Print

Mál nr. 44/2019

Gerður Garðarsdóttir (Hjörleifur B. Kvaran lögmaður)
gegn
Magnúsi Þór Indriðasyni (Sigurður G. Guðjónsson lögmaður)
Lykilorð
  • Kærumál
  • Aðfarargerð
  • Lögvarðir hagsmunir
  • Frávísunarúrskurður staðfestur
Reifun

M krafðist þess að G yrði með beinni aðfarargerð borin út úr nánar tiltekinni fasteign. Með úrskurði héraðsdóms var krafa M tekin til greina. Í úrskurði Landsréttar, sem staðfestur var í Hæstarétti með vísan til forsendna hans, kom fram að útburðargerðin hefði þegar farið fram. Var því talið að G hefði ekki lögvarða hagsmuni af því að hinn kærði úrskurður kæmi til endurskoðunar og málinu vísað frá Landsrétti.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þorgeir Örlygsson, Benedikt Bogason, Greta Baldursdóttir, Helgi I. Jónsson og Karl Axelsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 16. september 2019 en kærumálsgögn bárust réttinum 25. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Landsréttar 3. september 2019 þar sem máli sóknaraðila á hendur varnaraðila var vísað frá Landsrétti. Kæruheimild er í 5. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. a. lið 1. mgr. 167. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir Landsrétt að taka málið til efnismeðferðar. Þá krefst hann kærumálskostnaðar fyrir Hæstarétti og Landsrétti, auk málskostnaðar í héraði.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar með álagi.

Með skírskotun til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Gerður Garðarsdóttir, greiði varnaraðila, Magnúsi Þór Indriðasyni, 500.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir Aðalsteinn E. Jónasson, Hervör Þorvaldsdóttir og Ragnheiður Harðardóttir kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1  Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 20. júní 2019 en kærumálsgögn bárust réttinum 27. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 20. júní 2019 í málinu nr. A-37/2019 þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að sóknaraðili yrði með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteigninni að Vatnsendabletti 510 í Kópavogi, ásamt öllu því sem henni tilheyrir.  Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

2  Sóknaraðili krefst þess að kröfum varnaraðila verði hafnað. Þá krefst hún kærumálskostnaðar.

3  Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar með álagi.

Niðurstaða

4  Fyrir Landsrétt hefur verið lagt endurrit úr gerðarbók sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu þar sem fram kemur að útburðargerð hafi farið fram í samræmi við hinn kærða úrskurð 12. ágúst 2019. Samkvæmt þessu hefur sóknaraðili ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að hinn kærði úrskurður komi til endurskoðunar. Verður málinu því sjálfkrafa vísað frá Landsrétti.

5  Rétt er að aðilarnir beri hvor sinn kostnað af kærumáli þessu.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá Landsrétti.

Kærumálskostnaður fellur niður.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness fimmtudaginn 20. júní 2019

 

Mál þetta, sem barst dóminum 15. mars 2019, var tekið til úrskurðar 11. júní 2019. Gerðarbeiðandi er Magnús Þór Indriðason, kt. 201252-2379, Boðaþingi 24, Kópavogi, gerðarþoli er Gerður Garðarsdóttir, kt.180373-5519, Vatnsendabletti 510, Kópavogi.

Dómkröfur gerðarbeiðanda eru þær að gerðarþoli verði með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteigninni að Vatnsendabletti 510, Kópavogi, fastanr. 222-4518, ásamt öllu sem honum tilheyrir og gerðarbeiðanda fengin umráð hennar. Jafnframt krefst gerðarbeiðandi málskostnaðar úr hendi gerðarþola með álagi auk virðisaukaskatts.

Gerðarþoli krefst þess að kröfum gerðarbeiðanda verði hafnað. Þá er gerð krafa um málskostnað að skaðlausu úr hendi gerðarbeiðanda með álagi auk virðisaukaskatts.

I

Málsatvik eru þau að gerðarbeiðandi seldi gerðarþola fasteignina Vatnsendablett 510 í Kópavogi, fastanúmer 222-4518, þann 25. nóvember 2015, og var eignin afhent 16. febrúar 2016. Upp kom að leigutími lóðarréttinda myndi renna út 3. ágúst 2025. Gerðarþoli hafði þá greitt samtals 40.000.000 króna af kaupverðinu. Gerðarbeiðandi höfðaði mál til innheimtu eftirstöðva kaupverðs en gerðarþoli krafðist á móti riftunar kaupsamnings.

Með dómi Landsréttar í máli nr. 105/2018 þann 12. október 2018 var fallist á rétt gerðarþola til að rifta kaupunum og gerðarbeiðandi jafnframt dæmdur til að endurgreiða gerðarþola 40.000.000 króna auk dráttarvaxta og málskostnaðar.

Daginn eftir uppkvaðningu dómsins sendi lögmaður gerðarbeiðanda lögmanni gerðarþola tölvupóst þar sem boðað var uppgjör með þeim hætti að gerðarbeiðandi fengi að veðsetja fasteignina fyrir hluta kaupverðsins. Lögmaður gerðarþola óskaði svara um hversu háa fjárhæð gerðarbeiðandi gæti greitt. Virðist ekki hafa komið svar við þeim tölvupósti. Í tölvupósti, dags. 16. október 2018, var þess krafist af gerðarbeiðanda að gerðarþoli afhenti eignina um mánaðamótin október-nóvember 2018. Lögmaður gerðarþola svaraði þeim pósti með því að gerðarbeiðandi skyldi greiða dómkröfuna og væri að því loknu til viðræðna um annað. Með tölvupósti, dags. 22. október 2018, lýsti gerðarbeiðandi yfir rétti sínum til þess að skuldajafna leigukröfu upp í dómkröfuna og boðaði lögmaður gerðarbeiðanda til uppgjörs með þeim hætti þann 24. október 2018. Því uppgjöri var hafnað af hálfu gerðarþola. Uppgjör fjárkrafna aðila samkvæmt framangreindu hefur leitt til nokkurra dómsmála sem rekin hafa verið fyrir Héraðsdómi Reykjaness.

Þann 1. febrúar 2019 var kaupsamningi aðila um fasteignina aflýst, og óumdeilt er að gerðarbeiðandi er einn þinglýstur eigandi hennar í dag.

II

Gerðarbeiðandi kveðst hafa endurgreitt gerðarþola 31.500.000 krónur af þeim 40.000.000 króna sem um getur. Gerðarþoli hafi hins vegar ekki aflétt veðskuldum sem hann stofnaði til og hvíli á Vatnsendabletti 510, Kópavogi, þrátt fyrir nefndar greiðslur. Þá hafi gerðarþoli ekki afhent gerðarbeiðanda fasteignina þrátt fyrir áskorun þess efnis og gerðarþoli hafi jafnframt neitað að greiða fyrir afnot fasteignarinnar, sem staðið hafa allt frá 16. febrúar 2016.

Gerðarbeiðandi byggir á því að eignarréttur hans að fasteigninni sé óumdeildur og því verði gerðin ekki hindruð vegna neinna hagsmuna gerðarþola. Í því sambandi megi benda á að kaupsamningi aðila um fasteigna hafi verið aflýst þann 1. febrúar 2019. Gerðarþoli hafist nú við í fasteign gerðarbeiðanda í heimildarleysi og óþökk gerðarbeiðanda. Gerðarbeiðanda sé brýnt að fá umráð fasteignarinnar, sem hann eigi, með útburði á gerðarþola og öllu því sem honum tilheyri, enda eigi gerðarþoli ekkert tilkall til fasteignarinnar samkvæmt samningi eða lögum, hvað þá heimild til að nota fasteignina, eins og hún sé hans. Gerðarbeiðanda sé, eins og staðan sé í dag, fyrirmunað að leigja eða sýna eignina og að láta framkvæma lagfæringar á henni, þrátt fyrir að vera þinglýstur eigandi hennar.

Gerðarbeiðandi bendir á að ákvæði 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför hafi verið sett til hagsbóta fyrir aðila sem hafi ótvíræðar skjallegar sannanir fyrir rétti sínum. Þannig sé því farið með gerðarbeiðanda, enda sé hann þinglýstur eigandi eignarinnar. Enginn samningur hafi verið gerður við gerðarþola sem skapi honum rétt til þess að vera í eigninni, og sé því sérstaklega mótmælt að eitthvert leigusamband hafi myndast. Gerðarþoli geti ekki haft uppi neinar efnislegar mótbárur við aðfararbeiðni þessari, og þótt gerðarþoli vísi til þess að hann eigi haldsrétt í eigninni veiti það honum ekki rétt til þess að búa í henni. Réttur gerðarþola samkvæmt haldsrétti gæti einungis veitt honum rétt til að krefjast uppboðs. Gerðarþoli hafi þannig engan rétt til að búa að Vatnsendabletti 510, Kópavogi, og því beri honum að víkja af eigninni þegar í stað eða þola það að vera borinn út.

Um lagarök fyrir kröfu sinni vísar gerðarbeiðandi til 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989, sbr. 72. og 83. gr., auk 79. gr. laganna, um að það standi aðfararbeiðni ekki í vegi þótt dómsmál sé jafnframt rekið milli sömu aðila um önnur atriði er varði réttarsamband þeirra, og vörn gerðarþola byggist á. Krafa um málskostnað er byggð á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Gerðarbeiðandi krefst álags á dæmdan málskostnað. Gerðarþola hafi í málinu verið veittur mánaðarfrestur til framlagningar greinargerðar og gagna þrátt fyrir skýlausa eignarheimild gerðarbeiðanda. Gerðarþoli hafi síðan lagt fram ítarlega greinargerð og fjölda dómsskjala sem enga þýðingu hafi í málinu og séu ekki í samræmi við þau ákvæði sem um þetta gilda. Hafðar séu uppi þarflausar varnir af hálfu gerðarþola og gerðarþola megi vera það ljóst.

III

Gerðarþoli byggir á því að þau réttindi sem gerðarbeiðandi krefjist séu háð því skilyrði að gerðarbeiðandi skili til baka þeim greiðslum sem hann hafi tekið við vegna fasteignakaupanna. Ekki sé fyrir að fara ólögmætri hindrun gerðarþola, enda aðeins á forræði gerðarbeiðanda að virkja þau réttindi hans. Gerðarþoli eigi því rétt á því að halda að sér höndum með afhendingu fasteignarinnar þar til gerðarbeiðandi hafi efnt sína skyldu að öllu leyti. Að öðrum kosti standi gerðarþoli frammi fyrir því að verða fyrir frekara tjóni í kjölfar viðskiptanna, enda hafi hann enga burði til þess að fjárfesta í nýrri fasteign meðan óvissa sé um endanlegar heimtur úr hendi gerðarbeiðanda.

Gerðarþoli vísar um nefndar heimildir til 2. málsliðar 2. mgr. 33. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 þar sem fram komi að aðila sé rétt að halda eftir sinni greiðslu þar til gagnaðilinn hafi afhent þá greiðslu sem hann hafi fengið. Í ákvæðinu komi fram gagnkvæmur haldsréttur á greiðslu, og ráðist það af atvikum og eðli máls um frumkvæði að gagnkvæmum skilum, en það frumkvæði sé samkvæmt því sem fram komi í athugasemdum með frumvarpi að nefndri lagagrein hjá gerðarbeiðanda. Á meðan gerðarbeiðandi sýni ekki það frumkvæði sé gerðarþoli ekki að aftra gerðarbeiðanda með ólögmætum hætti að neyta réttinda sinna. Ráða megi af samskiptum aðila í kjölfar dómsniðurstöðu Landsréttar að gerðarþoli hafi leitað eftir því að fá upplýsingar um hvernig greiðslutilhögun væri best fyrir gerðarbeiðanda, án þess að því hafi verið svarað af hálfu gerðarbeiðanda, eins og fram komi í framlögðum tölvupóstsamskiptum.

Gerðarþoli telur langt í frá að réttindi gerðarbeiðanda séu skýr og skýlaus. Í athugasemdum með 78. gr. laga nr. 90/1989 komi fram að réttmæti kröfu gerðarbeiðanda þurfi að vera það ljós að öldungis megi jafna til að dómur hafi gengið um hana. Réttindi gerðarbeiðanda séu vart með þeim hætti þegar horft sé til þess að fyrir Héraðsdómi Reykjaness hafi verið þingfest fjögur dómsmál er varði uppgjör og skil vegna riftunarinnar. Eitt málið varði kröfu gerðarbeiðanda um að gerðarþoli greiði honum leigu. Verði gerðarþola gert með dómi að greiða leigu fyrir veru í fasteigninni njóti hann að sama skapi allra réttinda sem leigutaki, þ. á m. réttar til þess að fá lögbundinn frest til þess að bregðast við ef gerðarbeiðandi ætli ekki að leigja honum áfram. Þannig gæti gerðarbeiðandi í fyrsta lagi krafist útburðar sex mánuðum eftir að staðfest væri með dómi réttarsamband aðila, sbr. 3. tl. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. 

Gerðarþoli bendir á að hann hafi alltaf boðað réttar endurgreiðslur í samræmi við skyldur sínar skv. 33. gr. laga nr. 40/2002, en gerðarbeiðandi aðeins boðið ófullnægjandi greiðslur og ljóst að hann hafi ekki burði til þess að standa að uppgjöri.

Um þá kröfu að gerðarbeiðanda verði gert að sæta álagi á dæmdan málskostnað vísar gerðarþoli til þess að framsetning gerðarbeiðanda um málsatvik og málsástæður séu með þeim hætti að ekki verði glögglega afmarkaður ágreiningur aðila. Gerðarþoli bendir á að sönnunarfærsla málsins hvíli að öllu leyti á honum, hún hafi verið tímafrek og umfang greinargerðar nokkurt vegna ágalla í greinargerð gerðarbeiðanda. Ljóst sé að málið sé höfðað að þarflausu og án tilefnis, og kröfur gerðarbeiðanda með öllu haldslausar.

Um lagarök vísar gerðarþoli til 78. gr. laga nr. 90/1989, og til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 84. gr. aðfararlaga. Krafan um málskostnað er byggð á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991, og krafan um álag á málskostnað byggist á 2. mgr. 131. gr. sömu laga.

IV

Í 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför kemur fram að ef manni er með ólögmætum hætti aftrað að neyta réttinda, sem hann tjáir sig eiga og telur svo ljós að sönnur verði færðar fyrir þeim með gögnum, sem aflað verður skv. 83. gr., er honum heimilt að beina til héraðsdómara beiðni um að skyldu þess efnis, sem getur í 72. eða 73. gr., verði fullnægt með aðfarargerð, þótt aðfararheimild skv. 1. gr. liggi ekki fyrir.

Þótt ekki liggi fyrir í málinu gögn um þinglýstar eignarheimildir að Vatnsendabletti 510 í Kópavogi liggur fyrir dómur Landsréttar nr. 105/2018 þar sem fram kemur að kaupsamningi aðila um fasteignina hafi verið rift. Þá var því ekki andmælt af hálfu gerðarþola að kaupsamningnum hafi verið aflýst 1. febrúar 2019. Gerðarþoli hefur ekki teflt fram neinum gögnum, skv. 83. gr. laga nr. 90/1989, um að einhver óvissa sé um að gerðarbeiðandi sé einn þinglýstur eigandi eignarinnar, eða að einhver ágreiningur sé um þann beina eignarrétt vegna samninga aðila. Eru að því leyti uppfyllt skilyrði 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um skýr og ljós eignaréttindi gerðarbeiðanda að mati dómsins.

Gerðarþoli byggir hins vegar á því að hann sé ekki með ólögmætum hætti að aftra gerðarbeiðanda að neyta réttinda sinna, skv. 78. gr. aðfararlaga, enda komi fram í 33. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, og athugasemdum í frumvarpi með því ákvæði, að gagnkvæmur haldsréttur sé á greiðslum. Á meðan gerðarbeiðandi hafi ekki frumkvæði að því að bjóða greiðslu þurfi gerðarþoli ekki að afhenda gerðarbeiðanda fasteignina.

Í athugasemdum með 33. gr. laga nr. 40/2002 kemur fram að skylda til frumkvæðis í þessum efnum sé almennt hjá þeim sem skila eigi peningagreiðslu en slíkt kunni að ráðast af atvikum. Í málavaxtalýsingu gerðarþola kemur fram að gerðarbeiðandi hafði frumkvæði að því að bjóða greiðslu degi eftir uppkvaðningu dóms Landsréttar. Þá virðist óumdeilt að gerðarbeiðandi hafi þegar greitt gerðarþola 23.500.000 krónur en ágreiningur er um það hvort 7.500.000 til viðbótar hafi verið greiðsla inn á kröfu gerðarþola. Gerðabeiðandi hefur með þessum hætti haft frumkvæði að uppgjöri en til þess uppgjörs hefur ekki komið vegna ágreinings sem rekinn er fyrir dómstólum um hvort gerðarbeiðandi eigi fjárkröfu til skuldajöfnunar gegn fjárkröfu gerðarþola, og þar með er óvissa um það hvernig uppgjöri verður háttað.

Í 79. gr. laga nr. 90/1989 kemur fram að það standi ekki í vegi aðfarargerðar skv. 78. gr. þótt dómsmál sé jafnframt rekið milli sömu aðila um önnur atriði sem varða réttarsamband þeirra. Framangreindar fjárkröfur varða önnur atriði í réttarsambandi aðila, sem verður ekki leyst úr í þessu máli. Þau atriði geta því ekki, sbr. 79. gr. laga nr. 90/1989, staðið í vegi þess að gerðarbeiðandi geti krafist aðfarar skv. 78. gr. laganna.

Á það má fallast með gerðarbeiðanda að að því leyti sem gerðarþoli kann mögulega að eiga peningakröfu á hendur gerðarbeiðanda umfram kröfu gerðarbeiðanda, getur komið til haldsréttar. Haldsréttur telst til takmarkaðra eða óbeinna eignarréttinda og veitir gerðarþola heimildir eins og að krefjast nauðungaruppboðs en sá haldsréttur getur hins vegar ekki skert eignarrétt gerðarbeiðanda með þeim hætti að gerðarþoli geti aftrað gerðarbeiðanda frá því að gera nauðsynlegar ráðstafanir um réttindi sín, eða veitt gerðarþola rétt til þess að nýta sjálfur eign gerðarbeiðanda til persónulegra nota.

Með vísan til framangreinds er fallist á kröfu gerðarbeiðanda um að gerðarþoli verði með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteigninni að Vatnsendabletti 510, Kópavogi, fastanr. 222-4518, ásamt öllu sem honum tilheyrir og gerðarbeiðanda fengin umráð hennar.

Eftir þessum úrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, ber gerðarþola að greiða gerðarbeiðanda málskostnað sem er hæfilega ákveðinn 372.000 krónur. Ekki þykja forsendur til þess að fallast á álag á málskostnað.

Úrskurð þennan kveður upp Bogi Hjálmtýsson héraðsdómari.

 

Ú r s k u r ð a r o r ð:

Hin umbeðna gerð má fara fram.

Gerðarþoli, Gerður Garðarsdóttir, greiði gerðarbeiðanda, Magnúsi Þór Indriðasyni, 372.000 krónur í málskostnað.