Print

Mál nr. 32/2019

HM2 hótel ehf. (Bogi Nilsson lögmaður)
gegn
Reitum - hótel ehf. (Kristinn Hallgrímsson lögmaður)
Lykilorð
  • Kærumál
  • Þinglýsing
  • Kvöð
  • Aflýsing
Reifun

Kærður var úrskurður Landsréttar þar sem tekin var til greina krafa R ehf. um að sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu væri gert skylt að færa í þinglýsingabók kvöð um heimila starfsemi í fasteigninni að Hallarmúla 2 eins og henni hafði verið lýst í áður þinglýstu skjali frá 1975 og færa athugasemd um hana inn á þinglýst afsal fyrir fasteignina árið 2018. Lóðin að Hallarmúla 2 var hluti lóðarinnar að Suðurlandsbraut 2 en á þeirri lóð risu þrjú hús sem í þinglýsingabók voru auðkennd sem eignarhlutar I, II og III. Var húsið við Hallarmúla 2 auðkenndur sem eignarhluti III. Kvöð um heimila starfsemi í þeirri fasteign var ásamt kvöðum um kauprétt studd við yfirlýsingu lóðarhafans frá 1974 sem var ekki þinglýst en getið í þinglýstu afsali frá 1975. Í bréfi F hf., þáverandi eiganda eignarhluta I og II, frá árinu 1993 var því lýst yfir að félagið félli frá kauprétti sínum á eignarhluta III og á grundvelli þeirrar yfirlýsingar var kvöðum um kauprétt ásamt kvöð um heimila starfsemi aflýst af þeim eignarhluta. Í málinu deildu aðilar um hvort mistök hefðu orðið við þinglýsingu þegar umrædd kvöð var afmáð úr þinglýsingabók árið 1993 og ef svo væri hvort fullnægt væri skilyrðum 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 til að leiðrétta mistökin. Í dómi Hæstaréttar var talið að R ehf. hefði með nægjanlega skýrum hætti freistað þess að neyta úrræðis samkvæmt fyrrnefndu lagaákvæði með erindi sínu til sýslumanns og var því hafnað þeirri málsástæðu H ehf. sem laut að hinu öndverða. H ehf. byggði á því að það hefðu verið mistök að þinglýsa kvöðinni í upphafi og því hafi verið rétt af þinglýsingarstjóra að leiðrétta þau með aflýsingu kvaðarinnar árið 1993 þar sem frumheimild hennar væri yfirlýsing frá árinu 1974 sem vitnað væri til í afsalinu frá 1975 en þeirri yfirlýsingu hefði ekki verið þinglýst. Var talið að þinglýsingarreglur hefðu ekki staðið því í vegi að í afsalinu 1975 hefði, samhliða yfirfærslu eignarréttarins, verið stofnað til kvaðar sem gilda skyldi til frambúðar um heimila starfsemi í fasteigninni. Þá kom fram að R ehf. ætti lögvarða hagsmuni að gæta vegna ákvörðunar í málinu þar sem R ehf. leiddi rétt til sinn til eignarhluta I og II frá þeim sem hefði verið rétthafi kvaðarinnar í upphafi, ótvírætt væri við hvaða eign afsalið frá 1975 ætti við, hvaða aðila skjalið varðaði og hvert efni þess væri að öðru leyti. Þá var talið ljóst að þegar kvöð um heimila starfsemi í fasteigninni að Hallamúla 2 hefði einnig verið aflýst samkvæmt þinglýsingarbók á grundvelli yfirlýsingar F hf., þar sem félagið féll frá kauprétti, hefði verið farið á svig við 1. mgr. 39. gr. þinglýsingalaga. Var hinn kærði úrskurður því staðfestur.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þorgeir Örlygsson, Benedikt Bogason, Helgi I. Jónsson, Karl Axelsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 29. maí 2019 en kærumálsgögn bárust réttinum 5. júní sama ár. Kæruleyfi var veitt 27. júní 2019 á grundvelli 6. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 2. mgr. 167. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Kærður er dómur Landsréttar 14. maí 2019 þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu yrði gert skylt að færa í þinglýsingabók kvöð um heimila starfsemi í fasteigninni að Hallarmúla 2 í Reykjavík, eins og henni væri lýst í áður þinglýstu skjali útgefnu 15. júní 1975, og færa athugasemd um hana inn á þinglýst afsal fyrir fasteignina 18. apríl 2018.

Sóknaraðili krefst þess að framgreindri kröfu varnaraðila verði hafnað. Þá krefst hann málskostnaðar á öllum dómstigum   

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Samkvæmt ákvörðun Hæstaréttar var mál þetta munnlega flutt 27. september 2019.

I

Í málinu deila aðilar um hvort mistök hafi orðið við þinglýsingu, þegar kvöð um heimila starfsemi í fasteigninni að Hallarmúla 2 í Reykjavík var afmáð úr þinglýsingabók árið 1993, og ef svo er hvort fullnægt sé skilyrðum 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga til að leiðrétta mistökin.

Lóðin að Hallarmúla 2 var frá árinu 1962 til 1978 hluti lóðarinnar að Suðurlandsbraut 2. Á henni reisti lóðarhafinn þrjú hús sem í þinglýsingabók voru ásamt lóðarréttindum auðkennd sem eignarhlutar I, II og III og var húsið við Hallarmúla ásamt lóðarréttindum eignarhluti III. Á árunum 1970 og 1975 var eignarhlutum I og II afsalað til Hótels Esju hf. Kvöðin um heimila starfsemi í Hallarmúla 2, eignarhluta III, mun ásamt kvöðum um forkaupsrétt og kauprétt Hótels Esju hf. að þeim eignarhluta, upphaflega hafa stuðst við yfirlýsingu lóðarhafans frá 9. apríl 1974 sem ekki var þinglýst og ekki er meðal gagna málsins. Hinn 15. júní 1975 var eignarhluta III afsalað til þriggja systkina, barna lóðarhafans, og tekið fram að eigninni væri afsalað með umræddum kvöðum og vísað til yfirlýsingar lóðarhafans frá árinu 1974. Afsalinu var þinglýst sem eignarheimild og kvaðanna getið í þinglýsingabók sem áhvílandi á eignarhluta III. Í bréfi 14. desember 1993 frá Flugleiðum hf., sem þá var orðinn eigandi eignarhluta I og II, til eins af eigendum eignarhluta III var því lýst yfir að félagið félli frá kauprétti sínum að þeim eignarhluta. Yfirlýsingu þessari var þinglýst og á grundvelli hennar var kvöðum um forkaupsrétt og kauprétt Flugleiða hf. að eignarhluta III aflýst árið 1993 ásamt umræddri kvöð um heimila starfsemi í þeirri fasteign.

Varnaraðili er eigandi eignarhluta I og II og leiðir rétt sinn til þeirra frá rétti Flugleiða hf. Hann heldur því fram að mistök hafi orðið við aflýsingu kvaðarinnar um heimila starfsemi í eignarhluta III, þar sem með yfirlýsingunni 14. desember 1993 hafi einungis verið fallið frá kauprétti en ekki öðrum kvöðum sem hvíldu á eignarhlutanum. Því hafi yfirlýsingin ekki getað orðið grundvöllur aflýsingar kvaðar um heimila starfsemi í eignarhluta III enda hafi rétthafinn aldrei fallið frá þeirri kvöð. Aflýsing kvaðarinnar hafi því verið mistök í skilningi 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga sem leiðrétta beri með því að færa hana á nýjan leik í þinglýsingabók og geta athugasemdar um hana á þinglýstu afsali fyrir eigninni 18. apríl 2018 sem sé heimildarskjal sóknaraðila fyrir eignarhlutanum.

Sóknaraðili er eigandi eignarhluta III og leiðir rétt sinn til hans frá einkahlutafélaginu HM2 ehf. Það einkahlutafélag fékk eignarhlutanum afsalað frá B. Pálsson ehf./Penninn sf. sem fékk eignarhlutanum afsalað frá systkinunum þremur sem fengu eigninni afsalað 15. júní 1975. Sóknaraðili hafnar því að mistök hafi orðið við aflýsingu kvaðarinnar um heimila starfsemi í eignarhlutanum. Af hans hálfu er í aðalatriðum á því byggt að stofnað hafi verið til umræddrar kvaðar með yfirlýsingu 9. apríl 1974 sem ekki liggi fyrir og ekki hafi verið þinglýst. Þá hafi síðar þinglýst skjöl ekki getað stofnað til kvaðarinnar, afmáning hennar hafi verið leiðrétting þinglýsingarmistaka og í öllu falli sé yfirlýsing Flugleiða hf. frá árinu 1993 fullnægjandi sönnun fyrir brottfalli kvaðarinnar.

II

1

Samkvæmt gögnum málsins gerði Kristján Kristjánsson forstjóri samning 7. desember 1962 til 40 ára við Reykjavíkurborg um leigu lóðarinnar nr. 2 við Suðurlandsbraut í Reykjavík. Lóðin afmarkaðist af Suðurlandsbraut að norðan, Lágmúla að vestan og Hallarmúla að austan. Leigusamningurinn tók í upphafi einnig til þeirrar lóðar, sem nú er auðkennd sem Hallarmúli 2, en á því varð breyting árið 1978 þegar sá hluti upphaflegu lóðarinnar var gerður að sjálfstæðri lóð, eins og síðar verður rakið. Lóðin sem samningurinn frá árinu 1962 tók til var ætluð til byggingar iðnaðar- og verslunarhúsnæðis. Lóðarhafinn mun fljótlega eftir gerð leigusamningsins hafa ráðist í að reisa níu hæða hús á vesturhluta lóðarinnar meðfram Suðurlandsbraut en á austurhlutanum tveggja hæða hús sambyggt húsinu á vesturhlutanum og hafið þar hótelrekstur. Á blaði fasteignarinnar Suðurlandsbraut 2 í þinglýsingabók var þessum mannvirkjum síðar skipt í tvo eignarhluta, vesturhluta sem auðkenndur var sem eignarhluti I, og austurhluta sem auðkenndur var sem eignarhluti II.

Kristján Kristjánsson lést 16. júní 1968 og fékk ekkja hans, Málfríður Guðfinna Friðriksdóttir, leyfi til setu í óskiptu búi 20. sama mánaðar. Í skiptayfirlýsingu 21. október 1968 sem bar yfirskriftina „Erfðaafsal“ kom fram að „undirrituð, Málfríður Guðfinna Friðriksdóttir ... Kristján Kristjánsson ... Friðrik Kristjánsson ... Kolbrún Kristjánsdóttir ... og Þórdís Lára Berg Ágústsdóttir ... lýsum hér með yfir skv. erfðafjárskýrslu í dánar og félagsbúi Kristjáns Kristjánssonar ... og eftirlifandi konu hans ... að við skipti á búinu var fullt samkomulag um að eftirtaldar fasteignir ... félli í hlut eftirfarandi erfingja í sömu eignarhlutföllum, varðandi allar fasteignirnar, er hér greinir: Málfríður Guðfinna Friðriksdóttir, eignarhluti allra fasteigna er 66,667% ... Kristján Kristjánsson, eignarhluti allra fasteigna er 11,111% ... Friðrik Kristjánsson, eignarhluti allra fasteigna er 11,111% ... Kolbrún Kristjánsdóttir, eignarhluti allra fasteigna er 11,111% ...“. Fram kom að um væri að ræða fasteignirnar Suðurlandsbraut 2 og neðri hæð Rauðalækjar 8 í Reykjavík og Strandgötu 53, 55, 59 og Laufásgötu 1 á Akureyri og óskist þær „fasteignir, ásamt tilheyrandi lóðum ... þinglesnar á ofangreinda aðila ... í þeim eignarhlutföllum er að ofan greinir.“ Skjal þetta var móttekið til þinglýsingar 24. október 1968 og fært í veðmálaskrá.

Með skjali 15. nóvember 1968,  sem fól í sér fyrirframgreiðslu arfs og nefnt var erfðaafsal, kom fram að Málfríður Guðfinna hefði samkvæmt erfðafjárskýrslu þann sama dag „afsalað öllum eignarhluta mínum í fasteignunum Suðurlandsbraut 2 og Rauðalæk 8, Reykjavík, til barna minna að jöfnu, en eignarhluti minn er 66,667% af Suðurlandsbraut 2, Reykjavík ... Börn mín eru þessi: Kristján Kristjánsson ... Friðrik Kristjánsson ... Kolbrún Kristjánsdóttir ... Eftir skiptin eiga þau fyrrnefndar fasteignir að einum þriðja hluta (1/3) hvort. Óskast því ofannefndar fasteignir ásamt tilheyrandi lóðum ... þinglesnar á ofannefnda aðila ... Þessu til staðfestu rita ég og börn mín undir afsal þetta ...“. Skjal þetta var móttekið til þinglýsingar 28. nóvember 1968 og fært í veðmálaskrá. Eftir þetta voru systkinin Friðrik Kristjánsson, Kristján Kristjánsson og Kolbrún Kristjánsdóttir skráð þinglesnir eigendur að eignarhlutum I og II að Suðurlandsbraut 2 að 1/3 hvert.

Hótel Esja hf. var stofnað 22. desember 1970 og meðal stofnenda voru systkinin Friðrik Kristjánsson, Kolbrún Kristjánsdóttir og Kristján Kristjánsson og tóku þau sæti í fyrstu stjórn félagsins. Í stofnsamningi kom fram að félagið tæki við eignum og skuldum Hótels Esju í Reykjavík. Hinn 30. desember 1970 fékk Hótel Esja hf. húsinu á vesturhluta lóðarinnar að Suðurlandsbraut 2 ásamt lóðarréttindum afsalað frá systkinunum þremur og 10. september 1975 fékk Hótel Esja hf. húsinu á austurhluta lóðarinnar afsalað frá þeim. Varð Hótel Esja hf. því við seinni afsalsgerðina eigandi beggja húsanna sem reist höfðu verið á vestur- og austurhluta leigulóðarinnar meðfram Suðurlandsbraut. Í þinglýstri yfirlýsingu 30. júlí 1992 kom fram að Hótel Esja hf. og Flugleiðir hf. hefðu á árinu 1982 sameinast undir nafni Flugleiða hf. sem eftir 1992 var í þinglýsingabók skráður eigandi vestur- og austurhluta byggingarinnar að Suðurlandsbraut 2. Með afsali 24. nóvember 1999 afsöluðu Flugleiðir hf. vestur- og austurhluta byggingarinnar að Suðurlandsbraut 2 til Þyrpingar hf. Samkvæmt gögnum málsins gengu eignarhlutarnir eftir það kaupum og sölum milli ýmissa aðila á árunum 2002 og 2007 en á árinu 2017 varð varnaraðili þinglýstur eigandi þeirra.

2

Á þeim hluta upphaflegu lóðarinnar að Suðurlandsbraut 2, sem nú er auðkenndur sem Hallarmúli 2, reisti Kr. Kristjánsson hf. í kringum árið 1970 tveggja hæða hús, sem var þá og er enn aðskilið frá húsunum tveimur sem áður höfðu verið reist á lóðinni. Á blaði fasteignarinnar Suðurlandsbraut 2 í þinglýsingabók var nýja húsið auðkennt sem eignarhluti III og þess getið í dálki fyrir athugasemdir að um væri að ræða „Ford-skálinn + afmörkuð lóðarréttindi.“   

Hinn 15. júní 1975 afsalaði Kr. Kristjánsson hf. „til fullrar eignar fasteign félagsins sem nefnd er Ford-skálinn og sem stendur á lóðinni nr. 2 við Suðurlandsbraut Reykjavík og snýr að götunni Hallarmúla“ til Kolbrúnar Kristjánsdóttur, Friðriks Kristjánssonar og Kristjáns Kristjánssonar. Í afsalinu sagði að leigulóð sú sem fylgdi með í kaupunum „er merkt með rauðum ramma á meðfylgjandi teikningu af lóðinni nr. 2 við Suðurlandsbraut, en öll lóðin takmarkast af Lágmúla til vesturs, Suðurlandsbraut til norðurs og Hallarmúla til austurs. Er lóðinni skipt milli vestur- og austur hluta fasteignar þeirrar, sem stendur á lóðinni og snýr að Suðurlandsbraut, þannig, að austurhlutinn er 37,37% en vesturhlutinn 62,63%. Lóð sú, sem fylgir húsi því, sem verið er að afsala, er því hluti úr austurhlutanum og vísast síðar í afsali þessu til kvaðar, sem henni fylgir.“

Í afsalinu voru í stafliðum A til D taldar upp þær kvaðir sem hvíldu á eigninni og hún væri seld með. Í staflið A var tilgreind kvöð sem laut að gerð akbrautar, opinna bílastæða, lagningu jarðstrengja og gerð gangstéttar og spennistöðvar. Í staflið B var tilgreind kvöð um forkaupsrétt Hótels Esju hf. að lóðarréttindum ásamt mannvirkjum á austurhluta lóðarinnar. Í staflið C var vísað til þess að Kr. Kristjánsson hf. hefði með yfirlýsingu 9. apríl 1974 veitt eigendum Hótels Esju hf. forkaupsrétt að „eign seljanda eins og hún er, eða verður fullbyggð. Þó er Kr. Kristjánsson h/f heimilt að afsala eigninni til eins eða fleiri hluthafa þess félags, enda samþykki hann eða þeir forkaupsréttarákvæðin. Forkaupsréttarákvæðin skulu gilda í 10 ár frá 1. apríl 1974 til 31. marz 1984. Að þeim tíma loknum geta eigendur Hótels Esju h/f krafist kaupa á eigninni, enda hafi þeir tilkynnt eigendum fasteignarinnar fyrir 1. apríl 1983 um þá ákvörðun sína“. Í staflið D var vísað til fyrrgreindrar yfirlýsingar Kr. Kristjánssonar hf. um að Hótel Esja hf. nyti aðkeyrslu- og umferðarréttar að baklóð hótelsins um lóð Ford-skálans eins og lóðin væri þá eða kynni síðar að verða.

Í staflið E í afsalinu var kvöð varðandi þá starfsemi sem mætti fara fram í fasteigninni við Hallarmúla. Þar sagði svo: „Yfirlýsing Kr. Kristjánssonar h/f, dags. 9/4´74 um starfsemi þá, sem fram megi fara í framanskráðri húseign við Hallarmúla.  A. Almenn verzlun, svo sem verzlun með varahluti í bifreiðar og önnur ökutæki, enda brjóti sú starfsemi ekki í bága við rekstur hótelsins, eða eiganda þess. B. Verzlun með nýjar bifreiðir. C. Verzlun með notaðar bifreiðir.“ Þá sagði enn fremur að eigendur „eignarinnar skuldbinda sig til að sjá svo um, að gætt verði ýtrasta hreinlætis, bæði innan húss og utan. Sérstaklega þó á lóð þeirri, er fylgir húseigninni og ennfremur, að hávaði verði sem minnstur vegna starfsemi þeirrar er fram fer í húsinu og á lóðinni.“ Undir afsalið ritaði afsalsgjafi og afsalshafar með þeirri áritun að þeir væru samþykkir afsalinu í öllum atriðum.

Afsalið 15. júní 1975 var móttekið til þinglýsingar 24. júlí sama ár og fært á eignarhluta III á blaði Suðurlandsbrautar 2 í þinglýsingabók. Kom þar fram í dálki fyrir athugasemdir að um væri að ræða „Ford-skálinn + afmörkuð lóðarréttindi.“ Á afsalið ritaði þinglýsingardómari að „Kr. Kr. h/f hefur ekki þinglýsta eignarheimild, en hana hafa kaupendur sjálfir varðandi lóð, en þeir hafa leyft Kr. Kr. h/f að byggja hús á lóðinni.“ Yfirlýsingin frá 9. apríl 1974 sem vitnað var til í afsalinu 15. júní 1975 um heimila starfsemi að Hallarmúla 2 er eins og áður segir ekki meðal gagna málsins og ljósrit úr þinglýsingabók ber ekki með sér að henni hafi verið þinglýst á eignarhlutana á Suðurlandsbraut 2. Á hinn bóginn var efni kvaðarinnar fært á þann eignarhluta fasteignarinnar að Suðurlandsbraut 2 í þinglýsingabók sem auðkenndur var sem eignarhluti III, samhliða þinglýsingu afsalsins 15. júní 1975. Var kvaðarinnar þar getið sem kvaðar „um hömlur á starfsemi í húsnæðinu með nýjar og notaðar bifreiðar og bifreiðavarahluti og um hreinlæti og sem minnstan hávaða.“ Þinglýsingarnúmer afsalsins var B31-181.

3

Flugleiðir hf. og eigendur Ford-skálans undirrituðu 10. nóvember 1983 samkomulag um tímabundinn forkaupsrétt Flugleiða hf. að þeirri eign. Í samkomulaginu var jafnframt kveðið á um tímabundinn kauprétt Flugleiða hf. að eigninni ef ákvörðun yrði tekin um að byggja upp austurhluta Suðurlandsbrautar 2, eignarhluta II. Í samkomulaginu var rakið að kauprétturinn væri til að tryggja að öll eignin eða að minnsta kosti II og III hluti væru í eigu sama aðila ef slíkt skilyrði yrði sett vegna útgáfu byggingarleyfis. Samkomulagi þessu var þinglýst og fékk það þinglýsingarnúmerið 32688/83.

Í bréfi Flugleiða hf. 14. desember 1993 sagði að með yfirlýsingu 10. nóvember 1983 „veittu eigendur „Fordskálans“ sem er fasteign sem stendur við Hallarmúla á lóðinni nr. 2, við Suðurlandsbraut í  Reykjavík ... Flugleiðum hf. kauprétt að ofangreindum fasteignarhluta að Suðurlandsbraut 2. Yfirlýsing þessi er innfærð nr. 32688, til þinglýsingar, 22. nóvember 1983. Með yfirlýsingu dagsettri í mars 1993 samþykktu eigendur fasteignarinnar, framlengingu á fresti þeim sem Flugleiðir hf. höfðu til að beita kauprétti, þ.e. til 31. desember 1993. Með bréfi þessu tilkynna Flugleiðir hf., að félagið muni ekki neyta kaupréttar og fellur rétturinn því niður með bréfi þessu.“ Yfirlýsingin 14. desember 1993 var móttekin til þinglýsingar 22. sama mánaðar og færð í þinglýsingabók með númerinu A24695/93. Ljósrit úr þinglýsingabók af blaði fasteignarinnar að Suðurlandsbraut 2 ber með sér að á grundvelli yfirlýsingarinnar 14. desember 1993 var kvöðum um forkaupsrétt og kauprétt Flugleiða hf. að Ford-skálanum svokallaða aflýst og jafnframt með tilvísun til sama skjals áðurgreindri kvöð um heimila starfsemi í þeirri fasteign.

4

Með afsali 20. apríl 1994 afsöluðu eigendur Ford-skálans þeirri fasteign til Pennans sf. Í afsalinu sagði að um væri að ræða „fasteign seljenda að Suðurlandsbraut 2 v/Hallarmúla í Reykjavík. Í þinglýsingarbókum sýslumannsins í Reykjavík er hin selda eign skráð Suðurlandsbraut 2, Fordskálinn + afmörkuð lóðarréttindi (eignarhluti III). Eignin er seld með ... tilheyrandi leigulóðarréttindum, en lóðin er afmarkaður hluti af heildarlóðinni Suðurlandsbraut 2 ... Á eigninni hvíla eftirtaldar kvaðir, sem kaupanda er kunnugt um, og sem hann skuldbindur sig til að hlíta: 1. Samkvæmt lóðarsamningi dags. 7/12. 1962, þinglnr. 013-412, og yfirlýsingu dags. 3/5. 1978, þinglnr. R37-211. 2. Yfirlýsing um aðkeyrslu og umferðarrétt að baklóð hótelsins, dags. 9/4. 1974, þinglnr. B31-181. 3. Yfirlýsing um starfsemi þá, sem fram má fara í hinni seldu húseign, dags. 9/4. 1974, þinglnr. B31-181. Á eigninni hvíldi kvöð um forkaupsrétt og kauprétt Hótels Esju hf. og síðar Flugleiða hf., en þeirri kvöð hefur verið aflétt með yfirlýsingu Flugleiða hf., dags. 14/12. 1993, þinglnr. A24695/93.“ Auk seljenda Ford-skálans rituðu undir afsalið fyrir hönd kaupandans, Pennans sf., Gunnar Dungal og Þórdís A. Sigurðardóttir. Í þinglýsingabók var afsalið sagt móttekið til þinglýsingar 28. apríl 1994, þinglýsinganúmer þess tilgreint A8929/94 og sagt í dálki fyrir athugasemdir að um væri að ræða Ford-skálann ásamt afmörkuðum lóðarréttindum.

Á ljósriti úr þinglýsingabók kemur fram að á grundvelli skjals frá 5. apríl 1998, sem móttekið var til þinglýsingar degi síðar, hafi eignarhald á Ford-skálanum svonefnda að Hallarmúla 2 með nafnbreytingu verið fært frá Pennanum sf. yfir á B. Pálsson hf. Á árinu 2016 mun einkahlutafélagið HM2 hafa öðlast umráð fasteignarinnar að Hallarmúla 2 og fengið henni afsalað 12. apríl 2017. Núverandi eigandi fasteignarinnar er sóknaraðili, HM2 hótel ehf., sem mun hafa fengið eigninni afsalað frá HM2 ehf. 18. apríl 2018.

5

Samkvæmt þinglýsingarvottorði fyrir eignina Hallarmúla 2 frá 9. nóvember 2018 var lóðinni að Hallarmúla 2 skipt út úr lóðinni Suðurlandsbraut 2 á grundvelli stofnskjals sem dagsett er 28. mars 2007. Lóðarleigusamningur var á hinn bóginn ekki gerður fyrr en 22. desember 2017.

Í auglýsingu 3. desember 2018  um breytingu á deiliskipulagi Reykjavíkur kom fram að í „samræmi við skipulagslög nr. 123/2010 samþykkti borgarráð Reykjavíkur, þann 13. september 2018, breytingu á deiliskipulagi Suðurlandsbrautar 2 vegna lóðarinnar nr. 2 við Hallarmúla. Í breytingunni felst að auka leyfilegt byggingarmagn, auka hæðarfjölda á lóðinni, í byggingunni verður hótel, leyfilegur hæðarfjöldi verður 5 hæðir, efsta hæðin inndregin frá Hallarmúla, bílastæði fjarlægð af yfirborði lóðarinnar og gerður bílakjallari. Uppdrættir hafa hlotið meðferð samkvæmt 1. mgr. 43. grein skipulagslaga nr. 123/2010. Skipulagið öðlast þegar gildi.“  

Varnaraðili andmælti deiliskipulagsbreytingunni við borgaryfirvöld meðal annars með þeim rökum að hún færi gegn þinglýstum heimildum en því höfnuðu borgaryfirvöld. Með bréfi varnaraðila 30. maí 2018 til sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu sem þinglýsingarstjóra var þess krafist „að þær kvaðir sem tilgreindar eru á nefndu afsali, dags. 15. júní 1975, verði færðar inn á veðbókarvottorð lóðarinnar ... og mannvirkisins ... að Hallarmúla 2. Þá [er farið] fram á að við þinglýsingu nýs lóðarleigusamnings um Hallarmúla 2 verði athugasemdir um kvaðirnar færðar inn á skjalið, þ.e. dagbókarfærðan lóðarleigusamning sem móttekinn var til þinglýsingar 11. janúar 2018.“ Í niðurlagi bréfsins sagði að einsýnt væri „að mistök hafi orðið við skráningu fasteignarinnar að Hallarmúla 2 í þinglýsingabækur, þar sem framangreindra kvaða sé hvorki getið á veðbókarvottorði lóðarinnar, né mannvirkisins. Brýnt er að þau mistök verði leiðrétt.“ Sóknaraðili andmælti því við sýslumann að krafa varnaraðila næði fram að ganga og með rafbréfi sýslumanns 12. október 2018 til lögmanns varnaraðila var kröfu hans hafnað. Með vísan til 3. gr. þinglýsingalaga bar varnaraðili 9. nóvember 2018 úrlausn sýslumanns undir Héraðsdóm Reykjavíkur. Sýslumaður sendi héraðsdómi athugasemdir sínar með bréfi 18. desember 2018. Með úrskurði 1. mars 2019 staðfesti héraðsdómur úrlausn sýslumanns og hafnaði þar með kröfu varnaraðila. Með kæru 14. mars 2019 skaut varnaraðili úrskurði héraðsdóms til Landsréttar sem með hinum kærða úrskurði 14. maí 2019 tók til greina kröfu varnaraðila.

 

III

Eins og áður greinir deila aðilar um hvort mistök hafi orðið við þinglýsingu, þegar kvöð um heimila starfsemi í fasteigninni að Hallarmúla 2 í Reykjavík var afmáð úr þinglýsingabók árið 1993, og ef svo er hvort fullnægt sé skilyrðum 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga til að leiðrétta mistökin. Þar kemur fram að verði þinglýsingarstjóri þess áskynja að færsla í fasteignabók sé röng eða mistök hafi orðið um þinglýsinguna ella skuli hann bæta úr.

Þinglýsingarmistök verða ýmist leiðrétt að eigin frumkvæði þinglýsingarstjóra eða samkvæmt kröfu aðila og er réttur til að krefjast leiðréttingar ekki háður tímatakmörkunum. Meginmarkmið leiðréttingar er að færa þinglýsingabók í það horf að bókin sýni réttarstöðuna eins og hún var áður en mistök urðu. Úrlausn þinglýsingarstjóra um kröfu um leiðréttingu þinglýsingarmistaka verður borin undir héraðsdómara í lögsagnarumdæmi þinglýsingarstjóra, sbr. 3. gr. þinglýsingalaga. Það telst til þinglýsingarmistaka ef eignarhaft er ranglega afmáð af eign, sbr. meðal annars dóm Hæstaréttar 3. mars 2011 í máli nr. 9/2011. Forsenda þess að unnt sé að beita ákvæðum 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga er að máli sé beint í farveg þess ákvæðis, sbr. meðal annars dóm Hæstaréttar 19. febrúar 1999 í máli nr. 49/1999, og augljóst sé að þinglýsingarmistök hafi átt sér stað. Í málatilbúnaði sínum hefur sóknaraðili tínt til eitt og annað sem lýtur að efnisatvikum að baki skjali. Í því sambandi er þess að gæta að þegar þinglýsingarstjóri tekur afstöðu til þess hvort leiðrétting skuli framkvæmd ber honum einungis að huga að atriðum sem varða formleg réttindi samkvæmt þinglýstum skjölum en ekki atvikum að baki þeim eða hvort réttarstaðan hafi breyst eins og nánar greinir í hinum kærða úrskurði.

Dómkrafa  sóknaraðila er í fyrsta lagi á því reist að varnaraðili hafi ekki beint erindi til þinglýsingarstjóra um leiðréttingu þinglýsingarmistaka á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga og beri af þeirri ástæðu að hafna kröfunni. Áður er gerð grein fyrir erindi því er varnaraðili beindi 30. maí 2018 til sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu sem þinglýsingarstjóra. Varnaraðili vísaði ekki berum orðum til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga í   erindi sínu til sýslumanns. Af erindinu er eigi að síður ljóst að varnaraðili taldi þau mistök hafa orðið við skráningu fasteignarinnar að Hallarmúla 2 í þinglýsingabók að ekki væri getið kvaðar um heimila starfsemi í fasteigninni sem fram kæmi í afsali fyrir henni 15. júní 1975 og að brýnt væri að þau mistök yrðu leiðrétt. Þótt erindi varnaraðila til sýslumanns hefði að sönnu mátt vera skýrara verður, eins og gert var í hinum kærða úrskurði, að leggja til grundvallar að varnaraðili leiti í málinu leiðréttingar á þeirri færslu í þinglýsingabók í desember 1993 sem fólst í aflýsingu umræddrar kvaðar er þinglýst hafði verið á framangreinda fasteign. Samkvæmt því freistaði varnaraðili þess með nægjanlega skýrum hætti að neyta úrræðis samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Verður samkvæmt því hafnað málsástæðu sóknaraðila sem lýtur að hinu öndverða.

Í annan stað er á því byggt af hálfu sóknaraðila að hafi verið stofnað til kvaðar um heimila starfsemi í fasteigninni að Hallarmúla 2 hljóti frumheimild hennar að vera yfirlýsingin frá 9. apríl 1974 sem vitnað sé til í afsalinu 15. júní 1975. Sú yfirlýsing sé á hinn bóginn ekki meðal gagna málsins, henni hafi ekki verið þinglýst og þótt til hennar sé vísað í afsalinu geti sú tilvísun ekki talist stofnskjal kvaðarinnar. Það hafi því verið mistök að þinglýsa kvöðinni í upphafi og rétt af þinglýsingarstjóra að leiðrétta þau með því að aflýsa henni eins og gert hafi verið árið 1993. Af ákvæðum þinglýsingalaga leiðir að heimilt er í einu skjali að stofna til fleiri réttinda en einna. Þannig segir í 11. gr. laganna að sé í einu og sama skjali stofnað til fleiri réttinda en þeirra sem skjalinu er aðallega ætlað að veita skuli athygli þinglýsingarstjóra sérstaklega vakin á því, annað hvort með áritun á skjalið sjálft eða með undirstrikun í texta þess, til hvaða réttinda þinglýsingin eigi að taka. Hið sama er áréttað í lögskýringargögnum í athugasemdum við 9. gr. laganna en í þeirri grein kemur meðal annars fram að við þinglýsingu eigi að færa meginatriði skjals í þinglýsingabók. Yfirlýsingin 9. apríl 1974 er ekki meðal gagna málsins og henni var ekki þinglýst. Samkvæmt almennum reglum eignaréttar, sem 11. gr.  þinglýsingalaga á rætur í, stóð það í valdi eiganda Ford-skálans að afsala eigninni með takmörkunum á eðli þeirrar starfsemi sem þar mætti stunda. Án tillits til þess hver urðu örlög yfirlýsingarinnar 9. apríl 1974 stóðu þinglýsingarreglur samkvæmt þessu því ekki í vegi, að í afsalinu 15. júní 1975 yrði, samhliða yfirfærslu eignarréttarins, stofnað til kvaðar er gilda skyldi til frambúðar um heimila starfsemi í fasteigninni að Hallarmúla 2. Þeirrar heimildar neytti afsalsgjafinn og var kvaðarinnar getið í þinglýsingabók. Málsástæðu sóknaraðila í þá veru að þinglýsing kvaðarinnar í upphafi hafi verið mistök og aflýsing hennar leiðrétting þeirra mistaka er því hafnað.

Í þriðja lagi er dómkrafa sóknaraðila á því reist að jafnvel þótt litið verði svo á, að til kvaðar um heimila starfsemi í fasteigninni að Hallarmúla 2 hafi getað stofnast í afsalinu 15. júní 1975, sé með öllu óljóst að varnaraðili geti byggt rétt á kvöðinni eins og orðalagi hennar sé háttað í afsalinu. Þegar eigandi eignarhluta III í fasteigninni að Suðurlandsbraut 2 afsalaði honum árið 1975, með takmörkunum á eðli þeirrar starfsemi sem þar mætti stunda, kom eins og áður er rakið fram í afsalinu að starfsemi í eignarhlutanum mætti ekki brjóta „í bága við rekstur hótelsins eða eiganda þess.“ Af þessu orðalagi afsalsins 15. júní 1975 og áður þinglýstum afsölum sama afsalsgjafa fyrir eignarhlutum I og II að Suðurlandsbraut 2 til Hótels Esju hf. á árunum 1970 og 1975, sem áður er gerð grein fyrir, er ljóst að rétthafi kvaðar um heimila starfsemi í eignarhluta III er sá sem stundar hótelrekstur í eignarhlutum I og II. Varnaraðili leiðir eins og áður er rakið rétt sinn til eignarhluta I og II frá þeim sem var rétthafi kvaðarinnar í upphafi. Er því ótvírætt við hvaða eign afsalið 15. júní 1975 á, hvaða aðila skjalið varðar og hvert efni þess er að öðru leyti, sbr. f. lið 6. gr. þinglýsingalaga. Að þessu gættu á varnaraðili, eins og í úrskurði Landsréttar greinir, lögvarinna hagsmuna að gæta vegna þeirrar ákvörðunar sem um ræðir í málinu.

Í fjórða lagi styður sóknaraðili dómkröfu sína við það að ómögulegt sé að framfylgja dómkröfu varnaraðila, þar sem óskýrt sé með hvaða hætti eigi að leiðrétta þau mistök sem haldið sé fram að átt hafi sér stað. Í öllu falli sé ljóst að afsalinu frá árinu 1975, þar sem umrædd kvöð komi fram, verði ekki þinglýst aftur. Eins og greinir í hinum kærða úrskurði miðar leiðrétting samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga að því að færa þinglýsingabók í það horf að hún sýni réttarstöðuna eins og hún var áður en mistök áttu sér stað. Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. þinglýsingalaga skal aflýsa eignarhafti þegar þinglýst er sönnun fyrir brottfalli þess eða skjal er afhent með yfirlýsingu rétthafa um að því megi aflýsa. Áður er rakið efni yfirlýsingar Flugleiða hf. 14. desember 1993. Þar kom einungis fram að félagið hygðist ekki neyta kaupréttar að Ford-skálanum og að sá réttur félli niður með yfirlýsingunni, sem var móttekin til þinglýsingar 22. sama mánaðar og færð í þinglýsingabók. Ljósrit úr þinglýsingabók af blaði fasteignarinnar að Suðurlandsbraut 2 ber á hinn bóginn með sér að á grundvelli yfirlýsingarinnar var kvöðum um forkaupsrétt og kauprétt Flugleiða hf. að Ford-skálanum aflýst og jafnframt með tilvísun til sama skjals áðurgreindri kvöð um heimila starfsemi í þeirri fasteign. Er samkvæmt þessu ljóst að við aflýsingu kvaðarinnar um heimila starfsemi í Ford-skálanum var farið á svig við ákvæði 1. mgr. 39. gr. þinglýsingalaga. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið verður hinn kærði úrskurður staðfestur.

Eftir framangreindum úrslitum verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, HM2 hótel ehf., greiði varnaraðila, Reitum-hóteli ehf., 1.000.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

 

Úrskurður Landsréttar 14. maí 2019.

Landsréttardómararnir Davíð Þór Björgvinsson, Jóhannes Sigurðsson og Þorgeir Ingi Njálsson kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1. Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 14. mars 2019 en kærumálsgögn bárust réttinum 18. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 1. mars 2019 í málinu nr. T-4/2018 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að felld yrði úr gildi sú ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 12. október 2018 að verða ekki við kröfu sóknaraðila um að færa í þinglýsingabók kvöð um heimila starfsemi í fasteigninni að Hallarmúla 2 í Reykjavík, geta hennar í veðbókarvottorðum lóðar og mannvirkis og færa athugasemd um hana inn á afsal fyrir fasteigninni dagsett 18. apríl 2018, skjal nr. 441-E-004915-2018. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

2. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og framangreindar kröfur hans teknar til greina. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

3. Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Niðurstaða

4. Málavöxtum og málsástæðum aðilanna er skilmerkilega lýst í hinum kærða úrskurði. Eins og þar er rakið leitar sóknaraðili í máli þessu leiðréttingar á færslu í þinglýsingabók í desember 1993 sem fólst í aflýsingu kvaðar sem þinglýst hafði verið á framangreinda fasteign. Krefst sóknaraðili þess að kvöðinni verði að nýju þinglýst á eignina. Er málið rekið á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga og krafa sóknaraðila reist á 27. gr. þeirra. Með fyrrnefnda ákvæðinu er þeim sem telur á sér brotið með ákvörðun sýslumanns um þinglýsingu veitt heimild til að leita eftir sérstökum reglum úrlausnar dómstóla um þá ákvörðun. Í slíku máli verður ekki litið til efnisatriða að baki skjali sem þinglýst hefur verið, heldur einungis leyst úr því hvort þinglýsing sú sem fram fór eða önnur úrlausn þinglýsingarstjóra hafi eins og málið lá fyrir honum verið rétt eða ekki, sbr. til dæmis dóm Hæstaréttar 22. ágúst 2012 í máli nr. 414/2012. Síðarnefnda ákvæðið tekur til heimilda þinglýsingarstjóra til þess að leiðrétta mistök sem hafa átt sér stað við þinglýsingu skjals. Tekur ákvæðið samkvæmt orðum sínum til þess að verði þinglýsingarstjóri þess áskynja að færsla í fasteignabók sé röng eða mistök hafi orðið um þinglýsinguna ella skuli hann bæta úr. Undir þinglýsingarmistök í skilningi ákvæðisins falla þau tilvik þegar skjali er ranglega aflýst og skjali er þinglýst án athugasemdar þar sem skrá hefði átt athugasemd. Ákvörðun sem þinglýsingarstjóri tekur á grundvelli ákvæðisins telst úrlausn sem bera má undir dómstóla í máli sem rekið er eftir reglum 3. gr. þinglýsingalaga. Þá telst sóknaraðili hafa lögvarinna hagsmuna að gæta vegna þeirrar ákvörðunar sem um ræðir í málinu.

5. Leiðrétting samkvæmt 27. gr. þinglýsingalaga skal miða að því að færa þinglýsingabók í það horf að hún sýni réttarstöðuna áður en mistök áttu sér stað. Af framangreindu leiðir jafnframt að þegar þinglýsingarstjóri tekur afstöðu til þess hvort leiðrétting skuli gerð ber honum einungis að huga að atriðum sem varða formleg réttindi samkvæmt skjölum en ekki að efnisatvikum að baki þeim eða hvort réttarstaðan hafi breyst, til dæmis fyrir tómlæti. Við úrlausn þess hvort fallist verður á kröfu sóknaraðila um leiðréttingu þinglýsingar koma sjónarmið málsaðila sem að þessum atriðum lúta því ekki til skoðunar í málinu. Hið sama á við um það hvort síðar þinglýst réttindi gangi fyrir eldri þinglýstum rétti, sbr. 18. gr. þinglýsingalaga. Þá er þess að geta að réttur samkvæmt 27. gr. laganna til þess að krefjast leiðréttingar á mistökum við þinglýsingu er ekki háður tímatakmörkunum.

6. Af gögnum málsins verður ráðið að kvöðin sem ágreiningur aðila tekur til hafi upphaflega stuðst við yfirlýsingu þáverandi eiganda umræddrar fasteignar 9. apríl 1974. Er í öllu falli ljóst að í afsali sem hann undirritaði 15. júní 1975 er vísað til yfirlýsingar hans 9. apríl 1974 og tekið fram að samkvæmt henni sé eignin seld með þeirri kvöð að heimil starfsemi þar skuli bundin við almenna verslun, svo sem verslun með varahluti í bifreiðar og önnur ökutæki, og verslun með nýjar og notaðar bifreiðar. Er sérstaklega áskilið að því er rekstur almennrar verslunar varðar að sú starfsemi brjóti ekki í bága við „rekstur hótelsins eða eiganda þess“. Í afsalinu er einnig getið um tvær aðrar kvaðir á eigninni sem raktar eru til yfirlýsingarinnar og snýr önnur þeirra að forkaupsrétti og kauprétti en hin að umferðarrétti. Af þessu og ljósriti úr fasteignabók sem er meðal málsgagna verður ekki annað séð en að kvaðir þessar hafi verið færðar í þinglýsingabók 24. júlí 1975 og að heimildarskjalið fyrir þinglýsingu þeirra hafi verið framangreint afsal frá 15. júní sama ár. Þá liggur fyrir að öllum þessum kvöðum var aflýst á grundvelli yfirlýsingar 14. desember 1993 þar sem það eitt kom fram að fallið væri frá kauprétti sem mælt var fyrir um í afsalinu samkvæmt framansögðu. Loks er þess að geta að í afsali fyrir umræddri eign 20. apríl 1994 sem þinglýst var 28. sama mánaðar er að nýju tekið fram að á henni hvíli kvaðir samkvæmt yfirlýsingu 9. apríl 1974 um umferðarrétt og þá starfsemi sem fram megi fara í eigninni. Þar er þess einnig getið að á eigninni hafi hvílt kvöð um forkaupsrétt og kauprétt sem hafi verið aflétt með yfirlýsingu 14. desember 1993.

7. Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. þinglýsingalaga skal aflýsa eignarhafti þegar þinglýst er sönnun fyrir brottfalli þess eða skjal er afhent með yfirlýsingu rétthafa um að því megi aflýsa. Af því sem að framan er rakið má ljóst vera að með aflýsingu kvaðarinnar sem ágreiningur málsaðila tekur til var farið á svig við þessi lagafyrirmæli.

8. Með vísan til þess sem að framan er rakið þykja ekki vera efni til annars en að líta svo á að framangreind kvöð hafi ranglega verið máð úr þinglýsingabók og að þinglýsingarstjóra beri að bæta úr þeim mistökum með þeim hætti sem sóknaraðili krefst. Verður hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi og krafa sóknaraðila um leiðréttingu tekin til greina á þann hátt sem í úrskurðarorði greinir og að teknu tilliti til þeirra atriða sem til úrlausnar geta komið í dómsmáli sem rekið er eftir ákvæðum 3. gr. þinglýsingalaga.

9. Eftir þessum úrslitum verður varnaraðila gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað sem ákveðinn er í einu lagi eins og í úrskurðarorði greinir.

Úrskurðarorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi. Sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu er skylt að færa í þinglýsingabók kvöð um heimila starfsemi í fasteigninni að Hallarmúla 2 í Reykjavík eins og henni er lýst í áður þinglýstu skjali útgefnu 15. júní 1975 merkt litra B 31 nr. 184 og færa athugasemd um hana inn á þinglýst afsal fyrir fasteigninni dagsett 18. apríl 2018, skjal nr. 441-E-004915-2018.

Varnaraðili, HM2 Hótel ehf., greiði sóknaraðila, Reitum - hótel ehf., samtals 800.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 1. mars 2019

Mál þetta sem barst dóminum 9. nóvember 2018 var þingfest 11. nóvember sl. og tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi 18. febrúar 2019. Sóknaraðili er Reitir-hótel ehf, Suðurlandsbraut 2, 108 Reykjavík og varnaraðili HM2 Hótel ehf., Skólavörðustíg 12, 101 Reykjavík.

Sóknaraðili gerir þá kröfu að hnekkt verði ákvörðun Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 12. október 2018 um höfnun á að kvöð um heimila starfsemi í fasteigninni að Hallarmúla 2 í Reykjavík verði færð inn í þinglýsingabækur embættisins og verði getið á veðbókavottorðum lóðar og mannvirkis. Jafnframt krefst sóknaraðili þess að athugasemd um kvöðina verði færð inn á afsal, dags. 18. apríl 2018 (skjal 411-E-4915-2018). Þá gerir sóknaraðili kröfu um málskostnað.

Varnaraðili krefst þess aðallega að ákvörðun Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 12. október 2018 um að hafna kröfum sóknaraðila verði staðfest. Til vara er gerð sú krafa að úrskurðað verði að kvöð varðandi starfsemi sem heimilt er að stunda í Hallarmúla 2 skuli víkja fyrir réttindum varnaraðila samkvæmt afsali dagsettu 18. apríl 2018, þinglýsingarnúmer 411-E-4915-2018

Að auki krefst varnaraðili málskostnaðar í báðum tilvikum.

Málsvextir

Mál þetta varðar ákvörðun Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu dags. 12. október 2018 um að hafna kröfum sóknaraðila um að kvöð um hvaða starfsemi sé heimil, í fasteigninni að Hallarmúla 2 í Reykjavík verði færð inn í þinglýsingabækur embættisins og getið á veðbókavottorðum lóðar og mannvirkis. Jafnframt að athugasemdin verði færð inn á afsal dags. 18. apríl 2018 (skjal 411-E-4915-2018), en varnaraðili er afsalshafi þess afsals. Afsalið var fært athugasemdalaust í þinglýsingarbók þann 12. október 2018 samhliða því að sýslumaður tók ákvörðun um að fallast ekki á kröfur sóknaraðila.

Af gögnum málsins má ráða að fasteignin Suðurlandsbraut 2, skiptist upphaflega í þrjá eignarhluta. Eignarhluta merktan I sem var skilgreindur sem Suðurlandsbraut 2, vesturhluti, eignarhluta II sem var skilgreindur sem Suðurlandsbraut 2, austurhluti og eignarhluta III sem var skilgreindur sem Suðurlandsbraut 2, Fordskálinn og afmörkuð lóðarréttindi.  

Með afsali dagsettu 15. júní 1975 þinglýsinganúmer B31-181 var Suðurlandsbraut 2, eignarhluta III  afsalað til þriggja einstaklinga. Með afsalinu var stofnað til ýmissa kvaða á eigninni þ.m.t. til forkaupsréttar og  kvaðar um heimila starfsemi í fasteigninni og var þar vísað til yfirlýsingar um starfsemi sem má fara fram í húseigninni dagsettri 9. apríl 1974. Þeirri yfirlýsingu var aldrei þinglýst á eignina og liggur hún ekki fyrir í málinu.

Með afsali dagsettu 10. september 1975 þinglýsinganúmer K31-88 var austurhluta fasteignarinnar að Suðurlandsbraut 2, eignarhluta II, afsalað til Hótel Esju hf. Í afsalinu var vísað til yfirlýsingarinnar frá 9.4.1974 og þinglýsinganúmers B31-181, varðandi þá starfsemi sem mætti fara fram í húseign seljenda við Hallarmúla.

Þann 10. nóvember 1983 gerðu þáverandi eigendur að Suðurlandsbraut 2, eignarhluta III, og Flugleiðir hf. með sér samkomulag um forkaupsrétt að eigninni Suðurlandsbraut 2, eignarhluta III. Samkomulagið er með þinglýsinganúmer 32688/83. Í samkomulaginu var jafnframt kveðið á um tímabundinn kauprétt á eignarhlutanum, ef ákvörðun yrði tekin um að byggja upp austurhluta Suðurlandsbrautar 2, eignarhluta II. Í samkomulaginu er rakið að kauprétturinn sé til að tryggja að öll eignin, eða a.m.k. eignarhluti II og III, væru í eigu sama aðila, væri slíkt skilyrði sett vegna útgáfu byggingarleyfis. Samkvæmt yfirlýsingunni skyldi ákveða verð með sömu aðferðum og um getur í yfirlýsingunni frá 9. apríl 1974 náist ekki samkomulag um annað.         

Með þinglýstri yfirlýsingu nr. 15108/1993, dagsettri 30. júlí 1992 var tilkynnt um að Hótel Esja hf. og Flugleiðir hf. hefðu á árinu 1982, sameinast undir nafni Flugleiða hf. og var fasteignin Suðurlandsbraut 2, eignarhluti I og eignarhluti II skráð á nafn Flugleiða hf. í veðmálabókum í stað Hótel Esju hf.                                                                       

Með þinglýstri yfirlýsingu nr. 24695/1993, dagsettri 14. desember 1993, lýstu Flugleiðir hf. því yfir að fallið væri frá kauprétti félagsins á Suðurlandsbraut 2, eignarhluta III, samkvæmt yfirlýsingunni frá 10. nóvember 1983.

Samkvæmt veðmálabókum er ekki einungis aflýst kvöð um kauprétt og forkaupsrétt á grundvelli yfirlýsingarinnar, heldur einnig kvöð um heimila starfsemi á eigninni.         

Með afsali dagsettu 20. apríl 1994, sbr. þinglýsinganúmer 8928/94, afsöluðu framangreindir þrír einstaklingar fasteigninni Suðurlandsbraut 2, eignarhluta III til Pennans sf. Í afsalinu er vísað til yfirlýsingarinnar frá 9. apríl 1974 varðandi kvöð um heimila starfsemi í eigninni, en um efni yfirlýsingarinnar er vísað til afsals, dagsett 15. júní 1975, með þinglýsinganúmer B31-181. Í afsalinu kemur fram að á eigninni hafi hvílt kvöð um forkaupsrétt og kauprétt sem hafi verið aflétt með yfirlýsingu Flugleiða frá 1993. Í afsalinu er tekið fram að á eigninni hvíli tilteknar kvaðir og er vísað til yfirlýsingar um starfsemi sem megi fara fram í hinni seldu húseign dagsettri 9. apríl 1974, með þinglýsinganúmeri B31-181.

Þann 24. nóvember 1999, sbr. þinglýsinganúmer 27531/2018 afsöluðu Flugleiðir hf. fasteigninni Suðurlandsbraut 2, eignarhluta I og eignarhluta II til Þyrpingar hf. Þyrping sameinaðist síðan Stoðum hf. undir nafni Stoða hf. og síðar var tekið upp nafn sóknaraðila, Reitir hf. Í afsalinu er vísað til kvaða sem afsalshafi hafi kynnt sér. Þessar kvaðir eru tilteknar á yfirlýsingu frá 3. maí 1978 með þinglýsinganúmeri R37/2011 og varða ákveðnar kvaðir um bílastæði, hitaveitustokk, jarðstrengi og umferð. Afsalið er samið af hæstaréttarlögmanni og vottað af tveimur hæstaréttarlögmönnum. Í afsalinu er ekkert vikið að kvöð um heimila starfsemi í eignarhluta III.

Í gögnum málsins liggur fyrir veðbókavottorð fyrir eignina Hallarmúla 2, útgefið 9. nóvember 2018. Samkvæmt veðbókavottorðinu var lóðinni að Hallarmúla 2, skipt út úr lóðinni Suðurlandsbraut 2 samkvæmt stofnskjali, dagsettu 28. mars 2007. Lóðarleigusamningur var ekki gerður fyrr en 22. desember 2017.

Á árinu 2018 voru gerðar breytingar á deiliskipulagi vegna Hallarmúla 2. Sóknaraðili andmælti breytingunni á þeim forsendum að þær færu gegn þinglýstum heimildum. Skipulagsyfirvöld höfnuðu þeim rökum með vísan til þess að slík kvöð kæmi ekki í veg fyrir að deiliskipulagi yrði breytt, auk þess sem efni hennar væri óljóst.

Þann 18. apríl 2018, sbr. þinglýsinganúmer 4915/2018, var þinglýst afsali frá HM2 ehf. til varnaraðila.

Með bréfi sóknaraðila til Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu, dagsettu 30. apríl 2018, var þess krafist að kvöð um heimila starfsemi í fasteigninni að Hallarmúla 2 yrði færð inn í þinglýsingabækur embættisins og jafnframt að athugasemd um kvöðina yrði færð inn á afsal, dagsett 18. apríl 2018. Varnaraðili mótmælti því að krafa sóknaraðila næði fram að ganga.

Þann 12. október 2018 barst málsaðilum tölvuskeyti frá Sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu þar sem kröfu sóknaraðila var hafnað.

Málsástæður sóknaraðila

Sóknaraðili vísar til þess að eins og fram kemur í úrlausn þinglýsingastjóra eru kvaðir ótímabundnar og ætlað að hafa ævarandi gildi nema annað sé sérstaklega tekið fram. Réttilega hafi verið stofnað til kvaðarinnar í upphafi, en hún virðist fyrir mistök við þinglýsinguna ekki hafa verið færð inn í þinglýsingabækur í öndverðu. Til hennar er þó vísað í þinglýstu afsali frá 15. júní 1975 þinglýstu nr. B31-181.

Sóknaraðili byggir á því að ákvörðun þinglýsingastjóra um að hafna því að færa kvöðina inn í þinglýsingabækur með vísan til þess að hún hafi verið felld niður á grundvelli síðari þinglýstra skjala fái ekki staðist.

Sóknaraðilar vísa til þess að í yfirlýsingunni frá 14. desember 1993, skjal 411-A-024695/1993, um að falla frá forkaupsrétti sé hvergi vikið að því að afmá eigi af eigninni aðrar kvaðir sem getið er um í afsalinu. Sóknaraðili vísar til þess að þinglýsingastjóri geti ekki ráðstafað hagsmunum og réttindum aðila með einhvers konar rýmkandi skýringum á efni þinglýstra skjala.

Sóknaraðili bendir á að hvorki afsalshafar samkvæmt afsali dagsettu 15. júní 1975 né síðari afsalshafar að mannvirkinu að Hallarmúla 2 séu bærir til þess að aflétta umræddri kvöð um heimila starfsemi á eigninni. Eigandi eignarinnar á hverjum tíma getur ekki öðlast meiri rétt en sá aðili átti sem hann leiðir rétt sinn frá. Það er einungis afsalsgjafi samkvæmt afsali dagsettu 15. júní 1975, sem þá var eigandi að Suðurlandsbraut 2 og Hallarmúla 2 og stofnaði til kvaðarinnar eða sá aðili sem nú leiðir rétt sinn frá þeim afsalsgjafa, sem getur aflétt kvöðinni. Af því leiðir að  einungis sóknaraðili, sem eigandi Suðurlandsbrautar 2 er bær til þess að aflétta kvöð um heimila starfsemi að Hallarmúla 2.

Sóknaraðili vísar til þess að með afsali dagsettu 28. apríl 1994 er fasteigninni að Hallarmúla 2 afsalað til nýs eiganda þar sem sérstaklega er getið um þinglýsta kvöð um heimila starfsemi í afsalinu. Sú ályktun þinglýsingastjóra að kvöðinni hafi verið aflétt af fasteigninni með yfirlýsingu vegna forkaupsréttar á árinu 1993, á því ekki við rök að styðjast.

Sóknaraðili byggir jafnframt á því að verði litið svo á að kvöðinni hafi verið aflýst af fasteigninni með niðurfellingu forkaupsréttar á árinu 1993 hafi verið stofnað til hennar að nýju með útgáfu afsalsins þann 28. apríl 1994 þar sem hennar er getið.

Sóknaraðili vísar til þess að ákvörðun þinglýsingastjóra eigi enn síður stoð í afsali dagsettu 24. nóvember 1999. (Skjal 411-A-027531/1999), enda ekki verið að afsala fasteignina að Hallarmúla 2, heldur hluta fasteignarinnar að Suðurlandsbraut 2. Skjalið getur því með engu móti raskað kvöðinni á fasteigninni að Hallarmúla 2, þar sem það er eigninni með öllu óviðkomandi.

Sóknaraðili byggir á því að í úrlausn þinglýsingastjóra sé tekin afstaða til efnislegra réttinda að baki því skjali sem krafist var þinglýsingar á. Afstaða embættisins virðist byggð á ályktun um vilja og fyrirætlan útgefanda skjala sem eiga sér hvorki stoð í efni þeirra né öðrum þinglýstum heimildum. Þessi afstaða gengur gegn þeirri meginreglu þinglýsingalaga að ekki verði skorið úr ágreiningi um efnisatvik að baki skjala með stjórnvaldsákvörðun þinglýsingastjóra samkvæmt þinglýsingalögum. Á þetta sjónarmið jafnframt við um þann rökstuðning þinglýsingastjóra að kvöðinni hafi verið aflýst vegna tómlætis eiganda Suðurlandsbrautar 2. Þessum fullyrðingum er mótmælt sem röngum og þýðingarlausum, enda hefur sú starfsemi sem rekin hefur verið í fasteigninni ekki verið í andstöðu við kvöðina sem sérstaklega heimilar verslunarrekstur.

Þar sem engra þinglýstra heimilda nýtur við um að fasteignin að Hallarmúla 2 hafi verið leyst undan þeim kvöðum sem stofnað var til með afsali 15 .júní 1975, og síðan áréttaðar með afsali dagsettu 28. apríl 1994, bar þinglýsingastjóra að vera við kröfu sóknaraðila um að færa upplýsingar um kvöðina inn á fasteignina að Hallarmúla 2 í þinglýsingabók embættisins.

Sóknaraðili vísar til ákvæða þinglýsingalaga, einkum 3. gr., 8. gr., 27. gr., og 39. gr. laganna.

Málsástæður varnaraðila

Varnaraðili byggir á því að hafna eigi kröfum sóknaraðila þar sem kröfur hans séu óljósar um það hvaða skjal eigi að færa inn í þinglýsingabækur og tilgreina í þinglýsingavottorði. Yfirlýsingin frá 9. apríl 1974 hafi aldrei verið þinglýst og hún liggi ekki fyrir í málinu. Efni hennar liggur ekki fyrir með fullri vissu og ekki sé ljóst að hverjum hún beindist. Það sé rangt að hún sé skjal B31-181. Jafnframt er ómögulegt að þinglýsa kvöðinni samkvæmt hinni meintu yfirlýsingu með þeim hætti sem vísað er til í 4. og 5. gr. laga nr. 39/1978 um þinglýsingu.

Varnaraðili vísar jafnframt til þess að ómögulegt sé að þinglýsa afsölum dagsettum 15. júní 1974 og 20. apríl 1994 sem kvöð á eignina, enda stofnuðu þau skjöl ekki til meintrar kvaðar og eru að öðru leyti í ósamræmi við gildandi eignarheimildir. Afsalið frá 1975 er gefið út til þriggja tilgreindra einstaklinga og afsalið frá 1994 til Pennans sf. Þótt vísað sé til framangreindrar yfirlýsingar í einhverjum þinglýstum heimildum þá stofnast ekki réttur á þeim grundvelli. Sama gildir um það þó að tilgreint hafi verið í þinglýsingabók á einhverjum tíma að takmarkanir hafi verið á starfsemi í fasteigninni. Þar hafi verið um þinglýsingarmistök að ræða þar sem kvöðinni er ekki lýst í því skjali sem tilgreining þinglýsingastjórans byggir á. Á henni verður því enginn réttur byggður.

Varnaraðili byggir á því að aflýsing kvaðarinnar sem fór fram á árinu 1993 sé bindandi fyrir sóknaraðila og þá sem kunna að hafa getað byggt rétt á yfirlýsingunni frá 1974 eða öðrum heimildum, um takmörkun á starfsemi í Hallarmúla 2. Aflýsingin sé sönnun fyrir brottfalli kvaðar um starfsemi í fasteigninni. Jafnframt er byggt á því að sýslumaður hafi beitt heimildum sínum samkvæmt 18 gr. eða 38. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978.

Varnaraðili byggir á því að hann hafi verið grandlaus í skilningi 19. gr. þinglýsingarlaga um yfirlýsinguna frá 9. apríl 1974 eða um að kvöð kunni að hafa hvílt á fasteigninni að Hallarmúla 2, er lýtur að starfsemi á eigninni. Hvorki var getið um slíka kvöð á þinglýsingavottorði eða í þinglýsingabók þegar varnaraðil keypti eignina.

Varnaraðili vísar til þess að sóknaraðili beri allan halla af framangreindum óskýrleika og vafa, sbr. einnig 2. mgr. 18. gr. þinglýsingalaga um að eldri réttur þoki fyrir rétti grandlauss rétthafa verði honum bakað óverðskuldað tjón. Jafnframt ber sóknaraðili sönnunarbyrði fyrir tilvist kvaðar og efni hennar. Í ljósi þess að umrædd kvöð var ekki tilgreind í þinglýsingabókum og þinglýsingarvottorði í rúm 20 ár er byggt á því að varnaraðili hafi mátt treysta því að engin slík kvöð væri til staðar.

Varnaraðili byggir á því að hafi hin meinta kvöð verið felld niður vegna mistaka þriðja aðila, beri sóknaraðila að sækja rétt sinn gagnvart þeim en ekki með því að endurvekja kvöðina sem leiði til þess að varnaraðili verði fyrir óverðskulduðu tjóni.

Varnaraðili byggir á því að kvöðin gengi ekki framar heimildum Reykjavíkurborgar til þess að setja deiliskipulag um nýtingu fasteignarinnar, sbr. einnig Hrd. 134/1958. Kvöð sóknaraðila getur ekki átt neinn lögmætan grundvöll í ljósi deiliskipulagsbreytinga Reykjavíkurborgar á Hallarmúla 2 og ber því að hafna kröfu sóknaraðila um þinglýsingu meintrar kvaðar.

Loks er byggt á því að hver sá sem kunni að hafa átt rétt á grundvelli yfirlýsingarinnar um takmörkun á starfsemi fasteignarinnar, hafi glatað þeim rétti fyrir tómlæti. Jafnframt er byggt á því að eigandi Suðurlandsbrautar 2 geti ekki talist grandlaus um aflýsinguna og brottfall meintra réttinda, þar sem þeim var aflýst á grundvelli yfirlýsingar frá honum. Þá sé skuldbinding um takmörkun á starfseminni fallin niður þar sem réttindum til hennar hafi ekki verið viðhaldið gagnvart grandlausum aðila.

Varakrafa varnaraðila byggir á 18. gr. þinglýsingalaga og þeim rökum sem rakin hafa verið hér að framanverðu. Öll skilyrði séu fyrir því að réttindi sóknaraðila verði látin víkja fyrir réttindum varnaraðila á grundvelli afsalsins frá 18. apríl 2018. Mun bagalegra sé fyrir varnaraðila að glata rétti sínum en fyrir sóknaraðila að glata meintum óljósum rétti sínum. Jafnframt eru engar líkur á því að réttindamissir verði sóknaraðila til tjóns.

Niðurstaða

Samkvæmt 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 getur sá sem telur færslu í fasteignabók ranga eða mistök hafa ella orðið við þinglýsingu, beint til þinglýsingastjóra tilmælum um úrbætur. Verði þinglýsingastjóri ekki við slíkum tilmælum er þeim sem telur á sér brotið með þeirri ákvörðun þinglýsingastjóra veitt það réttarfarshagræði með 3. gr. þinglýsingalaga að geta leitað, eftir sérstökum reglum, úrlausnar dómstóla um hana og fengið eftir atvikum þinglýsingastjóra þannig knúinn til úrbóta. Í slíku máli verður ekki með bindandi hætti kveðið á um efnisleg réttindi að baki þinglýstri heimild, heldur aðeins hvort þinglýsingastjóri hafi farið að lögum í ákvörðun sinni og þá með kröfu um að hann leiðrétti færslu í fasteignabók eða afmái hana. Kjósi aðilinn að neyta ekki þessa hagræðis, eða fari hann á mis við það vegna frests samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga, á hann þess kost að höfða einkamál eftir almennum reglum til að fá leyst úr ágreiningi um þau efnislegu réttindi sem búa að baki skráningu í fasteignabók

Krafa sóknaraðila byggir á 1. mgr. 27. gr. þinglýsingarlaga nr. 38/1978 um að bæta skuli úr mistökum sem orðið hafa við þinglýsinguna. Til þess að unnt sé að beita ákvæðinu þarf að vera augljóst að mistök hafi átti sér stað. Umrædd kvöð er upphaflega þinglýst á heildareignina Suðurlandsbraut 2, eignarhluta merktum með rómverskum I, II og III, á grundvelli afsals, dagsett 15. júní 1975, með þinglýsinga-númeri B 31/181. Sóknaraðili byggir kröfu sína á þessu afsali svo og afsali dagsettu 20. apríl 1994 með þinglýsinganúmeri 8929/1994. Þessi afsöl lýsa kvöð sem er til staðar og vísa sérstaklega til yfirlýsingar, dagsettrar 9.4.1994. Sú yfirlýsing liggur ekki fyrir í málinu, enda var henni ekki þinglýst á eignina. Með því er ekki unnt að ákvarða hvert hafi nákvæmlega verið inntak kvaðarinnar, svo sem hvort hún hafi verið ótímabundin og ætlað að hafa ævarandi gildi. 

Umrædd kvöð um heimila starfsemi í Hallarmúla 2, sem allt til ársins 2007 var skráð í veðmálabókum sem Suðurlandsbraut 2, eignarhluti III, var sett til hagsbóta fyrir eigendur Suðurlandsbrautar 2, eignarhluta I og II. Þessari kvöð var því réttilega þinglýst á alla þessa þrjá eignarhluta.

Fyrir liggur að umrædd kvöð sem upphaflega var þinglýst á heildareignina Suðurlandsbraut 2, var afmáð af öllum eignarhlutum á grundvelli yfirlýsingar þinglýsts eiganda dagsettrar 14. desember 1993, þrátt fyrir að orðalag hennar tæki einungis til kaupréttar. Þessi sami þinglýsti eigandi seldi síðan eignarhluta Suðurlandsbrautar 2, eignarhluta I og II til sóknaraðila á árinu 1999. Hér er um að ræða sölu á óvanalega stórri fasteign til sóknaraðila sem er fasteignafélag. Óhjákvæmilegt er að vandlega hafi verið farið yfir ástand eignarinnar við kaupin og þær kvaðir sem höfðu áhrif á nýtingu hennar og starfsemi. Í þinglýstu afsali sem samið er af hæstaréttarlögmanni og vottað af tveimur hæstaréttarlögmönnum er rækilega fjallað um þær kvaðir sem hvíla á eigninni. Umrædd kvöð um heimila starfsemi á eigninni Hallarmúla 2, sem þá var hluti af heildareigninni Suðurlandsbraut 2, var ekki þar á meðal, enda hafði hún verið afmáð af eigninni tæpum sex árum áður. Verður ekki séð að skilningur afsalsgjafa við sölu eignarinnar hafi verið í andstöðu við aflýsingu kvaðarinnar. Hvorki afsalsgjafi né sóknaraðili gerðu því ráð fyrir því að þessi kvöð væri til staðar á þeim tíma sem afsalið var gefið út.

Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið eru atvik ekki nægjanlega skýr um það hvort umrædd kvöð hafi verið ótímabundin og ætlað að hafa ævarandi gildi, til að þinglýsingastjóri hafi getað fært umrædda kvöð að nýju inn í þinglýsingabækur á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 vegna mistaka við þinglýsingu. Auk þess var eigninni afsalað til sóknaraðila á árinu 1999 án þess að umrædd kvöð væri tilgreind í afsalinu. Er því slíkur vafi um réttindi sóknaraðila, að ekki voru skilyrði til þess að þinglýsingastjóri færði umrædda kvöð að nýju inn í þinglýsingabækur og inn á afsal, dagsett 18. apríl 2018, samkvæmt fyrrgreindu lagaákvæði.

Í ljósi niðurstöðu málsins, og 1. og 2. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, verður sóknaraðili dæmdur til að greiða varnaraðila máls­kostnað sem telst hæfilega ákveðinn  500.000 krónur.

Fyrir sóknaraðila flutti málið Hulda Katrín Stefánsdóttir lögmaður og fyrir varnaraðila Bernhard Bogason lögmaður.

Helgi Sigurðsson héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. Dómarinn tók við meðferð málsins 25. janúar sl.

  Úrskurðarorð:

Kröfu sóknaraðila, Reita hótel ehf. um að hnekkt verði ákvörðun Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 12. október 2018 um höfnun á að kvöð um heimila starfsemi í fasteigninni að Hallarmúla 2 í Reykjavík verði færð inn í þinglýsingabækur embættisins og verði getið á veðbókavottorðum lóðar og mannvirkis svo og að athugasemd um kvöðina verði færð inn á afsal, dags. 18. apríl 2018 (skjal 411-E-4915-2018), er hafnað.

Sóknaraðili greiði varnaraðila 500.000 krónur í málskostnað.