Print

Mál nr. 390/2016

A, B og C (Einar Gautur Steingrímsson hrl.)
gegn
D, E og F (Ragnar Aðalsteinsson hrl.)
Lykilorð
  • Jörð
  • Eignarréttur
  • Hefð
  • Málsforræði
  • Kröfugerð
  • Málsástæða
  • Sakarefni
Reifun
Afkomendur G og H deildu um eignarhald á landspildu sem hafði verið í eigu I og J, foreldra H. Byggðu A, B og C á því að þau hefðu, ásamt F, öðlast beinan eignarrétt að landinu, meðal annars fyrir hefð. D og E héldu því á hinn bóginn fram að þau ættu eignarrétt að umræddu landi og vísuðu í því sambandi til þess að faðir þeirra, G, hefði eignast lóðina sem hluta af jörðinni L á uppboði árið 1954 og þau síðan fengið hana frá honum árið 2009. Þá byggðu þau á því að svonefndur grunnleigusamningur, sem G hafði gert við I árið 1933, hefði fallið niður. Í dómi héraðsdóms var talið ósannað að þar sem afnot A, B og C af spildunni hefðu stofnast á grundvelli samningsins stæði 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 um hefð því í vegi að umráð þeirra yfir landinu á gildistíma samningsins hefðu skapað þeim eignarrétt að því fyrir hefð. Meðal annars af þeirri ástæðu var tekin til greina krafa D og E um viðurkenningu á að A, B og C hefðu ekki öðlast beinan eignarrétt að umræddri landspildu. Í dómi Hæstaréttar kom fram að D og E hefðu við flutning málsins í héraði haldið fast við þá kröfu sína að fyrrgreindur samningur frá árinu 1933 hefði fallið niður við andlát G og H. Þau hefðu hins vegar einnig teflt fram þeirri málsástæðu að A, B, C og F hefðu ekki stofnað til beins eignarréttar yfir landinu fyrir hefð þar sem leigusamningurinn hefði útilokað það. Þar sem þessi málsástæða gengi þvert gegn kröfunni yrðið við það miðað að D og E hefðu með upphaflegri kröfugerð sinni og málatilbúnaði ráðstafað sakarefninu þannig að miða skyldi við að leigusamningurinn frá 1933 hefði fallið niður við andlát H. Kom þá til skoðunar hvort A, B, C og F hefðu unnið til beins eignarréttar yfir landinu á grundvelli hefðar. Í því sambandi var vísað til þess að eignarhald þeirra á landinu hefði staðið yfir að minnsta kosti frá 22. mars 1988, þegar gengið var frá skiptum á dánarbúi H og þau rituðu undir skiptayfirlýsingu um að það væri sameign þeirra fjögurra. Þau hefðu því haft óslitið eignarhald á landinu í rúm 20 ár þegar F hefði þinglýst stofnskjali vegna áðurnefndrar lóðar 28. ágúst 2008, og enn lengri tíma þegar D og E höfðuðu málið, og því öðlast beinan eignarrétt yfir landinu á grundvelli 1. mgr. 6. gr. laga nr. 46/1905. Voru A, B og C því sýknuð af kröfu D og E.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Eiríkur Tómasson og Benedikt Bogason og Árni Kolbeinsson fyrrverandi hæstaréttardómari.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 24. maí 2016. Þau krefjast sýknu af kröfu stefndu D og E og málskostnaðar úr þeirra hendi í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu D og E krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti. Stefndi F hefur ekki uppi kröfu í málinu fyrir sitt leyti.

I

Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi verður ráðið af málsgögnum að hjónin I og J hafi átt jarðirnar K og M á N sem tilheyra nú sveitarfélaginu O. J andaðist í lok árs 1919 og sat I í óskiptu búi eftir hann. Hinn 11. nóvember 1933 gerði I samning með yfirskriftinni „grunnleigusamningur“ við tengdason sinn, G, þar sem hún seldi honum „á leigu svonefnt „L“, stærð átta dagsláttur“ með nánar greindum mörkum. Í samningnum var tekið fram að hús þau, er leigutaki reisti á lóðinni, svo og önnur mannvirki, yrðu hans eign og mætti hann selja þau og veðsetja ásamt lóðarréttindum sínum. Þar var einnig kveðið á um árlegt gjald fyrir þau réttindi. Síðan sagði: „Leigutíminn er 99 ár frá undirskrift samnings þessa að telja.“ Samningurinn var afhentur til þinglestrar á manntalsþingi P árið 1934. Sama dag, 11. nóvember 1933, afsalaði I jörðinni M til H, dóttur sinnar og eiginkonu G.

Fyrir Hæstarétt hefur verið lagt bréf, sem G sendi búnaðarmálastjóra 21. febrúar 1936, þar sem hann sótti um lán eða styrk til að reisa nýbýli samkvæmt þágildandi lögum nr. 25/1936 um nýbýli og samvinnubyggðir á jörðinni M. Samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þeirra laga var eiganda jarðar heimilt að stofna til nýbýlis að tilteknum skilyrðum uppfylltum. Í bréfi til nýbýlastjóra 16. mars 1936 kvaðst G eiga landið og gæti „fengið keypta erfðafestulóðina og það dálítið stærri en hún er nú, svo að hún og M myndi samfellt land.“ Ekki hafa verið lögð fram í málinu gögn um að af þessum kaupum hafi orðið eða að leyfi hafi verið veitt til stofnunar nýbýlis í samræmi við fyrrgreinda umsókn. Á hinn bóginn kom fram í fasteignamati 29. apríl 1940 að reist hafi verið nýbýlið R „í L, en undir það er lögð eyðijörðin M“. ð"ðin G, en undir það er lögð fi orðið eða að leyfi hafi verið veitt til stofnunar nMeð skjali, útgefnu 28. desember sama ár, veðsetti G með leyfi konu sinnar „jörðina (nýbýlið) R (L og M)“ til tryggingar láni frá Nýbýlasjóði. Þá er meðal málsgagna leyfi, sem menntamálaráðherra veitti G til að taka upp nafnið „R á nýbýli því, er hann hefur reist í landi K í P“.

Svo sem rakið er í héraðsdómi lést I í október [...]. Í uppskriftargerð á dánarbúi hennar 4. desember [...] kom fram að „jörðin K, án húsa“ væri eina eign búsins auk viða úr gömlu bæjarhúsunum. Þar var jafnframt tekið fram að tveir synir hinnar látnu hafi látið þess getið að við uppskrift á búi foreldra þeirra 5. febrúar [...] hafi „grasbýlið M fylgt jörðinni K“. Að sögn bræðranna hafi þau hjónin H, systir þeirra, og G „reist nýbýli á landi þessu, ásamt spildu úr landi aðaljarðarinnar.“ Jörðin K var síðan seld á uppboði 9. júlí 1954 og keypti stefndi F hana ásamt tveimur öðrum. Í héraðsdómi er gerð grein fyrir því, sem gerðist í kjölfarið, þar á meðal að jörðinni hafi verið skipt upp 30. mars 1993 og F orðið einn eigandi hennar. Í samkomulagi um skiptingu jarðarinnar, sem undirritað var af honum, var meðal annars tekið fram að fyrir jarðirnar R, K og M giltu „sömu landamerki og áður, nema þeim sé breytt með þessu samkomulagi.“ Ekki verður séð að þar hafi verið gerðar breytingar á landamerkjum milli fyrstgreindu jarðanna tveggja.

Að G látnum sat eftirlifandi eiginkona hans, H, í óskiptu búi eftir hann. Hún lést [...] og var búinu skipt 22. mars 1988 milli fjögurra barna hennar og G, sem voru áfrýjendurnir A og B, stefndi F og S. Í skiptagerð kom fram að meðal eigna búsins væru jarðeignirnar R og M og yrðu þær „í jöfnum hlutföllum sameignir“ framangreindra erfingja. Í skiptayfirlýsingu, sem þau rituðu undir sama dag og var þinglýst [...], sagði: „Við skipti á dánar- og félagsbúi G og H ... varð jarðeignin R (hús í L, nýbýli í L, erfðafestulandið u. svonefnt [...]) P ... í jöfnum hlutföllum (1/4) sameign erfingjanna“. Eins og greinir í héraðsdómi er eitt systkinanna, S, fallin frá og er sonur hennar, áfrýjandinn A, nú eigandi að einum fjórða hluta jarðeignarinnar sem áður tilheyrði henni.

Meðal gagna málsins er bréf til byggingarfulltrúa P 10. janúar 1998, undirritað af áfrýjendum, stefnda F og T, eftirlifandi eiginmanni S, þar sem þau gáfu leyfi til að settur yrði niður sumarbústaður í landi R. Einnig skiptayfirlýsing 4. maí 2003 varðandi sumarbústað í landinu þar sem vísað var til meðfylgjandi yfirlýsingar landeigenda um leyfi til að setja þar niður slíkan bústað. Samkvæmt yfirlýsingunni skiptist eignarhald á sumarbústaðnum þannig að U og Ú áttu þriðjung hans og V og X sinn þriðjunginn hvor. Þau U, V og X munu vera börn áfrýjandans E. Í bréfi áfrýjenda til O 19. ágúst 2004 gerðu þau athugasemdir við að leyfi hafi verið veitt til byggingar tveggja sumarbústaða „á R“ á vegum stefnda F sem hafi „reist þá nýlega án þess að samþykkis okkar hafi verið leitað og heimild hafi komið til.“ Í bréfinu var bent á að bústaður hafi verið byggður árið 1998 af afkomendum B og þeim verið „gert að afla tilskilinna leyfa frá öllum eignaraðilum til að fá leyfi O til að reisa hann.“ Það leyfi var þó fyrst veitt í apríl 2010.

Stefndi F afsalaði jörðinni K og fjórðungshlut sínum í jörðinni M 13. maí og 18. nóvember 2008, svo sem fram kemur í hinum áfrýjaða dómi. Í afsali vegna K var tekið fram að kaupunum fylgdu þó ekki tveir sumarbústaðir í landi jarðarinnar og lóð umhverfis þá. Lóðin hafði áður fengið heitið K1 samkvæmt stofnskjali sem undirritað var af skipulags- og byggingarfulltrúa O 30. júní 2008 og þinglýst 28. ágúst sama ár. Eignuðust börn F, stefndu D og E, lóðina ásamt sumarbústöðunum með afsali frá föður sínum 24. júlí 2009.

Ekki liggur fyrir í málsgögnum uppdráttur þar sem fram kemur staðsetning lóðarinnar K1 og svonefnds L sem samningurinn frá 11. nóvember 1933 tók til. Hins vegar er óumdeilt að það land fellur nær að öllu leyti innan marka lóðarinnar.

II

Mál þetta var upphaflega höfðað af áfrýjendum gegn stefndu og tveimur öðrum 20. og 25. mars 2013. Stefndu D og E höfðuðu síðan gagnsök gegn áfrýjendum og stefnda F 16. maí sama ár. Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi var aðalsök málsins vísað frá héraðsdómi og var því eingöngu leyst úr gagnsökinni í héraði.

Í gagnstefnu til héraðsdóms gerðu gagnstefnendur, stefndu D og E, eftirfarandi aðalkröfur: „1. Að viðurkennt verði með dómi að gagnstefndu eigi ekki beinan eignarrétt að neinu landi innan marka K1 ... eins og þau mörk eru tilgreind á hnitsettum uppdrætti meðfylgjandi stofnskjali þinglýstu 28. ágúst 2008 ... 2. Að viðurkennt verði með dómi að grunnleigusamningurinn, dagsettur 11. nóvember 1933, milli G, sem leigutaka, og I, sem leigusala sé niður fallinn. 3. Að gagnstefndu A, B og C verði gert að fjarlægja sumarhús á þeirra vegum, sem er óskráð, ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber, af landspildunni K1“. Í gagnstefnunni var 2. aðalkrafan um að leigusamningurinn frá 11. nóvember 1933 væri niður fallinn reist á tveimur málsástæðum. Í fyrsta lagi að gagnstefndu hefðu ekki erft réttindin samkvæmt honum við andlát föður síns, G, þar sem samningurinn hefði ekki verið erfðafestusamningur. Yrði ekki á það fallist, væri samningurinn niður fallinn fyrir vanefndir gagnstefndu. Var því haldið fram í gagnstefnunni að gagnstefnendur teldu ljóst, að virtum öllum málsatvikum, að samningurinn frá árinu 1933 hefði fallið niður við andlát G og H konu hans og þar með hefðu erfingjar þeirra engan rétt eignast samkvæmt honum með skiptagerðinni frá árinu 1988. Til stuðnings 3. aðalkröfunni um að þremur gagnstefndu yrði gert að fjarlægja sumarhús á sínum vegum var einnig vísað til þess að gagnstefnendur teldu samninginn frá 1933 niður fallinn.

Í greinargerð þriggja gagnstefndu í gagnsökinni, sem eru áfrýjendur hér fyrir dómi, var krafist sýknu af fyrrgreindum kröfum gagnstefnenda fyrst og fremst af þeim ástæðum að L hefði verið sjálfstæð jörð frá því að G stofnaði til nýbýlis á henni og þeir, sem leiddu rétt frá honum, þeirra á meðal áfrýjendur, ættu því beinan eignarrétt að landinu sem honum var selt á leigu árið 1933. Í raun hefði því ekki verið um að ræða leigusamning. Þá var vísað til þess, sem fram kæmi af hálfu gagnstefnenda í gagnstefnu, að leigusamningurinn frá 1933 hefði fallið niður við andlát hjónanna G og H. Væri svo hefði augljóslega stofnast til hefðar yfir landinu, enda liðin meira en 20 ár frá þeim tíma. Vegna þessarar málflutningsyfirlýsingar bæri þegar af þeirri ástæðu að fallast á sjónarmið gagnstefndu um hefð.

Við flutning málsins í héraði héldu gagnstefnendur fast við aðalkröfur sínar. Í talningu málsástæðna þeirra, sem lögð var fram við aðalmeðferð samkvæmt 1. mgr. 103. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sagði meðal annars að gagnstefndu hefðu ekki stofnað til beins eignarréttar yfir hinu umþrætta landi fyrir hefð þar sem til grundvallar lægi leigusamningur sem útilokaði slíkt. Í umfjöllun í héraðsdómi um málatilbúnað gagnstefnenda var þessarar málsástæðu getið, en þar kom jafnframt fram að til stuðnings 2. og 3. aðalkröfu þeirra væri á því byggt að samningurinn væri niður fallinn.

Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á 1. aðalkröfu gagnstefnenda, en hinum tveimur aðalkröfum þeirra vísað frá héraðsdómi. Þar sem þeim þætti málsins hefur ekki verið skotið til Hæstaréttar kemur fyrstnefnda krafan eingöngu til úrlausnar hér fyrir dómi.

III

Kröfugerð í einkamálum er í meginatriðum háð vilja málsaðila og ráðstafa þeir með henni sakarefni málsins. Samkvæmt 1. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991 má dómari almennt ekki fara út fyrir kröfur aðila í dómi nema með samþykki gagnaðila, en aðilarnir geta einhliða fallið frá kröfum sínum eða dregið úr þeim. Með sama hætti hafa aðilar einkamála forræði á málsástæðum, en með þeim er átt við staðhæfingar um atvik sem aðilarnir telja að eigi eftir réttarreglum að leiða til þess að kröfur þeirra verði teknar til greina. Þá verða kröfur og málsástæður aðila að koma fram jafnharðan og efni eru til, auk þess sem kröfugerð þeirra, ekki síst stefnanda, verður að vera ákveðin og ljós. Af þessum sökum verður að telja stefnanda bundinn af þeim málsgrundvelli, sem hann leggur sjálfur á frumstigi máls, þannig að hann geti ekki breytt honum síðar nema eftir atvikum með samþykki gagnaðila.

Eins og áður greinir gerðu stefndu D og E, sem gagnstefnendur í héraði, þrjár aðalkröfur á hendur áfrýjendum og beindust tvær þeirra jafnframt gegn stefnda F. Í 1. aðalkröfunni, sem til úrlausnar er hér fyrir dómi, er krafist viðurkenningar á því að áfrýjendur og stefndi F eigi ekki beinan eignarrétt að landi innan marka lóðarinnar K1. Með 2. aðalkröfunni var þess krafist að „grunnleigusamningurinn“ frá 11. nóvember 1933 væri niður fallinn. Til stuðnings þeirri kröfu var því haldið fram í gagnstefnu að umræddur samningur hefði fallið niður við andlát G og E. Sýknukrafa áfrýjenda var í greinargerð í gagnsök aðallega reist á þeirri málsástæðu að eftir stofnun nýbýlis á jörðinni R skömmu eftir að samningurinn var gerður hefði stofnast til beins eignarréttar yfir hinu umþrætta landi og upp frá því hefði í raun ekki verið um að ræða leigusamning. Til vara var á því byggt að áfrýjendur hefðu eignast beinan eignarrétt að landinu fyrir hefð. Við flutning málsins í héraði héldu stefndu D og E fast við 2. aðalkröfu sína um að samningurinn frá 11. nóvember 1933 væri niður fallinn, en tefldu einnig fram þeirri málsástæðu að áfrýjendur og stefndi F hefðu ekki stofnað til beins eignarréttar yfir landinu fyrir hefð þar sem til grundvallar lægi leigusamningur sem útilokaði slíkt. Þar sem þessi málsástæða gekk þvert gegn kröfunni verður fallist á með áfrýjendum, að teknu tilliti til þeirra meginreglna einkamálaréttarfars sem að framan greinir, að D og E hafi með upphaflegri kröfugerð sinni og málatilbúnaði, sem þau ákváðu að hvika ekki frá við meðferð málsins í héraði, ráðstafað sakarefninu þannig að miða skuli við að leigusamningurinn frá árinu 1933 hafi fallið niður við andlát H 18. mars 1986.

Meðal eigna dánarbús þeirrar síðastnefndu var sem fyrr segir jarðeignin Log kom hún við skipti á búinu í hlut fjögurra barna hennar, áfrýjendanna A og B, S, móður áfrýjandans C, og stefnda F sem stefndu E og D leiða rétt sinn frá. Í skiptayfirlýsingu, sem erfingjarnir fjórir rituðu undir 22. mars 1988 og þinglýst var 12. apríl sama ár, sagði að jarðeignin væri í jöfnum hlutföllum sameign þeirra. Þar kom jafnframt fram að eigninni tilheyrði „hús í L, nýbýli í L, erfðafestulandið u. svonefnt [...]“. Af gögnum málsins verður ráðið að áfrýjendur hafi litið svo á að þau ættu beinan eignarrétt að umræddu landi og þar sem aldrei mun hafa verið stofnað til erfðafestu yfir því var sú afstaða þeirra ekki í andstöðu við orðalag yfirlýsingarinnar. Samkvæmt framansögðu verður lagt til grundvallar að erfingjar H hafi ekki haft landið á leigu og því stendur 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 um hefð því ekki í vegi að þau geti hafa unnið hefð á því, svo sem áfrýjendur halda fram.

Eftir því, sem áður greinir, hafa áfrýjendurnir A og B og stefndi F farið með eignarhald á hinu umþrætta landi að minnsta kosti frá 22. mars 1988 og eignarhald áfrýjandans A reiknast samkvæmt 3. gr. laga nr. 46/1905 frá sama tíma. Í 2. mgr. 4. gr. sömu laga segir að álíta skuli hefðarhaldi slitið ef réttur hefðanda er vefengdur með löglega birtri dómstefnu, áður en hefðartíminn er fullnaður, ef dómur gengur sækjanda í vil. Þá hefur 2. mgr. 2. gr. laganna verið skýrð svo að vitneskja þess, sem eignarhald hefur á landi, um að annar telji til réttar yfir því geti eftir atvikum slitið hefðarhaldi, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 13. desember 2007 í máli nr. 152/2007. Þegar stofnskjali fyrir lóðina K1 var þinglýst 28. ágúst 2008 höfðu áfrýjendur ásamt stefnda F haft óslitið eignarhald á hinu umþrætta landi samkvæmt framansögðu í rúm 20 ár og í enn lengri tíma þegar stefndu E og D höfðuðu mál það sem hér er til umfjöllunar. Að öllu þessu virtu höfðu áfrýjendur með óslitnu eignarhaldi á landinu þann tíma, sem áskilinn er í 1. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905, öðlast beinan eignarrétt yfir því á grundvelli 1. mgr. 6. gr. laganna. Af þeim sökum verða áfrýjendur sýknuð af kröfu þessara stefndu.

Eftir þessum málsúrslitum verður stefndu D og E gert að greiða áfrýjendum málskostnað sem ákveðinn verður í einu lagi á báðum dómstigum eins og nánar greinir í dómsorði. 

Dómsorð:

Áfrýjendur, A, B og C, eru sýkn af kröfu stefndu D og E um að þau eigi ekki beinan eignarrétt að landi innan marka L, eins og þau mörk eru tilgreind á hnitsettum uppdrætti meðfylgjandi stofnskjali, þinglýstu 28. ágúst 2008.

Stefndu D og E greiði óskipt áfrýjendum samtals 2.000.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Vesturlands 24. febrúar 2016.

I.

Mál þetta, sem dómtekið var 10. febrúar sl., er upphaflega höfðað með stefnu birtri 20. mars 2013 og 25. mars s.á. Stefnendur voru A, […], B, […], og C, […], en stefndu voru F, […], D, […] E, […], Ý, […] og Z, […].

Voru dómkröfur stefnenda þær annars vegar að stofnskjal, útgefið 13. júní 2008, um K1 yrði dæmt ógilt og hins vegar að stefndu D og E yrði gert að fjarlægja 50 m2 sumarbústað úr landi L (innan marka K1 skv. ofangreindu stofnskjali) með fastanr. […], ásamt 14,4 m2 gestahúsi með auðkenni […].

Stefndu kröfðust þess aðallega að málinu yrði vísað frá dómi, en til vara að stefndu yrðu sýknaðir af öllum kröfum stefnenda.

Stefndu D og E höfðuðu gagnsök á hendur stefnendunum A, B og C, og einnig á hendur F, með gagnstefnu birtri 16. maí 2013. Gera þau eftirfarandi dómkröfur:

Aðallega:

  1. Að viðurkennt verði með dómi að gagnstefndu eigi ekki beinan eignarrétt að neinu landi innan marka K1, lnr. […], eins og þau mörk eru tilgreind á hnitsettum uppdrætti meðfylgjandi stofnskjali þinglýstu 28. ágúst 2008, sbr. dskj. nr. 61 í aðalsök.
  2. Að viðurkennt verði með dómi að grunnleigusamningurinn, dagsettur 11. nóvember 1933, milli G, sem leigutaka, og Ir, sem leigusala,  sé niður fallinn.
  3. Að gagnstefndu A, B og C verði gert að fjarlægja sumarhús á þeirra vegum, sem er óskráð, ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber, af landspildunni K1, lnr. […].

Til vara:

  1. Að viðurkennt verði með dómi að gagnstefndu eigi ekki beinan eignarrétt að neinu landi innan marka K1, lnr. […], eins og þau mörk eru tilgreind á hnitsettum uppdrætti meðfylgjandi stofnskjali þinglýstu 28. ágúst 2008, sbr. dskj. nr. 61 í aðalsök.
  2. Að viðurkennt verði með dómi að gagnstefndu séu aðeins eigendur afnotaréttar sem leigutakar á svonefndu „L“ samkvæmt grunnleigusamningnum, dagsettum 11. nóvember 1933, sem G gerði við I í K og gagnstefndu leiða rétt sinn frá.

Í öllum tilvikum krefjast gagnstefnendur in solidum málskostnaðar samkvæmt mati dómsins úr hendi gagnstefndu, annarra en F, in solidum eða hvers um sig.

Endanlegar kröfur stefndu í gagnsök eru þær að þau krefjast sýknu af öllum kröfum gagnstefnenda og að gagnstefnendum verði gert in solidum að greiða gagnstefndu málskostnað að skaðlausu.

Í þinghaldi þegar málið var flutt um frávísunarkröfu stefndu í aðalsök hinn 26. febrúar 2015 féll lögmaður aðalstefnenda frá kröfum á hendur aðalstefndu Ý og Z. Þá hefur F, sem stefnt var bæði í aðalsök og gagnsök, ekki látið málið til sín taka.

Með úrskurði uppkveðnum 27. febrúar 2015 var aðalsök málsins vísað frá dómi og er gagnsökin því hér ein til úrslausnar. Verður því hér eftir fjallað um gagnstefnendur sem stefnendur og gagnstefndu sem stefndu.

II.

Af gögnum verður ráðið að hjónin I og J hafi átt jarðirnar K og M í P. J andaðist í lok árs 1919, en I sat í óskiptu búi eftir hann. Hinn 11. nóvember 1933 gerði I svokallaðan „grunnleigusamning“ við tengdason sinn, G, þar sem fram kemur að honum sé selt á leigu svonefnt „L“, stærð átta dagsláttur, með tilgreindum landamerkjum. Kemur fram að hús þau er leigutaki reisi á lóðinni, svo og önnur mannvirki, verði hans eign og megi hann selja þau og veðsetja ásamt lóðarréttindum sínum. Þá er tilgreint árlegt leigugjald fyrir réttindin og að leigutíminn sé 99 ár. Loks segir að greiði leigutaki ekki áskilið árgjald hafi hann fyrirgert lóðarréttindum sínum samkvæmt samningnum. Samningur þessi var afhentur til þinglesturs á manntalsþingi […] 1934. Sama dag, eða 11. nóvember 1933, afsalaði I jörðinni M til dóttur sinnar, H, eiginkonu fyrrnefnds G.

Tæpum tveimur árum síðar, árið 1935, fór G þess á leit við Nýbýlastjórn að hann fengi að stofna nýbýli. Liggja fyrir í málinu nokkur bréf sem gengu milli þessara aðila vegna málsins. Kemur eftirfarandi m.a. fram í bréfi G til nýbýlastjóra, dags. 16. mars 1936: „a. Ég á landið, b. Veðsett Búnaðarbanka Íslands með I. veðrétti ásamt íbúðarhúsi mínu og lóðarréttindum í L (8 dagsl) ... c. Tún og samliggjandi engjar um 60 dagsláttur og beitarland í fjallshlíð allt að helmingi stærra.“ Ekkert liggur fyrir um leyfi Nýbýlastjórnar, en með veðskuldabréfi, útgefnu 28. desember 1940, veðsetur G, með veðleyfi konu sinnar, „jörðina (nýbýlið) R (L og M)“ til Nýbýlasjóðs til tryggingar láni vegna byggingar nýbýlis á ábýlisjörð sinni. Þá liggur og fyrir leyfisbréf útgefið af menntamálaráðherra skv. lögum nr. 51/1937 um bæjarnöfn o.fl., dags. 7. mars 1941, þar sem JG er veitt leyfi til að taka upp nafnið R „á nýbýli því, er hann hefir reist í landi K í P“.

I lést 1. október 1937 og í uppskriftargerð hreppstjóra á dánarbúi hennar, dags. 4. desember 1944, kemur fram að jörðin K sé eina eign búsins. Kemur og fram að tveir bræður H hafi óskað að þess væri getið í uppskriftarbók að við uppskrift á félagsbúi foreldra þeirra, dags. 5. febrúar 1920, hafi grasbýlið M fylgt jörðinni K og þá réttilega verið metið til verðs með henni. Nú hafi þau hjónin H systir þeirra og maður hennar G reist nýbýli á landi þessu, ásamt spildu úr landi aðaljarðarinnar.

Eign dánarbús I, jörðin K, var síðan seld á uppboði 9. júlí 1954 og voru uppboðskaupendur stefndi F ásamt Þ og Æ. Við skipti á dánarbúi G, sem lauk hinn 25. júlí 1966, keyptu stefndi F og meðeigandi hans Æ síðan hluta Þ í jörðinni. Var stefndi F þá orðinn eigandi að helmingi jarðarinnar á móti Þ.

Nýbýlið Ö var stofnað hinn 23. desember 1963 um þann helming K sem var í eigu Æ. Æ seldi svo jörðina Ö til sonar síns, AA, með afsali, dags. 21. janúar 1987. Jörðinni K var síðan endanlega skipt og landamerki milli Ö og K ákveðin með samkomulagi milli AA og stefnda F, dags. 30. mars 1993. Varð stefndi F þar með einn eigandi jarðarinnar K. AA seldi svo jörðina Ö til Ý og Z með kaupsamningi og afsali, dags. 10. október 1994, og munu þau vera núverandi eigendur hennar.

Með skiptagerð, dags. 22. mars 1988, var dánarbúi H skipt, en hún sat í óskiptu búi eftir G. Kemur þar fram að til skipta séu m.a. jarðeignirnar K og M, en sameiginlegt fasteignamat þeirra sé 155.000 krónur. Rituðu börn þeirra stefndi A, stefndi F, stefnda B og S undir tvær skiptayfirlýsingar fyrrgreindan dag um að fasteignir búsins yrðu í óskiptri sameign þeirra í jöfnum hlutföllum. Annars vegar væri þetta „jarðeignin R (hús í L, nýbýli í L, erfðafestulandið u. svonefnt L)“, en hins vegar jarðeignin M. Samkvæmt fyrirliggjandi yfirlýsingu sýslumannsins í Reykjavík, dags. 2. febrúar 2004, eru fyrrgreind S og eiginmaður hennar T nú látin og varð sonur þeirra, stefndi A, eini erfinginn og þar með eigandi að einum fjórða hluta nefndra eigna.

Með afsölum, útgefnum 13. maí og 18. nóvember 2008, afsalaði stefndi F jörðinni K og fjórðungshlut í jörðinni M til Ý og Z. Við söluna á K var þó undanskilið að kaupunum fylgdu ekki sumarbústaðir með fastanúmer […] og […], ásamt 25.129,70 m2 lóð undir þeim samkvæmt tilgreindum hnitum. Hin sérgreinda lóð fékk heitið K1 og gaf skipulags- og byggingarfulltrúinn í O út stofnskjal fyrir hana hinn 30. júní 2008, sbr. 14. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna og 2. mgr. 20. gr. laga um þinglýsingar nr. 39/1978. Fylgdi með skjalinu loftmynd með hnitum sem tilgreind voru í sérstöku yfirlitsskjali. Var skjölunum þinglýst í kjölfarið en með þeirri athugasemd sýslumanns að staðfestingu landskipta þyrfti ef ætlunin væri að selja lóðina frá jörðinni. Stefnendur máls þessa, D og E, eignuðust síðan K1, ásamt sumarbústöðunum tveimur, með afsali frá föður sínum F, útgefnu 24. júlí 2009.

Við aðalmeðferð málsins var tekin skýrsla af vitninu Á, fyrrverandi skipulags- og byggingarfulltrúa í […].

III.

Stefnendur vísa til þess að þau hafi eignast spilduna K1 með afsölum frá réttum eiganda landsins, en stefndu skorti hins vegar sams konar eignarheimildir fyrir spildunni. Stefndu leiði rétt sinn af grunnleigusamningi frá 1933, sem tilgreini skýrum orðum að eigandi K selji G „á leigu svonefnt „L“, stærð átta dagsláttur“. Ákvæði samningsins beri skýrt með sér að aðeins hafi verið um að ræða ráðstöfun á afnotarétti samkvæmt leigusamningi en ekki ráðstöfun á beinum eignarrétti.

Á því sé byggt að stefndu hafi ekki stofnað til beins eignarréttar yfir spildunni eftir lögmætum leiðum eignarréttarins. Þannig sé hvorki til að dreifa kaupsamningi eða afsalsgerningi til handa stefndu, eða þeim sem þau leiði rétt sinn frá, né geti þau ekki hafa eignast spilduna fyrir hefð, þar sem til grundvallar liggi leigusamningur sem útiloki slíkt, auk þess sem lögmaður gagnstefndu hafi viðurkennt skyldu til greiðslu leigu í bréfi til lögmanns stefnenda, dags. 21. september 2009.

Einnig sé á það bent að fyrir liggi í gögnum málsins viðurkenning stefndu á takmörkuðum réttindum sínum. Þannig sé að finna staðfestingu G á þessu í skuldabréfi hans til Ræktunarsjóðs Íslands, dags. 14. febrúar 1934, auk þess sem lögmaður stefndu hafi staðfest hin takmörkuðu réttindi og boðið fram leigugreiðslu í fyrrgreindu bréfi sínu til lögmanns stefnenda.

Á því sé byggt að ekkert liggi fyrir um það í málinu að G hafi fengið formlegt leyfi Nýbýlastjórnar, í kringum 1940, til að stofna nýbýlið R, utan um leigulóðina „L“ og nefna hana, ásamt íbúðarhúsinu og jörðinni M, „L“. Verði heldur ekki séð hvernig það hefði getað verið á færi hans eins án nokkurrar aðkomu eigenda K. Verði hins vegar litið svo á að til þessa nýbýlis hafi formlega stofnast sé þó alla vega ljóst að með stofnun þess hafi á engan hátt getað stofnast einhliða til beins eignarréttar hans yfir leigulóðinni, eins og stefndu haldi fram.

Stefnendur mótmæli því að stefndu geti byggt rétt sinn á skiptayfirlýsingu sem útbúin hafi verið við skipti á dánar- og félagsbúi G og H hinn 22. mars 1988. F hafi skrifað undir þá yfirlýsingu í góðri trú um að orðalag hennar fæli aðeins í sér skiptingu á beinum eignarrétti yfir M, R og í mesta lagi leiguréttindunum yfir L, enda hafi L sjálf ekki verið í eigu dánarbúsins heldur F sjálfs. Enginn hluti K-jarðarinnar hafi þarna verið til skipta, hvorki l né annað. Vísi stefnendur í þessu sambandi m.a. til meginreglu eignarréttar og kröfuréttar um að enginn geti á grundvelli heimildarskjals eða löggernings öðlast betri rétt til hlutar eða fasteignar en sá átti sem hann leiði rétt sinn frá.

Stefnendur bendi á að öll lögmæt heimildarskjöl sem stofnað hafi getað til eignarréttar staðfesti eignarrétt þeirra að spildu þeirri sem aðalkrafa þeirra lúti að. Spilduna hafi F faðir þeirra undanskilið er hann seldi jörðina K á árinu 2008 og þau síðan fengið hana frá honum til eignar sem fyrirframgreiddan arf. Unnið hafi verið stofnskjal, útgefið af skipulags- og byggingarfulltrúanum í O 30. júní 2008, ásamt hnituðu korti af lóðinni, sem kallist K1. Saga eignarhalds yfir K1 samræmist réttindum stefnenda yfir landinu og allar gildandi skráningar geri það einnig. Sönnunarbyrðin um hið gagnstæða hvíli á stefndu. Eignarréttur stefnenda sé friðhelgur skv. 72. gr. stjórnarskrárinnar og 1. gr. 1. viðauka Mannréttindasáttmála Evrópu. Ósamrýmanleg skjöl um réttindi stefndu verði að túlka til samræmist við grunnleigusamninginn frá 1933.

Ljóst sé að stefndu hafi ekki getað erft réttindi samkvæmt grunnleigusamningnum þar sem ekkert hafi verið tilgreint um erfðafestu í honum. Samningurinn hafi verið uppsegjanlegur og tímabundinn. Sé þar með útilokað að hann hafi verið erfðafestusamningur og hafi hann því fallið úr gildi við andlát G. Þar fyrir utan hafi stefndu vanefnt samninginn stórkostlega með því að greiða ekki leigu fyrir afnot spildunnar og hafi þau því fyrirgert rétt sínum samkvæmt honum, sbr. 5. gr. hans. Hafi samningnum verið sagt upp vegna þessara vanefnda með bréfi lögmanns stefnenda, dags. 16. júlí 2009. J, og síðar stefnendur, hafi alltaf greitt alla skatta og skyldur af spildunni. Tilvist grunnleigusamningsins og boð um greiðslu leigu útiloki að um beinan eignarrétt stefndu eða fyrirrenna þeirra hafi verið að ræða. Leigusali geti ekki tapað beinum eignarréttindum sínum með gerð leigusamnings.

Krafa stefnenda um að stefndu verði gert að fjarlægja sumarhús á þeirra vegum af landspildunni K1 sé á því byggð að grunnleigusamningurinn um spilduna sé niður fallinn, auk þess sem ekkert byggingarleyfi liggi fyrir vegna sumarhússins. Sé kröfunni beint að stefndu þar sem ljóst sé að sumarhúsið sé hvergi skráð og þar að auki sé það augljóslega á spildunni í umboði og samkvæmt meintri heimild stefndu. Aðild stefndu að þessari kröfu hafi ekki verið mótmælt og beri því að taka hana til greina, enda séu öll skilyrði uppfyllt fyrir aðfararhæfum dómi.

Til stuðnings 1. kröfulið varakröfu sé vísað til sömu málsástæðna og fyrir 1. kröfulið aðalkröfu. Af sömu málsástæðum, um skort á beinum eignarréttindum stefndu að spildunni, leiði að í mesta lagi geti talist að þau eigi takmörkuð eignarréttindi, þ.e. leiguréttindi á grundvelli samningsins frá 1933. Reynist svo vera sé réttarsambandið samkvæmt grunnleigusamningnum í fullu gildi og því ekki mögulegt að stefndu eigi nein bein eignarréttindi innan spildunnar.

IV.

Stefndu byggja á því að í raun hafi I látið dóttur sína H og tengdason sinn, G, fá R sem sína eign. Breyti í því sambandi engu þótt ekki hafi verið gengið frá því formlega heldur gerður málamyndaleigusamningur um spilduna. Alla vega megi augljóslega ráða það af fyrirliggjandi skjallegum samskiptum viðvíkjandi umræddum eignum, þar á meðal vegna umsóknar G um styrki úr Nýbýlasjóði og leyfisveitingar menntamálaráðuneytisins fyrir nafninu R á nýbýli í landi K, að viðkomandi aðilar hafi litið svo á að G væri eigandi umræddrar spildu. Verði af gögnum ráðið að stefndu og fyrirrennarar þeirra hafi ætið komið fram sem eigendur og í raun aldrei nýtt landið á grundvelli leigusamnings, enda hafi það ekki staðið til. Verði því að líta svo á að þeim hafi verið afhent landið til eignar.

Fyrir liggi að grunneignarréttur að landinu hafi ekki fylgt með við nauðungarsöluna 1954. Eignarrétturinn hafi þá tilheyrt I og því geti stefnendur ekki krafist landsins á þeim grunni sem þau geri.

Þá sé á því byggt að hvernig sem á það sé litið hafi stefndu unnið rétt að landinu fyrir hefð, enda sé fullnægt öllum huglægum skilyrðum hefðar. Þannig sé ljóst að landið hafi verið nýtt á þeim forsendum að um eign væri að ræða með vitund og vilja eiganda K. Nýtingin hafi aldrei verið á grundvelli leigusamningsins frá 1933 og því standi hann ekki í vegi fyrir því að unnist geti hefð á landinu. Telji stefndu að óumdeilt sé milli aðila að jörðin hafi ekki verið setin í skjóli leigusamningsins,  í síðasta lagi frá andláti H.

Vegna varakröfu stefnenda sé á því byggt að umræddur leigusamningur sé í fullu gildi. Geti engu máli skipt í þessu tilliti að leigugreiðslur hafi ekki verið inntar af hendi, enda hafi ekki verið eftir þeim gengið. Varðandi brottnámskröfu stefnenda sé á það bent að um sé að ræða löglegan sumarbústað, sem reistur hafi verið með samþykki allra eigenda og gilt byggingarleyfi sé fyrir.

V.

               Niðurstaða

Eins og fram er komið seldi stefndi F jörðina K á árinu 2008 til Ý og Z. Undanskilið við söluna voru þó tveir sumarbústaðir og 25.129,70 m2 lóð undir þeim samkvæmt tilgreindum hnitum, og fékk sú lóð síðar heitið K1. Stefnendur eignuðust síðan K1 og sumarbústaðina með afsölum frá föður sínum F, dags. 24. júlí 2009. Krefjast stefnendur þess samkvæmt 1. lið aðalkröfu sinnar að viðurkennt verði að stefndu eigi ekki beinan eignarrétt að neinu landi innan marka K1. Lýtur ágreiningur aðila að því hvort og þá hvaða rétt stefndu hafi til spildunnar „L“, sem stefnendur segja í gagnstefnu að sé innan marka K1 að „nær að öllu leyti“. Stefndu B, A og C krefjast sýknu af þessari kröfu stefnenda og telja sig eigendur að þremur fjórðu hlutum af „L“, á grundvelli skiptayfirlýsinga, fyrst við skiptingu á dánarbúi þeirra G og H og síðan, hvað varðar C, einnig á grundvelli skiptayfirlýsingar eftir systur þeirra og móður sína, S. Virðist krafa þeirra byggjast á því í fyrsta lagi að I, tengdamóðir G, hafi í raun gefið G svokallað „L“ og að fyrrnefndur grunnleigusamningur, sem þau gerðu sín í milli 11. nóvember 1933, hafi verið eins konar málamyndagerningur. Alla vega megi augljóslega ráða það af fyrirliggjandi skjallegum samskiptum viðvíkjandi umræddar eignir, þar á meðal vegna umsóknar G um styrki úr Nýbýlasjóði og leyfisveitingar menntamálaráðuneytisins fyrir nafninu R á nýbýli í landi K, að viðkomandi aðilar hafi litið svo á að G væri eigandi umræddrar spildu.

Enda þótt fallast megi á það með stefndu að orðnotkun ýmissa heimildarskjala varðandi umrædda spildu hafi á stundum verið villandi, sem ef til vill má að hluta rekja til þess að svo virðist sem leyfi hafi fengist á árinu 1935 til að stofna nýbýli á umræddri spildu ásamt jörðinni M undir nafninu L, þá breytir það ekki því að um ráðstöfun á spildunni var gerður fyrrnefndur leigusamningur og hafa stefndu á engan hátt sýnt fram á að aðilar hans hafi ætlast til að hann hefði önnur áhrif að lögum en efni hans kvað á um. Verður ekki talið að meint stofnun nýbýlis á spildunni geti neinu breytt í þessu sambandi þannig að stofnast hafi einhliða til beins eignarréttar G yfir leigulóðinni. Verður málsástæðu stefndu hvað þetta varðar því hafnað.

Stefndu B, A og C byggja sýknukröfu sína einnig á því að þau hafi öðlast beinan eignarrétt að umræddri spildu fyrir hefð. Samkvæmt 2. gr. laga nr. 46/1905 um hefð er skilyrði hennar 20 ára óslitið eignarhald á fasteign. Eins og fyrr greinir voru afnot spildunnar í upphafi grundvölluð á þinglýstum grunnleigusamningi til 99 ára og verður að telja að stefndu hafi öðlast þann rétt fyrir erfðir og að afnot þeirra af landinu hafi byggst á þeim samningi. Vegna þess, og með vísan til 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 um hefð, þar sem fram kemur meðal annars að ekki sé hægt að öðlast hefð yfir eign sem viðkomandi hefur fengið til láns eða leigu, geta framangreind stefndu ekki borið því við að umráð þeirra yfir landinu á gildistíma leigusamningsins hafi veitt þeim eignarrétt að því á grundvelli hefðar.

Með vísan til framangreinds verða stefndu B, A og C ekki talin hafa sýnt fram á að þau hafi öðlast beinan eignarrétt að umræddri spildu. Verður því fallist á 1. kröfulið í aðalkröfu stefnenda.

Stefnendur, sem eigendur K1, krefjast þess í 2. kröfulið í aðalkröfu sinni að viðurkennt verði að framangreindur grunnleigusamningur sé niður fallinn. Í grunnleigusamningnum er hin leigða spilda, sem kölluð er þar L, sögð vera átta dagsláttur og að takmörk hennar séu: „Að sunnan forn torfgarður, að vestan […], að norðan […] og að austan mýrarsund.“ Ekki verður þó séð að fyrir liggi nákvæm afmörkun á hinni leigðu spildu gagnvart spildunni K1. Enda þótt óumdeilt sýnist að spildan liggi að mestu innan marka lóðarinnar K1, og að hugsanlega geri hún það að öllu leyti, liggur ekki fyrir með óyggjandi hætti að svo sé. Þannig segir í gagnstefnu, eins og fyrr segir, að „L“ sé innan marka K1 að „nær að öllu leyti“. Með tilliti til þessa vafa sem uppi er um legu leiguspildunnar gagnvart legu spildunnar K1, og þar sem réttarfarslega nauðsyn ber til þess að allir aðilar hins umdeilda grunnleigusamnings eigi aðild, annað hvort til sóknar eða varnar, að slíkri dómkröfu sem hér um ræðir, verður ekki hjá því komist að vísa þessum kröfulið frá dómi án kröfu, með vísan til 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Af framangreindu leiðir og að hvorki er unnt að leggja efnisdóm á 2. kröfulið í varakröfu stefnenda né 3. kröfulið í aðalkröfu þeirra. Ber því þegar af þeim ástæðum að vísa þeim einnig frá dómi.

Stefndu A, B og C greiði óskipt stefnendum hvorum um sig 400.000 krónur í málskostnað.

Dóm þennan kveður upp Ásgeir Magnússon dómstjóri, en hann tók við rekstri þess er hann var skipaður dómstjóri 1. mars 2015.

Dómsorð:

Viðurkennt er að stefndu, A, B, C og F, eigi ekki beinan eignarrétt að neinu landi innan marka K1, lnr. […], eins og þau mörk eru tilgreind á hnitsettum uppdrætti meðfylgjandi stofnskjali, þinglýstu 28. ágúst 2008.

Vísað er frá dómi 2. og 3. kröfulið í aðalkröfu og 2. kröfulið í varakröfu stefnenda, D og E.

Stefndu A, B og C greiði óskipt stefnendum hvorum um sig 400.000 krónur í málskostnað.