Print

Mál nr. 616/2017

Erlingur Þorsteinsson og Kristín Pálsdóttir (Hilmar Garðars Þorsteinsson hdl.)
gegn
Arilíusi Dagbjarti Sigurðssyni (Auður Björg Jónsdóttir hrl.)
Lykilorð
  • Kærumál
  • Útburðargerð
  • Riftun
  • Leigusamningur
Reifun
Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem tekin var til greina krafa A um að E og K yrðu borin út úr tiltekinni fasteign í eigu A. Fasteignin hafði verið seld A nauðungarsölu og hafði sýslumaður að ósk gerðarþola, E og K, ákveðið að þau gætu leigt eignina í allt að 12 mánuði gegn greiðslu ákveðinnar húsaleigu samkvæmt 6. tölul. 28. gr. laga nr. 91/1991 um nauðungarsölu. Vísaði héraðsdómur til þess að þrátt fyrir að ekki hefði verið gerður sérstakur skriflegur leigusamningur um afnotin yrði að telja ljóst þegar litið væri meðal annars til 9. og 10. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 að réttarsamband hefði stofnast milli aðila og að um samningssambandið giltu ákvæði fyrrnefndra laga. Var vísað til þess að A hefði verið rétt að krefja E og K um greiðslu leigugjalds með greiðsluáskorun í samræmi við ákvæði laga nr. 36/1994 og rifta samningnum í kjölfarið þar sem þau hefðu ekki orðið við kröfu um greiðslu. Þá kom fram að greiðsla sem innt hefði verið að hendi eftir að riftun hefði átt sér stað breytti engu um lögmæti riftunarinnar og rétt A til útburðar. Hæstiréttur staðfesti hinn kærða úrskurð með vísan til forsendna hans.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þorgeir Örlygsson, Benedikt Bogason og Viðar Már Matthíasson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 25. september 2017 en kærumálsgögn bárust réttinum 3. október sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 15. september 2017, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að sóknaraðilar verði með beinni aðfarargerð bornir út úr fasteigninni að Hvammsgerði 12 í Reykjavík, ásamt öllu því sem þeim tilheyrir. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðilar krefjast þess að framangreindri kröfu varnaraðila verði hafnað. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðilar greiði varnaraðila óskipt kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðilar, Erlingur Þorsteinsson og Kristín Pálsdóttir, greiði óskipt varnaraðila, Arilíusi Dagbjarti Sigurðssyni, 350.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur föstudaginn 15. september 2017

Með aðfararbeiðni, sem móttekin var í Héraðsdómi Reykjavíkur 1. júní sl., hefur sóknaraðili, Arilíus Dagbjartur Sigurðsson, Álftárbakka, Borgarnesi, krafist dómsúrskurðar um að varnaraðilar, Kristín Pálsdóttir og Erlingur Þorsteinsson, verði með beinni aðfarargerð borin út úr fasteigninni Hvammsgerði 12, Reykjavík, fastanúmer 203-3656, ásamt öllu sem þeim tilheyrir. Jafnframt krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila að mati dómsins.

Varnaraðilar krefjast þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Þá krefjast þau þess að réttaráhrifum úrskurðar verði frestað meðan málinu er skotið til æðra dóms. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

I

Málavextir

Samkvæmt gögnum málsins er sóknaraðili eigandi húsnæðis að Hvammsgerði 12 í Reykjavík, fastanúmer 203-3656, samkvæmt nauðungarsöluafsali frá 7. júlí 2017. Eignin mun áður hafa verið þinglýst eign varnaraðila en var seld sóknaraðila, sem var hæstbjóðandi í eignina, nauðungarsölu 20. febrúar 2017. Samkvæmt yfirlýsingu sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 3. apríl 20017 var boð sóknaraðila samþykkt þá og kaupverðið greitt í samræmi við uppboðsskilmála. Þá segir þar að sóknaraðili njóti því réttar til umráða yfir hinni seldu eign, sbr. 1. mgr. 55. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, sbr. og 8. gr. uppboðsskilmála auglýsingar nr. 572/2010. Í nauðungarsöluafsali er tekið fram að kaupandi njóti umráða eignarinnar og beri áhættu af henni frá samþykki boðs 3. apríl 2017. Þá segir þar að að ósk gerðarþola ákveði sýslumaður, samkvæmt 6. tölulið 28. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, að þau geti leigt eignina, sem sé íbúðarhúsnæði og þau hafi til eigin nota, í allt að 12 mánuði frá samþykki boðs, gegn greiðslu sem renni til kaupanda og svari að mati sýslumanns til hæfilegrar húsaleigu sem ákveðin væri 300.000 krónur á mánuði.

Með greiðsluáskorun 18. maí 2017, sem árituð er um afhendingu degi síðar, var skorað á varnaraðila að greiða gjaldfallna leigu samkvæmt leigusamningi sem komið hafi verið á með ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu. Var varnaraðilum gefinn sjö sólarhringa frestur til þess ella yrði leigusamningi rift á grundvelli 1. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Varnaraðilar munu ekki hafa orðið við áskoruninni innan þess tíma og sendi sóknaraðili varnaraðilum þá yfirlýsingu um riftun leigusamningsins 29. maí 2017 á grundvelli áðurnefnds ákvæðis 61. gr. laga nr. 36/1994. Þá var þess jafnframt krafist að þau rýmdu húsnæðið án tafar en að öðrum kosti yrði höfðað útburðarmál á hendur þeim. Útburðarbeiðnin var móttekin í héraðsdómi 1. júní 2017. Varnaraðilar munu ekki hafa rýmt fasteignina. Þá liggur fyrir að varnaraðilar greiddu 1.300.000 krónur inn á reikning lögmanns sóknaraðila 1. júní sl.

II

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Sóknaraðili byggir útburðarkröfu sína á riftun leigusamnings vegna vanskila á leigugreiðslum. Sóknaraðili kveður óumdeilt að réttarsamband hafi skapast milli hans og varnaraðila sem leigjanda eignar hans sem hann hafi haft umráð yfir frá samþykki boðs hans í eignina 3. apríl 2017. Í uppboðsskilmálum hafi, með vísan til 6. töluliðar 1. mgr. 28. gr. laga nr. 90/1991, verið kveðið á um heimild varnaraðila til að leigja eignina gegn 300.000 króna greiðslu á mánuði til sóknaraðila. Þrátt fyrir að varnaraðilar hafi þannig haft afnot eignarinnar frá uppboðsdegi hafi þau ekki greitt þá leigu sem þeim bar.

Sóknaraðili hafi svo komst að því að varnaraðilar leigðu eignina út í gegnum vefsíðuna www.airbnb.com sem sé í andstöðu við þá skilmála sem þeim hafi verið settir í kjölfar nauðungarsölunnar. Hafnar hann þeim fullyrðingum sóknaraðila að útleigan hafi verið ljós frá upphafi. Hann hafi þá leitað til lögmanns um riftun samningsins. Varnaraðilum hafi verið send greiðsluáskorun sem þeim hafi verið afhent 19. maí 2017 þar sem skorað hafi verið á þau að greiða vangoldna leigu. Varnaraðilar hafi ekki brugðist við greiðsluáskoruninni og engan reka gert að því að greiða sóknaraðila leigu fyrir afnot af húsnæðinu.

Tekur sóknaraðili fram að í kjölfar greiðsluáskorunarinnar hafi varnaraðilinn Erlingur sent nokkurn fjölda af tölvuskeytum þar sem fram hafi komið ýmsar skýringar af hans hálfu. Hafi hann kveðist eiga mjög annríkt og ekki geta gengið frá greiðslunum en jafnframt hafi komið fram í þessum samskiptum að hann myndi greiða 1.300.000 krónur 1. júní 2017 og þá væri leiga vegna janúar inni í fjárhæðinni. Því hafi verið hafnað. Þá hafi hann greint svo frá að hann hefði beðið bankann sinn að millifæra og talið að það myndi gerast innan frestsins auk þess sem hann vísaði til meints samkomulags við sóknaraðila um greiðslur sem enginn fótur hafi verið fyrir. Staðreyndin sé sú að varnaraðilar hafi ekki greitt innan frestsins. Hafi samningnum því verið rift af hálfu sóknaraðila á grundvelli 1. töluliðar 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994. Þá hafi því verið lýst yfir í tölvupóstsamskiptum við varnaraðila að til vara yrði riftun byggð á því að um óheimila framleigu væri að ræða. Skilyrði samkvæmt 6. tölulið 1. mgr. 28. gr. laga nr. 90/1991 lúti að því að afnot eignarinnar séu fyrir varnaraðila og fjölskyldu þeirra en þau heimili ekki að varnaraðilar geti framleigt eignina öðrum. Riftunarheimild 4. töluliðar 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994 taki til þessa. Réttilega hafi því verið staðið að sendingu greiðsluáskorunar til varnaraðila og samningi réttilega rift, sbr. 1. og 4. tölulið 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994. Þá breyti engu um riftunarheimild sóknaraðila þótt varnaraðilar hafi greitt hina gjaldföllnu leigu eftir að frestur samkvæmt greiðsluáskorun var liðinn og eftir að sóknaraðili hafði rift samningnum. Varnaraðilar séu því í leyfisleysi í eign sóknaraðila.

Sóknaraðili mótmælir því sem röngu að hann hafi ekki viljað gefa upp reiknings­númer sitt svo varnaraðilar gætu greitt honum leigu. Útskýringar þeirra séu fjar­stæðukenndar og að engu hafandi. Þá mótmæli hann því að máli skipti hvort fjárhæð skuldarinnar hafi verið tilgreind í greiðsluáskoruninni. Slíkt sé engin laga­skylda. Staðreynd málsins sé sú að varnaraðilar hafi ekki staðið skil á þeirri leigu sem þeim var ætlað að greiða. Þeim hafi verið full kunnugt um hver skuld þeirra væri enda komi það skýrt fram af þeirra hálfu í tölvupóstsamskiptum við lögmann sóknaraðila. Þá sé því hafnað og mótmælt sem röngu og ósönnuðu að sóknaraðili hafi krafið þau um hærra leigugjald en fram kom í uppboðsskilmálum sýslumanns. Gátu þau því ekki farið í grafgötur um hvað þau skulduðu sóknaraðila. Samningnum hafi því réttilega verið rift með lögmætum hætti í samræmi við ákvæði húsaleigulaga og að undan­genginni greiðsluáskorun.

Þá mótmælir sóknaraðili því að ákvæði húsaleigulaga eigi ekki við um lög­skipti aðila líkt og varnaraðilar haldi fram. Varnaraðilar hafi ekki getað útlistað fyrir dóminum hvaða reglur eigi þá að gilda um afnot varnaraðila af eign sóknaraðila.

Að þessu sögðu kveður sóknaraðili heimild til útburðar byggja á 78. gr. laga nr. 90/1989, sbr. 72. gr. þeirra. Krafa hans sé skýr og ótvíræð og sýnt hafi verið fram á hana með þeim gögnum sem liggi fyrir í málinu. Réttindi sóknaraðila til eignarinnar séu óumdeild og samningnum hafi verið réttilega rift í samræmi við lög nr. 36/1994. Þrátt fyrir áskoranir hafi varnaraðilar ekki rýmt húsnæðið. Sóknaraðila sé því nauðugur einn kostur að leita atbeina dómstóla og fá dómsúrskurð um útburð varnaraðila svo hann fái umráð yfir eign sinni.

III

Málsástæður og lagarök varnaraðila

Varnaraðili krefst þess í greinargerð sinni að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Varnaraðili kveður að í bókun sýslumanns er fasteign þeirra var seld nauðungarsölu segi „gerðarþoli óskar eftir því að halda notum af eigninni í allt að 12 mánuði frá samþykki boðs. Sýslumaður samþykki það gegn endurgjaldi sem ákveðst kr. 300.000-á mánuði“.

Sóknaraðili hafi engin samskipti haft við varnaraðila um nokkurra vikna skeið eftir uppboðið og engar greiðslur innheimt samkvæmt áðurnefndri ákvörðun sýslumanns. Þau hafi engar upplýsingar haft um bankareikning sóknaraðila. Í maí sl. hafi sóknaraðili komið að fasteigninni. Hafi varnaraðilar óskað eftir upplýsingum um reiknings­númer hans svo þeim væri unnt að inna greiðslur sínar af hendi. Sóknaraðili hafi þá krafist þess að mánaðarleg greiðsla yrði 450.000 krónur auk þriggja mánaða trygg­ingar. Þegar þeim kröfum hafi verið hafnað hafi hann neitað að veita þeim upp­lýsingar um bankareikningsnúmer sitt.

Varnaraðilum hafi borist greiðsluáskorun 19. maí sl. þar sem riftun samn­ingsins hafi verið hótað yrði ekki greitt innan sjö daga og vísað til fyrri greiðslu­áskorana. Hvorki hafi komið þar fram hve hárrar greiðslu væri krafist né voru þar upp­lýsingar um bankareikning sem greiða mætti inn á. Varnaraðilar hafi sent lögmanni sóknaraðila bréf 23. maí sl. þar sem því hafi verið mótmælt harðlega að fyrri greiðsluáskoranir hefðu borist og ítrekuð hafi verið beiðni um bankaupplýsingar svo ganga mætti frá greiðslu. Þær upplýsingar hafi fyrst borist varnaraðilum í tölvupósti frá lögmanni sóknaraðila 25. maí sl. Degi síðar sendi varnaraðilinn Erlingur tölvupóst til starfsmanns viðskiptabanka síns og óskað eftir því að 1.300.000 krónur yrðu millifærðar inn á uppgefinn reikning. Hafi varnaraðilar verið í góðri trú um að millifærslan hefði verið framkvæmd. Varnaraðilum hafi svo borist skjal 29. maí með yfirskriftinni „riftun leigusamnings“ í tölvupósti frá lögmanni sóknaraðila þar sem vísað hafi verið til 1. töluliðar 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994 sem riftunarheimildar. Við eftirgrennslan hafi komið í ljós að millifærslan hafði ekki farið fram og starfsmaður bankans hafði ekki látið vita áður en hann brá sér í sumarfrí. Reyndist varnaraðilinn Erlingur hafa gefið bankanum upp reikningsnúmer þar sem skeikaði einum tölustaf. Varnaraðilar hafi svo 1. júní sl. millifært 1.300.000 krónur inn á uppgefinn reikning sem greiðslu fyrir tímabilin frá 21. febrúar til 30. júní sl. Hafi sú millifærsla farið fram sjö dögum eftir að gerðarþolum höfðu verið veittar reikningsupplýsingar frá lögmanni sóknaraðila

Varnaraðilar byggja á því í málinu að húsaleigulög eigi ekki við í málinu. Um gildissvið laganna sé fjallað í 1. gr. þeirra. Þar komi fram að þau gildi aðeins um húsaleigusamninga. Réttarstaða varnaraðila byggist á hinn bóginn ekki á samningi við sóknaraðila heldur stjórnvaldsákvörðun, þ.e. þeirri ákvörðun sýslumanns að varnaraðilar skyldu halda notum sínum af fasteigninni gegn greiðslu 300.000 króna á mánuði í 12 mánuði frá lokum nauðungarsölu, sbr. 6. tölulið 1. mgr. 28. gr. laga nr. 90/1991. Ekki komi fram í lögskýringargögnum við það ákvæði að húsaleigulögunum sé ætlað að gilda um samband sóknaraðila og varnaraðila meðan varnaraðilar hafa not af húsnæðinu samkvæmt slíkri ákvörðun. Af þessu leiði að riftunarheimildir húsaleigulaga, þ. á m. reglan um sjö daga greiðsluáskorun, gildi ekki um samskipti aðila og geti sóknaraðili engan rétt byggt á þeim lögum.

Þá byggja varnaraðilar á því að riftunaryfirlýsingin hafi ekki verið skrifleg og hafi því ekkert gildi. Í 2. mgr. 61. gr. húsaleigulaga segi að tilkynning um riftun skuli vera skrifleg og skuli henni fylgja rökstuðningur. Hæstiréttur hafi slegið því föstu hvernig túlka beri hugtakið „skriflegt“ með túlkun sinni á 2. mgr. 117. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. Þar segi að kröfulýsingar skuli vera skriflegar og hafi rétturinn túlkað það skilyrði þannig að þær verði að senda bréflega en tölvupóstur dugi ekki. Í máli þessu fengu varnaraðilar riftunaryfirlýsingu senda sem viðhengi í tölvupósti og hafi hún því ekki verið send skriflega. Yfirlýsingin geti því ekki haft nein réttaráhrif.

Jafnvel þótt talið yrði að riftunarheimildir húsaleigulaga hafi eitthvert gildi í málinu verði að líta svo á að greiðsluáskorun hafi verið sinnt innan sjö daga frests. Greiðsluáskorunin sem varnaraðilum barst 19. maí sl. hafi engar upplýsingar haft að geyma um þá fjárhæð sem krafist var greiðslu á né leiðbeiningar um hvernig greiða mætti kröfuna. Það hafi fyrst verið þann 25. maí sl. sem lögmaður sóknaraðila sendi varnaraðilum upplýsingar um reikningsnúmer eftir ítrekaðar fyrirspurnir þeirra. Varnaraðilar hafi 1. júní sl. greitt 1.300.000 krónur inn á uppgefinn reikning, nákvæmlega sjö dögum eftir að þau hafi fengið nauðsynlegar upplýsingar um það hvert skyldi greiða. Upphæðin hafi verið sú sem þau töldu rétta miðað við ákvörðun sýslumanns en sóknaraðili hafði sem áður sagði krafið þau um 450.000 krónur á mánuði. Hafi þeim því ekki verið ljóst um hvaða fjárhæð var verið að krefja þau með greiðsluáskoruninni. Það sé lágmarksskilyrði að í greiðsluáskorun sé umkrafin fjárhæð tilgreind og að þar sé að finna leiðbeiningar um hvernig greiða megi kröfuna. Þar sem sú hafi ekki verið raunin geti sóknaraðili ekki öðlast rétt til riftunar þótt henni hafi ekki verið sinnt innan sjö daga. Annaðhvort verði að líta svo á að greiðsluáskorunin hafi ekki haft nokkur réttaráhrif eins og hún var úr garði gerð eða að sjö daga fresturinn hafi fyrst byrjað að líða þegar varnaraðilar höfðu fengið upplýsingar um hvert skyldi greiða.

Þá telja varnaraðilar að sóknaraðili geti ekki byggt rétt á riftun á 4. tölulið 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994 fyrir dóminum þar sem það hafi ekki verið gert í riftunar­yfirlýsingu. Þar hafi eingöngu verið byggt á 1. tölulið ákvæðisins um leiguvanskil.

Þá sé því jafnframt mótmælt sérstaklega að ákvörðun sýslumanns eins og hún sé orðuð í framlagðri bókun hafi ekki veitt varnaraðilum rétt til þess að halda áfram notum sínum af húsnæðinu eins og verið hafði. Varnaraðilar hafi um margra ára skeið rekið gistiheimilið Bláklukku í kjallara húseignarinnar og hafi öllum þeim sem tóku þátt í uppboðinu verið kunnugt um það, þ. á m. sóknaraðila, enda hafi skilti sem gaf slíkt til kynna verið á lóðinni þar sem uppboðið fór fram. Gerði sóknaraðili enga athugasemd við rekstur gistiheimilisins fyrr en í maímánuði og sé honum vel kunnugt um að þar sé ekki um að ræða www.airbnb.com gistingu eins og látið sé liggja að í aðfararbeiðni. Hafi sóknaraðili athugasemdir við not varnaraðila af húsnæðinu hafi honum verið rétt að beina erindi um það til sýslumanns.

Af öllu framansögðu telur varnaraðili ljóst að kröfu sóknaraðila beri að hafna.Verði á hinn bóginn fallist á kröfu sóknaraðila telja varnaraðilar slíkan vafa vera uppi um að sóknaraðili geti byggt nokkurn rétt á húsaleigulögum að rétt sé að varnaraðilar fái tækifæri til að bera álitaefnið undir æðri dóm og réttarhrifum úrskurðar verði frestað, sbr. 3. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989.

IV

Niðurstaða

Í máli þessu hefur sóknaraðili krafist útburðar varnaraðila úr fasteign hans að Hvammsgerði 12 í Reykjavík sem hann er eigandi að samkvæmt afsali sýslumanns við nauðungarsölu fasteignarinnar, sem fyrir liggur í málinu.

Sóknaraðili kveður varnaraðila ekki hafa staðið skil á leigugreiðslum og þá hafi þau framleigt húsnæðið án heimildar sem sé í andstöðu við ákvæði húsaleigulaga og uppboðsskilmála sýslumanns. Samningi aðila hafi því verið rift með lögmætum hætti að undangenginni greiðsluáskorun.

Varnaraðilar byggja á því að húsaleigulög eigi ekki við í málinu, heldur sé um stjórnvaldsákvörðun sýslumanns að ræða þar sem þeim hafi verið heimiluð afnot af fasteign sóknaraðila í tiltekinn tíma. Sóknaraðili geti því ekki byggt á þeim lögum hvað varðar fresti í greiðsluáskorun eða riftun. Hvorki hafi verið getið um fjárhæð skuldar né hvert ætti að greiða í greiðsluáskoruninni og þá hafi riftun ekki verið skrifleg. Þessar tilkynningar sóknaraðila hafi því enga þýðingu í málinu. Verði ekki á þetta fallist og talið að húsaleigulög gildi byggja varnaraðilar á því að greitt hafi verið innan sjö daga frá því að þeim bárust upplýsingar um reikningsnúmer sóknaraðila. Riftun hafi því ekki verið lögmæt. Þá mótmæla varnaraðilar því að sóknaraðili geti fyrir dómi byggt riftun á öðrum atriðum en þeim sem tilgreind voru í riftunaryfirlýsingu.

Eins og málið liggur fyrir dóminum verður að líta svo á að sóknaraðili hafi með gögnum málsins sýnt fram á að hann hafi ótvíræða eignarheimild að húsnæðinu á grundvelli nauðungarsöluafsals. Aðila greini á hinn bóginn á um hvort skilyrði til riftunar hafi verið uppfyllt og þar með hvort skilyrði til útburðar varnaraðila á grundvelli 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför séu fyrir hendi.

Í 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 er manni, sem með ólögmætum hætti er aftrað að neyta réttinda sinna, heimilað að beina til héraðsdómara beiðni um að skyldu þess efnis sem getur í 72. eða 73. gr. laganna verði fullnægt með aðfarargerð þótt aðfararheimild samkvæmt 1. gr. laganna liggi ekki fyrir. Ákvæði 72. gr. fjallar um skyldu gerðarþola til að víkja af fasteign eða til að láta gerðarbeiðanda af hendi umráð hennar að einhverju leyti eða öllu, eða til að fjarlægja hluti af henni. Samkvæmt 3. mgr. 83. gr. laganna skal að jafnaði hafna aðfararbeiðni ef varhugavert verður talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna sem heimilt er að afla samkvæmt 1. mgr. sömu greinar.

Eins og áður er rakið varð sóknaraðili eigandi eignarinnar að Hvammsgerði 12 við nauðungarsölu hennar og naut hann réttinda yfir eigninni frá samþykki boðs 20. febrúar 2017. Sýslumaður féllst á beiðni varnaraðila, sem gerðarþola við gerðina, um að þau hefðu afnot af eigninni í 12 mánuði, gegn greiðslu mánaðarlegrar leigu að fjárhæð 300.000 krónur, sbr. 6. tölulið 28. gr. laga nr. 90/1991.

Í málinu hafa varnaraðilar haldið því fram að húsaleigulög eigi ekki við þar sem sóknaraðili hafi keypt eignina við nauðungarsölu og enga tilvísun sé þar að finna til húsaleigulaga. Verður málatilbúnaður varnaraðila skilinn svo að ekki sé um eiginlegan húsaleigusamning að ræða heldur stjórnvaldsákvörðun sýslumanns. Dómurinn tekur fram að þrátt fyrir að ekki hafi verið gerður sérstakur skriflegur leigusamningur um afnot varnaraðila af eign sóknaraðila verði að telja ljóst þegar litið er til 9. og 10. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 auk 6. töluliðar 28. gr. laga nr. 90/1991 að réttarsamband hafi stofnast milli sóknaraðila sem eiganda húsnæðisins og varnaraðila sem leigjenda þess um afnot húsnæðisins gegn greiðslu tiltekins leigugjalds. Um samningssamband gilda því ákvæði laga nr. 36/1994, sbr. 1. mgr. 1. gr. þeirra.

Samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er leigusala rétt að rifta leigusamningi ef leigjandi greiðir ekki leiguna á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni. Eftir orðanna hljóðan er hér kveðið á um að skilyrði riftunar af hálfu leigusala vegna vanskila leigutaka á greiðslu leigu sé að leigusalinn hafi sent leigutakanum skriflega áskorun um greiðslu leigunnar eftir gjalddaga hennar. Þar verður leigusalinn jafnframt að taka fram að hann muni beita heimild sinni til riftunar, en það getur hann fyrst gert að liðnum sjö sólarhringum frá því að greiðsluáskorunin var sannanlega send leigutakanum, sbr. 13. gr. laganna.

Á varnaraðilum hvíldi sú skylda samkvæmt samningssambandi aðila að inna af hendi mánaðarlegt leigugjald til sóknaraðila sem nam 300.000 krónum og á sóknaraðila hvíldi sú skylda að hafa húsnæðið til reiðu fyrir varnaraðila. Hafa varnaraðilar ekki sýnt fram á að samist hafi á annan hátt með aðilum, hvorki hvað varðar fjárhæð leigu né greiðslufresti. Verður þeim ekki hald í þeirri skýringu að sóknaraðili hafi ekki gengið eftir leigunni og þau hafi hvorki vitað hvað þau áttu að greiða né hvert. Var því sóknaraðila sem eiganda eignarinnar rétt að krefja varnaraðila um greiðslu með greiðsluáskorun í samræmi við ákvæði laga nr. 36/1994 og rifta samningnum í kjölfarið þar sem ekki var orðið við kröfu um greiðslu. Var riftun send varnaraðila að undangenginni greiðsluáskorun, að uppfylltum þeim tímafrestum sem kveðið er á um í samningi aðila og frestur veittur til að bregðast við í samræmi við ákvæði laga nr. 36/1994. Dómurinn tekur fram í þessu samhengi að efni greiðsluáskorunar var í samræmi við ákvæði laga nr. 36/1994. Var greiðsluáskorunin því lögmætur undanfari riftunar. Samkvæmt meginreglu 1. mgr. 13. gr. þeirra hafði því yfirlýsing sóknaraðila um riftun í kjölfarið þau áhrif að lögum sem henni var ætlað og þá var hún skrifleg og send með fullnægjandi hætti í ljósi samskipta varnaraðila og lögmanns sóknaraðila.

Dómurinn tekur einnig fram að í málinu liggur fyrir að varnaraðilar greiddu enga leigu fyrr en þau inntu af hendi 1.300.000 krónur til lögmanns sóknaraðila 1. júní 2017. Var þá liðinn sá sjö daga frestur sem tilgreindur var í greiðsluáskoruninni auk þess sem sóknaraðili hafði þá þegar rift samningnum með tilkynningu til varnaraðila 29. maí 2017. Breytir eftirfarandi greiðsla sem innt er af hendi eftir þann frest sem tilgreindur er í greiðsluáskorun og eftir að riftun hefur átt sér stað engu um lögmæti riftunarinnar og rétt sóknaraðila til útburðar. Er hér vísað til þeirra sjónarmiða er búa að baki 2. málslið 4. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994 og sjónarmiða í dómum Hæstaréttar í málum nr. 99/2001 og 493/2005. Þá geta útskýringar varnaraðila á þessari töf ekki breytt þessari niðurstöðu.

Með vísan til alls framangreinds er það því mat dómsins að réttilega hafi verið staðið að riftun leigusamnings aðila, í kjölfar greiðsluáskorunar, af hálfu sóknaraðila vegna vanefnda varnaraðila á greiðsluskyldum sínum samkvæmt samningi sem stofnast hafði um afnot varnaraðila af húsnæði sóknaraðila. Kemur því ekki til sérstakra álita í málinu hvort sóknaraðila var riftun tæk á grundvelli 4. töluliðar 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994.

Sóknaraðili hefur sýnt fram á réttmætt tilkall sitt til húsnæðisins.Varnaraðilar hafa ekki orðið við því að rýma húsnæðið. Er ljóst að þau er í húsnæðinu án heimildar og í óþökk sóknaraðila. Samkvæmt öllu framansögðu verður því talið að fullnægt sé skilyrðum 78. gr., sbr. 72. gr., laga nr. 90/1989 um að varnaraðili verði borinn út úr húsnæði sóknaraðila með beinni aðfarargerð eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

Með vísan til þessarar niðurstöðu og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989, verður varnaraðilum gert að greiða sóknaraðila málskostnað eins og nánar greinir í úrskurðarorði og hefur þá verið tekið tillit til greiðslu virðisaukaskatts.

Hvað varðar kröfu sóknaraðila um frestun réttaráhrifa á grundvelli 3. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 tekur dómurinn fram að enginn slíkur vafi sé í málinu sem leitt getur til þess að ákvæðinu verði beitt eins og varnaraðilar hafa byggt á. Eru lagaskilyrði til beitingar þessa ákvæðis, eins og það er skýrt í athugasemdum og í dómaframkvæmd, ekki uppfyllt að mati dómsins. Verður þessari kröfu varnaraðila  því hafnað.

Hólmfríður Grímsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. Dómarinn tók við meðferð málsins 30. júní sl.

 

Ú r s k u r ð a r o r ð:

Sóknaraðila, Arilíusi Dagbjarti Sigurðssyni, er heimilt að fá varnaraðila, Kristínu Pálsdóttur og Erling Þorsteinsson, borin út úr íbúð sóknaraðila, að Hvammsgerði 12 í Reykjavík, fastanúmer 203-3656, með beinni aðfarargerð, ásamt öllu sem þeim tilheyrir.

Varnaraðilar greiði sóknaraðila 400.000 krónur í málskostnað.

Málskot til æðra dóms frestar ekki framkvæmd aðfarargerðar.