendur um reksturinn og árið 1992 rituðu nokkrir þeirra Fjölni bréf og kölluðu eftir svörum þar um. Í framhaldi af þessu mun einn landeigenda fyrir hönd annarra í júlí 1994 hafa gert samkomulag við Fjölni og Þorbjörgu Arnórsdóttur eiginkonu hans um leigugjald fyrir afnotin það ár, jafnframt því sem fallið var frá kröfu um greiðslu leigugjalds fyrir liðinn tíma. Þá var boðað að gengið yrði síðar til samninga um framhald afnota, en af því varð ekki. Um þetta leyti munu Fjölnir og Þorbjörg hafa keypt 10,3583 hundraðshluta í jörðinni.

Í apríl 1995 stofnuðu sameigendur jarðarinnar með sér áfrýjandann Sameigendafélag Fells, en Fjölnir og Þorbjörg stóðu ekki að sameignarsamningnum. Í 1. gr. hans var tíundað hverjir væru eigendur að jörðinni og í hvaða hlutföllum, en tiltekið að óvíst væri um félagsaðild vegna framangreinds 10,3583% hlutar í jörðinni. Í 2. gr. kom fram að tilgangur félagsins væri að gæta hagsmuna eigenda í samskiptum við opinbera aðila og einkaaðila. Í 3. og 4. gr. voru ákvæði um fjölda manna í stjórn, sem hefði það hlutverk að boða til funda sameigenda og framfylgja þeim ákvörðunum sem teknar væru á slíkum fundum. Nauðsynlegar ákvarðanir sem teldust minni háttar gæti stjórnin tekið á milli funda. Í 5. gr. var mælt fyrir um að fundur væri lögmætur ef mætt væri fyrir eigendur að minnsta kosti 66% jarðarinnar og risi ágreiningur um ákvörðun teldist hún samþykkt ef eigendur 66% jarðarinnar hið minnsta myndu gjalda henni atkvæði sitt. Þá sagði í 6. gr. meðal annars að í stað þess að boða til fundar sameigenda gæti stjórnin sent þeim tillögur um einstök málefni, svo sem samningsgerð við nýtendur jarðarinnar eða hluta hennar, til samþykktar. Til þess að slíkar tillögur teldust samþykktar yrðu eigendur að minnsta kosti 66% jarðarinnar að greiða þeim atkvæði. Þá var í 7. gr. mælt fyrir um að milli sameigenda skyldi gilda forkaupsréttur með nánar tilgreindum hætti.

Fljótlega eftir stofnun félagsins fór stjórn þess á leit við Fjölni Torfason og Þorbjörgu Arnórsdóttur að viðræður færu fram vegna reksturs þeirra við lónið. Áttu sér stað nokkur bréfaskipti um málefnið. Vildu þau Þorbjörg og Fjölnir að gerður yrði við þau lóðarleigusamningur um afmarkað svæði en áfrýjandinn Sameigendafélag Fells taldi rétt að miða við samkomulag á svipuðum nótum og á árinu 1994. Aðalfundur hjá áfrýjandanum mun hafa verið haldinn 14. desember 1996 þar sem samþykkt var að stjórn félagsins myndi tilkynna Fjölni og Þorbjörgu að þeim yrði óheimilt að nýta hluta jarðarinnar til reksturs eftir 1. maí 1997 og að leitað skyldi tilboða um hagnýtingu landgæða jarðarinnar í og við Jökulsárlón í þágu hvers konar þjónustu við ferðamenn. Þá var samþykkt að krefja þau um endurgjald fyrir nýtingu jarðarinnar vegna áranna 1995 og 1996. Þessu andmæltu Fjölnir og Þorbjörg og vildu nú reisa rétt sinn til rekstursins á grundvelli eignaraðildar að jörðinni sem færði þeim rétt til endurgjaldslausra afnota af sameigninni. Af hálfu áfrýjandans var á hinn bóginn byggt á því að skipulag við Jökulsárlón stæði því í vegi að félagsmönnum hans væri unnt að láta þar í té þjónustu við ferðamenn með líkum hætti og Fjölnir og Þorbjörg gerðu. Sameigendur jarðarinnar hefðu á hinn bóginn hagsmuni af því að geta leigt þar aðstöðu eigendum til hagsbóta fyrir hæsta endurgjald, sem kostur væri á. Deila þessi gekk til dómstóla og lauk henni með dómi Hæstaréttar 10. desember 1998 í máli nr. 167/1998, sem birtur er í dómasafni réttarins það ár á bls. 4262, þar sem komist var að þeirri niðurstöðu að Fjölnir og Þorbjörg skyldu greiða fyrir afnot sín af jörðinni vegna áranna 1995, 1996 og 1997.

II

Hinn 29. desember 1999 gerðu Fjölnir Torfason sem seljandi og stefndi Einar sem kaupandi samning um eignir sem tengdust rekstri ferðaþjónustunnar. Voru þar meðal annars taldir upp fimm bátar með skipaskrárnúmerum, þar af þrír hjólabátar, og einnig fjórir gúmmíbátar með mótor. Var kaupverðið 28.500.000 krónur og tilgreint að samningurinn væri með fyrirvara um að stefnda tækist að ná samningi við áfrýjandann Sameigendafélag Fells til reksturs starfseminnar. Þá var mælt fyrir um að þegar slíkur samningur lægi fyrir myndi stefndi Einar kaupa fyrirtækið Jökulsárlón ehf., sem stofnað hafði verið um reksturinn, og eignarhluta Fjölnis og Þorbjargar í jörðinni.

Í bréfi áfrýjandans Sameigendafélags Fells til stefnda Einars 2. maí 2000 kom fram að samkvæmt frétt í héraðsfréttablaði væri stefndi „farinn að undirbúa starfsemi ferðamannaþjónustunnar á Jökulsárlóni, þrátt fyrir að ekki hafi náðst samkomulag við eigendur Sameigendafélags Fells um leigugjöld af landi sameignarfélagsins“. Var lýst þeirri skoðun að „framsal leigusamnings til yðar, sé óheimilt án samþykkis félagsins.“ Þá var komist svo að orði að ekki væri unnt að tryggja stefnda „áframhaldandi samning við óbreyttar aðstæður og til þess getur komið að samningum verði rift eða sagt upp án frekari fyrirvara.“ Í bréfi stefnda Einars til landeigenda degi síðar vísaði hann til samnings síns við fyrri rekstraraðila sem falið hefði í sér „kaup á bátum, húsum og öðrum búnaði Ferðaþjónustunnar við Jökulsárlón, með þeim fyrirvara að samkomulag tækist við eigendur jarðarinnar Fells um lóðarleigu vegna mannvirkja og annarrar aðstöðu. Enn hafa ekki tekist samningar við stjórn Sameigendafélags Fells, sem fer með umboð meirihluta eigenda jarðarinnar. Það sem á milli ber, er fyrst og fremst fjárhæð leigugjalds og lengd leigutímans. Nú fer í hönd annatími í ferðaþjónustunni og staða mín í þessu verður stöðugt erfiðari. Náist ekki samkomulag við landeigendur er viðbúið að ég neyðist til að rifta þeim samningi sem ég gerði um kaup ofangreindra eigna, sem mér þætti mjög miður. Ég gerði samninginn í þeirri trú að samkomulag um sanngjarna leigu og leigutíma næðist fljótlega. Ég taldi og tel reyndar enn, að áframhaldandi ferðaþjónusta við Jökulsárlón sé mikilvæg, ekki aðeins fyrir rekstraraðilann og landeigendur, heldur allt héraðið og ferðaþjónustuna í landinu. Ég vil helst ekki gefast upp í málinu fyrr en ég tel fullreynt að samkomulag takist alls ekki.“ Þá lýsti hann áætlunum sínum um lánsfjármögnun til rekstursins og því að lánastofnanir hefðu gert að skilyrði að leigan yrði miðuð við tímalengd lána að lágmarki til 25 ára. Loks tók hann eftirfarandi sérstaklega fram: „Takist samningar um leigusamning til 25 ára með leigugjaldi kr. 1.400.000 á ári, sem hækki miðað við breytingar á vísitölu neysluverðs, er ég tilbúinn að ganga til samninga, sem allra fyrst. Á lánstímanum öllum (25 árum) næmu leigugreiðslur alls kr. 35 milljónum á núvirði. Auk þess hefðu landeigendur áfram allan rétt til tekjuöflunar og landnýtingar á jörðinni, utan þeirrar lóðar sem mér yrði leigð.“

Í framhaldi af þessu, eða 23. október 2000, gerðu áfrýjandinn Sameigendafélag Fells og stefndi Einar með sér samning þar sem sá síðarnefndi tók á leigu til afnota „hluta svæðisins á og við Jökulsárlón“. Í 1. gr. samningsins var tiltekið að stefndi ræki „þjónustu fyrir ferðamenn við Jökulsárlón á Breiðamerkursandi með siglingum um lónið og rekstri söluskála við það. Í dag eru við lónið veitingahús ... sumarhús ... vörugeymsla/gámur og bryggja/landgangur.“ Í 2. gr. var kveðið á um árlegt leigugjald, 1.400.000 krónur, bundið vísitölu neysluverðs. Í 3. gr. var tiltekið að leigutaka væri kunnugt um að Jökulsárlón og landið um kring væri náttúruperla á náttúruminjaskrá og samkvæmt deiliskipulagi væri ekki „heimilt að koma niður neinum föstum byggingum á svæðinu en að yfir sumartímann sé heimilt að staðsetja þar færanlegt timburhús ásamt skýli með snyrtingum á nánar tilgreindu svæði ... Í 5. kafla skipulagsins kemur m.a. fram að heimilt sé ... að reka bát til skemmtiferða um lónið og gera hann út frá sama stað og verið hefur. Ennfremur að þess skuli gætt svo sem kostur er, að starfsemi sem fram fer valdi ekki mengun, óþarfa jarðraski eða truflun. Að lokum kemur fram að einungis sé heimilt að stunda þann rekstur sem um er getið í eða við þær byggingar, sem settar verða upp. Á öðrum stöðum verði landið látið ósnert.“ Í 4. gr. samningsins sagði: „Óski leigutaki eftir að breyta rekstri sínum og/eða auka umsvif sín á landinu umfram það sem nú er, skal hann áður en hann leitar til hlutaðeigandi yfirvalda, leita samþykkis leigusala.“ Gildistími samningsins var frá 1. janúar 2000 til 31. desember 2024 samkvæmt 6. gr. hans, auk þess sem þar var kveðið á um framsal og forleigu- og forkaupsrétt. Loks var í 7. gr. ákvæði um að leigutaki skyldi breyta nafni á fyrirtækinu Jökulsárlóni ehf. fyrir 1. janúar 2001 og að nafnið yrði ekki notað af honum eða fyrirtækjum hans. Slík nafnbreyting mun þó ekki hafa átt sér stað fyrr en í febrúar 2013 og fékk félagið heitið Jökulsárlón ferðaþjónusta ehf.

Samhliða síðastgreindum samningi og í samræmi við samninginn 29. desember 1999 keypti stefndi Einar 10,3583% eignarhlut Fjölnis Torfasonar og Þorbjargar Arnórsdóttur í jörðinni og fyrirtækið Jökulsárlón ehf. Til viðbótar því keypti hann 0,9813% af öðrum sameiganda í lok árs 2006. Þá eignaðist stefndi Reynivellir ehf., sem er félag í eigu stefnda Einars, 12,3209 hundraðshluta í jörðinni í mars 2007. Eiga stefndu þannig samtals 23,6605 hundraðshluta jarðarinnar í óskiptri sameign með öðrum eigendum hennar. Nokkrir landeigenda höfðuðu dómsmál með kröfu um viðurkenningu á forkaupsrétti vegna framangreindra kaupa stefnda Einars á hlut í jörðinni, en málunum var vísað frá héraðsdómi með dómum Hæstaréttar 6. júní 2008 í málum nr. 290/2008 og 291/2008.

III

Með bréfi 19. mars 2008 kvartaði áfrýjandinn Sameigendafélag Fells yfir að rekstur stefnda Einars væri ekki í samræmi við samning aðila frá 23. október 2000 og að stefndi hefði tekið undir sig stærra landsvæði en honum hefði verið leigt samkvæmt samningnum. Munu aðilar hafa skipst á allmörgum bréfum og mótmælti stefndi Einar ávallt að um vanefndir af hans hálfu væri að ræða. Þá gengu einnig bréf milli þeirra um fyrirhugaðan rekstur áfrýjandans Ice Lagoon ehf. um siglingar á Jökulsárlóni frá landi jarðarinnar Fells. Félag þetta bar fram til ársins 2013 heitið Must Visit Iceland ehf. og er fyrirsvarsmaður og eini eigandi þess Ingvar Þórir Geirsson. Þannig var af hálfu áfrýjandans Sameigendafélags Fells 1. mars 2010 ritað bréf til stefnda Einars þess efnis að áfrýjandinn Ice Lagoon ehf. hefði falast eftir því að fá leyfi félagsins til aðstöðu við Jökulsárlón í þeim tilgangi að bjóða ferðamönnum upp á ferðir á gúmmíbátum um lónið. Var því lýst að fyrstu viðbrögð stjórnar sameigendafélagsins væru jákvæð „þar sem aukin starfsemi við lónið, ætti að auka fjölbreytni í ferðaþjónustunni, fjölga störfum og auka möguleika til tekjuöflunar til hagsbóta fyrir landeigendur og sveitarfélagið.“ Var í bréfinu vísað til yfirlýsingar stefnda Einars frá 3. maí 2000 um að landeigendur hefðu áfram allan annan rétt til tekjuöflunar og landnýtingar á jörðinni utan þeirrar lóðar sem honum var leigð. Stefndi Einar svaraði með bréfi 15. mars 2010 og vísaði til þess að bíða yrði með ákvarðanatöku þar til vinnu við deiliskipulag yrði lokið. Þá myndu þessi áform skaða rekstur hans verulega.  

Hinn 9. maí 2010 áréttaði Ingvar Þórir Geirsson erindi sitt um að áfrýjandinn Sameigendafélag Fells veitti heimild til starfsemi þar sem um væri að ræða „sérferðir á slöngubátum á Jökulsárlóni með ferðamenn og færanlega aðstöðu vegna móttöku ferðamanna og aðstöðu fyrir starfsfólk.“ Á aðalfundi áfrýjandans Sameigendafélags Fells degi síðar var vísað til þess að gert hafi verið samkomulag við Hornafjarðarbæ um vinnu við deiliskipulag á Fellsjörðinni og svæðið við Jökulsárlón. Skipaður hafi verið vinnuhópur sem í sætu fulltrúi stefnda Einars, fulltrúar sameigendafélagsins og fulltrúi frá sveitarstjórn. Stefndi Einar sat þennan fund sameigendafélagsins meðan á umræðum stóð um málefnið, en yfirgaf svo fundinn að ósk stjórnar félagsins þegar kom að breytingum á samþykktum þess. Var það gert á þeim grunni að stefndi Einar þekktist ekki boð um að ganga í félagið. Þá var á fundinum hafnað tilboði stefnda Einars um kaup á eignarhlutum allra félagsmanna með 1.500.000 krónum fyrir hvern hundraðshluta í jörðinni. Loks var stjórn félagsins veitt umboð til að ganga til samnings til eins árs við Ingvar Þóri Geirsson á grundvelli tilboðs hans þar um. Samkvæmt bókun var „farið yfir mætingu félagsmanna og þau umboð sem hver og einn hafði undir höndum. Reyndist vera mætt fyrir 70,035% eigenda jarðarinnar og lýsti fundarstjóri aðalfund Sameigendafélags Fells því löglegan“. 

Hinn 25. maí 2010 sendi áfrýjandinn Sameigendafélag Fells stefnda Einari tilkynningu um að Ingvari hefði verið veitt leyfi til reynslu í eitt ár til að bjóða ferðamönnum upp á siglingar á lóninu á einum gúmmíbát. Vísað var til þess að bæjarráð Hornafjarðar hefði samþykkt erindi Ingvars þar um með fyrirvara um staðsetningu hjólhýsis og samþykki allra landeigenda. Var óskað eftir samþykki stefnda fyrir þessari starfsemi. Hinn 2. júní 2010 ítrekaði stefndi fyrri sjónarmið sín sem og áfrýjandinn með bréfi 24. sama mánaðar, auk þess sem hann tilkynnti að til athugunar væri riftun á samningnum vegna vanefnda. Enn svaraði stefndi Einar með bréfi 13. júlí 2010. Samkvæmt því sem fram er komið í málinu varð ekkert af siglingum áfrýjandans Ice Lagoon ehf. um lónið á árinu 2010.

Áfrýjandinn Sameigendafélag Fells og stefndi Einar gerðu með sér samkomulag 13. apríl 2011 um framtíðarskipan mála, sem kom þó ekki til framkvæmda og vísuðu aðilar hvor á annan um ástæður þess að svo varð ekki. Samkvæmt gögnum málsins hóf stefndi Einar að kynna ferðir á slöngubátum á árinu 2011. Áfrýjandinn Sameigendafélag Fells taldi að með þessu hefði hann aukið við starfsemi sína í andstöðu við leigusamning aðila en stefndi kvað siglingar með ferðamenn á þessari tegund báta hafa tíðkast í rekstri hans og forvera hans.

Hinn 26. apríl 2011 óskaði Ingvar Þórir Geirsson eftir leyfi frá landeigendum Fells til að fá að stunda siglingar frá jörðinni þá um sumarið. Með bréfi stefnda Einars til Ingvars í maí sama ár var þessum áformum andmælt með vísan til fyrri raka þar um og tiltekið sérstaklega að ekki yrði tekin afstaða til erindis hans fyrr en að lokinni skipulagsvinnu vegna svæðisins. Ráðið verður af gögnum málsins að áfrýjandinn Ice Lagoon ehf. hafi á árinu 2011 einungis gert út rekstur sinn frá vesturbakka Jökulárlóns, sem er þjóðlenda.

IV

Hinn 20. apríl 2012 gerðu áfrýjendur með sér leigusamning þann sem mál þetta snýst um. Í 3. gr. samningsins sagði að leigusali veiti leigutaka „leyfi til siglinga með ferðamenn á Jökulsárlóni á tveimur sérútbúnum slöngubátum auk sérstaks öryggisbáts samkvæmt kröfum Siglingastofnunar. Leigutaka er heimilt að vera með færanlegt hýsi t.d. hjólhýsi við lónið sem nýtist sem aðstaða fyrir starfsfólk leigutaka og móttaka fyrir ferðamenn, auk yfirbyggðar kerru fyrir flotgalla og annan búnað. Þá er leigutaka heimilt að útbúa flotbryggju við lónið þar sem verður aðstaða fyrir báta. Staðsetning alls framangreinds er háð endanlegu samþykki leigusala. Skal við ákvörðun um staðsetningu leitast við að trufla sem minnst þá starfsemi sem fyrir er á lóninu þar sem siglt er með ferðamenn á hjólabátum. Þá skal staðsetning falla sem best að náttúru á svæðinu. Leigutaki skal gæta fyllsta öryggis við siglingar á lóninu og ber ábyrgð á að afla þeirra leyfa sem til þarf.“ Í 4. gr. sagði: „Samningur þessi gildir frá 1. maí 2012. Samningurinn er uppsegjanlegur í október mánuði ár hvert og tekur þá uppsögn gildi 1. janúar næsta ár. Ef samningi þessum er hinsvegar ekki sagt upp samkvæmt fyrrgreindum uppsagnarákvæðum þá framlengist hann sjálfkrafa um ár með sömu uppsagnarákvæðum. Fyrir framangreinda aðstöðu greiðir leigutaki leigusala kr. 1.200.000 ... Komi til áframhaldandi samnings hækkar leiguupphæðin í 1.500.000 – krónur ... fyrir næstu 12 mánuði. Upphæðin er verðtryggð miðað við vísitölu neysluverðs ... Gjalddagi er 1. september ár hvert“. Í 6. gr. sagði: „Öll aukin umsvif leigutaka á landinu fram yfir það sem kemur fram í 3. gr. samnings þessa er háð samþykki leigusala og eru óheimil án undangenginna samninga við leigusala. Samþykki leigusali aukin umsvif þarf að greiða sérstaklega fyrir það samkvæmt nýjum samningi.“ Þá sagði meðal annars í 7. gr.: „Leigutaka er kunnugt um þá starfsemi rekstraraðila sem nú þegar er fyrir á svæðinu og að leigusali hefur áform um frekari samningsgerð við fleiri rekstraraðila um margvíslega starfsemi á svæðinu. Lýsir leigutaki því yfir að hann mun ekki krefja leigusala um bætur komi til truflunar á starfsemi hans af hálfu yfirvalda eða annarra aðila.“ Loks sagði í 8. gr.: „Komi til þess að leigusali geti ekki efnt samninginn vegna einhverra orsaka fellur samningurinn úr gildi og staðan verður eins og engin samningur hafi verið gerður og á þá hvorugur aðili kröfur um skaðabætur á hinn samningsaðilann. Komi til áframhaldandi samningssambands eftir reynslutímann skal nýr samningur útbúinn. Framsal samnings þessa er óheimilt nema með samþykki leigusala.“

Hinn 9. maí 2012 tilkynnti áfrýjandinn Sameigendafélag Fells stefnda Einari um samning þennan og áréttaði að stefnda væri óheimilt að auka við starfsemi sína á svæðinu án samþykkis félagsins. Hinn 18. sama mánaðar sendi áfrýjandinn stefnda enn bréf. Var þar fullyrt að stefndi hefði ítrekað brotið gegn skyldum sínum samkvæmt leigusamningnum 23. október 2000. Í fyrsta lagi með því að bæta við „a.m.k. einum hjólabáti“ og auka þannig starfsemina um fjórðung, í öðru lagi með nýrri starfsemi sem falist hafi í útleigu Zodiac báta sem rekin væri undir öðru starfsleyfi en hjólabátarnir, í þriðja lagi nýtt landsvæði sem deiliskipulag næði ekki yfir með tilliti til rekstursins, í fjórða lagi vanefnt þá skyldu að skipta um heiti á félaginu Jökulsárlón ehf. og í fimmta lagi framselt réttindi til veitingareksturs. Fylgdi þessu áskorun um að semja um hærri leigugreiðslur, en að öðrum kosti yrði samningnum rift „eða eftir atvikum krafist ógildingar skv. 36. gr. samningalaga nr. 7/1936“.

Með bréfum stefnda Einars 18. maí 2012 til áfrýjenda var samningurinn frá 20. apríl 2012 sagður ólögmætur á grundvelli reglna um óskipta sameign jafnframt því sem hann færi í bága við samninginn 23. október 2000. Þá var því lýst í bréfi til áfrýjandans Sameigendafélags Fells að ferðir á vegum stefnda Einars með sérútbúnum slöngubátum væri ekki breyting á rekstri í andstöðu við 4. gr. síðargreinds samnings. Þvert á móti væri um að ræða eina aðferð við að veita þá þjónustu sem samningurinn lyti að og hefði raunar verið boðið upp á ferðir á slíkum bátum á samningstímanum og þyrfti ekki samþykki sameigendafélagsins fyrir þeim. Áfram héldu bréfaskipti um málefnið í maí og júní 2012.

Á aðalfundi áfrýjandans Sameigendafélags Fells 20. júní 2012 kom fram að vegna samskiptaörðugleika væri brostinn grundvöllur fyrrgreinds samkomulags við stefnda Einar um vinnu við deiliskipulag. Þá sagði að Ingvar Þórir Geirsson stundaði enn starfsemi sína frá vesturbakka Jökulsárlóns. Með bréfi 30. ágúst sama ár lýsti áfrýjandinn yfir riftun samningsins frá 23. október 2000, einkum með vísan til þeirra atriða sem tíunduð höfðu verið í framangreindu bréfi 18. maí 2012.

Í ágúst 2013 tók gildi nýtt deiliskipulag fyrir svæðið sem um ræðir við austurbakka lónsins. Áfrýjandinn Sameigendafélag Fells höfðaði mál í október sama ár, meðal annars með kröfu um staðfestingu á riftun samningsins frá 23. október 2000 og greiðslu skaðabóta. Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 20. júní 2014 var stefndi sýknaður af kröfum áfrýjandans og með dómi Hæstaréttar 28. maí 2015 í máli nr. 752/2014 var niðurstaða héraðsdóms staðfest um þær dómkröfur þar voru hafðar uppi.

Umsókn áfrýjandans Ice Lagoon ehf. frá apríl 2014 um aðstöðu fyrir starfsemi sína í þjóðlendu við vesturbakka lónsins var hafnað af hálfu sveitarfélagsins Hornafjarðar. Ráða má af gögnum málsins að áfrýjandinn Ice Lagoon ehf. hafi hafið starfsemi á Jökulsárlóni frá jörðinni Felli í júní 2014. Hinn 20. sama mánaðar hafnaði Sýslumaðurinn á Höfn kröfu stefndu um lögbann við starfsemi áfrýjandans Ice Lagoon ehf. á jörðinni Felli. Með úrskurði Héraðsdóms Austurlands 22. október 2014 var sú ákvörðun staðfest og var sá úrskurður staðfestur með dómi Hæstaréttar 11. nóvember sama ár í máli nr. 708/2014. Áðurnefndur Ingvar Þórir Geirsson varð eigandi að 7,5156 hundraðshlutum jarðarinnar í 16. september 2014.

Stefndu höfðuðu mál þetta 7. janúar 2014. Með dómi Hæstaréttar 21. maí 2015 í máli 342/2015 var staðfest niðurstaða héraðsdóms um frávísun kröfu stefndu um að áfrýjandanum Ice Lagoon ehf. yrði gert að fjarlægja lausafé sem tilheyrir starfsemi hans á jörðinni Felli. Hinn áfrýjaði dómur gekk 21. október 2015 þar sem fallist var á kröfu stefndu um að áfrýjandanum Ice Lagoon ehf. væri bannað að gera út báta fyrir ferðamenn á grundvelli samningsins við áfrýjandann Sameigendafélag Fells 20. apríl 2012.

V

Samkvæmt almennum reglum eignarréttar gildir sú meginregla um sérstaka sameign að samþykki allra sameigenda þarf til óvenjulegra ráðstafana og ráðstafana sem eru meiri háttar þótt venjulegar geti talist. Verður í þessu tilliti að fara fram heildarmat á aðstæðum hverju sinni.

Eins og að framan er rakið hófust siglingar með ferðamenn um Jökulsárlón þegar á árinu 1985 án þess að gerður hefði verið samningur við eigendur jarðarinnar Fells um heimild til þeirrar starfsemi. Reksturinn var síðan seldur Fjölni Torfasyni á árinu 1987. Á grundvelli samkomulags frá árinu 1994 var landeigendum greidd leiga vegna þess árs, en ekki varð af samningsgerð um áframhaldandi rekstur sökum þess að Fjölnir og Þorbjörg Arnórsdóttir, sem þá munu hafa verið orðin eigendur að hluta jarðarinnar, töldu sig í krafti þess eiga rétt til endurgjaldslausra afnota af sameigninni. Með fyrrgreindum dómi Hæstaréttar 10. desember 1998 voru þau á hinn bóginn dæmd til að greiða áfrýjandanum Sameigendafélagi Fells tilgreinda fjárhæð vegna leigu fyrir árin 1995, 1996 og 1997. Stefndi Einar Björn Einarsson keypti síðan reksturinn af Fjölni og Þorbjörgu með fororði um að hann myndi kaupa eignarhluta þeirra í jörðinni næðust samningar við landeigendur um áframhaldandi rekstur. Slíkur samningur komst á 23. október 2000.

Í samningnum var vísað til þágildandi deiliskipulags um hluta jarðarinnar og efni þess jafnframt að hluta tekið upp, þar sem meðal annars var kveðið á um að heimilt væri að „reka bát til skemmtiferða um lónið og gera hann út frá sama stað og verið hefur.“ Þá var í samningnum ákvæði um að nýta mætti sumarhús og vörugeymslu sem á svæðinu voru og hafa þar bryggju eða landgang. Þrátt fyrir að í samningnum hafi ekki verið tilgreint með skýrum hætti hver væri sá hluti lands jarðarinnar sem nýta mætti undir reksturinn er fram komið að einungis var um að ræða leigu aðstöðu á litlum hluta þess. Samningurinn var gerður til 25 ára og verður ráðið af gögnum málsins að starfsemi stefndu á svæðinu hafi aukist verulega eftir því sem árin liðu og meðal annars gerðir út fleiri bátar en upphaflega hafði verið gert ráð fyrir.  

Af samanburði á samningum áfrýjandans Sameigendafélags Fells við stefnda Einar annars vegar og við áfrýjandann Ice Lagoon ehf. hins vegar er ljóst að samningurinn við hinn síðarnefnda varðar starfsemi af sama toga og rekin hafði verið á jörðinni um langt árabil og krefst auk þess mun minni umbúnaðar en ráðgert var í samningi við hinn fyrrnefnda. Var þannig í samningi áfrýjenda einungis gert ráð fyrir flotbryggju við lónið með aðstöðu fyrir tvo svokallaða slöngubáta og sérstakan öryggisbát samkvæmt kröfum Siglingastofnunar, auk færanlegrar lágmarksaðstöðu. Þá er samningurinn uppsegjanlegur í október ár hvert og tekur uppsögn þá gildi 1. janúar á næsta ári. Ekki verður ráðið af gögnum málsins að samningur þessi sé, frekar en samningurinn frá 23. október 2000, í ósamræmi við deiliskipulag.   

Fram hjá því verður ekki horft að samningurinn frá 23. október 2000 var gerður eftir að fyrir lá skrifleg yfirlýsing stefnda Einars 3. maí sama ár til eigenda jarðarinnar. Í yfirlýsingunni var vísað til þess að áframhaldandi ferðaþjónusta við Jökulsárlón væri mikilvæg bæði fyrir hann og landeigendur. Þá var sérstaklega tekið fram að landeigendur hefðu áfram allan rétt til tekjuöflunar og landnýtingar á jörðinni, utan þeirrar lóðar sem leigð yrði undir starfsemina. Samkvæmt því sem fram er komið í málinu um tilurð samningsins verður að líta svo á að þessi yfirlýsing hafi verið ein meginforsenda þess að hann komst á.  

Þegar litið er til framanritaðs og eðlis og umfangs þess reksturs sem samningur áfrýjenda tekur til verður í því heildarmati sem fram fer samkvæmt framansögðu hvorki talið að hann hafi falið í sér óvenjulega ráðstöfun né að hún hafi verið svo meiri háttar að þurft hafi samþykki allra eigenda jarðarinnar fyrir henni. Þá verður af gögnum málsins ráðið að ákvörðun um ráðstöfun þessa hafi verið tekin af tilskildum meirihluta á lögmætum fundi áfrýjandans Sameigendafélags Fells, en á þeim tíma munu allir aðrir eigendur jarðarinnar en stefndu hafa verið í félaginu. Eins og áður hefur verið rakið voru stefndu á öllum stigum máls upplýstir um þau áform áfrýjandans Sameigendafélags Fells að leigja áfrýjandanum Ice Lagoon ehf. aðstöðu við Jökulsárlón og komu stefndu sjónarmiðum sínum á framfæri áður en samningur áfrýjenda var gerður. Þá var stefndu gerð grein fyrir framangreindri ráðstöfun í kjölfar hennar.

Samkvæmt öllu framansögðu verða áfrýjendur sýknaðir af kröfu stefndu.

Eftir þessum úrslitum verða stefndu dæmdir til að greiða áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjendur, Ice Lagoon ehf. og Sameigendafélag Fells, eru sýknir af kröfu stefndu, Einars Björns Einarssonar og Reynivalla ehf.

Stefndu greiði óskipt áfrýjendum samtals 2.000.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Sératkvæði

Viðars Más Matthíassonar hæstaréttardómara

Ég er ósammála forsendum og niðurstöðu meirihluta dómenda.

Jörðin Fell er í óskiptri sameign eigenda hennar og um meðferð sameignarinnar og ráðstöfun hennar í heild eða að hluta gilda reglur um sérstaka sameign. Samkvæmt almennum reglum eignaréttar gildir sú meginregla um sérstaka sameign að samþykki allra sameigenda þarf til óvenjulegra ráðstafana og ráðstafana sem teljast mikils háttar þótt venjulegar séu.

Allir sameigendur geta stofnað með sér félag og framselt til þess heimild til að fara með umráð sameignarinnar, hverju nafni sem nefnast, svo sem til að taka ákvarðanir eins og þá sem um ræðir í máli þessu. Slíkt framsal á rétti sameigenda til félagsskapar þeirra verður þó að vera orðað með ótvíræðum hætti, sbr. dóm Hæstaréttar 11. febrúar 2016 í máli nr. 305/2015.

Í málinu krefjast stefndu þess að áfrýjandanum Ice Lagoon ehf. verði bannað að gera út báta með ferðamenn á Jökulsárlóni frá landi jarðarinnar Fells á grundvelli samnings sem áfrýjandinn Sameigendafélag Fells gerði 20. apríl 2012 við einkahlutafélagið Must Visit Iceland, sem nú ber heitið Ice Lagoon ehf. Kjarni ágreiningsins lýtur að því hvort Sameigendafélagi Fells hafi verið heimilt að gera framangreindan samning.

Af gögnum málsins verður ekki ráðið að allir sameigendur Fells hafi staðið að stofnun sameigendafélagsins í apríl 1995 og ljóst er að á fyrri hluta ársins 2012 voru eigendur að minnsta kosti 23,6605% hluta sameignarinnar ekki í félaginu. Í samþykktum þess segir í 2. gr. að það sé hagsmunafélag um hina sérstöku sameign og er tilgangi félagsins lýst svo að hann sé ,,að gæta hagsmuna eigenda í samskiptum við aðra aðila, opinbera jafnt sem einkaaðila, að því er málefni jarðarinnar og sameignarinnar um hana varðar.“ Þess er hvorki getið í samþykktunum að félaginu sé ætlað að taka ákvarðanir um ráðstöfun fasteignarinnar með sölu eða leigu né aðrar ákvarðanir um hana sem teljist óvenjulegar eða mikilsháttar. Af þessu verður ályktað sem svo að það hafi ekki verið ætlan þeirra sem stóðu að stofnun félagsins að það hefði slíkar heimildir og það gat enn síður átt við um þá, sem ekki stóðu að stofnun þess.

Ráðstöfun sú, sem fólst í gerð samnings sameigendafélagsins við Ice Lagoon ehf. var um ótímabundinn leigusamning, sbr. 9. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, sem hafði að geyma árlega uppsagnarheimild með minnst tveggja mánaða uppsagnarfresti, um aðstöðu til atvinnureksturs á verðmætasta hluta jarðarinnar. Slík ráðstöfun er mikilsháttar, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 13. mars 2014 í máli nr. 676/2013. Hún er einnig óvenjuleg og skiptir í því sambandi ekki máli, þótt í gildi hafi verið annar samningur um áþekka starfsemi við lónið, sem stefndi Einar Björn er aðili að.

Þá tefla stefndu fram málsástæðu um að ákvörðun áfrýjandans Sameigendafélags Fells hafi ekki verið tekin með lögmætum hætti. Hvorugum þeirra hafi verið kynnt fyrirhuguð útleiga og þeim hafi ekki verið gefinn kostur á því að taka afstöðu til útleigunnar áður en ákvörðun um hana hafi verið tekin og leigusamningur við Ice Lagoon ehf. undirritaður. Stefndi Einar Björn hafi að auki ekki fengið samninginn fyrr en í maí 2014. Í málinu er fundargerð sameigendafélagsins vegna aðalfundar þess 10. maí 2010. Fram kom í fundargerðinni að stefndi Einar Björn hafi mætt á þann fund, en svo sagði að hvorki hann né stefndi Reynivellir ehf. væru aðilar að félaginu og nærveru hans því ekki óskað. Hafi hann við svo búið vikið af fundi. Síðar í fundargerðinni sagði svo: ,,Fundarstjóri kynnti bréf sem félaginu hafði borist frá Ingvari Geirssyni um rekstur sérferða á þar til gerðum bátum á Jökulsárlóni. Umræða skapaðist um þetta mál. Almennt voru fundarmenn jákvæðir fyrir því að stuðla að fjölbreyttari þjónustu á svæðinu. Stjórn sameigendafélagsins var veitt umboð til þess að vinna málið áfram og semja við Ingvar á grundvelli framlagðra gagna til eins árs til reynslu.“ Í framhaldi af fundinum ritaði fyrirsvarsmaður sameigendafélagsins bréf 25. maí 2010 til stefnda Einars Björns og tilkynnti honum að félagið hefði samþykkt að veita Ingvari Geirssyni ,,leyfi fyrir einum bát til reynslu í eitt ár.“ Í bréfinu sagði jafnframt: ,,Með vísan til ofangreinds, er þess óskað að þú veitir samþykki fyrir þitt leyti fyrir því að Ingvar hefji framangreinda starfsemi á Jökulsárlóni.“ Hvorugur stefndu veitti samþykki fyrir starfseminni.

Í júní og júlí 2010 áttu sér stað bréfaskipti milli sameigendafélagsins og stefnda Einars Björns um ætlaðar vanefndir hans á samningnum frá árinu 2000, vinnu við skipulagsmál á svæðinu og önnur atriði sem ekki hafa sérstaka þýðingu hér. Í málinu liggja frammi tvö bréf stefnda Einars Björns frá árinu 2011, annað frá 3. maí en hitt 25. ágúst. Af efni fyrra bréfsins, sem ritað var til fyrirsvarsmanns áfrýjandans Ice Lagoon ehf., má ráða að það sé svar við erindi fyrirsvarsmannsins um að stefndi samþykkti rekstur félagsins við Jökulsárlón. Erindið var ekki samþykkt. Síðara bréfið var sent sveitarstjórn og Heilbrigðiseftirliti Austurlands þar sem þessi stefndi meðal annars kvartar yfir þeim rekstri sem fyrirsvarsmaðurinn Ingvar Þórir Geirsson var sagður standa fyrir vestan og sunnan við lónið.

Samningur sameigendafélagsins sem leigusala við áfrýjandann Ice Lagoon ehf. er dagsettur 20. apríl 2012. Í 4. gr. samningsins sagði að hann gilti frá 1. maí 2012. Engin gögn hafa verið lögð fram í málinu, önnur en þau sem áður er getið, um hvernig sameigendafélagið upplýsti stefndu um framvindu mála og samningsgerðina. Samkvæmt gögnum málsins var það fyrst með bréfi 9. maí 2012 sem stefnda Einari Birni var tilkynnt að leigusamningurinn hefði verið gerður. Lögð hefur verið fram fundargerð aðalfundar félagsins 20. júní 2012, sem samkvæmt framangreindu fór fram tveimur mánuðum eftir gerð samningsins. Leggja ber til grundvallar samkvæmt framansögðu að fulltrúi stefndu hafi ekki setið fundinn og því er ekki haldið fram af hálfu áfrýjenda að stefndu hafi verið boðaðir til hans. Ekkert fundarboð liggur fyrir í málinu og því óupplýst hvernig dagskrá var kynnt. Í fundargerð sagði að fram hafi farið kynning á samningnum á fundinum. Í 4. tölulið fundargerðar sagði svo: ,,Jónas fór yfir samninginn á skjá og lýsti honum. Ingvar Geirsson lýsti svo lítillega sinni starfssemi og kom þar fram að hann væri enn með sína starfssemi á vesturbakka Jökulsár. Var hann hvattur til að koma sér fyrir austanmegin, eins og samningurinn gerir ráð fyrir.“ Samkvæmt framansögðu var samningur sameigendafélagsins gerður við Ice Lagoon ehf. án þess að stefndu, eigendum 23,6605% hluta í sameigninni, væri gefinn kostur á því að gæta hagsmuna sinna fyrr en búið var að skuldbinda sameigendafélagið. Engin gögn liggja fyrir í málinu um að óskað hafi verið samþykkis stefndu við þessari samningsgerð.

Samkvæmt öllu framangreindu tel ég að áfrýjandinn Sameigendafélag Fells hafi ekki verið bært til þess að gera samninginn 20. apríl 2012 og að ákvörðun félagsins um það hafi auk þess ekki verið tekin með lögmætum hætti gagnvart stefndu. Ég tel því að staðfesta eigi héraðsdóminn og dæma áfrýjendur til þess að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 21. október 2015.

Mál þetta var höfðað með stefnu birtri 7. janúar 2014 og dómtekið að lokinni aðalmeðferð 29. september sl. Stefnendur eru Einar Björn Einarsson og Reynivellir ehf., báðir til heimilis að Austurbraut 13, Höfn í Hornafirði. Stefndu eru Ice Lagoon ehf., Uppsölum 1, Höfn í Hornafirði og Sameigendafélag Fells, Fornhaga 24, Reykjavík.

Í endanlegri kröfugerð sinni krefjast stefnendur þess að stefnda Ice Lagoon ehf. verði bannað að gera út báta með ferðamenn á Jökulsárlóni frá landi jarðarinnar Fells á grundvelli samnings við stefnda Sameigendafélag Fells frá 20. apríl 2012 og jafnframt að stefnda Sameigendafélagi Fells verði gert að þola dóm um þá kröfu. Þeir krefjast einnig málskostnaðar.

Stefndu krefjast sýknu auk málskostnaðar.

Með úrskurði héraðsdóms 29. apríl 2015 var málinu vísað frá dómi að kröfu stefndu. Með dómi Hæstaréttar 21. maí þess árs var úrskurður héraðsdóms felldur úr gildi að því er laut að aðalkröfu stefnenda og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar.

Málsatvik

Meginágreiningur aðila málsins snýr að samningi sem stefndu gerðu sín á milli hinn 20. apríl 2012, án samþykkis stefnenda, um heimild stefnda Ice Lagoon ehf. til að sigla með ferðamenn á Jökulsárlóni á Breiðamerkursandi frá landi Fells, en lónið er að hluta innan landamerkja jarðarinnar. Stefnendur eru eigendur að samtals 23,6605% eignarhlut í jörðinni, en samkvæmt stefnu eru aðrir eigendur alls 30 talsins í misstórum hlutföllum. Þegar atvik málsins gerðust höfðu allir þessir eigendur með sér sérstakt félag um eignarhluti sína, Sameigendafélag Fells, samkvæmt samningi 6. júlí 1995. Er félagið annar stefndu í málinu, svo sem áður greinir.

A

Upphaf reksturs ferðaþjónustu á Jökulsárlóni úr landi Fells verður rakið til ársins 1985 án þess að um formlegan samning við eigendur jarðarinnar væri þá að ræða. Í greinargerð stefnda Sameigendafélags Fells er gerð grein fyrir deilum um nýtingu landsins og dómi Hæstaréttar 10. desember 1998 í máli nr. 167/1998 þar sem þáverandi rekstraraðilum var gert að greiða stefnda bætur fyrir afnot sín af jörðinni. Þá kemur fram að stefnandinn Einar Björn hafi keypt reksturinn af þessum aðilum með þeim fyrirvara að hann næði samningum við landeigendur. Í gögnum málsins er gerð nánari grein fyrir aðdraganda þess að stefnandinn gerði í kjölfarið samning við stefnda Sameigendafélagið 23. október 2000 um afnot af landi jarðarinnar til reksturs ferðaþjónustu. Í gögnunum er þannig meðal annars að finna bréf stefnandans 3. maí 2000 þar sem hann lýsir vilja sínum til að ganga til samninga um leigu lands í þessu skyni. Kemur þar fram að takist samningar hafi „landeigendur áfram allan annan rétt til tekjuöflunar og landnýtingar á jörðinni utan þeirrar lóðar sem mér yrði leigð“.

Fyrir liggur að stefnandinn Einar Björn hefur frá árinu 2000 rekið í gegnum einkahlutafélag sitt, Ferðaþjónustuna Jökulsárlóni ehf., á grundvelli fyrrgreinds samnings. Þau ákvæði samningsins sem ástæða þykir að rekja sérstaklega eru sem hér segir: „1. gr. Leigusali er félag eigenda jarðarinnar Fells í Borgarhafnarhreppi og eru í félaginu 89,6417% eigenda jarðarinnar, en innan hennar telst m.a. svæðið við Jökulsárlón. Leigutaki er eigandi að 10,3583% jarðarinnar og rekur þjónustu fyrir ferðamenn við Jökulsárlón á Breiðamerkursandi með siglingum um lónið og rekstri söluskála við það. Í dag eru við lónið veitingahús (söluskáli) ca. 146,0 fm., Knutab sumarhús ca. 20,0 fm., vörugeymsla/gámur og bryggja/landgangur. [/] 2. gr. Fyrir afnot þau sem leigutaki hefur af hluta svæðisins á og við Jökulsárlón, lofar hann að greiða leigusala árlega kr. 1.400.000,00 –fjórtánhundruðþúsund 00/100- án virðisaukaskatts. [/] 3. gr. Leigutaka er kunnugt um að Jökulsárlón og landið í kring er náttúruperla sem er á náttúruminjaskrá. Svæðið hefur verið skipulagt af Skipulagsþjónustu Austurlands sbr. meðfylgjandi fylgiskjal dags. í júní 1988 sem fylgir samningi þessum og telst hluti hans, merkt fylgiskjal I. Í 4. kafla þess kemur m.a. fram að ekki er heimilt að koma niður neinum föstum byggingum á svæðinu en að yfir sumartímann sé heimilt að staðsetja þar færanlegt timburhús ásamt skýli með snyrtingum á nánar tilgreindu svæði. Ennfremur að leita skuli samþykkis bygginganefndar sveitarfélagsins þótt byggingar séu ekki á föstum grunni. [...] 4. gr. Óski leigutaki eftir að breyta rekstri sínum og/eða auka umsvif sín á landinu umfram það sem nú er, skal hann áður en hann leitar til hlutaðeigandi yfirvalda, leita samþykkis leigusala. [/] 6. gr. Samningur þessi gildir frá 1. janúar 2000 til 31. desember 2024. Framsal samningsins er óheimilt nema með samþykki leigusala. Að samningstíma liðnum hefur leigutaki forleigurétt að aðstöðu við lónið. Í því felst að hann skal svara innan þriggja vikna frá móttöku tilkynningar til hans, hvort hann vill ganga inn í hæsta tilboð um gjald fyrir aðstöðu við lónið.  Leigusali skal hafa forkaupsrétt að rekstri leigutaka og/eða hluta hans í jörðinni komi til sölu þess. Skal hann svara innan þriggja vikna frá móttöku tilkynningar til hans, hvort hann vill ganga inn í hæsta tilboð.“

Í gögnum málsins er rakin framkvæmd framangreinds samnings og ágreiningur aðila þar að lútandi. Hinn 28. maí 2015 var í máli nr. 752/2014 kveðinn upp í Hæstarétti dómur í máli sem stefnda Sameigendafélagið hafði höfðað gegn stefnandanum Einari Birni, aðallega, til riftunar fyrrgreinds leigusamnings og greiðslu skaðabóta. Var þar staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu stefnandans af kröfu þessa stefnda og var sá síðarnefndi dæmdur til greiðslu málskostnaðar bæði fyrir héraðsdómi og Hæstarétti. Með hliðsjón af sakarefni málsins þykir ekki ástæða til að rekja frekar atvik umrædds dómsmáls eða annan ágreining téðra málsaðila um framkvæmd leigusamningsins  23. október 2000.

B

Svo sem áður greinir gerðu stefndu hinn 20. apríl 2012 samning sín á milli þar sem stefnda Ice Lagoon ehf. var, gegn árlegri leigugreiðslu, heimilað að sigla með ferðamenn á Jökulsárlóni, í landi jarðarinnar Fells, og útbúa í þeim tilgangi flotbryggju við lónið og koma upp annarri aðstöðu á jörðinni Felli, en þessi stefndi mun frá árinu 2011 hafa rekið sambærilega starfsemi á vesturbakka lónsins sem er þjóðlenda. Var samningurinn gerður í kjölfar samþykktar á aðalfundi stefnda Sameigendafélags Fells hinn 10. maí 2010, þar sem munu hafa verið mættir fulltrúar nálega 77% eignarhlutar í jörðinni, þ.e. fulltrúar allra eigenda jarðarinnar, ef frá eru taldir stefnendur máls þessa. Við aðalmeðferð málsins kom þó fram af hálfu stefnenda að óljóst væri hvort um væri að ræða 77% eigenda jarðarinnar eða eigendur að 77% eignarhlut í jörðinni.

Samkvæmt því sem fram kemur í greinargerð stefnda Sameigendafélagsins má rekja samninginn aftur til beiðni stefnda Ice Lagoon ehf. á árinu 2010, sem þá hét Visit Iceland ehf., um leyfi til að bjóða upp á ferðir með slöngubátum um Jökulsárlón. Hafi ætlunin verið sú að lengja ferðamannatímann með því að byrja mun fyrr á vorin en hjólabátaútgerð stefnanda Einars Björns, jafnframt því sem hún færi lengra inn í veturinn. Í málinu liggur fyrir bréf stefnda Sameigendafélagsins, dagsett 1. mars 2010, til stefnandans Einars Björns, þar sem honum var tilkynnt um erindi meðstefnda og svarbréf stefnandans, dagsett 15. mars 2010, þar sem hann gerði fyrirvara við slíka ráðagerð og vísaði meðal annars til þess að enn væri unnið að deiluskipulagi fyrir svæðið. Þá er fram komið að hinn 9. maí 2010 barst stefnda Sameigendafélaginu á ný sambærilegt erindi frá meðstefnda.

Meðal gagna málsins er fundargerð aðalfundar stefnda Sameigendafélagsins 10. maí 2010 og er stefnandinn Einar Björn þar tilgreindur sem einn af fundarmönnum. Undir sjöunda lið fundargerðarinnar „Önnur mál“ segir meðal annars eftirfarandi: „Fundarstjóri kynnti bréf sem félaginu hafði borist frá Ingvari Geirssyni um rekstur sérferða á þar til gerðum bátum á Jökulsárlóni. Umræða skapaðist um þetta mál. Almennt voru fundarmenn jákvæðir fyrir því að stuðla að fjölbreyttari þjónustu á svæðinu. Stjórn sameigendafélagsins var veitt umboð til þess að vinna málið áfram og semja við Ingvar á grundvelli framlagðra gagna til eins árs til reynslu. [/] Umræða skapaðist um þá aðkomu Einars Björns á fundinum og þá kröfu hans að um að sitja aðalfund félagsins. Töldu menn að það væri óumdeilt að Einar væri ekki í félaginu því hann hefði ítrekað hafnað því að ganga í félagið þrátt fyrir að honum hafi verið margboðin aðild að því. Hingað til hafa svör Einars verið á þá leið að hann eigi ekki samleið með félaginu vegna sinna hagsmuna. Töldu fundarmenn það því ljóst að setja aðalfundar væri ekki hverjum sem er opin, heldur þurfi viðkomandi að vera félagsmaður eða sitja í umboði einhvers félagsmanns  Sameigendafélagsins.“ Samkvæmt því sem fram kom við munnlegan flutning málsins mun stefnandi Einar Björn hafa vikið af fundi áður en umrætt málefni var rætt og borið upp án þess að því sjái stað í fundargerð. Með bréfi 11. maí 2010 var það staðfest við fyrirsvarsmann stefnda Ice Lagoon ehf. að stjórn stefnda Sameigendafélagsins hefði verið veitt umboð til þess að semja um leigu til eins árs til reynslu.

Á fundi bæjarráðs Hornafjarðar 20. maí 2010 var samþykkt að veita stefnda Ice Lagoon ehf. stöðuleyfi til fjögurra mánaða, en þó með þeim fyrirvara að samþykki allra landeigenda lægi fyrir. Stefndi sendi stefnanda Einari Birni af þessum sökum bréf 25. maí 2010 sem hann svaraði með bréfi 2. júní 2010. Var þar áréttuð fyrri afstaða hans um að ekki væru forsendur til að taka afstöðu til aðkomu nýs atvinnurekstrar, mannvirkjagerðar eða annarra athafna við Jökulsárlón, á meðan vinna við nýtt deiluskipulag á svæðinu stæði yfir. Stefndi svaraði framangreindu bréfi stefnandans Einars Björns með bréfi 24. júní 2010, þar sem afstöðu hans var andmælt og meðal annars vísað til þess að hún væri í ósamræmi við yfirlýsingu hans í bréfinu 3. maí 2000.

Í aprílmánuði 2011 mun stefndi Ice Lagoon ehf. hafa á ný leitað eftir samningi við stefnda Sameigendafélagið um rekstur og siglingar á Jökulsárlóni og fór síðarnefnda félagið þess aftur á leit við stefnandann Einar Björn að hann veitti samþykki fyrir stöðuleyfi á austurbakkanum. Það samþykki fékkst ekki og var fyrri afstaða hans áréttuð í meginatriðum í bréfi lögmanns hans 3. maí 2011. Samkvæmt greinargerð stefnda Sameigendafélagsins varð sú breyting á rekstri stefnandans Einars Björns þetta sumar að hann hóf einnig siglingar á svonefndum slöngubátum, líkt og stefndi Ice Lagoon ehf. hafði fyrirhugað. Kemur jafnframt fram að téður stefnandi hafi ekki haft nauðsynleg leyfi til þessarar starfsemi og hafi slíkt leyfi ekki legið fyrir fyrr en á árinu 2014.

C

Sem fyrr segir var hinn 20. apríl 2012 undirritaður samningur milli stefndu um heimild stefnda Ice Lagoon ehf. til að sigla með ferðamenn á Jökulsárlóni og til að vera með færanlegt hjólhýsi á jörðinni Felli við lónið auk yfirbyggðrar kerru fyrir flotgalla og annan búnað. Áður er fram komið að stefndi hóf ekki rekstur frá jörðinni fyrr en á árinu 2014 en gerði árin 2012 og 2013 út frá vesturbakka Jökulsárlóns.

Með bréfi 9. maí 2012 var stefnandanum Einari Birni tilkynnt um framangreinda samningsgerð, auk þess sem hann var enn á ný áminntur um að honum væri óheimilt að auka starfsemi sína á svæðinu án samninga við stefnda. Með bréfi til stefnda Sameigendafélagsins 18. maí 2012 mótmælti lögmaður stefnandans Einars Björns leigusamningi stefndu og skoraði á stefnda Sameigendafélagið að staðfesta að ekkert samningssamband væri á milli stefndu í máli þessu. Afrit af bréfi þessu var sent stefnda Ice Lagoon ehf. og jafnframt áréttuð andstaða stefnandans við fyrirhuguð áform stefnda um starfsemi við Jökulsárlón á landi Fells. Einnig var athygli stefnda Ice Lagoon ehf. vakin á því að lögbanns kynni að verða krafist gegn fyrirhugaðri starfsemi ef ljóst þætti að hún væri yfirvofandi. Með bréfi stefnda Sameigendafélagsins til stefnandans 31. maí 2012 var öllum hótunum um lögbann alfarið hafnað. Á aðalfundi stefnda Sameigendafélagsins 20. júní 2012 var samningu stefndu frá 20. apríl 2012 kynntur. Jafnframt var fært til bókar að stefndi Ice Lagoon ehf. væri hvattur til að koma sér fyrir á austurbakka Jökulsárlóns eins og samningurinn gerði ráð fyrir.

                Samkvæmt gögnum málsins lögðu stefnendur í máli þessu fram beiðni hjá sýslumanninum á Höfn hinn 13. júní 2014 um að lagt yrði lögbann við starfsemi stefnda Ice Lagoon ehf. á jörðinni Felli og að um leið yrði lagt fyrir stefnda að fjarlægja öll farartæki sem tilheyrðu starfseminni af jörðinni Felli. Lögbannsmáli stefnenda lyktaði með dómi Hæstaréttar 28. maí 2015 í máli nr. 752/2014 þar sem endanlega var staðfest ákvörðun sýslumanns 20. júní 2014 um að synja kröfu um lögbann. Leigusamningi stefndu 20. apríl 2012 var þinglýst hinn 19. desember 2014 hjá sýslumanninum á Höfn. Kemur fram í stefnu að stefnendur hafi krafist þess að sú þinglýsing verði leiðrétt.

Ekki var um að ræða munnlegar skýrslur við aðalmeðferð málsins.

Helstu málsástæður og lagarök stefnenda

Stefnendur byggja málatilbúnað sinn á því að jörðin Fell sé í sérstakri sameign 32 eigenda. Stefnendur séu þinglýstir eigendur að 23,6605% eignarhlut í jörðinni og verði sérstakri sameign ekki ráðstafað nema með samþykki allra sameigenda. Útleiga á sérstakri sameign til atvinnureksturs teljist meiri háttar ákvörðun í skilningi óskráðra reglna eignarréttarins og þurfi því samþykki allra sameigenda. Við öflun slíks samþykkis ber að gæta að bæði form- og efnisreglum. Þannig þurfi að kynna öllum sameigendum fyrirhugaða ráðstöfun og gefa þeim kost á að eiga hlut að ákvörðuninni.

Útleiga á þeim hluta jarðarinnar sem hér um ræðir, til atvinnureksturs, feli í sér ráðstöfun sem hafi krafist samþykkis allra sameigenda. Um sé að ræða verðmætasta hluta jarðarinnar og aðgengi að Jökulsárlóni sem þegar hafi verið leigt stefnandanum Einari Birni. Hvorki hafi verið gætt form- né efnisreglna er stjórn stefnda Sameigendafélagsins ráðstafaði jörðinni til stefnda Ice Lagoon ehf. Hvorugum stefnenda hafi verið kynnt fyrirhuguð útleiga og hvorugum hafi verið gefinn kostur á að láta í ljós afstöðu sína til ráðstöfunarinnar áður en leigusamningur var undirritaður. Stefnandinn Einar Björn hafi mótmælt ráðstöfuninni um leið og leigusamningurinn hafi verið kynntur fyrir honum og áskilið sér allan rétt. Hann hafi hins vegar ekki fengið afrit af samningnum fyrr en í maí 2014 og því ekki haft forsendur fyrr en þá til að taka afstöðu til ráðstöfunarinnar. Jafnframt hafi stefndi Ice Lagoon ehf. ekki hafið starfsemi fyrr en í júní 2014.

Með vísan til þess að leigusamningurinn hafi verið í trássi við vilja stefnenda sé hann ólögmætur og beri því að fallast á dómkröfur þeirra um að lagt verði bann við því að stefndi Ice Lagoon starfi eftir honum.

Stefnendur byggja málatilbúnað sinn einnig á því að leigusamningur stefndu fari einnig í bága við réttindi sem stefnda Sameigendafélagið hafi veitt stefnanda Einari Birni með leigusamningi 23. október 2000. Samkvæmt samningnum frá árinu 2000 og með vísan til þágildandi deiliskipulags hafi verið óheimilt að stunda atvinnurekstur á lóð jarðarinnar Fells nema á því svæði þar sem stefnandi Einar Björn hefur rekstur sinn. Beri því að túlka samning aðila þannig að stefnandi Einar Björn hafi átt að vera eini rekstraraðilinn á jörðinni að því er siglingar á lóninu varðar. Með nýjum samningi hafi lögvörðum rétti þessa stefnanda verið raskað og hafi stefndi Sameigendafélagið þannig gróflega brotið gegn skuldbindandi samningi við þennan stefnanda. Um þetta hafi meðstefnda verið fullkunnugt og beri einnig af þessari ástæðu að taka til greina dómkröfur stefnenda.

Helstu málsástæður og lagarök stefndu

                Málsástæður og lagarök stefndu eru efnislega samhljóða. Er á því byggt að stefnda Sameigendafélagið hafi verið í fullum rétti þegar það gerði leigusamning þann sem deilt er um í þessu máli.

                Í fyrsta lagi vísa stefndu til yfirlýsingar stefnandans Einars Björns 3. maí 2000 sem áður greinir og telja að með henni hafi hann fyrir fram samþykkt að þeir landeigendur, sem höfðu stofnað með sér stefnda Sameigendafélagið, mættu á leigutímanum fénýta jörðina með samningum við þriðja aðila án sérstaks samþykkis hans. Hafi loforð þetta því verið forsenda þess að þessi stefndi gekk til samninga við stefnandann. Þessi stefndi hafi margoft vísað til þessarar yfirlýsingar í samskiptum við stefnandann án þess að hann hafi hreyft andmælum. Þá hafi stefnandinn aldrei gert athugasemdir við aðra samningsgerð stefnda um hagnýtingu á eigninni og því hafi hann með athafnaleysi sínu samþykkt ráðstöfunarrétt þessa stefnda. Sú staðreynd að stefnandinn hafi á síðari stigum þessa máls beitt sér gegn samningi þeim er mál þetta varðar, sé hins vegar ótrúverðugt og sjálfstætt samningsbrot í samningssambandi aðila.

                Í annan stað er því mótmælt að umræddur leigusamningur sé að einhverju leyti í andstöðu við samninginn 23. október 2000. Skýrt komi fram í leigusamningi aðila að stefnandi Einar Björn hafi einvörðungu tekið hluta hins deiliskipulagða svæðis við Jökulsárlón á leigu, sbr. 2. gr. samningsins. Í samningnum hafi því ekki falist neinn einkaréttur á starfsemi á svæðinu. Þetta hafi stefnandanum verið fullljóst enda hafi honum verið í lófa lagið að gera kröfu um einkarétt sér til handa, ef hann sóttist eftir slíku. Stefndu mótmæla því að lögvörðum hagsmunum stefnandans hafi verið raskað. Þá vísa stefndu til þess að stefnandinn hafi grætt á tá og fingri af starfseminni og nái leigutekjur stefnda vegna samningsins ekki einu sinni 0,01% af heildartekjum félags stefnanda Einars Björns á ársgrundvelli. Væri það verulega ósanngjarnt í garð annarra sameigenda stefnenda á jörðinni ef fallist yrði á kröfur þeirra í málinu. Þá telja stefndu að reglur samkeppnisréttar aftri því að stefnendur geti notað eignarhlut sinn til að koma í veg fyrir samkeppni við félag í eigu stefnandans Einars Björns.

                Í þriðja lagi er því mótmælt að samþykki allra eigenda Fells hafi þurft til samningsgerðar við stefnda Ice Lagoon ehf. Þannig verði því hvergi fundinn staður að allir eigendur hafi samþykkt samninginn sem gerður var við stefnandann Einar Björn árið 2000. Ákvörðun um gerð samnings við stefnda Ice Lagoon ehf. hafi verið samþykkt á lögmætum aðalfundi 10. maí 2010, en samkvæmt skýrum ákvæðum sameignarsamnings stefnda hafi allir félagsmenn orðið bundnir við ákvörðunina. Er því mótmælt að stefnendum hafi ekki verið kynnt hin fyrirhugaða ráðstöfun, enda liggi fyrir í gögnum málsins að téður stefndi hafi sent stefnandanum Einari Birni ábyrgðarbréf 1. mars 2010 og hann í kjölfarið komið á framfæri sjónarmiðum sínum, sbr. bréf hans 15. mars 2010. Stefnandinn hafi þá í engu mótmælt þeim skilningi er fram kom í bréfi stefnda, heldur vísað eingöngu til ætlaðrar neikvæðrar upplifunar ferðamanna auk þess sem hin nýja starfsemi gæti skaðað rekstur hans. Þá hafi stefnandanum jafnframt verið tilkynnt framangreind niðurstaða með bréfi 24. maí 2010, sem og um leigusamninginn milli stefndu þessa máls með bréfi 9. maí 2012. Hafi því allra formreglna verið gætt gagnvart stefnendum. Þá byggja stefndu einnig á því að þótt talið yrði að stefndi hefði ekki fylgt formreglum í alla staði þá standi engin lagaleg rök til þess að fallast beri á dómkröfur stefnenda í málinu.

                Í fjórða lagi vísa stefndu til þess að stofnun stefnda Sameigendafélagsins hafi verið mikið framfaraskref fyrir ákvörðunartöku um nýtingu jarðarinnar og í upphafi, árið 1995, hafi félagsmenn verið eigendur að 89,6417% jarðarinnar. Hins vegar hafi stefnendur aldrei viljað gerast aðilar þrátt fyrir fjölmargar áskoranir þar um og þar með viljað komast hjá því að hagsmunir heildarinnar yrðu hafðir að leiðarljósi. Í máli þessu liggi fyrir að téður samningur hafi notið samþykkis allra annarra landeigenda en stefnenda eða eigenda sem samtals fóru með 76,3395% eignarhlut. Er því byggt sjálfstætt á þeirri meginreglu eignarréttar að samþykki meirihluta dugi til að ráðstafa sameign og er þá sérstaklega horft til þess að leigusamningur stefndu þessa máls fól í sér tímabundna leigu á óverulegum hluta sameignarinnar, sbr. m.a. til hliðsjónar 2. mgr. 19. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Í þessu sambandi er einnig vísað til þess að þessi stefndi hafi lögvarða hagsmuni af því að leigja út jörðina og sé það ósanngjarnt og óheiðarlegt af stefnendum að bera það fyrir sig að samþykki þeirra þurfi, sérstaklega í ljósi aðstæðna, þegar stefnendur hagnist um hundruð milljóna ár hvert af rekstri sínum á jörðinni, án þess að sanngjarnt endurgjald renni til annarra landeigenda. Byggir þessi stefndi sérstaklega á þeirri almennu reglu eignarréttar að minnihluti sameigenda geti ekki komið í veg fyrir að sameign sé hagnýtt með sem bestum hætti í samræmi við tilgang sinni. Er áréttað að stefnda Ice Lagoon ehf. hafi verið leigður skiki utan þeirrar lóðar sem stefnandanum hafði áður verið leigð. Þá liggi jafnframt fyrir að nýtt deiliskipulag sem nú hefur verið samþykkt raski einnig inntaki og forsendum leigusamningsins frá árinu 2000. Einnig er vísað til þess að meirihluta eigenda sé veitt rýmra ákvörðunarvald um sameign þegar sameigendur eru jafnmargir og fyrir liggur í máli þessu. Hafa verði hagsmuni heildarinnar sérstaklega í huga í slíku tilviki og því nægi samþykki meirihluta sameigenda til ákvarðana.

Stefndu vísa einnig til þess að stefnandinn Einar Björn hafi aukið við starfsemi sína á Jökulsárlóni með því að gera út svonefnda slöngubáta. Er því byggt á því að með þessari háttsemi hafi stefnandi Einar Björn viðurkennt í verki þá ákvörðun sem þá lá fyrir hjá stefnda á árinu 2010, þ.e. að ganga til samninga við meðstefnda um rekstur slöngubáta á Jökulsárlóni.

Í fimmta lagi reisa stefndu málatilbúnað sinn á því að sýkna beri af öllum kröfum stefnenda á grundvelli tómlætissjónarmiða. Óumdeilt sé í málinu að stefnandanum Einari Birni hafi verið kunnugt um þá fyrirætlan að semja við stefnda Ice Lagoon ehf. um aðstöðu við Jökulsárlón til að sigla með ferðamenn á lóninu síðan 1. mars 2010. Telja stefndu að í bréfum stefnandans hafi ekki komið fram mótmæli eða ákveðnir fyrirvarar, heldur verið vísað til annarra sjónarmiða er einkum sneru að deiliskipulagsmálum og ætlaðri ásýnd ferðaþjónustunnar við Jökulsárlón. Nærri fimm ár hafi því liðið frá því að stefnandanum hafi verið tilkynnt um fyrirætlun stefndu og nærri þrjú ár frá því að leigusamningur var undirritaður þar til málið hafi verið höfðað. Verði því að líta svo á að téð ráðstöfun sé nú heimil vegna aðgerðarleysis stefnenda.

Í sjötta lagi mótmæla stefndu því sem röngu og ósönnuðu að samningurinn hafi leitt til þess að stefnandi Einar Björn hafi orðið fyrir tekjumissi vegna ársins 2014. Vísa þeir bæði til þess að engin gögn liggi fyrir um slíkt tjón en hins vegar standi rekstur stefnandans á Jökulsárlóni með miklum blóma. Í sjöunda og síðasta lagi telja stefndu að umræddur samningur sé lögmætur á grundvelli heildarmats á þeim aðstæðum sem liggja honum til grundvallar.

Niðurstaða

                Í málinu er ágreiningslaust að stefnandinn Einar Björn og stefnandinn Reynivellir ehf., sem er alfarið í hans eigu, eiga samanlagt tæplega 24% hlut í jörðinni Felli. Í ljósi atvika málsins þykir við úrlausn þess verða að líta á eignarhluti þeirra sem eina heild.

Ljóst er að meðal mikilvægustu gæða jarðarinnar Fells er nýting þess lands til ferðamennsku sem liggur að Jökulsárlóni, einkum til útgerðar báta á lóninu til ferðamennsku og skyldrar starfsemi. Að mati dómsins verður því að telja viðvarandi eða langtíma leigu á aðstöðu til slíkrar starfsemi ráðstöfun sem hefur verulega þýðingu um nýtingu jarðarinnar. Fær þessi niðurstaða öðrum þræði stoð í málatilbúnaði stefnda Sameigendafélags Fells sem leggur áherslu á ríka hagsmuni sína af því að fá að gera leigusamninga um rekstur ferðaþjónustu á Jökulsárlóni við aðra en stefnandann Einar Björn.

                Svo sem áður greinir liggur í málinu fyrir samningur stefnandans Einars Björns við stefnda Sameigendafélagsins 23. október 2000 um leigu á tiltekinni spildu til ferðaþjónustu frá 1. janúar 2000 til ársloka 2014. Með vísan til dóms Hæstaréttar 28. maí 2015 í máli nr. 752/2014 getur ekki orkað tvímælis að téður samningur hefur hvorki fallið úr gildi vegna riftunar stefnda Sameigendafélags Fells né telst hann ógildur á grundvelli ógildingarreglna samningaréttar.

Fram er komið að stefnandinn Einar Björn hefur rekið ferðaþjónustu á grundvelli fyrrgreinds samnings fyrir atbeina einkahlutafélags í hans eigu frá árinu 2000. Hvað sem leið ágreiningi aðila um hvort rekstur tiltekins einkahlutafélags í eigu stefnandans fæli í sér brot á samningi aðila var af þessu ljóst að téður stefnandi hafði verulega og sérstaka hagsmuni af ákvörðun um leigu hluta jarðarinnar til annarra aðila sem hugðust reka ferðaþjónustu á Jökulsárlóni. Í bréfi stefnandans Einars Björns til stefnda Sameigendafélagsins 3. maí 2000, sem áður er rakið, kom að vísu skýrt fram að fyrirhugaður leigusamningur væri því ekki til fyrirstöðu að landeigendur nýttu jörðina utan þeirrar lóðar sem yrði leigð út. Að mati dómsins fólst þannig ekki í téðum leigusamningi loforð til handa stefnandanum á þá leið að ekki yrðu leigðar út aðrar lóðir til sambærilegrar starfsemi og hann hugðist reka. Hins vegar verður téð yfirlýsing ekki túlkuð svo rúmt að með henni hafi stefnandinn afsalað sér rétti til þess að taka þátt í ákvörðunum um ráðstöfun jarðarinnar Fells sem einn eigenda hennar eða fallist á að réttur hans sem sameiganda samkvæmt almennum reglum væri með þessu takmarkaður.

                Við úrlausn málsins verður að horfa til þess að hlutur stefnenda í jörðinni Felli er ekki smávægilegur og um var að ræða ráðstöfun um mikilvæg verðmæti tengd nýtingu jarðarinnar, svo sem áður greinir. Þá telur dómurinn óhjákvæmilegt að líta einnig til þess að umrædd ráðstöfun var til þess fallin að koma niður á hagsmunum stefnandans Einars Björns með sérstökum hætti vegna þeirrar ferðaþjónustu sem hann rak á jörðinni á grundvelli samnings við aðra sameigendur. Að þessu virtu telur dómurinn að til ákvörðunar um gerð áðurlýsts leigusamnings við stefnda Ice Lagoon ehf. hafi einnig þurft samþykki stefnenda. Verður því að leggja til grundvallar að ákvörðun stefnda Sameigendafélags Fells um að veita stjórn félagsins heimild til gerðar samnings við stefnda Ice Lagoon ehf. á aðalfundi 10. maí 2010 hafi verið ólögmæt og gerð samningsins 20. apríl 2012 því ógild.

                Ekki er á það fallist að stefnendur hafi sýnt af sér tómlæti við að hafa uppi mótmæli við gerð umrædds samnings eða viðurkennt í orði eða verki heimild stefnda Sameigendafélagsins til samningsgerðar við stefnda Ice Lagoon ehf. eftir að stefnendum mátti vera kunnugt samþykkt aðalfundarins 10. maí 2010 eða gerð samningsins 20. apríl 2012. Þvert á móti benda gögn málsins til þess að stefnandanum Einari Birni hafi verið umhugað um hagsmuni sína, gert viðeigandi fyrirvara og haft uppi mótmæli jafnóðum og tilefni gafst til í samræmi við það.

Samkvæmt framangreindu verður á það fallist að stefnda Ice Lagoon ehf. skorti heimild að lögum til þess að gera út báta og reka ferðaþjónustu á landi jarðarinnar á grundvelli umrædds leigusamnings. Verður því fallist á kröfu stefnanda þar að lútandi, svo sem í dómsorði greinir.

Eftir úrslitum málsins, svo og að teknu tilliti til frávísunarþáttar þess, verður stefnda Sameigendafélag Fells dæmt til að greiða stefnendum sameiginlega 950.000 krónur í málskostnað. Hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts. Rétt þykir að málskostnaður gagnvart stefnda Ice Lagoon ehf. falli niður.

Af hálfu stefnenda flutti málið Arnar Þór Stefánsson hrl.

Af hálfu stefnda Sameigendafélags Fells flutti málið Jón Þór Ólafsson hdl.

Af hálfu stefnda Ice Lagoon ehf. flutti málið Jón Gunnar Ásbjörnsson hdl.

Skúli Magnússon héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð

Stefnda Ice Lagoon ehf. er bannað að gera út báta með ferðamenn á Jökulsárlóni frá landi jarðarinnar Fells á grundvelli samnings við stefnda Sameigendafélag Fells frá 20. apríl 2012.

                Stefndi Sameigendafélag Fells greiði stefnendum, Einari Birni Einarssyni og Reynivöllum ehf., sameiginlega 950.000 krónur í málskostnað, að öðru leyti fellur málskostnaður niður.