Print

Mál nr. 21/2018

Erill ehf. og Héðinsreitur ehf. (Hróbjartur Jónatansson lögmaður)
gegn
Íslandsbanka hf. (Jón Auðunn Jónsson lögmaður)
Lykilorð
  • Kærumál
  • Nauðungarsala
  • Úthlutun söluverðs
  • Tryggingarbréf
  • Veðréttur
  • Vextir
  • Dráttarvextir
  • Litis pendens áhrif
  • Skuldajöfnuður
Reifun

Kærður var úrskurður Landsréttar í máli E ehf. og H ehf. gegn Í hf., sem risið hafði við úthlutun á söluverði fasteignar við nauðungarsölu. Laut ágreiningur aðila að kröfu sem Í hf. hafði lýst við nauðungarsöluna og var að rekja til láns sem tiltekinn sparisjóður hafði veitt H ehf. á grundvelli fjármögnunarsamnings, gegn veðrétti í fasteigninni á grundvelli 36 tryggingarbréfa. Samningnum hafði sparisjóðurinn síðar rift og hafði H ehf. fengið skaðabótaskyldu hans vegna riftunarinnar viðurkennda með dómi. Taldi H ehf. sig því eiga kröfu til skuldajafnaðar við kröfu Í hf., sem tekið hafði við réttindum sparisjóðsins vegna lánsins. Á milli Í hf. og H ehf. var rekið annað mál þar sem Í hf. krafði H ehf. um greiðslu samkvæmt lánssamningnum, en því máli hafði verið frestað þar til niðurstaða í þriðja málinu, um skaðabótakröfu H ehf. við slit sparisjóðsins, lægi fyrir. E ehf. og H ehf. kröfðust þess annars vegar að sýslumanni yrði gert að fresta ákvörðun um úthlutun af söluverði fasteignarinnar til Í hf. þar til niðurstaða í ágreiningsmálinu lægi fyrir og hins vegar að frumvarpi sýslumanns yrði breytt þannig að hafnað yrði tilteknum hlutum af kröfu Í hf. Hæstiréttur hafnaði kröfum E ehf. og H ehf. um frestun á ákvörðun um úthlutun og taldi að leysa bæri úr því hvaða fjárhæð Í hf. ætti að fá úthlutað af söluverði fasteignarinnar ef niðurstaða dómsmáls H ehf. gegn sparisjóðinum yrði sú að krafa Í hf. væri að engu leyti fallin niður fyrir skuldajöfnuð. Annars vegar væri óumdeilt að þar væri um að ræða höfuðstól kröfunnar en hins vegar væri deilt um hvort kröfur Í hf. um vexti og dráttarvexti nytu veðréttar með höfuðstólnum. Rakti Hæstiréttur í kjölfarið ákvæði 4. og 5. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð og þau lögskýringargögn sem stóðu þeim að baki. Taldi rétturinn að samkvæmt þeim yrði að leggja til grundvallar að í lögum nr. 75/1997 væri gengið út frá þeirri meginreglu að tilgreind hámarksfjárhæð í tryggingarbréfi skírskotaði til höfuðstóls veðtryggðar kröfu. Ef sú krafa bæri vexti samkvæmt samningi eða lögum fram til gjalddaga höfuðstólsins, næði veðtryggingin einnig til vaxtanna þótt þess væri ekki getið í bréfinu og samanlögð fjárhæð þeirra og höfuðstólsins færi fram úr hámarksfjárhæðinni. Sama máli gegndi um dráttarvexti af heildarskuldinni eftir gjalddaga hennar, en um bæði vexti og dráttarvexti gilti þó sú takmörkun samkvæmt b. lið 5. gr. laganna að þeir nytu aðeins veðtryggingar með höfuðstól kröfunnar að því leyti, sem þeir hefðu fallið í gjalddaga á síðasta árinu áður en krafa um nauðungarsölu á veðinu væri sett fram. Þó girtu ákvæði laga nr. 75/1997 ekki fyrir að ákveða mætti í tryggingarbréfi að hámarksfjárhæð, sem þar væri tilgreind, sneri að heildarfjárhæðinni sem ætlast væri til að veðtrygging tæki til að meðtöldum vöxtum og kostnaði, og þá eftir atvikum án tillits til takmarkana b. liðar 5. gr. laganna. Með því að vikið yrði í slíku tilviki frá meginreglu laganna yrði á hinn bóginn að áskilja að ákvörðun um þetta kæmi skýrlega fram í texta tryggingarbréfs eða yrði ótvírætt leidd af skýringu þess. Að þessu virtu og með vísan til orðalags tryggingarbréfanna, taldi Hæstiréttur að skýra yrði ákvæði þeirra svo að hámarksfjárhæð þeirra hefði einungis lotið að höfuðstól þeirra skulda sem veðréttindi ættu að ná til, svo og til samningsbundinna vaxta, dráttarvaxta og innheimtukostnaðar sem aukakrafna samkvæmt b. lið 5. gr. laga nr. 75/1997. Gæti krafa Í hf. um vexti því ekki talist hluti af aðalkröfu hans samhliða höfuðstól skuldar H ehf. enda yrði að miða við að krafa um nauðungarsölu á eigninni hefði komið fram meira en ári eftir gjalddaga vaxtanna og gætu þeir því ekki notið veðtryggingar með höfuðstólnum. Ætti það sama við um dráttarvexti af vöxtunum. Hins vegar yrði að miða við að dráttarvextir af höfuðstólnum nytu veðtryggingar að því leyti sem þeir hefðu fallið til á tilteknu tímabili sem Í hf. hafði miðað kröfugerð sína við. Var fjárhæð úthlutunar til Í hf. lækkuð í samræmi við þetta og kveðið á um varðveislu hennar á sérgreindum reikningi þar til ákveðið yrði í öðru dómsmáli hvort krafa Í hf. til hennar væri að hluta eða öllu leyti fallin niður.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Helgi I. Jónsson, Greta Baldursdóttir, Markús Sigurbjörnsson, Ólafur Börkur Þorvaldsson og Viðar Már Matthíasson.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 7. september 2018 og bárust réttinum kærumálsgögn 14. sama mánaðar, en sóknaraðilum var veitt kæruleyfi 4. október 2018. Kærður er úrskurður Landsréttar 27. ágúst 2018, þar sem felld var úr gildi ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 22. desember 2016 um að 3. töluliður frumvarps frá 8. júlí sama ár til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar Vesturgötu 64 í Reykjavík við nauðungarsölu skyldi standa óbreyttur um greiðslu til varnaraðila á 1.095.798.562 krónum og kveðið þess í stað á um að hann fengi úthlutað 1.046.769.062 krónum, sem leggja bæri inn á sérgreindan reikning við banka eða sparisjóð til varðveislu þar til ráðið yrði um tilkall til fjárins. Kæruheimild er í 2. mgr. 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, sbr. 2. mgr. 167. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðilar krefjast þess aðallega að frumvarpinu verði breytt þannig að úthlutun til varnaraðila verði lækkuð um 328.055.319 krónur, svo og að kröfu hans um dráttarvexti „verði hafnað að því marki sem hún er yfir árs dráttarvöxtum af samþykktum höfuðstól“. Jafnframt verði sýslumanni gert að „fresta endanlegri ákvörðun um úthlutun höfuðstóls aðalkröfu varnaraðila auk árs dráttarvaxta þar til endanleg niðurstaða dómsmáls þess sem rekið er fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur sem mál nr. X-90/2012 eða eftir atvikum æðra dóms liggur fyrir varðandi ágreining um það hvort krafa varnaraðila hafi verið greidd með skuldajöfnuði.“ Verði frumvarp sýslumanns látið standa óbreytt krefjast sóknaraðilar þess til vara að lagt verði fyrir sýslumann að „fresta endanlegri ákvörðun um úthlutun á kröfu til varnaraðila“ þar til fyrir liggi endanleg niðurstaða í áðurnefndu dómsmáli. Í öllum tilvikum krefjast sóknaraðilar málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti auk kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Samkvæmt ákvörðun Hæstaréttar var málið munnlega flutt 16. janúar 2019.

I

Eftir gögnum málsins fékk sóknaraðilinn Héðinsreitur ehf. afsal í nóvember 2007 fyrir lóðum í Reykjavík, sem munu síðar hafa verið sameinaðar öðrum lóðum sem hann réði yfir þannig að úr hafi orðið fasteignin Vesturgata 64. Áður mun sóknaraðilinn hafa gert verksamning 21. ágúst 2007 um byggingu húss á lóðunum með 192 íbúðum og hafi verklaun átt að nema samtals 4.712.000.000 krónum, en verkinu skyldi ljúka fyrir 20. maí 2009. Í tengslum við þann verksamning gerði sóknaraðilinn samning 9. október 2007 við Byr sparisjóð um fulla fjármögnun framkvæmdanna. Skuldbatt sparisjóðurinn sig til að veita sóknaraðilanum lán í áföngum fyrir öllum framkvæmdarkostnaði gegn því að fá veð í fasteigninni, en yrði um að ræða „veðtryggingarbréf“ skyldi „heildarfjárhæð þeirra nema a.m.k. 20% hærri fjárhæð en sem nemur áætluðum byggingarkostnaði“ og yrðu þau að hvíla á fyrsta eða öðrum veðrétti. Miðað var við að lánið yrði að helmingi í krónum og bæri sá hluti þess REIBOR vexti með 3,5% álagi, en að helmingi í tilteknum hlutföllum í evrum, svissneskum frönkum og japönskum jenum með LIBOR vöxtum auk 3,9% álags. Um endurgreiðslu lánsins var mælt svo fyrir að fé, sem fengist við sölu íbúða í húsinu, skyldi með ákveðnum undantekningum renna til sparisjóðsins og bæri að ljúka endurgreiðslu ekki síðar en átján mánuðum eftir verklok.

Í skjóli samningsins frá 9. október 2007 gerði sóknaraðilinn Héðinsreitur ehf. samning um lánsheimild við Byr sparisjóð 27. nóvember sama ár. Átti heimild þessi að ná til láns að andvirði 600.000.000 krónur í þeim gjaldmiðlum, sem mælt var fyrir um í samningnum frá 9. október 2007, og mátti sóknaraðilinn nýta sér hana með úttektum af reikningum hjá sparisjóðnum. Vextir af skuldinni yrðu þeir sömu og áður var getið og yrði „lokagjalddagi lánsins“ að meðtöldum vöxtunum 5. janúar 2012. Til tryggingar skuldinni skyldi sóknaraðilinn gefa út 36 samhljóða tryggingarbréf, sem yrðu samtals að fjárhæð 720.000.000 krónur og með 1. veðrétti í fyrrnefndri fasteign. Sóknaraðilinn gaf þessi tryggingarbréf út 27. nóvember 2007 og var fjárhæð hvers þeirra, 20.000.000 krónur, bundin vísitölu neysluverðs með grunntölunni 278,1 stig. Í bréfunum, sem voru rituð á stöðluðum eyðublöðum frá sparisjóðnum og var þinglýst 12. desember sama ár, sagði meðal annars að fasteignin væri sett að veði til tryggingar greiðslu á skuldum, sem sóknaraðilinn stæði eða kynni að standa í við sparisjóðinn eða þann sem fengi bréfin framseld, hvort sem þær væru „víxilskuldir ... yfirdráttur á tékkareikningi, skuldabréfalán, erlend endurlán eða hvers konar aðrar skuldir við sparisjóðinn ... að samtalinni fjárhæð allt að kr. 20.000.000 ... auk vísitöluálags, dráttarvaxta og alls kostnaðar sem af vanskilum kann að leiða og skuldara ber að greiða að skaðlausu“. Með tilkynningu til sparisjóðsins 27. nóvember 2007 óskaði sóknaraðilinn eftir að fá lánið greitt út 13. desember sama ár með því að 600.000.000 krónur yrðu lagðar inn á tiltekinn reikning hans og verður ekki annað séð af gögnum málsins en að það hafi gengið eftir.

Af ástæðum, sem varða ekki mál þetta, var ekki hafist handa við byggingu húss á vegum sóknaraðilans Héðinsreits ehf. á áðurnefndri lóð. Vegna þessa mun Byr sparisjóður hafa tilkynnt sóknaraðilanum með bréfi 12. júní 2008 að sparisjóðurinn teldi forsendur samnings þeirra frá 9. október 2007 brostnar og liti hann svo á að samningurinn væri fallinn niður. Sóknaraðilinn kveðst hafa mótmælt þessu bréflega og skorað jafnframt á sparisjóðinn í júní og september 2008 að efna samninginn, en því hafi verið hafnað. Höfðaði sóknaraðilinn því mál á hendur sparisjóðnum í febrúar 2009 og krafðist þess að viðurkennt yrði að samningur þeirra væri „í fullu gildi“, svo og að sparisjóðurinn bæri gagnvart sér skaðabótaskyldu vegna tjóns, sem leitt hafi af því að hann hafi neitað að efna samninginn. Með dómi Hæstaréttar 17. nóvember 2011 í máli nr. 87/2011 var viðurkennd skaðabótaskylda sparisjóðsins við sóknaraðilann.

Á því tímabili, sem síðastnefnt mál var rekið fyrir dómstólum, setti Fjármálaeftirlitið 22. apríl 2010 bráðabirgðastjórn yfir Byr sparisjóð á grundvelli 100. gr. a. laga nr. 161/2002 um fjármálafyrirtæki, sbr. 4. gr. laga nr. 44/2009, og var hann í framhaldi af því tekinn til slita 2. júlí 2010. Fjármálaeftirlitið ráðstafaði jafnframt tilteknum eignum og skuldbindingum sparisjóðsins til Byrs hf., en það félag mun síðan hafa verið sameinað varnaraðila á árinu 2011. Er óumdeilt í málinu að varnaraðili hafi á þessum grunni tekið yfir kröfu sparisjóðsins vegna láns samkvæmt áðurnefndum samningi hans við sóknaraðilann Héðinsreit ehf. frá 27. nóvember 2007 og réttindi samkvæmt tryggingarbréfunum, sem sóknaraðilinn gaf út til sparisjóðsins sama dag, svo og að kröfuréttindi varnaraðila vegna lánsins séu háð þeim skilmála samkvæmt ákvörðun Fjármálaeftirlitsins frá 22. apríl 2010 að honum beri að hlíta skuldajöfnuði, sem gagnaðili sparisjóðsins kann að hafa notið réttar til áður en þau voru framseld.

Sóknaraðilinn Héðinsreitur ehf. lýsti 13. október 2010 kröfu á hendur Byr sparisjóði við slitameðferð hans að höfuðstól 3.000.000.000 krónur auk vaxta og málskostnaðar. Krafa þessi var reist á því að sparisjóðurinn hafi valdið sóknaraðilanum tjóni þegar sá fyrrnefndi hafi „vanefnt fjármögnunarsamning aðila, dags. 9. október 2007 með því að lýsa yfir þann 12. júní 2008 að samningurinn væri fallinn niður“ og nyti sóknaraðilinn því réttar til skaðabóta sem þessu næmi. Krafðist hann þess einnig að krafan kæmi til skuldajafnaðar við kröfu vegna láns sparisjóðsins til sín á grundvelli samningsins frá 27. nóvember 2007. Slitastjórn sparisjóðsins mun hafa hafnað 2. desember 2010 að viðurkenna kröfu sóknaraðilans við slitin, en að gengnum áðurnefndum dómi Hæstaréttar 17. nóvember 2011 mun á hinn bóginn hafa verið leitað samkomulags um kröfuna, sem ekki hafi tekist. Ágreiningi um kröfuna var því vísað til héraðsdóms og mál þingfest þar 22. júní 2012 af því tilefni, en úr því máli hefur ekki enn verið leyst í héraði.

Varnaraðili höfðaði mál á hendur sóknaraðilanum Héðinsreit ehf. 10. maí 2012 og krafðist þess að félaginu yrði gert að greiða sér 928.055.319 krónur með dráttarvöxtum frá 5. janúar sama ár til greiðsludags, svo og að staðfestur yrði veðréttur sinn fyrir þeirri kröfu í fasteigninni Vesturgötu 64 samkvæmt fyrrnefndum 36 tryggingarbréfum. Í stefnu í því máli kom fram að krafa þessi væri um endurgreiðslu á láninu, sem Byr sparisjóður hafði veitt sóknaraðilanum samkvæmt samningi þeirra frá 27. nóvember 2007, en tekið var fram að vegna óvissu um lögmæti ákvæða samningsins um tengingu fjárhæðar lánsins við gengi erlendra gjaldmiðla hafi krafan „verið reiknuð í íslenskum krónum allt frá stofndegi lánssamningsins“ og miðað við að hún bæri „almenna vexti Seðlabanka Íslands af óverðtryggðum lánum frá 1. mars 2010“. Höfuðstóll kröfunnar væri samkvæmt þessu 600.000.000 krónur, en áfallnir vextir frá síðastnefndum degi til gjalddaga lánsins 5. janúar 2012 næmu því til viðbótar 328.055.319 krónum og svöruðu þær fjárhæðir samanlagðar til dómkröfu varnaraðila. Sóknaraðilinn krafðist aðallega sýknu af kröfunni en til vara að fjárhæð hennar yrði lækkuð. Voru varnir sóknaraðilans einkum reistar á því að krafa varnaraðila væri fallin niður í heild eða að hluta vegna skuldajafnaðar við fyrrgreinda skaðabótakröfu sóknaraðilans. Með úrskurði 7. maí 2013 varð héraðsdómur við kröfu sóknaraðilans um að málinu yrði frestað um ótiltekinn tíma þar til endanleg niðurstaða hefði fengist í ágreiningsmálinu um viðurkenningu kröfu hans á hendur Byr sparisjóði og var sá úrskurður staðfestur með dómi Hæstaréttar 7. júní sama ár í máli nr. 365/2013. Mun ekki hafa verið hreyft frekar við því máli frá þeim tíma.

Sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu tók fyrir 15. janúar 2015 kröfu Reykjavíkurborgar um nauðungarsölu fasteignarinnar Vesturgötu 64, en sú krafa virðist hafa verið reist á lögveðrétti fyrir ógreiddum fasteignagjöldum og var sóknaraðilinn Héðinsreitur ehf. gerðarþoli við nauðungarsöluna. Ákveðið var að koma eigninni í verð á uppboði, sem byrjaði þó ekki fyrr en 11. janúar 2016. Við framhald uppboðsins 1. febrúar sama ár lagði varnaraðili fram tvær kröfulýsingar í söluverð eignarinnar. Tók önnur þeirra eingöngu til veðréttinda á grundvelli tryggingarbréfanna, sem sóknaraðilinn hafði gefið út til Byrs sparisjóðs 27. nóvember 2007 og hvíldu á 1. veðrétti í fasteigninni, og taldi varnaraðili þau eiga að tryggja sér fullnustu á alls 1.290.871.247 krónum. Þá fjárhæð sundurliðaði hann í höfuðstól, sem hafi upphaflega numið samtals 720.000.000 krónum en hækkað í 1.093.333.278 krónur vegna ákvæðis í tryggingarbréfunum um verðtryggingu, dráttarvexti frá ótilgreindum degi til 1. febrúar 2016 að fjárhæð 139.855.651 króna og málskostnað ásamt öðrum kostnaði, sem nánar var tilgreindur, samtals 57.682.318 krónur. Í hinni kröfulýsingunni hafði varnaraðili á hinn bóginn uppi kröfu vegna láns sparisjóðsins til sóknaraðilans samkvæmt samningi þeirra 27. nóvember 2007, sem varnaraðili taldi alls að fjárhæð 1.572.935.386 krónur, og verður að skilja þá kröfulýsingu svo að hann hafi þar krafist greiðslu upp í þá skuld á grundvelli veðréttinda samkvæmt fyrrnefndu kröfulýsingunni. Fjárhæð kröfunnar vegna lánsins var sundurliðuð þannig að höfuðstóll væri 600.000.000 krónur, vextir til gjalddaga þess 5. janúar 2012 væru 328.055.319 krónur og dráttarvextir til 1. febrúar 2016 587.197.749 krónur, en málskostnaður og annar kostnaður, sem tilgreindur var á sama hátt og í fyrrnefndu kröfulýsingunni, væri samtals 57.682.318 krónur. Við uppboðið varð Hróður ehf. hæstbjóðandi með boð að fjárhæð 1.297.000.000 krónur og mun það hafa verið samþykkt með viðtöku sýslumanns á greiðslu frá félaginu 29. febrúar 2016.

Sýslumaður gerði 8. júlí 2016 frumvarp til úthlutunar á framangreindu söluverði fasteignarinnar. Af því átti fyrst að greiða sölulaun í ríkissjóð, 12.970.000 krónur, og því næst lögveðkröfu Reykjavíkurborgar vegna fasteignagjalda, 1.932.565 krónur, en varnaraðili átti síðan samkvæmt 3. tölulið frumvarpsins að fá greiddar 1.095.798.562 krónur í skjóli 36 tryggingarbréfa sinna á 1. veðrétti í eigninni. Eftirstöðvar söluverðsins, 186.298.873 krónur, áttu svo á grundvelli tryggingarbréfs á 2. veðrétti að renna til sóknaraðilans Erils ehf. upp í kröfu, sem hann hafði lýst við nauðungarsöluna og kvað nema samtals 3.494.484.463 krónum. Af gögnum málsins virðist mega ráða að fjárhæðin, sem sýslumaður taldi varnaraðila eiga að fá úthlutað af söluverðinu, hafi verið sundurliðuð þannig að höfuðstóll kröfu hans væri 600.000.000 krónur, vextir af höfuðstólnum til gjalddaga 5. janúar 2012 næmu 328.055.319 krónum, dráttarvextir af þeim fjárhæðum samanlögðum frá 1. febrúar 2015 til 1. febrúar 2016 væru 118.713.743 krónur og málskostnaður ásamt öðrum kostnaði varnaraðila næmi alls 49.029.500 krónum.

Sóknaraðilar mótmæltu frumvarpinu hvor fyrir sitt leyti með bréfum til sýslumanns 28. júlí 2016 og kröfðust þess að því yrði breytt á þann veg að varnaraðili fengi aðallega engu úthlutað af söluverðinu, en til vara lægri fjárhæð en ráðgerð væri í frumvarpinu. Yrði þá úthlutun til sóknaraðilans Erils ehf. hækkuð sem því næmi. Í bréfum beggja sóknaraðila var jafnframt vísað til þess að fyrir héraðsdómi væri rekið fyrrnefnt mál vegna ágreinings um viðurkenningu kröfu sóknaraðilans Héðinsreits ehf. við slit Byrs sparisjóðs og myndi ráðast af niðurstöðu þess máls hvort krafan, sem varnaraðili hafði lýst í söluverð fasteignarinnar, teldist að fullu greidd með skuldajöfnuði eða eftir atvikum að hluta. Væri sýslumanni því rétt að fresta að taka ákvörðun um hvort frumvarpinu yrði breytt þar til endanleg niðurstaða lægi fyrir í því máli. Sýslumaður tók nauðungarsöluna fyrir 1. nóvember 2016 til að fjalla um þessi mótmæli, en tók loks afstöðu til þeirra við fyrirtöku 22. desember sama ár með þeirri ákvörðun að frumvarpið skyldi standa óbreytt, svo og að kröfum sóknaraðila um frestun væri hafnað. Sóknaraðilar lýstu því þegar yfir að þeir leituðu úrlausnar héraðsdóms um þessa ákvörðun.

                                                                          II                                                    

Mál þetta var þingfest í héraði 15. febrúar 2017 og gerðu sóknaraðilar þar efnislega sömu kröfur og þeir hafa uppi fyrir Hæstarétti samkvæmt áðursögðu, en varnaraðili krafðist þess á hinn bóginn að frumvarp sýslumanns frá 8. júlí 2016 til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar Vesturgötu 64 yrði látið standa óbreytt og mælt svo fyrir að úthlutun samkvæmt því skyldi þegar fara fram. Í úrskurði héraðsdóms í málinu 10. janúar 2018 var kveðið á um það eitt að sýslumanni væri gert að fresta ákvörðun um úthlutun til varnaraðila af söluverðinu þar til fengin yrði endanleg niðurstaða í áðurnefndu dómsmáli um hvort krafa hans hafi verið greidd með skuldajöfnuði sóknaraðilans Héðinsreits ehf. við skaðabótakröfu sína á hendur Byr sparisjóði.

Sóknaraðilar kærðu úrskurð héraðsdóms til Landsréttar 19. janúar 2018 og varnaraðili jafnframt fyrir sitt leyti 22. sama mánaðar. Höfðu þeir allir uppi sömu kröfur og þeir gerðu í héraði samkvæmt framansögðu. Í úrskurði Landsréttar í málinu 15. mars 2018 var ómerkt ákvörðun sýslumanns 22. desember 2016 um að 3. töluliður frumvarpsins skyldi standa óbreyttur, en ákvæði í úrskurði héraðsdóms um að fresta skyldi ákvörðun um úthlutun til varnaraðila var staðfest. Að öðru leyti var málinu vísað frá héraðsdómi að því er varðaði kröfur sóknaraðila um breytingar á frumvarpinu. Sóknaraðilar kærðu þennan úrskurð til Hæstaréttar, sem með dómi 7. júní 2018 í máli nr. 7/2018 felldi úr gildi ákvæði úrskurðarins um frávísun málsins að hluta frá héraðsdómi.

Hinn kærði úrskurður Landsréttar gekk síðan 27. ágúst 2018. Þar var á nýjan leik kveðið á um að ómerkt væri ákvörðun sýslumanns um að 3. töluliður frumvarpsins skyldi vera óbreyttur, en auk þess var gerð sú breyting á þeim lið að úthlutun til varnaraðila var lækkuð í 1.046.769.062 krónur og mælt svo fyrir að leggja bæri þá fjárhæð á reikning við banka eða sparisjóð þar til ráðið yrði um tilkall til hennar.

III

Eins og áður var getið hefur nú á sjöunda ár verið til meðferðar fyrir héraðsdómi dómsmál, þar sem uppi er ágreiningur um viðurkenningu kröfu sóknaraðilans Héðinsreits ehf. á hendur Byr sparisjóði um skaðabætur vegna ólögmætrar riftunar sparisjóðsins á samningi þeirra frá 9. október 2007 um fjármögnun framkvæmda við byggingu húss að Vesturgötu 64. Í því máli er jafnframt til úrlausnar hvort og eftir atvikum að hvaða marki sóknaraðilanum sé heimilt að skuldajafna þeirri kröfu við kröfu á grundvelli samnings síns og sparisjóðsins frá 27. nóvember 2007 um lán að fjárhæð 600.000.000 krónur. Sem fyrr segir tilheyrir fjárkrafan samkvæmt þeim samningi nú varnaraðila, en á henni leitar hann fullnustu í skjóli veðréttinda sinna við nauðungarsölu á fasteigninni Vesturgötu 64, sem mál þetta varðar. Vegna þeirrar meginreglu, sem fram kemur í 4. mgr. 94. gr. laga nr. 91/1991, getur ekki komið hér til úrlausnar hvort fjárkrafa varnaraðila vegna lánsins sé með öllu eða að hluta fallin niður fyrir skuldajöfnuð. Eins og byggt var á í áðurnefndum dómi Hæstaréttar 8. júní 2018 er við úthlutun söluverðs fasteignarinnar á hinn bóginn óhjákvæmilegt vegna veðréttinda varnaraðila að taka afstöðu til þess hverri fjárhæð þessi umdeilda krafa hans gæti numið ef hún reynist ekki vera fallin niður, svo sem leiðir af 7. mgr. 50. gr. laga nr. 90/1991, og varðveita þá fjárhæð samkvæmt 2. mgr. 54. gr. sömu laga þar til niðurstaða verður fengin um tilvist kröfunnar í öðru dómsmáli. Að loknu því máli verður í samræmi við 3. mgr. síðastnefndrar lagagreinar annaðhvort að greiða varnaraðila fjárhæðina ef krafa hans telst enn fyrir hendi í heild eða taka að öðrum kosti upp úthlutunina og láta fjárhæðina að hluta eða með öllu renna til annarra rétthafa. Tekur þessi skipan eftir ákvæðum laga nr. 90/1991 mið af því að ófært sé við úthlutun söluverðs eignar við nauðungarsölu að láta deilu um tilkall til afmarkaðs hluta þess valda ófyrirséðum töfum á því að rétthafar, sem hún varðar ekki, fái til sín greiðslu af söluverðinu. Að þessu virtu eiga kröfur sóknaraðila um að lagt verði fyrir sýslumann að fresta ákvörðunartöku um úthlutun til varnaraðila sér enga stoð í lögum nr. 90/1991 og eru þær ósamrýmanlegar því verklagi, sem sýslumanni ber að fylgja eftir ákvæðum VIII. kafla þeirra laga. Þegar af þeim ástæðum verður kröfum sóknaraðila að þessu leyti hafnað.

Af framansögðu leiðir að í máli þessu verður að leysa úr því hvaða fjárhæð varnaraðili myndi með réttu eiga að fá úthlutað af söluverði fasteignarinnar Vesturgötu 64 ef niðurstaða áðurnefnds dómsmáls milli sóknaraðilans Héðinsreits ehf. og Byrs sparisjóðs yrði sú að krafa varnaraðila sé að engu leyti fallin niður fyrir skuldajöfnuð. Í fyrsta lagi er óumdeilt að hann myndi þá eiga að fá greiddan höfuðstól kröfu sinnar, 600.000.000 krónur. Í öðru lagi krefst hann vaxta samkvæmt 1. málslið 4. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af höfuðstólnum, en þó aðeins að því er virðist fyrir tímabilið frá 1. mars 2010 til gjalddaga 5. janúar 2012. Varnaraðili telur þessa vexti nema 328.055.319 krónum. Skilja verður málatilbúnað sóknaraðila fyrir Hæstarétti svo að þeir andmæli hvorki rétti varnaraðila til þessara vaxta né útreikningi hans á þeim, en þeir telji á hinn bóginn að bæði vegna orðalags tryggingarbréfanna, þar sem vaxta af höfuðstól skuldarinnar fram að gjalddaga hans er í engu getið, og vegna ákvæða b. liðar 5. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð njóti vextirnir ekki veðréttar með höfuðstólnum. Í þriðja lagi krefst varnaraðili dráttarvaxta eins og sýslumaður tók kröfu um þá til greina í frumvarpinu til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar og er fjárhæð þeirra 118.713.743 krónur. Í frumvarpinu virðist hafa verið gengið út frá því að samkvæmt b. lið 5. gr. laga nr. 75/1997 gætu dráttarvextir aðeins greiðst samhliða höfuðstól kröfu varnaraðila að því leyti, sem þeir hafi fallið til á síðasta árinu áður en hann lýsti kröfu við framhald uppboðs 1. febrúar 2016, og hafi þeir verið reiknaðir af samanlagðri fjárhæð höfuðstólsins og vaxta, 928.055.319 krónum. Sóknaraðilar hafa ekki andmælt útreikningi á fjárhæð dráttarvaxtanna eftir þessum forsendum, en skilja verður málatilbúnað þeirra svo að þeir telji að krafa varnaraðila um dráttarvexti af gjaldföllnum vöxtum, 328.055.319 krónum, geti ekki komið til greiðslu með höfuðstól kröfu hans af söluverði fasteignarinnar ef vextirnir sem slíkir gera það ekki. Geti varnaraðili því ekki fengið greidda dráttarvexti af öðru en höfuðstólnum einum, sem yrðu þá 76.740.000 krónur vegna tímabilsins frá 1. febrúar 2015 til 1. febrúar 2016. Loks er þess að gæta að í hinum kærða úrskurði var að öllu leyti hafnað kröfu varnaraðila um að fá greiddan málskostnað og annan kostnað af söluverði fasteignarinnar. Með því að varnaraðili unir úrskurði Landsréttar kemur krafa um þann kostnað ekki til álita hér fyrir dómi.

IV

Eftir 1. mgr. 4. gr. laga nr. 75/1997, sbr. síðari málslið 23. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, verður í tryggingarbréfi að tilgreina fjárhæð kröfu, sem veðréttur samkvæmt því tryggir, eða hámark fjárhæðarinnar, en heimilt er að binda hana við ákveðna vísitölu þannig að hún taki sömu breytingum og vísitalan tekur frá nánar tiltekinni grunntölu, sbr. 3. mgr. fyrrnefndu lagagreinarinnar. Í 5. gr. laga nr. 75/1997 eru þessu til viðbótar taldar upp kröfur, sem teljast tryggðar með aðalkröfu nema annað leiði af samningi sem stofnaði til veðréttarins, en samkvæmt a. lið lagagreinarinnar geta þær meðal annars verið kröfur um kostnað, sem veðhafi hefur af innheimtu, og eftir b. lið hennar kröfur um vexti af skuldinni, sem fallið hafa í gjalddaga á síðasta árinu áður en krafa um nauðungarsölu á veðsettu eigninni hefur verið sett fram.

Í athugasemdum, sem fylgdu frumvarpi sem varð að lögum nr. 75/1997, var í skýringum við 4. gr. þess vikið að mismunandi reglum, sem gengið hafi verið út frá í Danmörku og Noregi, um hvort áskilnaður um tilgreiningu hámarksfjárhæðar veðkröfu, að því er tryggingarbréf varðar, sneri eingöngu að höfuðstól skuldar, sem njóta ætti tryggingar, þannig að við hann gætu bæst ótilgreindir vextir og innheimtukostnaður, eða hvort fjárhæðin ætti að ráða hámarki tryggðrar kröfu að meðtöldum vöxtum og kostnaði. Vísað var til þess að í framkvæmd hér á landi hafi verið venja að byggja á fyrrnefndu reglunni og yrði ekki séð að það hafi leitt til vandræða. Væri miðað við það í frumvarpinu að þessu yrði ekki breytt og bæri því að skilja áskilnað 1. mgr. 4. gr. þess um tilgreiningu hámarksfjárhæðar í tryggingarbréfi á þann hátt að til viðbótar henni stæði veðsett eign til tryggingar kröfu um vexti og kostnað, sbr. a. og b. liði 5. gr. frumvarpsins. Í skýringum við síðastnefnda grein frumvarpsins var síðan ítrekað að það væri meginregla samkvæmt gildandi rétti að veðréttur næði til aukagreiðslna eins og vaxta, en sá réttur hafi þó sætt takmörkunum eftir ákvæðum laga nr. 23/1901 um forgangsrétt veðhafa fyrir vöxtum. Með þeim lögum hafi verið settar þær skorður að væri skuldara veittur gjaldfrestur á vöxtum héldist ekki forgangsréttur veðhafa fyrir þeim gagnvart síðari veðhöfum lengur en í eitt ár frá gjalddaga vaxtanna og færðust þeir eftir það aftar í veðröð. Ákvæði þeirra laga hafi í framkvæmd verið látin taka bæði til samningsvaxta og dráttarvaxta og skipti ekki máli hvort gjaldfrestur hafi verið veittur berum orðum eða með aðgerðaleysi, en forgangsréttur héldist til vaxta, sem féllu í gjalddaga á síðasta árinu fram að því að krafa um nauðungarsölu væri móttekin. Með 48. gr. frumvarpsins væri lagt til að lög nr. 23/1901 féllu úr gildi, en ákvæðum b. liðar 5. gr. þess væri ætlað að koma í þeirra stað. Í lok skýringa við 5. gr. frumvarpsins sagði síðan eftirfarandi: „Í 5. gr. frumvarpsins kemur fram sú skýringarregla, að kröfur þær, sem nefndar eru í ákvæðinu, fylgja aðalkröfu og njóta sama forgangsréttar og hún, svo fremi sem önnur niðurstaða verður ekki leidd af samningi þeim, sem stofnaði til veðréttarins. Er þetta í samræmi við gildandi rétt, a.m.k. hvað varðar þær kröfur, sem greinir í a- og b-liðum. Í því orðalagi frumvarpsgreinarinnar, „... nema annað leiði af samningi ...“ felst, að það þarf ekki að koma fram í veðsamningi berum orðum, að umræddar viðbótarkröfur fylgi ekki aðalkröfu, heldur nægir, að út frá því hafi verið gengið í millum aðila, að veðandlagið standi einvörðungu til fullnustu aðalkröfunni, þótt ekki hafi það verið orðað sérstaklega.“

Framangreint frumvarp sætti ekki í meðförum Alþingis nokkurri breytingu á þeim ákvæðum, sem skýringar þessar lutu að, og eru ekki efni til annars en að taka mið af þeim við úrlausn málsins. Samkvæmt því verður að leggja til grundvallar að í lögum nr. 75/1997 sé gengið út frá þeirri meginreglu að hámarksfjárhæð, sem tilgreind er í tryggingarbréfi, skírskoti til höfuðstóls veðtryggðrar kröfu. Ef sú krafa ber vexti eftir samningi um hana eða lögum fram til gjalddaga höfuðstólsins nái veðtryggingin einnig til vaxtanna þótt þess sé ekki getið í tryggingarbréfi og samanlögð fjárhæð þeirra og höfuðstóls skuldarinnar fari fram úr hámarksfjárhæð, sem þar sé tilgreind. Sama máli gegni um dráttarvexti af heildarskuldinni eftir gjalddaga hennar, en bæði um vexti og dráttarvexti gildi þó sú takmörkun samkvæmt b. lið 5. gr. laganna að þeir njóti aðeins veðtryggingar með höfuðstól kröfunnar að því leyti, sem þeir hafa fallið í gjalddaga á síðasta árinu áður en krafa um nauðungarsölu á veðinu var sett fram. Allt að einu verður jafnframt að leggja til grundvallar að með þessu girði ákvæði laga nr. 75/1997 ekki fyrir að ákveða megi í tryggingarbréfi að hámarksfjárhæð, sem þar er tilgreind, snúi að heildarfjárhæðinni, sem ætlast er til að veðtrygging taki til að meðtöldum vöxtum og kostnaði, og þá eftir atvikum án tillits til takmarkana samkvæmt b. lið 5. gr. laganna. Með því að vikið yrði í slíku tilviki frá meginreglu laganna yrði á hinn bóginn að áskilja að ákvörðun um þetta kæmi skýrlega fram í texta tryggingarbréfs eða sú niðurstaða yrði í ljósi aðstæðna leidd ótvírætt af skýringu þess.

Í tryggingarbréfunum, sem sóknaraðilinn Héðinsreitur ehf. gaf út 27. nóvember 2007 og varnaraðili styðst við um veðréttindi sín í fasteigninni Vesturgötu 64, kom sem fyrr segir fram að hún væri veðsett til tryggingar hvers konar skuldum sem sóknaraðilinn kynni að standa í við eiganda bréfanna allt að tiltekinni hámarksfjárhæð „auk vísitöluálags, dráttarvaxta og alls kostnaðar sem af vanskilum kann að leiða“. Þannig var þess ekki berum orðum getið hvort hámarksfjárhæðin, sem tilgreind var, lyti aðeins að höfuðstól skuldanna. Ekki var þess þó heldur getið hvort vextir, sem kynnu að falla á skuldirnar fram að gjalddaga þeirra, gætu bæst við hámarksfjárhæðina, eins og tiltekið var á hinn bóginn um vísitöluálag og dráttarvexti. Þegar leyst er úr hvernig skýra verði tryggingarbréfin að þessu leyti verður að gæta að því að þau voru 36 talsins og hvert að upphaflegri fjárhæð 20.000.000 krónur. Þau voru gefin út til að uppfylla skilyrði fyrir veitingu Byrs sparisjóðs á láni til sóknaraðilans að andvirði 600.000.000 krónur samkvæmt samningi þeirra um lánsheimild, sem gerður var sama dag, en þar var miðað við að helmingur lánsins yrði í erlendum gjaldmiðlum og þannig háður gengi þeirra. Sá samningur var aftur reistur á samningi sóknaraðilans og sparisjóðsins frá 9. október 2007 um fjármögnun framkvæmda að Vesturgötu 64, en samkvæmt síðastnefnda samningnum skyldu tryggingarbréf, sem kynnu að verða gefin út til tryggingar endurgreiðslu lána í skjóli hans, nema að minnsta kosti 20% hærri fjárhæð en lánin. Samanlögð fjárhæð tryggingarbréfanna var þessu sama hlutfalli hærri en lánið, sem samningurinn frá 27. nóvember 2007 tók til. Eftir þeim samningi átti lánið að bera nánar tiltekna vexti, sem áður var getið, fram til gjalddaga þess rúmum fjórum árum síðar, 5. janúar 2012, og áttu þá höfuðstóll skuldarinnar og allir vextirnir að greiðast í einu lagi. Fyrirsjáanlegt hlýtur að hafa verið þegar við gerð samningsins og útgáfu tryggingarbréfanna 27. nóvember 2007 að heildarfjárhæð umsaminna vaxta, sem kæmu á gjalddaga svo löngu síðar, myndi nema hærri fjárhæð en mismuninum á láninu og samanlagðri hámarksfjárhæð, sem tilgreind var í tryggingarbréfunum. Geta því ekki staðið líkur til að þessum mismun hafi verið ætlað að mynda veðtryggingu fyrir vöxtum af skuldinni, sem myndu falla til á tímabilinu fram að gjalddaga hennar. Þegar þetta er virt í ljósi þess, sem áður var getið, verður að skýra ákvæði tryggingarbréfanna þannig að tilgreind hámarksfjárhæð þeirra hafi eingöngu lotið að höfuðstól skulda, sem veðréttindi áttu að ná til, en ætlast hafi verið til að samningsbundnir vextir ásamt dráttarvöxtum og innheimtukostnaði myndu þess utan einnig njóta veðtryggingar og þá sem aukakröfur eftir b. lið 5. gr. laga nr. 75/1997.

Að þessu gættu getur krafa varnaraðila um vexti að fjárhæð 328.055.319 krónur, sem féll í gjalddaga 5. janúar 2012, ekki talist vera hluti af aðalkröfu hans samhliða höfuðstól skuldar sóknaraðilans Héðinsreits ehf., þó svo að samanlögð fjárhæð tryggingarbréfanna gæti út af fyrir sig náð nú yfir báða þessa þætti vegna ákvæða bréfanna um verðtryggingu. Ekki liggur fyrir í gögnum málsins hvenær krafa kom fyrst fram um nauðungarsöluna á fasteigninni Vesturgötu 64, sem mál þetta varðar, en við það verður að miða að það hljóti að hafa verið meira en ári eftir gjalddaga þessara vaxta. Vegna ákvæða b. liðar 5. gr. laga nr. 75/1997 geta þeir því ekki notið veðtryggingar með höfuðstól skuldarinnar og leiðir af sjálfu að það sama eigi þá við um dráttarvexti af þessum gjaldföllnu vöxtum.

Samkvæmt öllu framangreindu verður í frumvarpi sýslumanns 8. júlí 2016 til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar Vesturgötu 64 að byggja á því að í hlut varnaraðila eftir 3. tölulið frumvarpsins geti komið höfuðstóll kröfu hans á hendur sóknaraðilanum Héðinsreit ehf. vegna láns á grundvelli samnings hans við Byr sparisjóð frá 27. nóvember 2007 að fjárhæð 600.000.000 krónur. Við höfuðstólinn geti einnig lagst dráttarvextir af honum, en í fyrrgreindum kröfulýsingum, sem varnaraðili lagði fram við framhald uppboðs 1. febrúar 2016, gekk hann sjálfur út frá því að veðréttur hans samkvæmt tryggingarbréfunum næði aðeins til dráttarvaxta að því leyti, sem þeir hafi fallið til á eins árs tímabili fram að þeim degi. Verður því að miða við þær tímasetningar við úrlausn málsins. Eftir málatilbúnaði sóknaraðila nema dráttarvextir af höfuðstól kröfu varnaraðila á þessu eins árs tímabili 76.740.000 krónum og hefur þeim útreikningi ekki verið andmælt. Verður frumvarpinu því breytt þannig að í hlut varnaraðila geti komið samtals 676.740.000 krónur í stað 1.095.798.562 króna, en þennan hluta söluverðsins skal sýslumaður varðveita á sérgreindum reikningi við banka eða sparisjóð þar til leyst hefur verið endanlega úr því í öðru dómsmáli hvort krafa varnaraðila á hendur sóknaraðilanum Héðinsreit ehf. sé með öllu eða að hluta fallin niður fyrir skuldajöfnuð. Af þessari breytingu á frumvarpinu leiðir að fjárhæð úthlutunar samkvæmt 4. tölulið þess til sóknaraðilans Erils ehf. verður að taka samsvarandi hækkun, en með því að dómkröfur í málinu hafa ekki tekið til þess atriðis verður ekki mælt hér fyrir um það.

Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 er rétt að aðilarnir beri hver sinn kostnað af málinu á öllum dómstigum.

Dómsorð:

Frumvarpi sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 8. júlí 2016 til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar Vesturgötu 64 í Reykjavík við nauðungarsölu er í 3. tölulið breytt á þann veg að í hlut varnaraðila, Íslandsbanka hf., geti komið 676.740.000 krónur. Skal sú fjárhæð varðveitt á sérgreindum reikningi við banka eða sparisjóð þar til endanlega verður ákveðið í öðru dómsmáli hvort krafa varnaraðila til hennar sé að hluta eða með öllu fallin niður fyrir skuldajöfnuð af hendi sóknaraðila Héðinsreits ehf.

Málskostnaður á öllum dómstigum fellur niður.

 

Úrskurður Landsréttar 27. ágúst 2018.

Landsréttardómararnir Aðalsteinn E. Jónasson, Ásmundur Helgason og Ragnheiður Harðardóttir kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

     Sóknaraðilar skutu málinu til Landsréttar með kæru 22. janúar 2018. Kærumálsgögn bárust réttinum 5. febrúar sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 10. janúar 2018 í málinu nr. Z-1/2017 þar sem sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu var gert að fresta ákvörðun um úthlutun á kröfu varnaraðila í uppboðsandvirði fasteignarinnar Vesturgötu 64 í Reykjavík þar til endanleg niðurstaða í máli, sem rekið er fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur sem mál nr. X-90/2012, eða eftir atvikum æðri réttar, lægi fyrir um þann ágreining hvort krafa varnaraðila hefði verið greidd með skuldajöfnuði. Varnaraðili kærði framangreindan úrskurð Héraðsdóms Reykjavíkur fyrir sitt leyti 23. janúar 2018. Kæruheimild er í 1. mgr. 79. gr. laga nr. 90/1991, um nauðungarsölu.

     Sóknaraðilar krefjast þess að hinum kærða úrskurði verði hrundið og breytt á þá leið að fallist verði á aðalkröfu þeirra í héraði, þ.e. að felld verði úr gildi ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 22. desember 2016, þess efnis að hafna kröfum sóknaraðila um að fresta ákvörðun um úthlutun uppboðsandvirðis fasteignarinnar Vesturgötu 64 samkvæmt þriðja tölulið frumvarps og ákveða jafnframt að ákvörðun um úthlutun söluverðs áður nefndrar eignar til varnaraðila á 1. veðrétti skuli standa óbreytt. Enn fremur krefjast sóknaraðilar þess að sýslumanninum verði gert að breyta frumvarpinu á þann veg að hafnað verði kröfu varnaraðila um greiðslu samningsvaxta að fjárhæð 328.055.319 krónur, að dráttarvaxtakröfu varnaraðila verði hafnað að því marki sem hún er yfir árs dráttarvöxtum af samþykktum höfuðstól kröfu varnaraðila og að málskostnaðarkröfu varnaraðila verði hafnað. Samhliða krefjast sóknaraðilar þess að sýslumanni verði gert að fresta endanlegri ákvörðun um úthlutun höfuðstóls kröfu varnaraðila auk dráttarvaxta þar til endanleg niðurstaða dómsmáls þess sem rekið er fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur sem mál nr. X-90/2012, eða eftir atvikum æðri dóms, liggur fyrir varðandi ágreining um það hvort krafa varnaraðila hafi verið greidd með skuldajöfnuði. Til vara er gerð sú krafa að sýslumanni verði gert að fresta töku framangreindrar ákvörðunar. Þá krefjast sóknaraðilar þess að varnaraðila verði gert að greiða þeim málskostnað.

     Varnaraðili krefst þess að hinum kærða úrskurði verði hrundið og að þess í stað verði teknar til greina kröfur hans um að frumvarp sýslumanns að úthlutunargerð uppboðsandvirðis fasteignarinnar Vesturgötu 64 verði staðfest og að úthlutun samkvæmt þeirri úthlutunargerð fari fram þegar í stað. Jafnframt krefst varnaraðili kærumálskostnaðar.

     Með úrskurði Landsréttar í málinu 15. mars 2018 var ómerkt ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 22. desember 2016 um að þriðji töluliður frumvarps til úthlutunar á söluverði umræddrar fasteignar skyldi standa óbreyttur. Þá var sýslumanninum gert að fresta endanlegri ákvörðun um úthlutun á söluverði fasteignarinnar upp í kröfu varnaraðila þar til endanleg niðurstaða lægi fyrir í dómsmáli, sem rekið væri fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur sem mál nr. X-90/2012, eftir atvikum með úrlausn æðri réttar. Að öðru leyti var aðalkröfu sóknaraðila vísað frá héraðsdómi.

     Sóknaraðilar skutu úrskurði Landsréttar til Hæstaréttar 26. mars 2018. Með dómi réttarins 7. júní 2018 í máli nr. 7/2018 var ákvæði úrskurðarins um frávísun málsins að hluta frá héraðsdómi fellt úr gildi og lagt fyrir Landsrétt að taka að því leyti efnislega afstöðu til dómkrafna sóknaraðila. Í forsendum dómsins er sú ályktun dregin af  7. mgr. 50. gr. og 2. mgr. 54. gr. laga nr. 90/1991 að ekki sé rétt að fresta ákvörðun um úthlutun söluverðs fasteignar við þær aðstæður sem uppi eru, heldur beri að komast að niðurstöðu um hámarksfjárhæð sem hlutaðeigandi kröfuhafi geti átt rétt til. Er málið nú tekið fyrir að nýju í ljósi dóms Hæstaréttar.

Málsatvik

     Sóknaraðili, Héðinsreitur ehf., var þinglýstur eigandi fasteignarinnar Vesturgötu 64 í Reykjavík. Eins og rakið er í hinum kærða úrskurði hugðist félagið ráðast þar í umfangsmiklar byggingarframkvæmdir. Í því skyni gerði félagið fjármögnunarsamning við Byr sparisjóð 9. október 2007. Þeim samningi var rift af hálfu sparisjóðsins með bréfi 12. júní 2008. Með dómi Hæstaréttar Íslands 17. nóvember 2011 í málinu nr. 87/2011 var viðurkennd skaðabótaskylda sparisjóðsins á tjóni sóknaraðila, Héðinsreits ehf., er leiddi af riftuninni.

     Áður en fjármögnunarsamningnum var rift lánaði sparisjóðurinn sóknaraðila, Héðinsreit ehf., 600 milljónir króna með lánssamningi 27. nóvember 2007. Helmingur höfuðstóls lánsfjárhæðarinnar skyldi miðast við nánar tilgreinda erlenda gjaldmiðla í ákveðnum hlutföllum. Gjalddagi höfuðstóls og vaxta var 5. janúar 2012 og skyldi endurgreiðsla vera „óskert, þ.e. án lækkunar hvort sem er vegna skattgreiðslna eða annarra greiðslna sem lánveitanda ber að greiða vegna lánsins, skuldajafnaðar- eða gagnkrafna“.

     Sama dag og lánssamningurinn var undirritaður gaf sóknaraðili, Héðinsreitur ehf., út 36 samhljóða tryggingarbréf, sem bundin voru vísitölu neysluverðs, til tryggingar á öllum skuldum félagsins við Byr sparisjóð, samtals að fjárhæð 720 milljónir króna auk vísitöluálags, dráttarvaxta og alls kostnaðar sem af vanskilum leiddi. Tryggingarbréfin hvíldu á 1. veðrétti fasteignarinnar sem að framan greinir, sem þá hét Ánanaust 1 og 3, en fékk síðar heitið Vesturgata 64.

     Með ákvörðun Fjármálaeftirlitsins 22. apríl 2010 tók stofnunin yfir vald stofnfjáreigendafundar Byrs sparisjóðs og var öllum eignum og tryggingarréttindum sparisjóðsins ráðstafað til Byrs hf. nema nánar tilgreindum eignum. Sérstaklega var tekið fram í 13. tölulið ákvörðunarinnar að framsal kröfuréttinda svipti skuldara ekki rétti til skuldajöfnunar sem hann hafi átt gagnvart fyrri kröfuhafa eða þrotabúi hans. Ágreiningslaust er að með þessu yfirtók Byr hf. réttindi kröfuhafa samkvæmt lánssamningnum 27. nóvember 2007 sem og réttindi veðhafa samkvæmt framangreindum tryggingarbréfum.

     Slitastjórn Byrs sparisjóðs birti innköllun í Lögbirtingablaði 13. júlí 2010 vegna krafna í slitabú sparisjóðsins. Sóknaraðili, Héðinsreitur ehf., lýsti kröfu að fjárhæð 3.060.000.000 króna í búið sem reist var á skaðabótaskyldu sparisjóðsins vegna ólögmætrar riftunar á fjármögnunarsamningnum 9. október 2007. Fram kom að kröfunni væri lýst sem kröfu til skuldajafnaðar sem nyti tryggingarréttinda á grundvelli 111. gr., sbr. 100. gr. laga nr. 21/1991, um gjaldþrotaskipti o.fl., að því marki sem Byr sparisjóður ætti kröfu á hendur sóknaraðila. Að öðru leyti var kröfunni lýst sem almennri kröfu í búið.

     Slitastjórn sparisjóðsins hafnaði framangreindum kröfum í fyrstu. Eftir að dómur Hæstaréttar í málinu nr. 87/2011 féll munu viðræður hafa átt sér stað milli slitastjórnarinnar og sóknaraðila, Héðinsreits ehf., um skaðabótakröfuna án þess að samkomulag næðist milli aðila. Þeim ágreiningi var vísað til Héraðsdóms Reykjavíkur og mun ágreiningsmálið enn vera þar til meðferðar í máli nr. X-90/2012. Í málinu hefur verið lagt fram yfirmat þriggja dómkvaddra matsmanna 21. september 2016 þar sem lagt er mat á tjón sóknaraðila, Héðinsreits ehf., sem hlaust af riftun fjármögnunarsamningsins.

     Hinn 29. nóvember 2011 mun varnaraðili, Íslandsbanki hf., hafa yfirtekið allar skyldur og öll réttindi Byrs hf., þar á meðal réttindi samkvæmt framangreindum lánssamningi 27. nóvember 2007 og þeim 36 tryggingarbréfum sem hvíldu á fasteigninni Vesturgötu 64. Varnaraðili höfðaði mál gegn sóknaraðila, Héðinsreit ehf., 10. maí 2012 fyrir Héraðsdómi Reykjaness, mál nr. E-746/2012, til greiðslu skuldar samkvæmt lánssamningnum og nam stefnufjárhæðin 928.055.319 krónum. Enn fremur krafðist varnaraðili staðfestingar á veðrétti hans samkvæmt tryggingarbréfunum í fasteigninni að Vesturgötu 64. Sóknaraðili krafðist aðallega sýknu í málinu en til vara lækkunar á kröfunni með vísan til yfirlýsingar um skuldajöfnuð gagnvart slitastjórn Byrs sparisjóðs. Enn fremur fór sóknaraðili fram á viðurkenningu á rétti sínum til þess að skuldajafna bótakröfu hans að fjárhæð 3.060.000.000 króna á móti kröfu varnaraðila.

     Sóknaraðili, Héðinsreitur ehf., fór fram á að frekari meðferð á framangreindu dómsmáli yrði frestað uns niðurstaða lægi fyrir í máli nr. X-90/2012. Krafan var rökstudd með vísan til 3. mgr. 102. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Með úrskurði Héraðsdóms Reykjaness 7. maí 2013 var fallist á kröfuna. Með dómi Hæstaréttar 7. júní 2013 í málinu nr. 365/2013 var úrskurðurinn staðfestur með vísan til forsendna hans.

     Að beiðni Reykjavíkurborgar var krafist nauðungarsölu á fasteigninni Vesturgötu 64 og var beiðnin fyrst tekin fyrir af sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu 15. janúar 2015. Varnaraðili lýsti kröfu í söluandvirði fasteignarinnar annars vegar á grundvelli tryggingarbréfanna og hins vegar á grundvelli lánssamningsins 27. nóvember 2007.

     Kröfulýsing á grundvelli tryggingarbréfanna nam samtals 1.290.871.247 krónum. Hún var sundurliðuð þannig að höfuðstóll nam 720 milljónum króna, vísitöluhækkun nam 373.333.278 krónum og dráttarvextir námu 139.855.651 krónu. Að auki var krafist „málskostnaðar“ að fjárhæð 46.248.591 króna, innheimtukostnaðar að fjárhæð samtals 126.700 krónur, vaxta af kostnaði að fjárhæð 232.949 krónur og virðisaukaskatts að fjárhæð 11.074.078 krónur.

     Kröfulýsing varnaraðila á grundvelli lánssamningsins nam samtals 1.572.935.386 krónum. Auk höfuðstóls að fjárhæð 600 milljónir króna var þar krafist vaxta samkvæmt ákvörðun Seðlabanka Íslands til 5. janúar 2012 að fjárhæð 328.055.319 krónur, dráttarvaxta til 1. febrúar 2016 að fjárhæð 587.197.749 krónur og sömu fjárhæðar í „málskostnað“ og annan kostnað og í kröfulýsingu á grundvelli tryggingarbréfanna, samtals að fjárhæð 57.682.318 krónur.

     Fasteignin að Vesturgötu 64 var seld nauðungarsölu 1. febrúar 2016. Veðhafi á öðrum veðrétti, Hróður ehf., átti hæsta boð í fasteignina, 1.297.000.000 króna. Hróður ehf. framseldi 2. maí 2016 sóknaraðila, Erli ehf., kröfu þá sem félagið hafði lýst í söluandvirði eignarinnar ásamt tryggingarbréfi. Samkvæmt kröfulýsingu nam sú krafa samtals 3.494.484.463 krónum.

     Hinn 8. júlí 2016 lagði sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu fram frumvarp til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar. Samkvæmt þriðja lið frumvarpsins skyldi greiða varnaraðila 1.095.798.562 krónur á grundvelli tryggingarbréfanna sem hvíldu á 1. veðrétti fasteignarinnar, en sóknaraðila, Erli ehf., 186.298.873 krónur á grundvelli tryggingarbréfs á 2. veðrétti, sbr. fjórða lið frumvarpsins.

     Sóknaraðili, Erill ehf., andmælti frumvarpinu með bréfi 28. júlí 2016. Þar var þess krafist að varnaraðili fengi ekkert greitt upp í kröfu sína þar sem krafan væri að fullu greidd með skuldajöfnuði samkvæmt yfirlýsingu sóknaraðila, Héðinsreits ehf., gagnvart Byr sparisjóði. Farið var fram á að sýslumaður frestaði ákvörðunum um breytingu frumvarpsins þar til niðurstaða lægi fyrir í málinu nr. X-90/2012 og eftir atvikum dómur Hæstaréttar í því máli. Jafnframt var kröfulýsingu varnaraðila mótmælt að því leyti að vextir og dráttarvextir samkvæmt henni tækju ekki mið af þeim takmörkunum sem fælust í 5. gr. laga nr. 75/1997, um samningsveð. Að lokum var málskostnaðarkröfu varnaraðila mótmælt.

     Með bréfi 28. júlí 2016 andmælti sóknaraðili, Héðinsreitur ehf., einnig frumvarpinu. Lutu athugasemdir félagsins að sömu atriðum og mótmæli sóknaraðila, Erils ehf.

     Mótmæli sóknaraðila voru tekin fyrir á fundi hjá sýslumanni 1. nóvember 2016. Þar reifuðu aðilar sjónarmið sín um ágreiningsatriðin. Við fyrirtöku málsins 22. desember 2016 var hafnað kröfum sóknaraðila um að fresta úthlutun söluandvirðis fasteignarinnar. Sýslumaður ákvað enn fremur að úthlutun til varnaraðila samkvæmt frumvarpinu skyldi standa óbreytt. Sóknaraðilar lýstu því yfir við fyrirtökuna að þeir myndu leita úrlausnar héraðsdóms um þessar ákvarðanir sýslumanns.

     Sem fyrr segir var með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur fallist á kröfu sóknaraðila um að sýslumanni væri rétt að fresta úthlutun uppboðsandvirðis fasteignarinnar að Vesturgötu 64. Öðrum kröfum sóknaraðila, er lutu að forgangsrétti vaxta, dráttarvaxta og málskostnaðar varnaraðila, var hafnað með þeim rökum að með þeim freistuðu sóknaraðilar þess að fá úrlausn dómsins um það hvort krafa varnaraðila væri greidd með skuldajöfnuði en ágreiningur um það væri til úrlausnar dómstóla.

Málsástæður aðila

Málsástæður sóknaraðila

     Sóknaraðilar byggja á því að með hinum kærða úrskurði sé ranglega gengið út frá því að sóknaraðilar séu með aðalkröfu sinni að leita úrlausnar um það hvort krafa varnaraðila, sem deilt sé um í frumvarpi til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar, hafi verið greidd með skuldajöfnuði. Þeir vísa til þess að aðalkrafa þeirra lúti þvert á móti að því að fá úrlausn um það hvort tilteknir þættir í kröfu varnaraðila njóti veðréttar í hinni seldu eign. Lækkunarkröfur þeirra varði því á engan hátt skaðabótakröfu sóknaraðila, Héðinsreits ehf.

     Sóknaraðilar telja að fallast beri á þann hluta aðalkröfunnar sem varði vexti og málskostnað. Krafan sé á því reist að samningsvextir, sem fallið hafi í gjalddaga 5. janúar 2012, njóti ekki veðtryggingar með aðalkröfu, sbr. b-lið 5. gr. laga nr. 75/1997. Þá hafi með skírskotun til sömu greinar borið að hafna dráttarvaxtakröfu varnaraðila í söluandvirði fasteignarinnar að því leyti sem vextirnir séu eldri en frá 1. febrúar 2015, enda hafi varnaraðili lagt fram kröfulýsingu sína 1. febrúar 2016. Sóknaraðilar telja enn fremur að málskostnaðarkrafa eða innheimtuþóknun að fjárhæð u.þ.b. 58 milljónir króna með virðisaukaskatti sé vanreifuð, allt of há og úr öllu samhengi við atvik og þá vinnu sem lögð hafi verið í innheimtuna. Um það atriði vísa sóknaraðilar meðal annars til þess að krafan sé í andstöðu við 24. gr. laga nr. 77/1998, um lögmenn, og auglýsingu nr. 450/2013, sem sett hafi verið á grundvelli 3. mgr. ákvæðisins.

     Sóknaraðilar telja að sýslumanni hafi enn fremur borið að fresta þeim hluta úthlutunar söluandvirðis fasteignarinnar sem ráðist getur af því hvort krafa varnaraðila teljist greidd með skuldajöfnuði uns skorið verði úr því ágreiningsefni í málum sem rekin séu fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur í máli nr. X-90/2012 og í Héraðsdómi Reykjaness í máli nr. E-746/2012. Vísað er til þess að sakarefni síðar greinda málsins varði sömu kröfu og sama skuldajöfnuð og deilt sé um í þessu máli. Þessu til stuðnings vísa sóknaraðilar einkum til litis pendens áhrifa við þingfestingu málanna sem hafi þau áhrif að ekki verði leyst úr sama ágreiningi í öðrum málum fyrir dómi, sbr. 4. mgr. 94. gr. laga nr. 91/1991. Sóknaraðilar vísa einnig til þess að frestunin sé jafnframt í samræmi við 1. mgr. 53. gr. laga nr. 90/1991.

     Verði fallist á með varnaraðila að leysa beri í máli þessu úr ágreiningi aðila um skuldajafnaðarrétt sóknaraðila, Héðinsreits ehf., er á því byggt að yfirlýsing um skuldajöfnuð 13. október 2010 hafi verið sett fram með lögmætum hætti og að hún hafi bundið móttakanda þegar hún hafi verið komin til hans. Öllum skilyrðum skuldajafnaðar sé fullnægt. Þá mótmæla sóknaraðilar því að grein 2.4 í lánssamningi sóknaraðila, Héðinsreits ehf., við Byr sparisjóð komi í veg fyrir að krafan sé greidd með skuldajöfnuði, meðal annars með vísan til þess að um samrættar kröfur sé að ræða.

Málsástæður varnaraðila

     Varnaraðili byggir á því að skilyrðum 3. mgr. 102. gr. laga nr. 91/991, 4. mgr. 94. gr. sömu laga og 53. gr. laga nr. 90/1991 sé ekki fullnægt svo að fresta megi endanlegri ákvörðun um úthlutun á kröfu varnaraðila meðan beðið sé niðurstöðu í ágreiningsmáli milli sóknaraðila, Héðinsreits ehf., og slitastjórnar Byrs sparisjóðs. Virðist honum sem niðurstaða héraðsdóms byggist á misskilningi um aðild að málum nr. X-90/2012 í Héraðsdómi Reykjavíkur og nr. E-746/2012 í Héraðsdómi Reykjaness. Bendir varnaraðili á að hann eigi enga aðild að fyrrgreinda málinu og verði því ekki bundinn af niðurstöðu í því. Fjallað verði í málinu nr. E-746/2012 um það að hvaða leyti varnaraðila, Héðinsreit ehf., kunni að verða heimilt að nýta bótakröfu sína á hendur Byr sparisjóði til skuldajöfnuðar á móti kröfu varnaraðila. Því máli hafi verið frestað ótiltekið.

     Varnaraðili vísar til þess að veðandlagið hafi hins vegar verið selt nauðungarsölu. Ágreiningur sé um það hvort sýslumanni sé heimilt að úthluta varnaraðila stærstum hluta söluandvirðis þess. Sóknaraðilar hafi mótmælt því þar sem krafan sé greidd með skuldajöfnuði. Varnaraðili hafi byggt á því að ekki séu skilyrði til þess að skuldajafna og að óheimilt sé að greiða lánssamninginn með þeim hætti.

     Varnaraðili byggir á því að þessi ágreiningur hafi fyrst komið til úrlausnar dómstóla í þessu máli. Því sé ekkert því til fyrirstöðu að skera úr um hvort sóknaraðila sé heimilt að greiða kröfuna með skuldajöfnuði og að skilyrði séu til þess að láta kröfurnar mætast. Telur hann að ákvæði 4. mgr. 94. gr. laga nr. 91/1991 standi því ekki í vegi, enda eigi ákvæðið ekki við. Því til stuðnings vísar varnaraðili til þess að málsástæða um skuldajöfnuð sé aðeins höfð uppi til varnar í máli nr. E-746/2012.

     Varnaraðili mótmælir því alfarið að sóknaraðili, Héðinsreitur ehf., eigi lögvarða kröfu sem tæk sé til skuldajöfnuðar við kröfu varnaraðila. Telur hann ekkert liggja fyrir um að sóknaraðilinn eigi þá kröfu á hendur slitabúi Byrs sparisjóðs sem hann telur sig eiga. Kröfunni hafi verið hafnað af slitabúinu og hún sé ódæmd. Ætlað tjón sóknaraðilans sé ósannað og í raun ekki gert líklegt að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna riftunar fjármögnunarsamningsins.

     Fjárkrafa varnaraðila sé aftur á móti óumdeild og gjalddagi hennar löngu liðinn. Í grein 2.4 í lánssamningnum sé kveðið á um hvernig eigi að greiða kröfuna. Þar komi skýrt fram að óheimilt sé að greiða hana með skuldajöfnuði. Byggir varnaraðili á því að samningsákvæðið komi í veg fyrir að krafan verði greidd með skuldajöfnuði.

     Varnaraðili mótmælir þeim skilningi sem sóknaraðilar leggi í 5. gr. laga nr. 75/1997. Niðurstaða sýslumanns hafi verið að kröfur varnaraðila rúmist innan höfuðstóls tryggingarbréfanna 36 sem tekið hafi breytingum í samræmi við vísitölu, sbr. 3. mgr. 4. gr. laga nr. 75/1997. Engir vextir hafi verið lagðir á þá fjárhæð utan dráttarvaxta í eitt ár. Hann vísar til þess að tryggingarbréfin veiti kröfuhafa forgang til þess að leita fullnustu fyrir kröfu sinni í veðandlaginu. Hafi ákvæði 5. gr. laganna verið sett til þess að tryggja hagsmuni síðari veðhafa sem að öðrum kosti gætu þurft að þola það að verða „rutt út af eignum“ með langvarandi vaxtauppsöfnun fremri veðhafa. Þar sem höfuðstóll tryggingarbréfanna, sem tryggi allar kröfur varnaraðila á hendur sóknaraðila, Héðinsreits ehf., safni ekki vöxtum, heldur taki breytingum í samræmi við breytingu á vísitölunni, hafi hann ekki slík ruðningsáhrif. Fjárkrafa varnaraðila á grundvelli lánssamningsins sé hins vegar ekki veðkrafa og falli ekki undir lög nr. 75/1997. Hún hafi hins vegar verið tryggð að því marki sem tryggingarbréfin hafi dugað til.

     Varnaraðili kveður innheimtuþóknun sem krafist er vera í samræmi við gjaldskrá lögmannsstofunnar sem annist innheimtuna. Hún taki mið af fjárhæð kröfunnar í samræmi við áratuga hefð við úthlutun uppboðsandvirðis fasteigna. Samkvæmt a-lið 5. gr. laga nr. 75/1997 sé kostnaður sá sem veðhafi verði fyrir við innheimtu veðkröfu tryggður með aðalkröfu. Krafan sé því tryggð á grundvelli tryggingarbréfanna enda rúmist hún innan uppreiknaðs höfuðstóls þeirra. Þá vísar varnaraðili til þess að í lánssamningnum séu ítarleg ákvæði um skyldu lántaka til að greiða allan kostnað sem hljótist af vanskilum. Þá eigi innheimtulög nr. 95/2008 ekki við um kostnað af þessari innheimtu enda sé um löginnheimtu að ræða.

Niðurstaða

     Sóknaraðilar skutu ágreiningsmáli þessu til héraðsdóms á grundvelli heimildar í niðurlagi 1. mgr. 52. gr. laga nr. 90/1991 eftir að sýslumaður hafði hafnað kröfu þeirra um að fresta því að taka ákvörðun um breytingu á frumvarpi til úthlutunar söluverðs fasteignarinnar að Vesturgötu 64 og ákveðið að úthlutunin færi fram eins og kveðið væri á um í þriðja tölulið frumvarpsins. Leggja verður til grundvallar að með ákvörðun sýslumanns hafi röksemdum sóknaraðila verið hafnað um að krafan, sem varnaraðili hafði lýst í uppboðsandvirðið, væri greidd með skuldajöfnuði.

     Í ágreiningsmálinu krefjast sóknaraðilar þess aðallega að framangreind ákvörðun verði felld úr gildi og að sýslumanni verði gert að gera nánar tilgreindar breytingar á þriðja tölulið frumvarpsins. Sú krafa er á því reist að krafa varnaraðila um samningsvexti og málskostnað njóti ekki veðréttar í fasteigninni þannig að lækka beri fjárhæð samkvæmt þeim lið í frumvarpinu sem nemur þeim kröfum auk þess sem farið er fram á að dráttarvaxtakrafan verði lækkuð að teknu tilliti til b-liðar 5. gr. laga nr. 75/1997. Samhliða krefjast sóknaraðilar þess að endanleg ákvörðun um úthlutun söluandvirðis upp í kröfu varnaraðila verði frestað þar til leyst hefur verið úr ágreiningi fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur í málinu nr. X-90/2012 um skaðabótakröfu sóknaraðila, Héðinsreits ehf., í slitabú Byrs sparisjóðs.

     Eins og rakið hefur verið er krafa varnaraðila, um að fá innta af hendi tiltekna hlutdeild af söluandvirði fasteignarinnar Vesturgötu 64 í samræmi við þriðja tölulið frumvarps sýslumanns, reist á lánssamningi sóknaraðila, Héðinsreits ehf., og Byrs sparisjóðs 27. nóvember 2007, auk veðréttinda samkvæmt 36 tryggingarbréfum sem hvíla á fyrsta veðrétti fasteignarinnar. Fjárkrafan er til úrlausnar í máli nr. E-746/2012 auk varna sóknaraðilans um að krafan hafi þegar verið greidd með yfirlýsingu um skuldajöfnuð. Því máli var frestað á grundvelli heimildar í 3. mgr. 102. gr. laga nr. 91/1991 uns niðurstaða lægi fyrir í fyrrgreindu ágreiningsmáli nr. X-90/2012.

     Réttur varnaraðila til úthlutunar samkvæmt 3. tölulið frumvarps sýslumanns er samkvæmt þessu háður endanlegri niðurstöðu dómstóla um viðurkenningu á kröfu sóknaraðila, Héðinsreits ehf., við slit Byrs sparisjóðs, eins og vikið er að í fyrrgreindum dómi Hæstaréttar 7. júní 2018. Standi hin umdeilda ákvörðun sýslumanns óbreytt yrði greiðslu söluandvirðis fasteignarinnar hagað í samræmi við frumvarp sýslumanns án tillits til niðurstöðu í því máli og fyrrgreindu máli nr. E-746/2012. Það fær ekki staðist með vísan til meginreglu 4. mgr. 94. gr. laga nr. 91/1991, sem hér á við samkvæmt 2. mgr. 77. gr. laga nr. 90/1991, enda yrði þá leyst úr kröfu í þessu máli sem þegar er til umfjöllunar í öðru dómsmáli.

     Af þessu leiðir að við úthlutun á söluverði fasteignarinnar Vesturgötu 64 verður að líta svo á að krafa varnaraðila sé umdeild, þar sem niðurstaða hefur ekki fengist um það hvort hún kunni að vera fallin niður í heild vegna skuldajafnaðar eða eftir atvikum að hluta og þá hversu miklum. Við þessar aðstæður ber sýslumanni að gera ráð fyrir kröfunni í frumvarpi til úthlutunar með þeirri fjárhæð sem má ætla að hún geti hæst numið, sbr. 7. mgr. 50. gr. laga nr. 90/1991. Í 3. mgr. 54. gr. laganna er jafnframt kveðið á um að sýslumanni beri að leggja greiðslu umdeildrar kröfu samkvæmt úthlutunargerð á sérgreindan reikning við banka eða sparisjóð, þar sem féð er varðveitt þar til ráðið er um tilkall til þess. Hins vegar er ekki við það miðað að fresta beri úthlutun í samræmi við frumvarpið, eins og sóknaraðilar hafa farið fram á. Samkvæmt þessu verður að ómerkja ákvörðun sýslumanns 22. desember 2016 og breyta frumvarpi hans í samræmi við framangreind lagafyrirmæli.

     Veðréttindi varnaraðila í fasteigninni Vesturgötu 64 eru reist á 36 tryggingarbréfum útgefnum 27. nóvember 2007. Höfuðstóll veðtryggingar samkvæmt bréfunum nemur samtals 720 milljónum króna, eins og rakið hefur verið. Fjárhæð þessi er bundin hækkun samkvæmt vísitölu neysluverðs. Grunnvísitala samkvæmt bréfunum var 278,1. Af hálfu varnaraðila hefur komið fram að uppfærður höfuðstóll tryggingarbréfanna á söludegi fasteignarinnar, 1. febrúar 2016, hafi numið 993.333.278 krónum. Sóknaraðilar hafa ekki hreyft andmælum við þeim útreikningi. Í bréfunum er enn fremur kveðið á um að veðtryggingin taki til dráttarvaxta frá gjaldfellingu og alls kostnaðar sem af vanskilum kann að leiða og skuldara ber að greiða að skaðlausu.

     Veðtrygging þessi tekur samkvæmt bréfunum til allra skulda veðsala við veðhafa allt að þeirri fjárhæð sem þar greinir. Eins og nánari grein er gerð fyrir í málsgrein 16 hér að framan krafðist varnaraðili greiðslu skuldar sóknaraðila, Héðinsreits ehf., af söluandvirði fasteignarinnar, samkvæmt lánssamningi 27. nóvember 2007, og nam skuldin samtals 1.572.935.386 krónum samkvæmt kröfulýsingu. Með því leitaðist hann við að koma fram greiðslu kröfunnar á grundvelli þess forgangsréttar sem hann átti til þess að leita fullnustu fyrir kröfu í veðinu. Fjárkrafa þessi er því veðkrafa í skilningi 1. mgr. 1. gr. og 5. gr. laga nr. 75/1997 að því marki sem greiðsla hennar er tryggð með veði samkvæmt tryggingarbréfunum.

     Með frumvarpi sýslumanns féllst hann á að varnaraðili ætti tilkall til 1.095.798.562 króna af söluverði fasteignarinnar Vesturgötu 64. Ekki verður af gögnum málsins ráðið á hvern hátt fjárhæðin er reiknuð eða hvernig hún er sundurliðuð. Í greinargerð varnaraðila kemur þó fram að fjárkrafa hans hafi verið lækkuð í frumvarpinu þar sem sýslumaður hafi einungis fallist á kröfu um dráttarvexti í eitt ár fyrir söludag, sem hafi numið 118.713.743 krónum. Hafi innheimtuþóknun verið lækkuð til samræmis við það. Samþykkt fjárkrafa, 1.095.798.562 krónur, hafi rúmast vel innan uppreiknaðrar stöðu tryggingarbréfanna á söludegi, að teknu tilliti til vísitölutengingar, dráttarvaxta og kostnaðar.

     Þessari lýsingu varnaraðila á tölulegum forsendum í frumvarpi sýslumanns hefur ekki verið mótmælt af hálfu sóknaraðila. Því ber að leggja til grundvallar að samþykkt hafi verið að úthluta varnaraðila hluta af söluverði fasteignarinnar upp í höfuðstól fjárkröfu hans að fjárhæð 600 milljónir króna sem og kröfu hans um vexti sem námu 328.055.319 krónum. Þá virðist sýslumaður hafa samþykkt að greiða hluta af dráttarvaxtakröfu varnaraðila að fjárhæð 118.713.743 krónur og 46.564.216 krónur upp í kröfu um málskostnað, innheimtukostnað, vexti af kostnaði og virðisaukaskatt.

     Ákvæði 5. gr. laga nr. 75/1997 mælir fyrir um undantekningar frá meginreglu 4. gr. sömu laga um að það sé skilyrði réttarverndar veðréttinda að tilgreina þurfi fjárhæð veðkröfu eða hámark þeirrar kröfu sem veðið á að tryggja í skjali því sem stofnar til veðréttarins. Af ákvæðinu leiðir að fylgi umræddar kröfur tiltekinni aðalkröfu er það ekki skilyrði réttarverndar að tilgreina fjárhæð eða tiltekna hámarksfjárhæð þeirra í skjalinu. Markmið meginreglunnar er að stuðla að því að þeir sem taka veð í eign geti gert sér í hugarlund hversu háar veðskuldir hvíli á henni. Því markmiði var náð með efni tryggingarbréfanna um höfuðstól og vísitölutengingu fjárhæðar veðtryggingarinnar í samræmi við heimild í 3. mgr. 4. gr. laga nr. 75/1997. Höfuðstóll umræddrar fjárkröfu og umkrafðir vextir af láninu til gjalddaga þess 5. janúar 2012 voru innan uppreiknaðs höfuðstóls tryggingarbréfanna miðað við þá vísitölutengingu sem bréfin hljóðuðu um. Samkvæmt þessu ber að taka mið af þeim fjárhæðum, samtals 928.055.319 krónur, við úthlutun söluverðs fasteignarinnar upp í umdeilda kröfu varnaraðila.

     Eins og áður er rakið tryggir veðið greiðslu dráttarvaxta eins og kveðið er á um í tryggingarbréfunum. Samkvæmt því sem að framan greinir verður að ganga út frá því að fjárhæð dráttarvaxtakröfunnar, eins og hún var samþykkt í frumvarpi sýslumanns, 118.713.743 krónur, hafi tekið mið af fyrirmælum b-liðar 5. gr. laga nr. 75/1997. Ekki hafa verið færð viðhlítandi rök fyrir því að lækka beri þá kröfu eins og hún getur hæst numið við úthlutun söluverðsins.

     Umrætt veð tryggir einnig greiðslu kostnaðar sem varnaraðili hefur af innheimtu veðkröfunnar, sbr. a-lið 5. gr. laga nr. 75/1997 og áskilnað í tryggingarbréfunum sjálfum. Engin gögn hafa verið lögð fram til stuðnings þeim kostnaði sem varnaraðili gerir kröfu um að greiddur verði af andvirði hinnar veðsettu fasteignar. Þá hafa ekki verið færð rök fyrir kröfunni að öðru leyti en með því að vísa til gjaldskrár sem ekki hefur verið lögð fram og venju sem ekki hafa verið færðar sönnur á. Loks fær heildarfjárhæð þeirrar kröfu engan veginn samrýmst 3. mgr. 24. gr. laga nr. 77/1998, sbr. 1. mgr. sömu greinar. Af þessum ástæðum kemur ekki til álita að fallast á þennan hluta kröfunnar.

     Samkvæmt framansögðu getur umdeild krafa varnaraðila um greiðslu af söluverði fasteignarinnar Vesturgötu 64 hæst numið 1.046.769.062 krónum. Ekki er gerð sérstök krafa um breytingu á 4. lið frumvarpsins, er lýtur að úthlutun til sóknaraðila, Erils ehf., í samræmi við lækkun á 3. lið þess.

     Staðfest er ákvæði úrskurðar héraðsdóms um að málskostnaður falli niður í héraði. Rétt þykir að kærumálskostnaður falli einnig niður.

Úrskurðarorð:

Ómerkt er ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 22. desember 2016 um að þriðji töluliður frumvarps til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar Vesturgötu 64 í Reykjavík, fastanúmer 200-0272, skuli standa óbreyttur.

Frumvarpi sýslumannsins 8. júlí 2016 til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar er breytt á þann veg að upp í umdeilda kröfu varnaraðila, Íslandsbanka hf., samkvæmt þriðja tölulið frumvarpsins, greiðist 1.046.769.062 krónur og skal fjárhæðin lögð inn á sérgreindan reikning við banka eða sparisjóð, þar sem féð skal varðveitt þar til ráðið er um tilkall til þess.

Staðfest er atkvæði hins kærða úrskurðar um málskostnað.

     Kærumálskostnaður fellur niður.

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 10. janúar 2018.

                Ár 2018, miðvikudaginn 10. janúar, er á dómþingi Héraðsdóms Reykjavíkur, sem háð er í húsnæði Héraðsdóms Suðurlands, Austurvegi 4, Selfossi af Hirti O. Aðalsteinssyni héraðsdómara, kveðinn upp úrskurður þessi.

                Mál þetta, sem barst dóminum þann 13. janúar 2017, var þingfest þann 15. febrúar 2017 og tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi þann 13. desember sl. Dómarinn fékk mál þetta til meðferðar þann 1. júní sl. og hafði engin afskipti haft af því fyrir þann tíma, en með bréfi dómstólaráðs dags. þann 30. maí sl. var dómaranum falið mál þetta til meðferðar. 

                Sóknaraðilar eru Erill ehf., kt. 590416-0530, Gagnheiði 28, Selfossi og Héðinsreitur ehf., kt. 560905-0330, Suðurlandsbraut 6, Reykjavík.

                Varnaraðili er Íslandsbanki hf., Kirkjusandi, Reykjavík.

                Dómkröfur sóknaraðila eru þær aðallega að ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 22. desember 2016, um að hafna kröfum sóknaraðila um að fresta ákvörðun um úthlutun uppboðsandvirðis fasteignarinnar Vesturgötu 64, Reykjavík, fnr. 200-0272, hvað varðar kröfu varnaraðila skv. 3. tl. frumvarps og ákveða jafnframt að 3. tl. frumvarps dags. 8. júlí 2016 til úthlutunar söluverðs áðurnefndrar eignar, til varnaraðila, á 1. veðrétti skuli standa óbreytt, verði felld úr gildi og sýslumanni verði gert að breyta frumvarpinu á þann veg að hafnað verði kröfu varnaraðila um greiðslu samningsvaxta að fjárhæð 328.055.319 krónur, að dráttarvaxtakröfu verði hafnað að því marki sem hún er yfir árs dráttarvöxtum af samþykktum höfuðstól kröfu varnaraðila og að málskostnaðarkröfu verði hafnað. Jafnframt er þess krafist að sýslumanni verði gert að fresta endanlegri ákvörðun um úthlutun höfuðstóls  kröfu varnaraðila auk dráttarvaxta þar til endanleg niðurstaða dómsmáls þess sem rekið er fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur sem mál nr. X-90/2012 eða eftir atvikum Hæstaréttar liggur fyrir varðandi ágreining um það hvort krafa varnaraðila hafi verið greidd með skuldajöfnuði. Til vara er sú krafa gerð að ef ekki er fallist á lækkun á samningsvaxta-, dráttarvaxta- og málskostnaðarkröfum þá verði sýslumanni gert að fresta endanlegri ákvörðun um úthlutun á kröfu varnaraðila þar til að endanleg niðurstaða dómsmáls þess sem rekið er fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur sem mál nr. X-90/2012 eða eftir atvikum Hæstaréttar liggur fyrir varðandi ágreining um það hvort krafa varnaraðila hafi verið greidd með skuldajöfnuði. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

                Dómkröfur varnaraðila eru þær að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað og frumvarp sýslumanns að úthlutunargerð uppboðsandvirðis fasteignarinnar Vesturgata 64, Reykjavík, fastanúmer 200-0272, verði staðfest og úthlutun samkvæmt þeirri úthlutunargerð fari fram þegar í stað.  Þá krefst varnaraðili málskostnaðar að mati dómsins. 

 Málavextir.       

                Sóknaraðilinn Héðinsreitur ehf. mun hafa haft í hyggju að reisa 170-190 þjónustuíbúðir og 220 bílastæði á lóðinni Vesturgötu 64 í Reykjavík og mun hann hafa gert verksamning við verktakafyrirtækið JÁVERK ehf. þann 21. ágúst 2007 um að byggja á reitnum. Umsamin verklaun hafi verið 4.712.000.000 krónur. Þann 9. október 2007 hafi sóknaraðili og Byr sparisjóður gert með sér fjármögnunarsamning þar sem sparisjóðurinn hafi  samþykkt að lána sóknaraðila fé til þess að fullfjármagna byggingarframkvæmdir á Héðinsreit samkvæmt framangreindum verksamningi við Jáverk ehf. og skyldi sparisjóðurinn fá tryggingu í fasteignunum. Skyldi lánið vera að helmingi í íslenskum krónum (vaxtakjör REIBOR + 3,5%) og að helmingi í myntkörfunni EUR 60% /CHF 30%/YEP 10% (vaxtakjör LIBOR+3,90%) og skyldi það tryggt með 1. veðrétti í Vesturgötu 64 með veðleyfi fram fyrir lán VBS fjárfestingabanka hf. Jafnframt hafi verið samið um að Byr skyldi lána sóknaraðila 500.000.000 króna til þess að endurfjármagna að hluta lán sóknaraðila hjá VBS fjárfestingabanka gegn því að bankinn veitti sóknaraðila lán til kaupa á lóðum af Reykjavíkurborg og hafi verið hluti af heildarbyggingarreitnum. Í fjármögnunarsamningnum við Byr hafi skýrt verið kveðið á um að verksamningurinn við JÁVERK ehf. og undirgögn hans væru hluti fjármögnunarsamningsins. Hinn 7. nóvember 2007 hafi VBS fjárfestingarbanki hf. veitt stefnda skilyrt veðleyfi á 1. veðrétti fasteignarinnar  gegn því að Byr greiddi beint til VBS 500.000.000 krónur af fyrsta hluta lánsins. Á grundvelli fjármögnunarsamningsins hafi aðilar gert með sér fyrsta lánssamninginn 27. nóvember 2007 þar sem Byr hafi veitt sóknaraðila lán að fjárhæð 600.000.000 krónur og af þessari fjárhæð hafi 500.000.000 krónur verið greiddar til VBS fjárfestingarbanka í samræmi við ákvæði fjármögnunarsamnings aðila  og veðleyfisins frá VBS sem tryggt hafi Byr 1. veðrétt í lóðinni. Hafi 100.000.000 króna verið ætlaðar til fjármögnunar verksins, vegna hönnunarvinnu, leyfisgjalda o.fl. Hafi helmingur lánsins verið veittur í íslenskum krónum en helmingur í erlendum myntum. Hafi eftir þetta lán sem sóknaraðili hefði tekið numið um 2.1 milljarði króna og lán vegna framkvæmda hafi numið 100 milljónum. Þann 12. júní 2008 hafi Byr sent sóknaraðilanum Héðinsreit bréf þar sem framangreindum fjármögnunarsamningi hafi verið rift. Hafi sóknaraðili mótmælt riftuninni harðlega með bréfi dagsettu 18. júní sama ár og krafist fullra efnda. Hafi Byr haldið fast við riftun sína með bréfi dagsettu 22. júlí sama ár og hafnað öllum kröfum um efndir og skaðabætur.

                Þann 4. september 2008 hafi sóknaraðili sent Byr bréf og tilkynnt að samþykki um byggingarleyfi lægi fyrir og væri ekkert því til fyrirstöðu að fá byggingarleyfi gefið út og hefja framkvæmdir um leið og búið væri að greiða gatnagerðargjöld. Hafi verið skorað á Byr að veita án tafa umsamið lán og var tekið fram að ef ekki yrði orðið við þessari áskorun innan 7 daga yrði litið svo á að lánssamningur aðila hefði verið vanefndur. Hafi þessum kröfum sóknaraðila verið hafnað með bréfi dagsettu 15. september sama ár og hafi sóknaraðili þá höfðað mál á hendur Byr vegna ólögmætrar riftunar á fjármögnunarsamningi aðila. Þann 22. apríl 2010 mun Fjármálaeftirlitið hafa tekið yfir rekstur Byrs og skipað slitastjórn til þess að stýra slitum hans. Þann 13. október sama ár hafi sóknaraðili lýst yfir kröfu að fjárhæð 3.060.000.000 krónur í slitabú Byrs og jafnframt hafi verið lýst yfir skuldajöfnuði gagnvart kröfum Byrs á hendur sóknaraðila. Þann 15. nóvember 2010 hafi Byr verið sýknaður af kröfum sóknaraðila en málinu hafi verið áfrýjað til Hæstaréttar. Hafi kröfugerð þar verið breytt þannig að aðeins hafi verið krafist viðurkenningar á bótaskyldu Byrs, enda hafi fyrri krafa um viðurkenningu á gildi samningsins enga þýðingu haft fyrir sóknaraðila eftir að Byr hafi verið tekinn til slitameðferðar. Með dómi Hæstaréttar þann 17. nóvember 2011 í máli nr. 87/2011 hafi dómi héraðsdóms verið snúið við og skaðabótaskylda Byrs gagnvart sóknaraðila viðurkennd vegna tjóns sem leitt hafi af hinni ólögmætu riftun á fjármögnunarsamningi aðila. Hafi sóknaraðili með bréfi dagsettu 22. nóvember 2011 ítrekað fyrri skuldajafnaðaryfirlýsingar og hafi verið skorað á Byr að ganga til samninga um fullnaðaruppgjör á grundvelli dóms Hæstaréttar. Hafi viðræður við slitastjórn Byrs ekki skilað árangri og hafi málinu því verið vísað til Héraðsdóms Reykjavíkur á grundvelli 171. gr., sbr. 2. mgr. 120. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti og sé það mál enn rekið fyrir dómi sem mál nr. X-90/2012.

                Varnaraðilinn Íslandsbanki hafi þingfest mál fyrir Héraðsdómi Reykjaness þann 23. maí 2012 án nokkurs fyrirvara og án nokkurra innheimtutilrauna á hendur sóknaraðilanum Héðinsreit þar sem krafist hafi verið greiðslu á 600.000.000 króna auk vaxta og kostnaðar og staðfestingar á 1. veðrétti í fasteigninni að Vesturgötu 64 í Reykjavík. Sóknaraðili hafi krafist sýknu og þess að málinu yrði frestað meðan beðið væri eftir niðurstöðu í máli nr. X-90/2012, þar sem niðurstaða þess máls hefði grundvallarþýðingu við úrlausn málsins. Hafi héraðsdómur fallist á þá kröfu og hafi Hæstiréttur staðfest þann úrskurð með dómi þann 7. júní 2013 í máli nr. 365/2013. Það mál bíði enn úrlausnar héraðsdóms.

                Þann 1. febrúar 2016 mun hin veðsetta eign, Vesturgata 64, Reykjavík, hafa verið seld á uppboði af að kröfu Reykjavíkurborgar vegna ógreiddra fasteignagjalda. Hafi hæstbjóðandi verið Hróður ehf., sem boðið hafi 1.297.000.000 krónur. Þann 8. júlí sama ár hafi sýslumaðurinn í Reykjavík gert frumvarp að úthlutunargerð þar sem gert hafi verið ráð fyrir því að greiddar yrðu 1.095.798.562 krónur til varnaraðilans Íslandsbanka hf. á grundvelli veðréttar sem byggst hafi á 36 samhliða tryggingarbréfum sem hvíli á 1. veðrétti. Hafi sóknaraðilar, Héðinsreitur ehf. og Erill ehf., sem sé kröfuhafi í uppboðsandvirði fasteignarinnar skv. 4. tl. frumvarps um úthlutun á söluverði hennar á grundvelli tryggingarbréfs, upphaflega gefið út til VBS til tryggingar á lánsssamningi, mótmælt úthlutuninni á þeim grundvelli að krafa varnaraðila hefði verið greidd að fullu með skuldajöfnuði. Auk þess hafi þess verið krafist að úthlutun til varnaraðila yrði frestað  þar til niðurstaða lægi fyrir í máli nr. X-90/2012 eða eftir atvikum Hæstaréttar. Hafi sýslumaður hafnað þessu og hafi málinu verið skotið til héraðsdóms í kjölfarið.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila.

                Sóknaraðilar mótmæla því að greitt verði af söluandvirði hinnar seldu eignar upp í kröfu varnaraðila þar sem krafan hafi verið að fullu greidd  með skuldajöfnuði þar sem skaðabótakröfu sóknaraðilans Héðinsreits á hendur Byr sparisjóði hafi verið skuldajafnað á móti kröfu varnaraðila, sbr. yfirlýsingu um skuldajöfnuð þann 13. október 2010 í slitabú Byrs sparisjóðs. Hafi yfirlýsing um skuldajöfnuð og viðurkenningu hans síðan verið ítrekuð, m.a. í málum sem rekin hafi verið milli sóknaraðilans Héðinsreits og varnaraðila og slitabús Byrs sparisjóðs hins vegar. Sé réttur sóknaraðila til að skuldajafna með kröfu sinni á hendur Byr sparisjóði gagnvart kröfu varnaraðila ótvíræður. Hafi varnaraðili eignast kröfuna þegar Fjármálaeftirlitið hafi með ákvörðun sinni ráðstafað öllum eignum Byrs sparisjóðs til Byrs hf. sem varnaraðili hafi síðar eignast. Í 13. lið ákvörðunarinnar sé skýrt tekið fram að framsal og yfirfærsla eignanna hafi engin áhrif á rétt skuldara samkvæmt umræddum kröfum til skuldajafnaðar sem hann hafi átt gagnvart Byr sparisjóði. Um hafi verið að ræða samkynja og gagnkvæmar kröfur sem hæfar hafi verið til að mætast og af sömu rót runnar. Hafi því réttur til skuldajafnaðar verið ótvíræður. Hafi skaðabótakrafan verið tilkomin vegna ólögmætrar riftunar Byrs sparisjóðs á framangreindum samningi aðila um fjármögnun á umræddum verkframkvæmdum. Hafi Hæstiréttur viðurkennt skaðabótaskyldu Byrs á tjóni stefnanda sem leitt hafi af ólögmætri riftun fjármögnunarsamningsins.

                Sóknaraðilar byggja kröfu sína um að sýslumanni verði gert að fresta endanlegri ákvörðun um úthlutun söluandvirðis þar til leyst hefur verið úr ágreiningi aðila í máli nr. X-90/2012 á því að alger óvissa ríki um það hvort krafa varnaraðila hafi verið greidd að fullu eða að hluta þar til dæmt hafi verið í því máli um skaðabótakröfuna og lýstan skuldajöfnuð. Fyrir liggi dómur Hæstaréttar í máli nr. 365/2013 þar sem komist hefði verið að þeirri niðurstöðu að fresta bæri máli sem varnaraðili hafi höfðað á hendur sóknaraðila á grundvelli 3. mgr. 102. gr. laga nr. 91/1991 þar til niðurstaða lægi fyrir í máli nr. X-90/2012 eftir atvikum Hæstaréttar. Um sé að ræða nákvæmlega sömu kröfu og deilt sé um í þessu máli og byggt sé á í kröfulýsingu varnaraðila. Verði að ætla að þar sem Hæstiréttur hafi komist að þeirri niðurstöðu að héraðsdómur skuli fresta því að dæma í dómsmáli um sömu kröfu varnaraðila á hendur sóknaraðila, sem lýst hafi verið í uppboðsandvirði hinnar seldu eignar og skuldajöfnuð gagnvart henni, hljóti hið sama að gilda í þessu máli og enn frekar um úrlausn sýslumanns varðandi meðferð  hans á sömu kröfu og sama úrlausnarefni sem varði það hvort umrædd krafa hafi verið greidd að hluta eða öllu leyti. Styðjist þetta við dóm Hæstaréttar, eðli máls og 1. mgr. 53. gr. laga nr. 90/1991 þar sem mælt sé fyrir um það að sýslumaður skuli ekki taka ákvörðun um greiðslu skv. úthlutunargerð fyrr en niðurstöður dómsmála varðandi ágreininginn um nauðungarsöluna liggi fyrir. Sóknaraðilar byggja einnig á litis pendens ákvæði 4. mgr. 94. gr. laga nr. 91/1991 þar sem mælt sé fyrir um að þegar mál hafi verið þingfest þá verði dóms ekki krafist um þær sömu kröfur í öðru máli og skuli vísa slíkum kröfum frá dómi. Ef leysa eigi efnislega úr ágreiningi aðila um úthlutun söluverðsins megi ljóst vera að það verði ekki gert án þess að leysa um leið úr ágreiningi sem fyrir hendi sé um fjárhæð skaðabóta og skuldajöfnuð sem deilt sé um í máli nr. X-90/2012. Hafi sýslumanni borið að fallast á kröfur sóknaraðila og fresta öllum ákvörðunum varðandi breytingu á frumvarpinu hvað varði þá þætti þar sem umræddur skuldajöfnuður hafi áhrif þar til niðurstaða í máli nr. X-90/2012 eða eftir atvikum Hæstaréttar liggur fyrir.

                Sóknaraðilar byggja á því að hluti þeirra mótmæla sem fram hafi komið gegn frumvarpi sýslumanns varði atriði þar sem framangreindur skuldajöfnuður hafi engin áhrif á ágreining í máli þessu. Snúi sá hluti að vöxtum, dráttarvöxtum og málskostnaði sem sýslumaður hafi úthlutað varnaraðila samkvæmt frumvarpi sínu. Þau mótmæli byggi ekki á skaðabótakröfu og skuldajöfnuði sóknaraðila heldur á öðrum grundvelli. Beri því að úrskurða um þau ágreiningsatriði þar sem framangreind sjónarmið um frestun eigi ekki við. Sóknaraðilar byggja á því að samkvæmt 5. gr. laga nr. 75/1997 njóti einungis þeir vextir verðtryggingar með aðalkröfunni sem gjaldfallið hafi á einu ári áður en beiðni um nauðungarsölu hafi verið sett fram eða eftir atvikum kröfu hafi verið lýst. Samkvæmt kröfulýsingu varnaraðila geri hann kröfu um vexti Seðlabanka Íslands til 5. janúar 2012 að fjárhæð 328.055.319 krónur sem sé í samræmi við ákvæði lánasamnings þess sem krafan byggi á en þar sé gjalddagi höfuðstóls og vaxta 5. janúar 2012. Sé því augljóslega um að ræða vexti sem gjaldfallið hafi  löngu áður en tímamörk 5. gr. laga nr. 75/1997 kveði á um eða u.þ.b. fjórum árum fyrir uppboðið þar sem kröfulýsing hafi verið lögð fram. Beri því þegar af þessari ástæðu að breyta frumvarpi sýslumanns og lækka úthlutun til varnaraðila um þessa fjárhæð. Með sama hætti mótmælir sóknaraðili dráttarvöxtum þar sem þeir geti að hámarki numið dráttarvöxtum sem gjaldfallið hafi á einu ári reiknað af þeim hluta kröfunnar sem komi til úthlutunar, þ.e. höfuðstól kröfunnar án samningsvaxta. Þá mótmælir sóknaraðili málskostnaðarkröfu sérstaklega sem fráleitri og allt of hárri, eða tæplega 58 milljónir króna með virðisaukaskatti, útlögðum kostnaði og vöxtum af  kostnaði. Málskostnaðarkrafan sé vanreifuð og órökstudd, henni fylgi ekki tímaskýrslur eða aðrar eðlilegar skýringar, auk þess sem hún sé í algeru ósamræmi við þann málskostnað sem Hæstiréttur hafi dæmt í málum sem varði sambærilegar fjárhæðir. Sóknaraðili krefst þess að henni verði alfarið hafnað en til vara að hún verði lækkuð verulega.

                Verði ekki fallist á framangreindar lækkunarkröfur byggir varakrafan um frestun á ákvörðun sýslumanns á því að fresta beri endanlegri ákvörðun um úthlutun vegna þessara aukakrafna á þeim grundvelli sem áður er rakinn varðandi frestun á úrlausn málsins, enda byggi sóknaraðilar jafnframt á því að öll krafa varnaraðila, bæði höfuðstóll, vextir, dráttarvextir og kostnaður, hafi verið greidd að fullu með skuldajöfnuði við skaðabótakröfu sóknaraðila og því hafi niðurstaða í máli nr. X-90/2012 veruleg áhrif á niðurstöðu þessa máls og úthlutun söluandvirðis.

                Verði ekki fallist á kröfu sóknaraðila um frestun gera sóknaraðilar þá kröfu að tekið verði tillit til skaðabótakröfu sóknaraðila á hendur slitabúi Byrs sparisjóðs og þess skuldajafnaðar sem lýst hafi verið gagnvart kröfu varnaraðila.

                Sóknaraðilar vísa um heimild til málskots til 1. mgr. 52. gr. laga nr. 90/1991 og einnig er vísað til VIII. og XIII. kafla laganna og þá er vísað til laga nr. 91/1991 að því marki sem við á, sbr. 77. gr. laga nr. 90/1991. Jafnframt er vísað til laga nr. 75/1997 og meginreglna kröfu- og veðréttar. Sóknaraðilar styðja kröfu um málskostnað við XXI. kafla laga nr. 91/1991.         

Málsástæður og lagarök varnaraðila.

                Varnaraðili mótmælir þeim málsástæðum sóknaraðila að varnaraðili eigi enga kröfu til greiðslu af uppboðsandvirðinu þar sem krafa hans hafi verið greidd með skuldajöfnuði og jafnframt að um heimild hans til að greiða skuldina með þessum hætti verði skorið í máli nr. X-90/2012. Varnaraðili kveðst vera eigandi umræddra tryggingarbréfa og þeirrar fjárkröfu á hendur sóknaraðila sem tryggð sé með þessum bréfum. Um rétt hans til fullnustu á kröfum hans með greiðslu verði ekki fjallað í dómi nema hann eigi aðild að því dómsmáli. Geti afstaða slitastjórnar Byrs sparisjóðs til krafna sóknaraðila ekki raskað þinglýstum réttindum varnaraðila og ekki heldur dómur um það hvort krafa sóknaraðila í bú Byrs sparisjóðs skuli viðurkennd eða ekki. Varnaraðili byggir á því að fjárkrafa hans á hendur sóknaraðila sé óumdeild. Um heimild sóknaraðila til að greiða hana með öðrum hætti verði að fjalla í máli á milli aðila þessa máls. Hafi veðandlagið nú verið selt nauðungarsölu og krafa sóknaraðila sé sú að engu af andvirðinu verði varið til að greiða kröfu varnaraðila, eða í það minnsta að greiðslu til hans verði frestað. Verði því að taka afstöðu til þess í þessu máli hvort skilyrðum skuldajafnaðar sé fullnægt. Ef því sé hafnað séu engin skilyrði til að fresta úthlutun uppboðsandvirðisins. Dómur Hæstaréttar í máli nr. 365/2013 skeri ekki á nokkurn hátt úr þessum ágreiningi enda ekkert um það fjallað í málinu hvort sóknaraðila sé heimilt að skuldajafna ætlaðri bótakröfu sinni á hendur Byr sparisjóði við kröfu varnaraðila. Í forsendum réttarins felist að úrskurður í máli nr. X-90/2012 muni ekki skera úr um hugsanlegan skuldajafnaðarrétt sóknaraðila og þurfi að fjalla um skilyrði skuldajafnaðar sérstaklega í máli milli aðila þessa máls. Ekkert sé því til fyrirstöðu að leyst sé úr þeim ágreiningi í þessu máli og í raun nauðsynlegt að það sé gert svo unnt sé að ljúka úthlutun uppboðsandvirðisins. Þá verði einnig að gera það til að geta tekið afstöðu til þeirra krafna sem sóknaraðili hefur uppi.

                Varnaraðili kveður ákvæði 4. mgr. 94. gr. laga nr. 91/1991 ekki eiga hér við, enda hafi ekkert mál verið höfðað á milli þessara aðila þar sem gerð sé krafa um viðurkenningu á rétti til skuldajafnaðar. Í þessu máli sé eingöngu fjallað um úthlutun uppboðsandvirðis til greiðslu óumdeildrar fjárkröfu varnaraðila sem tryggð sé með þinglýstum og óumdeildum veðtryggingarbréfum í hinni seldu eign.

                Varnaraðili byggir á því að skilyrði til skuldajafnaðar séu ekki uppfyllt af margvíslegum ástæðum. Sé meginástæðan sú að lánssamningur aðila heimili ekki greiðslu með öðrum hætti en í peningum. Í gr. 2.4 í lánssamningnum segi að endurgreiðsla skuli vera óskert og að ekki sé heimilt að greiða hana að hluta eða öllu leyti með skuldajafnaði eða gagnkröfu. Fræðimenn séu sammála um að slíkir skilmálar séu bindandi bæði fyrir skuldarann sjálfan og þrotabú hans. Ekkert sé óeðlilegt eða ósanngjarnt við þetta ákvæði, enda hafi það iðulega verið að finna í sambærilegum samningum Byrs við viðskiptavini sína. Þá eigi sóknaraðili enga kröfu sem fullnægi skilyrðum kröfuréttarins til að nýta megi hana til skuldajafnaðar. Krafa sóknaraðila í slitabú Byrs sparisjóðs sé bótakrafa vegna ætlaðs tjóns sem sóknaraðili telur sig hafa orðið fyrir vegna ólögmætrar riftunar fjármögnunarsamnings. Hafi kröfunni verið hafnað af slitastjórn og standi deilur aðila um það hvort taka eigi hana á kröfuskrá eins og henni hafi verið lýst. Ágreiningur þessara aðila sé enn til meðferðar fyrir héraðsdómi og sjái ekki fyrir endann á því máli. Sóknaraðili eigi því hvorki viðurkennda né dæmda kröfu á hendur slitabúi Byrs sparisjóðs og sé alveg óvíst hvort hann hafi orðið fyrir nokkru tjóni.

                Varnaraðili byggir á því að það sé skilyrði skuldajafnaðar að gagnkrafan sé lögvarin en ætluð krafa sóknaraðila fullnægi ekki þeirri kröfu. Ekki sé vitað hvort hann eigi einhverja kröfu yfir höfuð og því augljóst að ekki sé unnt að knýja fram greiðslu hennar. Þá þurfi kröfurnar að vera hæfar til að mætast og þurfi gjalddagi gagnkröfunnar að vera kominn svo hægt sé að lýsa yfir skuldajöfnuði. Þessum skilyrðum sé ekki fullnægt og ekkert vitað hvort gagnkrafan muni stofnast eða hver gjalddagi hennar verður svo knýja megi fram greiðslu hennar. Þá sé meginsjónarmið að réttmæti kröfunnar þurfi að vera tiltölulega ótvírætt og augljóst. Kröfuhafi verði ekki knúinn til að samþykkja greiðslu með skuldajöfnuði þegar hann geti ekki með góðu móti gert sér grein fyrir réttmæti gagnkröfunnar, fjárhæð hennar eða gjalddaga. Hann geti því við þessar aðstæður hafnað skuldajöfnuði enda sé krafa sóknaraðila á hendur slitabúi Byrs sparisjóðs mjög óljós og engin leið fyrir varnaraðila að gera sér grein fyrir því hvort hún sé til staðar eða hvers efnis hún sé. Úrskurður í máli nr. X-90/2012 geti aldrei svipt varnaraðila ótvíræðum rétti sínum samkvæmt samningi aðila. Varnaraðili eigi 1. veðrétt í umræddri fasteign og sé réttur hans óumdeildur. Þá sé óumdeilt að krafa varnaraðila á hendur sóknaraðila  samkvæmt lánssamningi dagsettum 27. nóvember 2007 sé tryggð með þessum réttindum í eigninni. Eignin hafi verið seld nauðungarsölu og ekkert heimili sýslumanni að draga það eða fresta að úthluta uppboðsandvirðinu í samræmi við þinglýstar heimildir. Aðeins þurfi að skera úr um hversu miklum hluta söluandvirðisins eigi að úthluta til varnaraðila en um aðra liði frumvarpsins sé ekki deilt. Hafi sýslumaður tekið afstöðu til þessa og fellst varnaraðili á afstöðu hans. Þegar salan á fasteigninni hafi farið fram hafi uppfærður höfuðstól tryggingabréfanna 36 numið 993.333.278 krónum. Hafi lýst krafa varnaraðila numið höfuðstólnum, 600.000.000 króna auk vaxta að fjárhæð 328.055.319 krónum eða samtals 928.055.319 krónur. Hafi því krafan á gjalddaga þann 5. janúar 2012 rúmast á söludegi innan þeirrar fjárhæðar sem tryggingabréfin hafi hljóðað á. Ekki hafi reynt á hvort einhver hluti fjárkröfu varnaraðila væri ótryggður samkvæmt tryggingabréfunum og því hafi sýslumaður fallist á kröfu varnaraðila að þessu leyti. Samkvæmt ákvæðum b-liðar 5. gr. laga nr. 75/1997 séu vextir af skuld sem gjaldfallið hafa á síðasta ári fyrir nauðungarsölu einnig tryggðir með aðalkröfunni. Ljóst hafi verið að varnaraðili hafi aðeins átt rétt á dráttarvöxtum á fjárkröfu sína í eitt ár. Hafi sýslumanni reiknast svo til að dráttarvextir af 928.055.319 krónum hafi numið 118.713.743 krónum. Fallist varnaraðili á að þessi útreikningur vaxta sé réttur og í samræmi við lög.

                Varnaraðili telur kröfu sóknaraðila um að samningsvextir verði felldir brott af kröfu varnaraðila á misskilningi byggða. Varnaraðili telur 5. gr. laga um samningsveð ekki eiga við um þessa kröfu því eins og fram komi í 1. gr. laganna nái hún til veðsamninga, þ.e. samninga sem veita kröfuhafa forgangsrétt til að leita fullnustu fyrir kröfu sinni. Að mati varnaraðila veiti lánssamningurinn varnaraðila engan slíkan rétt. Tryggingabréfin falli undir lög um samningsveð, þau séu veðsamningar sem veiti varnaraðila allherjarveð til tryggingar öllum hugsanlegum kröfum hans á hendur útgefanda bréfanna eða öðrum sem hann hafi veitt lánsveð. Lögin um samningsveð og ákvæði tryggingabréfanna geti aðeins sagt fyrir um hámark þeirrar fjárhæðar sem bréfin geti tryggt.

                Varnaraðili telur að krafa sú sem lýst sé í uppboðsandvirðið undir heitinu málskostnaður sé rangnefnd og hafi enginn dómur gengið um þessa kröfu. Um sé að ræða kröfu um innheimtuþóknun sem byggist á gjaldskrá lögmanns varnaraðila eins og hún hafi verið á þeim degi er sala eignarinnar hafi farið fram. Ráðist fjárhæð innheimtuþóknunar af fjárhæð þeirrar kröfu sem lýst sé í söluandvirðið. Hún byggist ekki á tímagjaldi heldur þeim hagsmunum sem um sé fjallað og eigi lög nr. 95/2008 ekki við um kostnað af þessari innheimtu, enda um löginnheimtu að ræða. Samkvæmt a-lið 5. gr. laga nr. 75/1997 sé sá kostnaður sem veðhafi hafi af innheimtu veðkröfu tryggður með aðalkröfunni. Sé krafa varnaraðila um greiðslu innheimtukostnaðar því tryggð á grundvelli umræddra tryggingabréfa.

                Varnaraðili vísar til ákvæða VIII. og XIII. kafla laga nr. 90/1991 og 5. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð. Þá vísar varnaraðili til 4. mgr. 94. gr. laga nr. 91/1991 og krafa um málskostnað er studd við 1. mgr. 130. gr., sbr. 129. gr. sömu laga, sbr. 2. mgr. 131. gr. skiptalaga nr. 20/1991.

Niðurstaða.

Ágreiningur aðila í máli þessu snýst um það hvort varnaraðili eigi rétt á greiðslu af uppboðsandvirði fasteignarinnar Vesturgötu 64 í Reykjavík, en hún var seld nauðungarsölu þann 1. febrúar 2016. Samkvæmt úthlutunargerð sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 8. júlí sama ár var gert ráð fyrir að varnaraðili fengi greiddar 1.095.798.562 krónur af uppboðsandvirðinu sem var 1.297.000.000 krónur.  Sóknaraðili mun hafa gert lánssamning við Byr sparisjóð þann 27. nóvember 2007 vegna fyrirhugaðra byggingaframkvæmda á lóðinni Vesturgötu 64 í Reykjavík. Fjármálaeftirlitið mun þann 22. apríl 2010 hafa ráðstafað öllum eignum Byrs sparisjóðs til Byrs hf. og mun varnaraðili síðar hafa eignast það fyrirtæki. Með dómi Hæstaréttar Íslands þann 17. nóvember 2011 í máli nr. 87/2011 var viðurkennd skaðabótaskylda Byrs sparisjóðs á tjóni sóknaraðila er leiddi af ólögmætri riftun þann 12. júní 2008 á fjármögnunarsamningi aðila þann 9. október 2007. Sóknaraðili hefur lýst áætlaðri bótakröfu í slitastjórn Byrs sparisjóðs og lýst yfir skuldajöfnuði gagnvart kröfum á hendur sóknaraðila. Slitastjórn Byrs sparisjóðs hafnaði kröfunni og var málinu þá skotið til Héraðsdóms Reykjavíkur þar sem rekið er ágreiningsmál nr. X-90/2012. Sóknaraðili byggir á því að varnaraðili eigi enga kröfu til greiðslu af uppboðsandvirðinu þar sem krafa hans hafi verið greidd með skuldajöfnuði.

Varnaraðili höfðaði mál á hendur sóknaraðila þann 10. maí 2012 og krafðist þess að sóknaraðila yrði gert að greiða honum 928.055.319 krónur auk dráttarvaxta. Þá var krafist staðfestingar veðréttar samkvæmt 36 samhljóða veðtryggingarbréfum. Sóknaraðili krafðist aðallega sýknu en til vara verulegrar lækkunar á dómkröfum. Þá krafðist sóknaraðili þess að viðurkenndur yrði réttur hans til að skuldajafna gagnvart kröfu varnaraðila með bótakröfu að fjárhæð 3.060.000.000 á hendur Byr sparisjóði. Með úrskurði héraðsdóms þann 7. maí 2013 var málinu frestað þar til niðurstaða liggur fyrir í máli nr. X-90/2012, en það er rekið fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur eins og áður greinir. Með dómi Hæstaréttar Íslands þann 7. júní 2013 í máli nr. 365/2013 var þessi niðurstaða héraðsdóms staðfest og í  úrskurði héraðsdóms, sem Hæstiréttur staðfesti með vísan til forsendna, segir að telja verði ágreiningslaust að verði sóknaraðila ákvarðaðar skaðabætur í ágreiningsmálinu, sem rekið er fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur milli sóknaraðila og slitastjórnar Byrs sparisjóðs, þá geti hann nýtt þær bætur til skuldajafnaðar gagnvart kröfum varnaraðila á hendur honum, en ganga verður út frá því að kröfur Byrs sparisjóðs á hendur sóknaraðila vegna framangreinds lánasamnings hafi verið færðar yfir til Byrs hf. með ákvörðun Fjármálaeftirlitsins 22. apríl 2010. Eftir samruna Byrs hf. og Íslandsbanka hf. 1. desember (svo) sé krafan því eign Íslandsbanka hf., varnaraðila í máli þessu. Var talið að ekki væri hægt að horfa framhjá því að niðurstaða þess dómsmáls kynni að hafa áhrif á niðurstöðuna á þann hátt að sóknaraðili kynni á grundvelli hennar að verða sýknaður eða verða dæmdur til að greiða lægri fjárhæð en krafist sé vegna skuldajafnaðarkröfu sinnar. Var því talið að niðurstaða ágreiningsmálsins í Héraðsdómi Reykjavíkur kynni að hafa veruleg áhrif á úrslit málsins að þessu leyti.

Samkvæmt 53. laga nr. 90/1991 verður ekki greitt samkvæmt úthlutunargerð fyrr en frestur til að bera gildi nauðungarsölunnar undir héraðsdóm skv. 1. mgr. 80. gr. er liðinn. Þegar sá frestur er liðinn má heldur ekki greiða eftir úthlutunargerð ef dómsmál vegna nauðungarsölunnar skv. XIII. eða XIV. kafla hefur ekki enn verið leitt til lykta, nema að því leyti sem er sýnt að niðurstaða þess geti ekki breytt réttindum til greiðslna.  Samkvæmt 3. mgr. 102. gr. laga nr. 91/1991 má fresta máli ef annað einkamál hefur verið höfðað út af efni sem varðar úrslit þess verulega. Þá ber að líta til ákvæða 4. mgr. 94. gr. sömu laga þar sem segir að þegar mál hafi verið þingfest verði dóms ekki krafist um þær kröfur sem gerðar eru í því í öðru máli. Ef dóms er krafist þannig um kröfu í öðru máli skal vísa henni frá dómi.

Samkvæmt framansögðu freistar sóknaraðili þess í máli þessu að fá úrlausn dómsins um það hvort umrædd krafa varnaraðila hafi verið greidd með skuldajöfnuði en samkvæmt gögnum málsins er hér um sömu kröfu að ræða og fjallað er um í máli nr. X-90/2012 og rekið er milli sömu aðila og í þessu máli og enn mun óútkljáð fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur. Með hliðsjón af þeim lagaákvæðum sem hér að framan hafa verið rakin og dómi Hæstaréttar í máli nr. 365/2013 verður ekki leyst úr ágreiningi aðila í þessu máli. Verður því þegar af þessari ástæðu að fallast á varakröfu sóknaraðila og leggja fyrir sýslumanninn á höfuðborgarsvæðinu að fresta endanlegri ákvörðun um úthlutun á kröfu varnaraðila þar til endanleg niðurstaða í máli nr. X-90/2012 eða eftir atvikum æðri réttar liggur fyrir varðandi ágreining um það hvort krafa varnaraðila hafi verið greidd með skuldajöfnuði.

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Hjörtur O. Aðalsteinsson héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

                Sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu er gert að fresta endanlegri ákvörðun um úthlutun á kröfu varnaraðila þar til endanleg niðurstaða dómsmáls þess sem rekið er fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur sem mál nr. X-90/2012 eða eftir atvikum æðri réttar liggur fyrir varðandi ágreining um það hvort krafa varnaraðila hafi verið greidd með skuldajöfnuði.

                                                                            Málskostnaður fellur niður.