Print

Mál nr. 39/2019

Eignarhaldsfélag Smáralindar ehf. (Óskar Sigurðsson lögmaður)
gegn
Kópavogsbæ (Guðjón Ármannsson lögmaður) og Norðurturninum hf.(Hjörleifur B. Kvaran lögmaður) og Kópavogsbær gegn Eignarhaldsfélagi Smáralindar ehf. og Norðurturninum hf.
Lykilorð
  • Samningur
  • Eignarréttur
  • Kvöð
  • Frávísun gagnsakar
Reifun

Í málinu krafðist N hf. viðurkenningar á því að samkvæmt stofnskjali fyrir lóðina Hagasmára 3, sem var skipt úr lóðinni Hagasmára 1, hvíldu kvaðir á lóðunum um samnýtingu bílastæða. Í dómi Hæstaréttar kom fram að til kvaðar yfir fasteign geti meðal annars stofnast með gagnkvæmum samningi milli eiganda eignarinnar og þess sem fær réttindi samkvæmt kvöðinni. Hvort kvöð stofnist á þeim grunni réðist af því hvort réttindin, sem samningurinn kvæði á um, gætu í eðli sínu talist hlutbundinn réttur og ef svo væri hvort ætlun samningsaðila hefði verið að stofna til slíkra hlutbundinna réttinda. Hæstiréttur taldi að virtum gögnum málsins að skipting lóðarinnar hefði ekki aðeins falið í sér landfræðilega afmörkun á útskiptri lóð, heldur hefði beinlínis verið gert ráð fyrir því að lóðarleiguhafarnir hefðu tilteknar gagnkvæmar heimildir á lóð hvors annars. Að mati Hæstaréttar var því talið ljóst að vilji aðila hefði staðið til þess að kvöðin hvíldi á lóðunum og að stofnað hefði verið til réttinda sem eftir eðli sínu fólu í sér hlutbundinn réttindi yfir eignunum. Var því lagt til grundvallar að stofnast hefði á einkaréttarlegum grundvelli kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðunum.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þorgeir Örlygsson, Benedikt Bogason, Greta Baldursdóttir og Ólafur Börkur Þorvaldsson og Helgi I. Jónsson fyrrverandi hæstaréttardómari.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 13. ágúst 2019. Hann krefst sýknu af kröfu stefnda Norðurturnsins hf. og málskostnaðar á öllum dómstigum úr hendi hans.

Gagnáfrýjandi skaut málinu fyrir sitt leyti til Hæstaréttar 23. október 2019. Hann krefst aðallega sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar á öllum dómstigum úr hendi hans. Til vara krefst hann þess að krafa aðaláfrýjanda nái fram að ganga.

            Stefndi krefst þess að áfrýjun gagnáfrýjanda í gagnsök verði vísað frá dómi. Jafnframt krefst hann þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur. Loks krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti úr hendi aðaláfrýjanda og gagnáfrýjanda.

I

Aðaláfrýjandi er rétthafi eftir lóðarleigusamningum um Hagasmára 1 í Kópavogi, en þar stendur verslunarmiðstöðin Smáralind, sem er í hans eigu. Aðliggjandi lóð er Hagasmári 3, en stefndi er rétthafi samkvæmt lóðarleigusamningi um hana. Á þeirri lóð stendur svonefndur Norðurturn, sem er í eigu stefnda. Báðar lóðirnar eru úr landi í eigu gagnáfrýjanda. Ágreiningur málsins lýtur að því hvort leigulóð stefnda fylgi kvöð á leigulóð aðaláfrýjanda um afnot af bílastæðum á lóðinni. Með héraðsdómi voru aðaláfrýjandi og gagnáfrýjandi sýknaðir af kröfu stefnda um viðurkenningu á kvöðinni, en Landsréttur tók kröfuna til greina með hinum áfrýjaða dómi. Áfrýjunarleyfi var veitt á þeim grunni að dómur í málinu myndi hafa almennt gildi um stofnunarhætti kvaða.

II

1

Með fjórum samningum 4. október 1996 leigði gagnáfrýjandi lóðir úr landi sínu til Byggingarfélags Gylfa og Gunnars ehf. Um var að ræða lóðirnar Hagasmára 1, 5, 11 og 13, en flatarmál þeirra var samtals 80.024 fermetrar og þar af 17.660 fermetra sameiginleg lóð fyrir aðkomu að húsum og bílastæði. Samkvæmt samningunum var kvöð á sameiginlegu lóðinni um gegnumakstur og graftrarrétt vegna lagna. Einnig voru kvaðir á sérlóðunum um bílastæði, gegnumakstur, lagnir og graftrarrétt. Samningum þessum var þinglýst 30. október 1996.

Byggingarfélag Gylfa og Gunnars ehf. afsalaði lóðunum við Hagasmára 1, 5, 11 og 13 til aðaláfrýjanda 22. desember 1997. Tekið var fram í afsalinu að um kvaðir, sem hvíldu á lóðunum, væri vísað til lóðarleigusamninga.

Með yfirlýsingu 1. júlí 1999 voru lóðirnar Hagasmári 1, 5, 11 og 13 sameinaðar í lóðina Hagasmára 1 í samræmi við ákvörðun byggingarnefndar gagnáfrýjanda 12. maí sama ár. Yfirlýsingunni var þinglýst 26. júlí sama ár.

Hinn 27. ágúst 2007 gerðu aðaláfrýjandi og Fasteignafélag Íslands ehf. með sér kaupsamning um hluta lóðar við verslunarmiðstöðina Smáralind. Aðaláfrýjandi var dótturfélag viðsemjandans og var gert ráð fyrir að hann myndi ráðstafa norðvestur hluta lóðarinnar Hagasmára 1 til móðurfélagsins svo það gæti látið lóðina af hendi til annars dótturfélags síns, Norðurturnsins ehf. Fram kom að fyrirhugað væri á vegum þess dótturfélags að reisa turn á lóðinni sem yrði tengdur við verslunarmiðstöðina og önnur mannvirki, þar með talið bílastæðahús. Þessi bygging hefur síðan gengið undir nafninu Norðurturninn. Samkvæmt samningnum var kaupverðið einn milljarður króna og átti að greiða það með skuldajöfnuði við víkjandi lán móðurfélagsins. Einnig sagði í samningnum að aðilar hefðu orðið sammála um að hluti af endurgjaldi fyrir lóðina skyldi vera að gerður yrði samstarfs- og afnotasamningur milli aðaláfrýjanda og Norðurturnsins ehf. þar sem meðal annars yrði kveðið á um afnotaréttindi aðaláfrýjanda af bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins. Jafnframt kom fram að sala lóðarinnar væri háð því skilyrði að samþykkt yrði af stjórnvöldum að skilja lóðina frá Hagasmára 1 og að gerður yrði samstarfs- og afnotasamningur milli aðaláfrýjanda og Norðurturnsins ehf. um samstarf félaganna í tengslum við rekstur verslunarmiðstöðvarinnar og Norðurturnsins og gagnkvæm afnotaréttindi í tengslum við slíkt samstarf, einkum afnotaréttindi aðaláfrýjanda á bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins.

 Með lóðarleigusamningi 18. apríl 2008 tók Norðurturninn ehf. á leigu lóðina Hagasmára 3 af gagnáfrýjanda. Flatarmál lóðarinnar var 12.008 fermetrar og var tekið fram í samningnum að lóðin hefði orðið til með skiptingu lóðarinnar Hagasmára 1 sem samþykkt var af bæjarráði gagnáfrýjanda 28. desember 2007. Í meginmáli samningsins sagði að hann væri gerður með samþykki aðaláfrýjanda sem leigutaka þeirrar lóðar. Einnig var tekið fram í texta við nafnáritanir á samningnum að með undirritun sinni lýsti aðaláfrýjandi því yfir að hann gerði ekki „athugasemdir við skiptingu lóðarinnar Hagasmára 1“. Um kvaðir sagði í samningnum að þær væru samkvæmt uppdrætti, en hann væri hluti samningsins. Uppdrátturinn er frá 27. mars 2008, en þar kom eftirfarandi fram: „Kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3. Kvöð um samnýtingu fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3. Kvöð um gagnkvæman umferðarrétt.“ Lóðarleigusamningi þessum var þinglýst 2. maí 2008.

Hinn 21. apríl 2008 gaf gagnáfrýjandi út stofnskjal vegna breytinga sem gerðar höfðu verið á lóðinni Hagasmára 1, en henni hafði verið skipt upp í tvær lóðir, Hagasmára 1 og Hagasmára 3, auk þess sem Hagasmára 5 hafði verið breytt og mismun bætt við óútvísað land gagnáfrýjanda. Tekið var fram að flatarmál Hagasmára 1 eftir breytinguna væri 77.827 fermetrar en Hagasmára 3 væri 12.008 fermetrar. Um afmörkun lóða var vísað til mæliblaðs og tekið fram að það væri hluti stofnskjalsins. Þar var um að ræða fyrrgreindan uppdrátt 27. mars 2008, sem fylgdi lóðarleigusamningnum 18. apríl sama ár um Hagasmára 3, með kvöðum um samnýtingu bílastæða og fráveitulagna og kvöð um gagnkvæman umferðarrétt. Stofnskjali þessu var þinglýst 2. maí það ár, bæði á Hagasmára 1 og Hagasmára 3.

2

Vegna efnahagshrunsins haustið 2008 varð um nokkra hríð ekki af því að Norðurturninn yrði reistur á lóðinni Hagasmára 3 og fór svo að bú Norðurturnsins ehf. var tekið til gjaldþrotaskipta 2. september 2010.

Aðaláfrýjandi og þeir sem höfðu hagsmuna að gæta vegna Norðurturnsins vegna óstofnaðs hlutafélags gerðu með sér samning 27. júní 2013 um bílastæði á lóðunum Hagasmára 1 og 3. Í upphafi samningsins var vísað til þess að lóðinni hefði verið skipt upp með stofnskjalinu 21. apríl 2008 og nýr lóðarleigusamningur gerður 18. sama mánaðar um Hagasmára 3. Einnig var vísað til þess að í honum kæmi fram að kvaðir færu eftir uppdrætti og var tekið upp í samningnum eftirfarandi ákvæði úr uppdrættinum: „Kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3. Kvöð um gagnkvæman umferðarrétt.“ Í samningnum sagði síðan að fyrirhugað væri að hefja að nýju framkvæmdir við Hagasmára 3 og væru aðilar samningsins sammála um að stefna að því markmiði í beggja þágu að hámarka nýtingu bílastæða á lóðunum og að leitast yrði við að lágmarka viðhalds- og rekstrarkostnað. Tilgangurinn væri að styrkja starfsemi í vesturenda Smáralindar enn frekar með tengingu við Norðurturninn, sem jafnframt stuðlaði að því að í honum yrði öflug og fjölbreytt atvinnustarfsemi. Í samningnum voru síðan nánari ákvæði um innkeyrslu og nýtingu bílastæða í lokuðum kjallara Norðurturnsins, en síðan sagði svo: „Aðilar eru sammála um að skipta með sér kostnaði af rekstri og viðhaldi bílastæðanna að Hagasmára 1 og 3 með sanngjörnum hætti sem eðli máls taki fyrst og fremst mið af framtíðarnýtingu bílastæðanna á vegum hvors aðila.“

Stefndi mun hafa verið það óstofnaða hlutafélag sem vísað var til í samningnum 27. júní 2013 við aðaláfrýjanda. Stefndi fékk í upphafi nafnið Nýi Norðurturninn en því var síðar breytt í það heiti sem félagið ber nú. Með afsali 4. október 2013 ráðstafaði þrotabú Norðurturnsins ehf. fasteigninni að Hagasmára 3 til stefnda. Afsalinu var þinglýst 10. sama mánaðar.

3

Með bréfi 29. maí 2015 gerði stefndi athugasemdir við svonefnda hverfisáætlun gagnáfrýjanda fyrir Smárahverfi í Kópavogi. Vísaði stefndi til þess að í hverfisáætluninni væri gert ráð fyrir breyttu skipulagi með því að þétta byggðina, en þetta raskaði mjög því skipulagi sem var í gildi þegar hafist var handa um að reisa Norðurturninn á lóðinni Hagasmára 3. Tók stefndi fram að hann ætti tiltekin eignarréttindi á lóðinni Hagasmára 1 og því yrði hún ekki deiliskipulögð án samráðs við sig. Við slíkt skipulag yrði að sýna fram á að bílastæðum yrði ekki fækkað og að næg bílastæði yrðu vegna þeirra bygginga sem reistar yrðu. Í tilefni af erindi stefnda tók bæjarlögmaður Kópavogsbæjar saman minnisblað 22. júní 2015 þar sem því var haldið fram að kvöð um bílastæði vegna lóðarinnar Hagasmára 3 hvíldi ekki á lóðinni Hagasmára 1 sökum þess að það kæmi ekki fram í lóðarleigusamningi um síðargreindu lóðina. Af þeim sökum væri þessi kvöð ekki gagnkvæm heldur hvíldi hún aðeins á lóðinni Hagasmára 3.

Hinn 10. ágúst 2015 auglýsti gagnáfrýjandi í Lögbirtingablaði tillögu að breyttu deiliskipulagi fyrir Smárann vestan Reykjanesbrautar. Stefndi gerði athugasemdir við tillöguna með bréfi 21. september sama ár vegna fækkunar bílastæða á lóðinni Hagasmára 1 samhliða því að fjölga byggingum á svæðinu með þörf fyrir frekari bílastæði. Þetta hefði einnig þau áhrif að viðskiptavinir verslunarmiðstöðvar aðaláfrýjanda myndu í auknum mæli nýta sér bílastæði á lóð stefnda. Ekki var tekið tillit til athugasemda stefnda og var tillaga að breyttu deiliskipulagi samþykkt í bæjarstjórn gagnáfrýjanda 24. nóvember 2015. Skipulagið var birt 9. júní 2016 með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda nr. 509/2016.

Gagnáfrýjandi samþykkti aftur 25. október 2016 breytingu á deiliskipulagi fyrir Smáralind vestan Reykjanesbrautar, sem fól í sér fjölgun íbúða á svæðinu sunnan Smáralindar úr 500 í 620. Skipulagið var birt 25. nóvember 2016 með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda nr. 1021/2016.

Þegar stefndi höfðaði mál þetta gerði hann þá kröfu, samhliða kröfu um viðurkenningu á kvöð um afnot af bílastæðum á lóðinni Hagasmára 1, að felldar yrðu úr gildi breytingar á deiliskipulagi sem samþykktar voru í bæjarstjórn gagnáfrýjanda 24. nóvember 2015 og 25. október 2016. Með héraðsdómi var þeim kröfum vísað frá dómi og var sú niðurstaða ekki kærð til Landsréttar. Af þeirri ástæðu hélt stefndi ekki til streitu fyrir Landsrétti kröfum sem lutu að skipulaginu.

4

Gagnáfrýjandi gerði nýjan lóðarleigusamning 18. október 2018 við aðaláfrýjanda um Hagasmára 1. Tekið var fram í samningnum að með honum væru felldir úr gildi eldri samningar um sömu lóð. Einnig sagði í samningnum að á lóðinni væru kvaðir samkvæmt viðfestum uppdrætti, en þar sagði svo: „Kvöð um samnýtingu fráveitulagna á lóðum nr. 1. og 3. Kvöð um gagnkvæman umferðarrétt.“ Samningi þessum var þinglýst 30. sama mánaðar.

Með bréfi 14. janúar 2019 krafðist stefndi þess að þinglýsingarstjóri á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 leiðrétti þinglýsingu lóðarleigusamningsins með því að rita athugasemd um kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðunum Hagasmára 1 og 3 eða afmá samninginn úr þinglýsingabókum. Þessari kröfu hafnaði þinglýsingarstjóri með bréfi 22. mars 2019. Stefndi hefur borið þá úrlausn undir héraðsdóm eftir heimild í 3. gr. sömu laga og mun það mál vera þar til meðferðar þegar þessi dómur gengur.

III

Eins og áður greinir höfðaði stefndi mál þetta á hendur aðaláfrýjanda og gagnáfrýjanda og með hinum áfrýjaða dómi var tekin til greina krafa hans á hendur þeim um viðurkenningu kvaðar um afnot af bílastæðum á lóðinni Hagasmára 1.

Hinn áfrýjaði dómur var kveðinn upp 7. júní 2019 og var honum sem fyrr segir áfrýjað 13. ágúst sama ár af hálfu aðaláfrýjanda að fengnu áfrýjunarleyfi 12. þess mánaðar. Gagnáfrýjandi skaut málinu fyrir sitt leyti til Hæstaréttar 23. október 2016 á grundvelli 3. mgr. 177. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Heimild í því ákvæði til málskots án tillits til áfrýjunarleyfis, sem sækja ber um innan fjögurra vikna frá uppkvaðningu dóms, er bundin við gagnáfrýjun gagnvart þeim aðila sem hefur þegar áfrýjað dómi sem aðaláfrýjandi. Henni verður á hinn bóginn ekki beitt gagnvart öðrum, sem átt hefur aðild að máli fyrir Landsrétti, en hefur ekki áfrýjað dómi, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 12. október 2017 í máli nr. 505/2016. Við útgáfu gagnáfrýjunarstefnu hafði gagnáfrýjandi ekki fengið leyfi til áfrýjunar eftir 177. gr. laga nr. 91/1991 gagnvart stefnda, sem hafði ekki áfrýjað dómi Landsréttar fyrir sitt leyti. Verður því tekin til greina krafa stefnda um að vísa málinu frá Hæstarétti að því er varðar gagnáfrýjun dómsins sem snýr að honum.

IV

1

Stefndi heldur því fram að stofnast hafi kvöð um samnýtingu bílastæða milli fasteignanna Hagasmára 1 og Hagasmára 3 í Kópavogi. Telur hann fækkun bílastæða við fyrrgreindu eignina fara í bága við þessa kvöð, auk þess sem þétting byggðar á þessu svæði hafi þau áhrif að í meira mæli sé leitað í bílastæði á lóð hans. Af þessum ástæðum hefur hann leitað eftir því að fá kvöðina viðurkennda með dómi.

2

Kvöð yfir fasteign felur í sér hlutbundin réttindi yfir eigninni, sem telst til óbeinna eignarréttinda. Með því er rétthafa eftir kvöðinni veitt hlutdeild í eignarheimildum þess sem á hverjum tíma er handhafi beins eignarréttar yfir viðkomandi verðmæti. Af því leiðir að sá sem fer með beina eignarréttinn verður að virða þær takmarkanir sem felast í kvöðinni meðan hún heldur gildi sínu, enda hafi verið gætt að því að afla kvöðinni réttarverndar samkvæmt þinglýsingareglum eða síðari framsalshöfum verið um hana kunnugt þótt réttarverndar hafi ekki verið aflað, sbr. 29. gr. þinglýsingalaga. Um þetta vísast jafnframt til dóms Hæstaréttar 30. október 2019 í máli nr. 18/2019.

 Til kvaðar yfir fasteign getur í fyrsta lagi stofnast með gagnkvæmum samningi milli eiganda eignarinnar og þess sem fær réttindi samkvæmt kvöðinni. Hvort kvöð stofnist á þeim grunni ræðst af því hvort réttindin, sem samningurinn kveður á um, geti í eðli sínu talist hlutbundinn réttur og ef svo er hvort ætlun samningsaðila hafi verið að stofna til slíkra hlutbundinna réttinda, sbr. fyrrgreindan dóm réttarins í máli nr. 18/2019. Í öðru lagi getur stofnast til kvaðar yfir fasteign með annars konar löggerningi. Í þeim efnum má nefna fyrirmæli í erfðaskrá eða einhliða yfirlýsingu eiganda um að kvöð hvíli á eign hans, sbr. dóm réttarins 9. október 2019 í máli nr. 32/2019, en þar hafði eigandi fasteignar lagt hömlur við því hvaða starfsemi mætti vera í húsnæði hans. Í þriðja lagi getur kvöð stofnast á grundvelli laga eða eftir ákvörðun stjórnvalds samkvæmt heimild í lögum. Um það síðarnefnda má nefna skipulagskvaðir, sem lagðar eru á einstakar lóðir eða landsvæði í deiliskipulagi, svo sem um umferðarrétt og legu lagna, sbr. skipulagsreglugerð nr. 90/2013, sem sett var samkvæmt heimild í 45. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.

3

Tildrög þess að Norðurturninn var reistur að Hagasmára 3 má rekja til kaupsamnings 27. ágúst 2007, þar sem aðaláfrýjandi lét af hendi hluta af lóð sinni að Hagasmára 1 til móðurfélags síns, Fasteignafélags Íslands hf., svo það félag gæti ráðstafað þeirri lóð áfram til annars dótturfélags síns með sama heiti og stefndi. Í þeim samningi var gert ráð fyrir því að hluti af endurgjaldi fyrir lóðina yrði að gerður yrði samstarfs- og afnotasamningur milli aðaláfrýjanda og viðtakanda lóðarinnar, þar sem meðal annars yrði kveðið á um afnotaréttindi aðaláfrýjanda af bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins. Einnig sagði þar að sala lóðarinnar væri háð því skilyrði að þessi samningur yrði gerður um samstarf í tengslum við rekstur verslunarmiðstöðvarinnar Smáralindar og Norðurturnsins og um gagnkvæm afnotaréttindi í tengslum við slíkt samstarf, einkum afnotaréttindi aðaláfrýjanda á bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins.

Í framhaldi af því að aðaláfrýjandi ráðstafaði hluta lóðarinnar var gerður lóðarleigusamningur 18. apríl 2008 milli gagnáfrýjanda og fyrrgreinds dótturfélags um lóðina Hagasmára 3, sem var skipt úr lóð aðaláfrýjanda að Hagasmára 1, eins og gert var ráð fyrir í kaupsamningnum um lóðina. Var tekið fram í lóðarleigusamningnum að lóðin hefði orðið til við skiptingu lóðar aðaláfrýjanda og að samningurinn væri gerður með samþykki hans. Jafnframt var tekið fram að aðaláfrýjandi gerði ekki athugasemdir við skiptingu lóðarinnar. Í samningnum sagði einnig að á lóðinni væru kvaðir samkvæmt viðfestum uppdrætti og var tekið fram að uppdrátturinn væri hluti samningsins. Þar komu síðan fram kvaðir og meðal þeirra var kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðunum Hagasmára 1 og 3. Þegar þetta er virt er þess að gæta að skipting lóðarinnar fól ekki aðeins í sér landfræðilega afmörkun á útskiptri lóð, heldur var beinlínis gert ráð fyrir því að lóðarleiguhafarnir hefðu tilteknar gagnkvæmar heimildir á lóð hvors annars. Þessa skiptingu samþykkti aðaláfrýjandi fyrir sitt leyti með því að undirrita samninginn og taka fram að hann gerði ekki athugasemdir við hana. Þetta áréttaði aðaláfrýjandi síðan í samningi 27. júní 2013, sem gerður var fyrir hönd óstofnaðs hlutafélags, er síðar varð stefndi, en þar var tilgreind kvöðin um samnýtingu bílastæða á lóðunum Hagasmára 1 og 3 og tekið fram að aðilar myndu skipta með sér kostnaði af rekstri og viðhaldi bílastæðanna. Samkvæmt þessu er öldungis ljóst að vilji aðaláfrýjanda stóð til að þessi kvöð hvíldi á lóðunum. Jafnframt leikur ekki vafi á að stofnað var til réttinda sem eftir eðli sínu fólu í sér hlutbundinn réttindi yfir eignunum. Verður því eins og hér hagar til lagt til grundvallar að stofnast hafi með gagnkvæmum samningi á einkaréttarlegum grundvelli kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðunum.

Í stofnskjali gagnáfrýjanda 21. apríl 2008 vegna breytinga á lóðunum í Hagasmára var tekið fram að fyrrgreindur uppdráttur með kvöðum á lóðunum væri hluti stofnskjalsins. Því skjali var þinglýst 2. maí sama ár á lóðina Hagasmára 1, sem skjalið tók meðal annars til, og þar með var kvöðinni um sameiginleg afnot bílastæða á þeirri lóð og lóðinni Hagasmára 3 aflað réttarverndar gagnvart síðari viðsemjendum aðaláfrýjanda. Með hliðsjón af þessu verður það ekki talinn annmarki á málatilbúnaði stefnda, eins og aðaláfrýjandi heldur fram, þótt í kröfugerð stefnda sé vísað til stofnskjalsins, þar sem kvöðin kemur fram og var þinglýst á lóð aðaláfrýjanda. Skiptir þannig engu í þessu tilliti þótt kvöðin hafi orðið bindandi fyrir aðaláfrýjanda með lóðarleigusamningnum um Hagasmára 3, sem hann samþykkti fyrir sitt leyti og var gerður nokkrum dögum áður eða 18. apríl 2008.

Þegar mál þetta var undir áfrýjun til Landsréttar gerði gagnáfrýjandi nýjan lóðarleigusamning 18. október 2018 við aðaláfrýjanda um lóðina Hagasmára 1, þar sem kvaðarinnar um sameiginleg afnot bílastæða á lóðunum var ekki getið. Þessi samningur getur ekki haft nokkur áhrif fyrir það sakarefni sem hér er til úrlausnar, enda gátu gagnáfrýjandi og aðaláfrýjandi ekki sín á milli samið um að kvöð, sem veitir stefnda tiltekin hlutbundin réttindi yfir lóðinni, félli niður.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest.

Aðaláfrýjanda og gagnáfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Málinu er vísað frá Hæstarétti að því er varðar áfrýjun gagnáfrýjanda, Kópavogsbæjar, gagnvart stefnda, Norðurturninum hf.

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Aðaláfrýjandi, Eignarhaldsfélag Smáralindar ehf., og gagnáfrýjandi greiði óskipt stefnda 1.000.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

 

Dómur Landsréttar 7. júní 2019.

Mál þetta dæma landsréttardómararnir Ingveldur Einarsdóttir, Oddný Mjöll Arnardóttir og Sigurður Tómas Magnússon.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1        Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 7. ágúst 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 13. júlí 2018 í málinu nr. E-120/2017.

2        Áfrýjandi féll frá þeim kröfum sínum sem lutu að deiliskipulagi Smárans vestan Reykjanesbrautar og fram komu í áfrýjunarstefnu. Enn fremur féll hann frá kröfu, um að felldur yrði úr gildi lóðarleigusamningur 18. október 2018, sem fram kom í bréfi hans til Landsréttar 31. október 2018.

3        Endanlegar dómkröfur áfrýjanda eru þær að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og breytt á þá leið að viðurkennt verði með dómi að samkvæmt stofnskjali fyrir lóðirnar Hagasmára 1, Hagasmára 3 og Hagasmára 5 frá 21. apríl 2008 hvíli kvaðir á lóðunum Hagasmára 1 og Hagasmára 3 um samnýtingu bílastæða, um samnýtingu fráveitulagna og gagnkvæman umferðarrétt og sú kvöð veiti áfrýjanda, sem eiganda Hagasmára 3, rétt til nýtingar á bílastæðum á lóðinni við Hagasmára 1. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar úr hendi stefndu fyrir héraðsdómi og Landsrétti.

4        Stefndi, Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf., krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms auk málskostnaðar fyrir Landsrétti.

5        Stefndi, Kópavogsbær, krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms, auk málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

6        Hinn 1. október 1996 gerði stefndi, Kópavogsbær, lóðarleigusamninga við Byggingafélag Gylfa og Gunnars ehf. um lóðirnar Hagasmára 1, Hagasmára 5, Hagasmára 11 og Hagasmára 13. Í 19. gr. samninganna kom fram að húsin nr. 1, 5, 11 og 13 hefðu 17.660 fermetra sameiginlega lóð fyrir aðkomu að húsunum og bílastæði. Á sameiginlegri lóð væri kvöð um gegnumakstur og graftrarrétt vegna lagna. Byggingafélag Gylfa og Gunnars ehf. afsalaði lóðunum nr. 1, 5, 11 og 13 til Smáralindar ehf., 22. desember 1997. Í yfirlýsingu byggingarfulltrúa stefnda, Kópavogsbæjar, 1. júlí 1999 kom fram að á fundi byggingarnefndar 12. maí 1999 hafi verið gerð sú götunafna- og númerabreyting að Hagasmári 1, 5, 11 og 13 yrði Hagasmári 1. 

7        Með kaupsamningi 27. ágúst 2007 seldi Smáralind ehf., sem þá var að fullu í eigu Fasteignafélags Íslands hf. því félagi hluta lóðar sinnar. Í samningnum sagði að forsendur hans væru þær að Smáralind ehf., ætti og ræki verslunarmiðstöðina Smáralind í Kópavogi og þá lóð sem verslunarmiðstöðin stæði á, Hagasmára 1. Kaupandi, Fasteignafélag Íslands hf., hygðist á vegum dótturfélags síns, Norðurturnsins ehf., reisa turn við norðvesturhluta verslunarmiðstöðvarinnar. Í grein 1.3 í samningnum sagði að lóðin þar sem turninn risi væri nú hluti af lóðinni við Hagasmára 1. Þá sagði í grein 1.4 í samningnum að aðilar hefðu orðið sammála um að leita eftir því að lóðin yrði skilin frá lóðinni við Hagasmára 1, sem sérstök skráningareining með sitt eigið heiti, og að stefndi myndi þannig selja lóðina Fasteignafélagi Íslands hf., sem myndi afhenda hana Norðurturninum ehf. í fyrrgreindum tilgangi. Í grein 1.6 í samningnum sagði einnig að aðilar hefðu orðið sammála um að sem hluta af endurgjaldi Smáralindar ehf., fyrir lóðina skyldi gerður samstarfs- og afnotasamningur milli stefnda og Norðurturnsins ehf., þar sem meðal annars yrði kveðið á um afnotaréttindi stefnda af bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins ehf. Skilyrði sölunnar var samkvæmt grein 3.1.1 að stefndi, Kópavogsbær, samþykkti að lóðin yrði skilin frá lóðinni að Hagasmára 1 og að hún yrði skráð sem sérstök eining með sitt eigið heiti í þinglýsingabækur og hjá Fasteignamati ríkisins. Enn fremur sagði um skjalagerð og þinglýsingu samkvæmt grein 4.1 að um leið og skilyrði samkvæmt grein 3.1 hefðu gengið eftir skyldi Smáralind ehf., gefa út sérstakt afsal á lóðinni til Fasteignafélags Íslands hf. og skyldu aðilar vinna saman að skráningu og þinglýsingu lóðarinnar í samræmi við grein 3.1.1.

8        Í framhaldi af fyrrgreindum kaupsamningi gerði stefndi, Kópavogsbær, lóðarleigusamning við Norðurturninn ehf. um lóðina Hagasmára 3, 18. apríl 2008. Í 1. gr. lóðarleigusamningsins sagði að lögun lóðarinnar væri sýnd á meðfylgjandi mæliblaði og/eða afstöðumynd sem væri hluti samningsins. Á lóðinni væru kvaðir samkvæmt viðfestum uppdrætti. Á uppdrættinum kom fram að kvaðir væru um samnýtingu bílastæða og fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3 og um gagnkvæman umferðarrétt.

9        Samkvæmt samningnum var lóðin leigð til 50 ára frá 1. apríl 2008. Í 17. grein lóðarleigusamningsins sagði að leigulóð þessi hefði orðið til við skiptingu á lóðinni Hagasmára 1 sem samþykkt hefði verið af bæjarráði 28. desember 2007. Leigutaki að lóðinni að Hagasmára 1 væri Smáralind ehf. og væri samningurinn gerður með þeirra samþykki. Sömu aðilar rituðu undir fyrir hönd leigutaka og stefnda og sagði í samningnum að með undirritun sinni lýsti Smáralind ehf., því yfir að félagið gerði ekki athugasemdir við skiptingu lóðarinnar Hagasmára 1 við útgáfu samningsins.

10       Í breyttu stofnskjali stefnda, Kópavogsbæjar, 21. apríl 2008 kom fram að breytingar hefðu verið gerðar á lóðum við Hagasmára, þannig að lóðinni Hagasmára 1 hefði verið skipt upp í tvær lóðir, Hagasmára 1 og 3, stærð Hagasmára 5 verið breytt og mismun bætt við óútvísað land Kópavogsbæjar. Afmörkun lóðarinnar kæmi fram á meðfylgjandi mæliblaði útgefnu af stefnda, Kópavogsbæ, 27. mars 2008 og væri það hluti stofnskjalsins. Undir stofnskjalið ritaði byggingarfulltrúi Kópavogsbæjar. Á mæliblaðinu kom fram að kvaðir væru um samnýtingu bílastæða og fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3 og um gagnkvæman umferðarrétt. Stofnskjalinu svo breyttu var þinglýst á lóðirnar að Hagasmára 1 og Hagasmára 3.

11       Ekkert varð af byggingu turnsins að Hagasmára 3 um nokkurt skeið vegna hruns í íslensku efnahagslífi, en stefndi, Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf., og þáverandi eigendur Hagasmára 3, fyrir hönd óstofnaðs félags, gerðu með sér samning 27. júní 2013 um nýtingu og rekstur bílastæðanna á lóðunum að Hagasmára 1 og 3, í tilefni þess að fyrirhugað væri að hefja að nýju framkvæmdir við Hagasmára 3. Í 1. gr. samningsins sagði að með stofnskjali útgefnu af Kópavogsbæ 21. apríl 2008 hefði lóðinni að Hagasmára verið skipt upp í tvær lóðir, Hagasmára 1 og 3, og jafnframt hafi verið gerður af hálfu stefnda, Kópavogsbæjar, lóðarleigusamningur um lóðina Hagasmára 3, 18. apríl 2008, sem þáverandi lóðarhafar beggja lóða hafi undirritað. Í 1. gr. lóðarleigusamningsins kemur fram að kvaðir séu á lóðinni samkvæmt viðfestum uppdrætti. Á uppdrættinum séu meðal annars eftirgreindar áritanir: ,,Kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3. Kvöð um gagnkvæman umferðarrétt“. Í 3. gr. fyrrgreinds samnings 27. júní 2013 sagði meðal annars að aðilar væru sammála um að bílastæði í lokuðum bílakjallara Norðurturnsins yrðu fyrst og fremst nýtt í þágu þeirrar starfsemi sem kæmi til með að verða í Norðurturninum. Í desember ár hvert yrði þó gert ráð fyrir að viðskiptavinir Smáralindar gætu nýtt bílastæðin þar samkvæmt nánara samkomulagi hverju sinni. Aðilar væru sammála um að skipta með sér kostnaði af rekstri og viðhaldi bílastæðanna að Hagasmára 1 og 3 með sanngjörnum hætti sem tæki fyrst og fremst mið af framtíðarhagnýtingu bílastæðanna á vegum hvors aðila. Undir samninginn ritaði fyrir hönd stefnda, Helgi S. Gunnarsson, auk fyrirsvarsmanna hins óstofnaða félags.

12       Breytt deiliskipulagstillaga Smárans vestan Reykjanesbrautar var samþykkt í bæjarstjórn stefnda, 25. október 2016 og auglýst í B-deild Stjórnartíðinda 25. nóvember sama ár. Í hinu breytta deiliskipulagi var gert ráð fyrir að byggt yrði á hluta bílastæða Hagasmára 1. Í gögnum málsins liggur fyrir sú afstaða stefnda, Kópavogsbæjar, til þess álitaefnis sem uppi er í máli þessu, að kvöð um umferðarrétt og samnýtingu bílastæða sé ekki gagnkvæm með Hagasmára 1 og Hagasmára 3, heldur sé um einhliða rétt Hagasmára 1 að ræða til nýtingar á bílastæðum á lóð Hagasmára 3.

13       Eigendur Hagasmára 3 munu hafa flutt öll réttindi sín yfir í nýtt félag, Nýjan Norðurturn ehf., en nafni félagsins var breytt í Norðurturninn hf., árið 2016. Er það félag áfrýjandi málsins.

Niðurstaða

14       Fyrir Landsrétti hefur áfrýjandi fallið frá kröfum sem hann gerði í héraði um að fellt yrði úr gildi deiliskipulag Smárans vestan Reykjanesbrautar, enda var kröfum þessum vísað frá héraðsdómi og sú niðurstaða ekki kærð til Landsréttar innan tímafrests samkvæmt 144. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þrátt fyrir að áfrýjandi hafi fallið frá þessum kröfum hefur stefndi, Kópavogsbær, enn hagsmuni af úrslitum málsins, enda stóð hann að gerð breytts stofnskjals 21. apríl 2008 og er eigandi lóða þeirra sem ágreiningur málsins snýst um. Bar samkvæmt framangreindu nauðsyn til að hann ætti aðild að málinu fyrir Landsrétti. Þá hefur áfrýjandi enn lögvarða hagsmuni af því að fá skorið úr um tilvist þeirra kvaða sem hann telur hvíla á tilgreindum lóðum, enda felast í þeim kvöðum óbein eignarréttindi.

15       Eins og rakið hefur verið gerði Smáralind ehf., sem nú heitir Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf., og hefur sömu kennitölu, samning við Fasteignafélag Íslands hf. 27. ágúst 2007 um sölu á hluta lóðar sinnar að Hagasmára 1, til þess að þar mætti rísa turn á vegum dótturfélags Fasteignafélags Íslands hf., Norðurturnsins ehf. Skilyrði sölunnar samkvæmt samningnum var að stefndi, Kópavogsbær, samþykkti að lóðin yrði skilin frá lóðinni að Hagasmára 1 og að hún yrði skráð sem sérstök eining. Skiptingin var samþykkt í bæjarráði stefnda 28. desember 2007 og gerði stefndi, Kópavogsbær, í kjölfarið, eða 18. apríl 2008, lóðarleigusamning við Norðurturninn ehf. um lóðina Hagasmára 3. Í samningnum kom fram að kvaðir væru um samnýtingu bílastæða á lóðum við Hagasmára 1 og Hagasmára 3, auk samsvarandi kvaðar um fráveitulagnir og gagnkvæman umferðarrétt. Í lóðarleigusamningnum var ákvæði þess efnis að stefndi, Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf., sem væri leigutaki lóðarinnar að Hagasmára 1, væri samþykkur gerð samningsins. Þá var ákvæði þess efnis að stefndi gerði ekki athugasemdir við skiptingu lóðarinnar Hagasmára 1.

16       Í kjölfarið gaf stefndi, Kópavogsbær, út breytt stofnskjal 21. apríl 2008. Þar kom fram að breytingar hefðu verið gerðar á lóðum við Hagasmára og Hagasmára 1 hefði verið skipt upp í tvær lóðir, Hagasmára 1 og Hagasmára 3. Þá var lóðin afmörkuð á mæliblaði sem útgefið hafði verið af stefnda, Kópavogsbæ, 27. mars 2008 og var það hluti stofnskjalsins. Á mæliblaðinu kom fram að kvöð væri um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3, kvöð væri um samnýtingu fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3 og kvöð væri um gagnkvæman umferðarrétt. Stofnskjalinu var þinglýst á Hagasmára 1 og Hagasmára 3.

17       Samkvæmt framangreindu var sala á hluta lóðar Smáralindar ehf. 27. ágúst 2007 að Hagasmára 1 til Fasteignafélags Íslands hf. háð þeirri forsendu að stefndi, Kópavogsbær, samþykkti að lóðin yrði skilin frá lóðinni að Hagasmára 1 og hún yrði skráð sem sérstök eign. Það gerði stefndi, Kópavogsbær, með útgáfu breytts stofnskjals 21. apríl 2008, eftir að sú breyting hafði verið samþykkt í bæjarráði. Eins og rakið hefur verið var stofnskjalinu þinglýst á Hagasmára 1, eign stefnda, Eignarhaldsfélagsins Smáralindar ehf. og tilgreint þar að meðfylgjandi mæliblað væri hluti stofnskjals. Á mæliblaðinu koma fram þær kvaðir sem dómkrafa áfrýjanda lýtur að.

18       Samkvæmt framangreindu var það hluti þess breytta stofnskjals sem stefndi Kópavogsbær gaf út vegna lóðanna að Hagasmára 1, 3 og 5 að kvaðir væru lagðar á lóðirnar um samnýtingu bílastæða og fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3 og um gagnkvæman umferðarrétt. Þá báru þinglýsingabækur með sér að framangreindar kvaðir hvíldu á Hagasmára 1 og 3. Enn fremur gat stefndi, Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf., ekki verið grandlaus um þessar kvaðir, þar sem hann stóð að gerð samnings 27. júní 2013 við þáverandi eigendur Hagasmára 3, þar sem sérstaklega var kveðið á um að samkvæmt 1. gr. lóðarleigusamnings um lóðina Hagasmára 3 væru kvaðir um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3 við Hagasmára svo og kvöð um gagnkvæman umferðarrétt. Þá kom fram í 3. gr. þess samnings að aðilar væru sammála um að skipta með sér kostnaði af rekstri og viðhaldi bílastæðanna að Hagasmára 1 og 3 með sanngjörnum hætti. Enga nauðsyn bar til þess að kveða á um slíkt í samningi aðila, ef ekki var ætlun þeirra að kvöðin um samnýtingu bílastæða væri gagnkvæm.

19       Allt framangreint rennir stoðum undir að samkvæmt stofnskjali fyrir lóðirnar Hagasmára 1, Hagasmára 3 og Hagasmára 5 frá 21. apríl 2008 hvíli kvaðir á lóðunum Hagasmára 1 og Hagasmára 3 um samnýtingu bílastæða og fráveitulagna og um gagnkvæman umferðarrétt og að þær kvaðir veiti áfrýjanda, sem eiganda Hagasmára 3, rétt til nýtingar á bílastæðum á lóðinni við Hagasmára 1. Verður því fallist á kröfur áfrýjanda eins og nánar greinir í dómsorði.

20       Eftir þessum úrslitum verða stefndu, Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf. og Kópavogsbær, dæmdir til að greiða áfrýjanda óskipt málskostnað á báðum dómstigum, sem ákveðinn verður í einu lagi eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Viðurkennt er að samkvæmt stofnskjali fyrir lóðirnar Hagasmára 1, Hagasmára 3 og Hagasmára 5, 21. apríl 2008, hvíli kvaðir á lóðunum Hagasmára 1 og Hagasmára 3 um samnýtingu bílastæða og fráveitulagna og um gagnkvæman umferðarrétt og að þær kvaðir veiti áfrýjanda, Norðurturninum hf., sem eiganda Hagasmára 3, rétt til nýtingar á bílastæðum á lóðinni við Hagasmára 1.

Stefndu, Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf. og Kópavogsbær, greiði áfrýjanda óskipt samtals 4.000.000 króna í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 13. júlí 2018.

Mál þetta, sem þingfest var 1. febrúar  2018, var höfðað með stefnu, birtri þann 24. janúar sl. Stefnandi er Norðurturninn hf., kt. 490913-0330, Borgartúni 26, Reykjavík. Stefndu eru Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf., kt. 550496-2329, Hagasmára 1, 201 Kópavogi, og Kópavogsbær, kt. 700169-3759, Fannborg 2, 200 Kópavogi.

                Dómkröfur stefnanda eru að viðurkennt verði með dómi að samkvæmt stofnskjali fyrir lóðirnar Hagasmára 1, Hagasmára 3 og Hagasmára 5 frá 21.4.2008 hvíli kvaðir á lóðunum Hagasmára 1 og Hagasmára 3 um samnýtingu bílastæða, um samnýtingu fráveitulagna og gagnkvæman umferðarrétt og sú kvöð veiti stefnanda, sem eiganda Hagasmára 3, rétt til nýtingar á bílastæðum á lóðinni við Hagasmára 1.

Stefnandi krefst þess einnig að fellt verði úr gildi deiliskipulag Smárans vestan Reykjanesbrautar sem samþykkt var í bæjarstjórn Kópavogsbæjar 25. október 2016 og auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda 25. nóvember 2016.

Einnig er þess krafist að fellt verði úr gildi deiliskipulag Smárans vestan Reykjanesbrautar sem samþykkt var í bæjarstjórn Kópavogsbæjar 24. nóvember 2015 og auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda 9. júní 2016.

Að lokum er þess krafist að stefndu verði in solidum dæmdir til að greiða stefnanda málskostnað samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi eða samkvæmt mati dómsins.

Stefndi Eignarhaldsfélag Smáralindar ehf. krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda auk málskostnaðar.

Stefndi Kópavogsbær krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda auk málskostnaðar.

Aðalmeðferð málsins fór fram þann 19. júní sl. og var málið dómtekið að málflutningi loknum.

Málavextir.

Samkvæmt gögnum málsins var gerður lóðarleigusamningur um byggingarlóð í Kópavogi milli Kópavogsbæjar og Byggingarfélags Gylfa og Gunnars ehf. um lóðina Hagasmára 1 í Kópavogi. Segir í skjalinu að lóðin sé sérlóð, 13.241 fermetri að stærð, auk hluta í sameiginlegri lóð húsanna nr. 1, 5, 11 og 13, 12,50% af 17.660 fermetrum. Leigutíminn var fimmtíu ár frá 1. janúar 1996. Í öðrum skilmálum skjalsins segir að húsin nr. 1, 5, 11 og 13 við Hagasmára hafi 17.660 fermetra sameiginlega lóð fyrir aðkomu að húsunum og bílastæði. Á sameiginlegri lóð er kvöðum um gegnumakstur svo og graftarrétt vegna lagna. Á sérlóðinni skuli koma fyrir bílastæðum, sbr. afstöðumynd. Þá er kvöð um gegnumakstur.

                Lóðarleigusamningur milli sömu aðila liggur fyrir um lóðina Hagasmára 5, 19.294 fermetrar. Lóðin er sérlóð, 14.327 fermetrar, auk hluta í sameiginlegri lóð húsanna nr. 1, 5, 11 og 13 við Hagasmára, 28,13% af 17.660 fermetrum. Um aðra skilmála segir að húsin nr. 1, 5, 11 og 13 við Hagasmára hafi 17.660 fermetra sameiginlega lóð fyrir aðkomu að húsunum og bílastæði. Á sameiginlegri lóð er kvöð um gegnumakstur svo og graftarrétt vegna lagna. Á sérlóðinni skal koma fyrir bílastæðum, sbr. afstöðumynd. Kvöð er um að gegnumakstur sé á lóðinni, sbr. afstöðumynd, og kvöð um afnotarétt Heilsugæslustöðvar af bílastæðum inni á lóðinni.

                Lóðarleigusamningur milli sömu aðila frá 1. janúar 1996 er um lóðina nr. 11 við Hagasmára, 11.935 fermetrar. Lóðin reiknast 9.176 fermetrar ásamt hluta í sameiginlegri lóð húsanna nr. 1, 5, 11 og 13 við Hagasmára, 15,63% af 17.660 fermetrum. Undir öðrum skilmálum segir að húsin nr. 1, 5, 11 og 13 við Hagasmára hafi 17.660 fermetra sameiginlega lóð fyrir aðkomu að húsunum og bílastæði. Á sameiginlegri lóð sé kvöð um gegnumakstur svo og graftarrétt vegna lagna. Á sérlóðinni skuli koma fyrir bílastæðum, sbr. afstöðumynd. Kvöð er um lagnir og graftarrétt vegna þeirra við austurlóðarmörk, sbr. afstöðumynd.

                Lóðarleigusamningur milli sömu aðila á sama tíma liggur fyrir um Hagasmára 13, 41.346 fermetrar. Segir að lóðin reiknist 33.620 fermetrar auk hluta í sameiginlegri lóð húsanna nr. 1, 5, 11 og 13 við Hagasmára, 43,75% af 17.660 fermetrum. Sama klásúla er um aðra skilmála og í fyrri leigusamningum um sameiginlega lóð fyrir aðkomu að húsunum og bílastæði.

                Þann 1. júlí 1999 undirritaði Kópavogsbær yfirlýsingu þar sem fram kemur að Smárinn 10 verði Hagasmári 5. Hagasmári 1, 5, 11 og 13 verði Hagasmári 1.

                Með afsali þann 22. desember 1997 afsalaði Byggingarfélag Gylfa og Gunnars Smáralind ehf. lóðunum 1, 5, 11 og 13 við Hagasmára.

                Þann 27. ágúst 2007 undirrituðu Smáralind ehf., Hagasmára 1 í Kópavogi, og Fasteignafélag Íslands hf. kaupsamning þar sem SL seldi FFÍ hluta úr lóðinni Hagasmára 1. Hugðist FFÍ á vegum dótturfélags síns, Norðurturnsins ehf., reisa turn við norðurvesturhorn verslunarmiðstöðvarinnar, sem verði tengdur við verslunarmiðstöðina og önnur tengd mannvirki, m.a. bílastæðahús (Norðurturninn). Í grein 1.3 í samningnum segir að það sé vilji aðila að NT reisi, eigi og reki Norðurturninn og þá lóð sem hann muni standa á, en lóðin sé nú hluti af lóðinni við Hagasmára 1. Í grein 1.6 segir að aðilar hafi orðið sammála um að sem hluti af endurgjaldi SL fyrir lóðina skuli gerður samstarfs- og afnotasamningur milli SL og NT þar sem m.a. verði kveðið á um afnotaréttindi SL af bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins. Í grein 2.2 er tíundað hvernig kaupverðið skuli greitt. Í grein 3.1.3 segir að gerður verði samstarfs- og afnotasamningur milli SL og NT um samstarf félaganna í tengslum við rekstur verslunarmiðstöðvarinnar og Norðurturnsins og gagnkvæm afnotaréttindi í tengslum við slíkt samstarf, einkum afnotaréttindi SL á bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins.

                Kópavogsbær gaf út stofnskjal/breytingu fyrir lóðir í samræmi við 14. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna þann 21. apríl 2008. Segir í skjalinu að breytingar hafi verið gerðar á lóðunum við Hagasmára í Kópavogi. Hagasmára 1 hafi verið skipt upp í tvær lóðir, Hagasmára 1 og 3, og stærð Hagasmára 5 verið breytt og mismun bætt við útvísað land Kópavogsbæjar.

                Þann 18. apríl 2008 undirrituðu Kópavogsbær og Norðurturninn ehf. lóðarleigusamning um lóðina Hagasmára 3 í Kópavogi. Segir að á lóðinni séu kvaðir samkvæmt viðfestum uppdrætti. Á viðfestum uppdrætti segir m.a. að kvöð sé um samnýtingu á bílastæðum á lóðum nr. 1 og 3. Kvöð sé um samnýtingu fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3. Kvöð sé um gagnkvæman umferðarrétt.

                Þann 27. júní 2013 undirrituðu Eignarhaldsfélag Smáralindar ehf. o.fl. samning um lóðina að Hagasmára 1 og 3. Segir í 1. gr. að ESML sé eigandi að verslunarmiðstöðinni Smáralind að Hagasmára 1 og Turninn verði eigandi að fasteigninni að Hagasmára 3 í Kópavogi. Er vísað í stofnskjal útgefið af Kópavogsbæ 21. apríl 2008 þar sem lóðinni að Hagasmára 1 er skipt upp í tvær lóðir, Hagasmára 1 og 3. Þá segir að jafnframt hafi verið gerður af hálfu Kópavogsbæjar lóðarleigusamningur um lóðina Hagasmára 3, dagsettur 18. apríl 2008. Segir að samkvæmt 1. gr. lóðarleigusamningsins séu kvaðir á lóðinni samkvæmt viðfestum uppdrætti, m.a. „Kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3. Kvöð um gagnkvæman umferðarrétt“. Í 2. gr. samningsins segir að í tilefni þess að fyrirhugað sé að hefja að nýju framkvæmdir við Hagasmára 3, sem hafi stöðvast í efnahagshruninu haustið 2008, séu aðilar samnings þessa sammála um að stefna að því markmiði í beggja þágu að hámarka nýtingu á þeim bílastæðum sem séu á lóðinni Hagasmára 1 og 3 og auk þess sem leitast verði við að lágmarka viðhalds- og rekstrarkostnað. Tilgangurinn sé sá að styrkja starfsemi í vesturenda Smáralindar enn frekar með tengingu við Norðurturninn, sem jafnframt stuðli að því að í Norðurturninum verði öflug og fjölbreytt atvinnustarfsemi. Í 3. gr. samningsins segir að í því skyni að markmiðinu verði náð séu aðilar sammála um að gera innkeyrslu að bílastæðunum að Hagasmára 3 eftir föngum aðgengilega og áberandi. Kostnað vegna þessa séu aðilar sammála um að skipta með sanngjörnum hætti, einkum að teknu tilliti til ætlaðs ávinnings aðila. Þá séu aðilar og sammála um að bílastæði í lokuðum bílakjallara Norðurturnsins verði fyrst og fremst nýtt í þágu þeirrar starfsemi sem komi til með að verða í Norðurturninum. Í desember ár hvert verði þó gert ráð fyrir að viðskiptavinir Smáralindar geti nýtt bílastæðin þar samkvæmt nánara samkomulagi hverju sinni. Aðilar séu sammála um að skipta með sér kostnaði af rekstri og viðhaldi bílastæðanna að Hagasmára 1 og 3 með sanngjörnum hætti sem eðli máls taki fyrst og fremst mið af framtíðarnýtingu bílastæðanna á vegum hvors aðila.

Í gildi er Aðalskipulag Kópavogs fyrir tímabilið 2012 til 2014. Áform um fyrirhugaða breytingu á skipulagi byggðar í Smáranum var fyrst kynnt á almennum fundi í Smáraskóla 13. nóvember 2014 í tengslum við hverfisáætlun Smárans. Var skipulagslýsing verkefnisins, sbr. 1. mgr. 30. gr. skipulagslaga nr. 123/201, samþykkt í skipulagsnefnd 18. febrúar 2016 og í bæjarstjórn 8. mars 2016. Voru breytingar á aðalskipulaginu kynntar stofnunum og með erindi Skipulagsstofnunar 14. júlí 2016 var ekki gerð athugasemd við að skipulagstillagan yrði auglýst skv. 31. gr. skipulagslaga. Voru tillögurnar auglýstar í Fréttablaðinu 27. júlí 2016, í Lögbirtingablaðinu 28. júlí 2016 og á heimasíðu Kópavogsbæjar og í afgreiðslu skipulags- og byggingadeildar. Var tillagan jafnframt send til umsagnar Vegagerðarinnar og fleiri hagsmunaaðila sem óþarft er að tilgreina hér. Norðurturninn ehf. gerði athugasemd við auglýsta tillögu að breytingu á aðalskipulagi Kópavogsbæjar og deiliskipulag Smárans vestan Reykjanesbrautar með erindi þann 13. september 2016. Var tillagan að breyttu aðalskipulagi Smárans vestan Reykjanesbrautar, að lokinni kynningu, að nýju lögð fram í skipulagsnefnd þann 17. október 2016 ásamt framkomnum athugasemdum Norðurturnsins. Minnisblað bæjarlögmanns Kópavogsbæjar, dagsett 14. október s.á vegna ofangreindra athugasemda ásamt fleiri sjónarmiðum, var einnig lagt fram á fundinum. Skipulagsnefnd samþykkti framlagða tillögu ásamt ofangreindu minnisblaði bæjarlögmanns og vísaði tillögunni í samræmi við 32. gr. skipulagslaga til bæjarráðs og bæjarstjórnar. Á fundi bæjarstjórnar 25. október 2016 var ofangreind afgreiðsla skipulagsnefndar staðfest. Var aðalskipulagsbreyting þessi samþykkt af skipulagsstjóra, bæjarstjórn og að lokum Skipulagsstofnun þann 15. nóvember 2016.

Í aðalskipulaginu segir að Smárinn vestan Reykjanesbrautar sé skilgreindur sem miðsvæði og þróunarsvæði í gildandi Aðalskipulagi Kópavogs 2012-2024. Með hugtakinu þróunarsvæði felist ekki kvaðir um tafarlausar breytingar á landnotkun eða landnýtingu. Æskilegt sé að byggðin mótist í takt við þróun húsnæðismarkaðarins og breyttar áherslur í þjóðfélaginu, m.a. um þéttingu byggðar. Fleiri tækifæri skapist fyrir fjölbreyttari notkun. Áætlun um framkvæmdir á þróunarsvæðinu geti því falið í sér nýtt húsnæði eða breytta notkun þess húsnæðis sem fyrir sé. Í kafla 4.1 segir að meginmarkmið breytingarinnar sé að nýta svigrúm til að fjölga íbúðum á ákveðnum svæðum eins og við Smáralind sem sé í anda þess sem svæðisskipulagið segi til um, þ.e. að leitast verið við að minnst 66% íbúða á höfuðborgarsvæðinu verði í kjörnum eða samgöngumiðuðum þróunarsvæðum. Um Smárann segir að umrædd breyting geri ráð fyrir að íbúðum á svæðinu sunnan Smáralindar fjölgi um 120 og verði 620 í stað 500 eins og fram komi í greinargerð aðalskipulagsins um svæðið.

Með bréfi þann 29. maí 2015 gerði Nýr Norðurturn hf. athugasemdir við hverfisáætlun Smárahverfis. Telur NNT að af hverfisáætluninni verði ráðið að mögulega standi til að fjarlægja heilsugæslustöð og bensínafgreiðslustöð við Reykjanesbraut. Kveðst NNT eiga tiltekin eignarréttindi á lóðinni Hagasmára 1 og sú lóð verði ekki deiliskipulögð án samráðs við NNT. Segir í bréfinu að á lóðinni verði ekki reistar frekari byggingar nema fyrir liggi samþykki NNT. Þá segir að áður en NNT taki afstöðu til deiliskipulagstillagna verði að sýna fram á að þær byggingar sem nú séu á lóðunum Hagasmára 1 og 3 haldi þeim fjölda bílastæða sem nú séu fyrirliggjandi á lóðunum. Byggir NNT á því að þinglýstar kvaðir séu á lóðunum Hagasmára 1 og 3 um samnýtingu bílastæða og gagnkvæman umferðarrétt. Feli kvöðin í sér tiltekin eignarréttindi.

Með bréfi stefnanda til Skipulags- og byggingardeildar Umhverfissviðs Kópavogsbæjar mótmælti stefnandi tillögunni um breytt skipulag á Smáranum vestan Reykjanesbrautar. Gerði NNT þá kröfu að fallið yrði frá skipulagsbreytingum á reitum sem merktir eru C, D og E á núgildandi skipulagi, þ.e. allar breytingar innan lóðar Hagasmára 1. Kveður NNT að kröfur hans séu til komnar vegna skerðingar á eignarréttindum NNT á lóðinni við Hagasmára 3 og óbeinum eignarréttindum yfir bílastæðum á lóðinni við Hagasmára 1. Að mati NNT feli deiliskipulagið í sér skerðingu á þessum beinu og óbeinu eignarréttindum og raski einnig aðgengi að lóðinni við Hagasmára 3. Rekur NNT rök sín og forsendur fyrir mótmælum sínum í bréfinu.

Með bréfi til Skiplagsstofnunar þann 7. desember 2015 gerði NNT athugasemdir vegna samþykktar bæjarstjórnar Kópavogsbæjar frá 24. nóvember sl. á breyttu deiliskipulagi Smárans vestan Reykjanesbrautar. Taldi NNT formgalla hafa verið á afgreiðslu bæjarstjórnar við samþykkt breytts skipulags þar sem bæjarstjórn hafi ekki fjallað efnislega um athugasemdir NNT í umsögn sinni í samræmi við áskilnað skipulagslaga. Var því þess krafist að Skipulagsstofnun heimilaði ekki auglýsingu breytts deiliskipulags fyrr en bæjarstjórn hefði fjallað efnislega um athugasemdirnar og breytt deiliskipulagstillögunni til samræmis við athugasemdir NNT.

Með bréfi Skipulagsstofnunar dagsettu 5. janúar 2016 til Kópavogsbæjar kveðst Skipulagsstofnun ekki geta tekið afstöðu til deiliskipulagsbreytinganna þar sem í umsögn Kópavogsbæjar um framkomnar athugasemdir sé ekki nægilega skýr rökstuðningur með svörum við athugasemdum sem varði bílastæðamál Hagasmára 1 og 3, nánar tiltekið kvöð um samnýtingu bílastæða og áhrif breytingarinnar á aðgengi NNT, lóðarhafa Hagasmára 3 að bílastæðum. Segir í bréfinu að Kópavogsbær þurfi að rökstyðja nánar þá afstöðu sína í umsögninni að kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum Hagasmára nr. 1 og 3 sé ekki gagnkvæm. Þá þurfi jafnframt að rökstyðja betur svör við athugasemdum varðandi áhrif deiliskipulagsbreytingar á aðgang að bílastæðum á lóð Hagasmára 3 og aðgengi NNT að bílastæðum.

Með bréfi Kópavogsbæjar þann 15. janúar 2016 til Skipulagsstofnunar svaraði Kópavogsbær bréfi Skipulagsstofnunar frá 5. janúar. Vísar Kópavogsbær til lóðarsamnings frá 18. apríl 2008 um lóðirnar Hagasmára 1 og 3 og kveður að eigendur að Hagasmára 1 hafi lýst því yfir að félagið gerði ekki athugasemdir við skiptingu lóðarinnar Hagasmára 1 við útgáfu samningsins. Segir svo í bréfinu að leigutaki Hagasmára 3 hafi gengist undir kvöð um samnýtingu bílastæða með samþykki sínu á lóðarleigusamningnum. Kvöðin feli í sér að leigutakar Hagasmára 3 verði að þola að leigutakar Hagasmára 1 nýti sér bílastæði á lóðinni nr. 3, án frekari skilgreiningar. Um einhliða kvöð sé að ræða þar sem hennar sé aðeins getið á því mæliblaði sem hafi fylgt lóðarleigusamningi Hagasmára 3. Fyrir lóðina Hagasmára 1 séu í gildi lóðarleigusamningar frá 1996 og hafi ekki verið gerðar breytingar á þeim samningum og gildi því upphaflegu samningarnir fyrir þá lóð. Í þeim samningum sé hvergi getið um heimild fyrir leigutaka lóðarinnar Hagasmára 3 til samnýtingar bílastæða. Hafi ætlunin verið að umrædd kvöð skyldi vera gagnkvæm hefði verið eðlilegt að geta hennar einnig í lóðarleigusamningi fyrir Hagasmára 1. Hafi samþykki leigutaka þurft að liggja fyrir ef ætlunin hafi verið að setja sambærilega kvöð á lóðina enda hefði Kópavogsbær sem leigusali ekki sett slíka kvöð á lóðina einhliða.

Stefnandi kærði samþykkt stefnda Kópavogsbæjar til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála með bréfi, dags. 14. mars 2016.  Kærunefndin hafnaði sjónarmiðum stefnanda með úrskurði uppkveðnum 15. júní 2016. Stefnanda þótti úrskurðarnefndin ekki rökstyðja niðurstöðu sína á fullnægjandi hátt og óskaði endurupptöku úrskurðarins með bréfi, dags. 19. október sl. Kröfu um endurupptöku var hafnað af hálfu úrskurðarnefndarinnar með þeim rökstuðningi að ágreiningur um eignarréttindi eða túlkun samninga eða hvort bótaréttur sé fyrir hendi væri ekki á valdsviði úrskurðarnefndarinnar. Slíkan ágreining yrðu hlutaðeigandi að bera undir dómstóla.

Var breytt deiliskipulag auglýst í B-deild Stjórnartíðinda 9. júní 2016 og 25. nóvember 2016.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Í máli þessu krefst stefnandi annars vegar viðurkenningar á lögvörðum hagsmunum stefnanda og hins vegar ógildingar tveggja stjórnvaldsákvarðana. Viðurkenningarkrafan er sett fram til að tryggja réttindi stefnanda gagnvart stefnda Eignarhaldsfélagi Smáralindar ehf. um samnýtingu bílastæða og samnýtingu frárennslislagna og um gagnkvæman umferðarrétt á lóðunum Hagasmára 1 og Hagasmára 3, þar sem stefndu hafa hafnað tilvist slíkra réttinda.

Viðurkenningarkrafan er byggð á 2. mgr. 25. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Krafan um ógildingu stjórnvaldsákvarðana er byggð á því að stefnda Kópavogsbæ hafi verið óheimilt að samþykkja deiliskipulag Smárans vestan Reykjanesbrautar og ganga með því gegn stjórnarskrárvörðum eignarréttindum stefnanda, sem m.a. hafa verið tryggð með þinglýstum og skjalfestum heimildum stefnanda til samnýtingar og umferðar um hluta þess svæðis sem deiliskipulagið taki til.

Varðandi viðurkenningarkröfuna byggir stefnandi á því að leigusali lóðanna Hagasmára 1 og Hagasmára 3, stefndi Kópavogsbær, hafi ákveðið að leigjendur lóðanna Hagasmára 1 og Hagasmára 3 skuli samnýta bílastæði lóðanna, að lóðarhafarnir skuli samnýta frárennslislagnir og að um lóðirnar sé gagnkvæmur umferðarréttur. Komi þetta fram í lóðarleigusamningi um Hagasmára 3, og stofnskjali Hagasmára 1, Hagasmára 3 og Hagasmára 5. Hér sé um ótvíræðar stjórnvaldsákvarðanir að ræða sem stefndi Kópavogsbær sé bundinn af. Þar sem stefndu hafi hafnað því að stefnandi eigi, á grundvelli fyrirliggjandi kvaðar, rétt til bílastæða á lóðinni að Hagasmára 1 sé stefnandi knúinn til að krefjast viðurkenningar á rétti sínum samkvæmt stofnskjali lóðanna og fyrirliggjandi lóðarleigusamningi. Stofnskjali lóðarinnar að Hagasmára 3 sé sérstaklega þinglýst á Hagasmára 1 svo að réttur eigenda Hagasmára 3 sé tryggður gagnvart eigendum Hagasmára 1. Á grundvelli  lóðarleigusamningsins og stofnskjalsins hafi eigendur Hagasmára 1 og Hagasmára 3 gert með sér nokkra samninga sem taki af öll tvímæli um gagnkvæman rétt til samnýtingar bílastæða og um gagnkvæman umferðarrétt. Um réttindi sín byggir stefnandi m.a. á eftirfarandi:   

Í fyrsta lagi sé byggt á lóðarleigusamningi um Hagasmára 3 frá 18. apríl 2008. Lóðarleigusamningurinn sé undirritaður af þáverandi stjórnarmönnum stefnanda og þáverandi stjórnarmönnum stefnda Eignarhaldsfélagsins Smáralind ehf. (áður Smáralind ehf.).  Efni lóðarleigusamningsins sé bindandi fyrir eigendur beggja lóðanna og Kópavogsbæ. Samkvæmt 1. gr. lóðarleigusamningsins séu kvaðir á lóðinni samkvæmt viðfestum uppdrætti. Á uppdrættinum séu síðan eftirgreindar áritanir: „Kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3. Kvöð um samnýtingu fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3. Kvöð um gagnkvæman umferðarrétt.“ Þessar gagnkvæmu kvaðir sem samningsaðilar hafi undirgengist séu mjög mikilvægar fyrir stefnanda, sem og aðgengi að lóðinni og umferðarskipulag lóðanna nr. 1 og 3 og næsta nágrennis. Kvaðirnar feli í sér tiltekin eignarréttindi stefnanda á lóðinni Hagasmára 1 og verða þau eignarréttindi ekki skert nema að fengnu samþykki stefnanda eða með eignarnámi.

Í öðru lagi sé byggt á stofnskjali fyrir Hagasmára 1, Hagasmára 3 og Hagasmára 5, útgefnu af Kópavogsbæ 21.4.2008. Stofnskjali þessu hafi verið þinglýst á lóðirnar. Í stofnskjalinu segi: „Afmörkun lóðar kemur fram á meðfylgjandi mæliblaði útgefnu af Kópavogsbæ 27.3.2008 og er það hluti stofnskjals þessa.  Á mæliblaðinu segi: Kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3. Kvöð um samnýtingu fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3. Kvöð um gagnkvæman umferðarrétt. Stefndi Kópavogsbær hafi því ákveðið að á lóðunum Hagasmára 1 og Hagasmára 3 skuli bílastæði samnýtt og að umferðarréttur um lóðirnar skuli vera gagnkvæmur. Af hálfu stefnda Kópavogsbæjar hafi því verið haldið fram að ekki sé um gagnkvæma kvöð til samnýtingar bílastæða eða gagnkvæma umferðarkvöð að ræða þar sem slíkar kvaðir komi ekki fram í lóðarleigusamningi Hagasmára 1. Þessi röksemd sé með öllu haldlaus í ljósi þess að eftir gerð lóðarleigusamningsins hafi stofnskjali lóðanna verið breytt af stefnda Kópavogsbæ og verið þinglýst á lóðirnar Hagasmára 1 og Hagasmára 3. Þær gagnkvæmu kvaðir sem stofnskjalið feli í sér verði ekki niður felldar nema með samþykki stefnanda. Nauðsynlegt reyndist því að breyta stofnskjali lóðanna því að samkvæmt upphaflegum lóðarleigusamningum, dags. 1. október 1996, skyldu húsin nr. 1, 5, 11 og 13 hafa sameiginlega lóð fyrir aðkomu og bílastæði. Sú sameiginlega lóð hafi verið felld niður með stofnskjalinu og kvaðirnar komið í hennar stað.

Í þriðja lagi sé byggt á kaupsamningi, dags. 27. ágúst 2007, en með honum hafi Smáralind ehf. (SL) selt hluta lóðar sinnar til Fast­eignafélags Íslands hf. til að byggja á í gegnum dótturfélag sitt, Norðurturninn ehf. (NT). Í kaupsamningnum segi að NT muni „reisa turn við norðvestur horn [Smáralindarinnar], sem verður tengdur við verslunarmiðstöðina, og önnur tengd mannvirki, m.a. bílastæðahús.“ Í grein 1.6 í samningnum segi: „Þá hafa aðilar orðið sammála að sem hluti af endurgjaldi SL fyrir lóðina skuli gerður sam­starfs- og afnotasamningur milli SL og NT þar sem m.a. verður kveðið á um afnotaréttindi SL af bíla­stæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins.“ Einnig er sett það skilyrði fyrir sölunni í grein 3.1.3 „að gerður verði samstarfs- og afnotasamn­ingur á milli SL og NT um samstarf félaganna í tengslum við rekstur verslunarmiðstöðvar­innar og Norðurturnsins og gagnkvæm afnotaréttindi, ... einkum afnota­réttindi SL á bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins.

Í fjórða lagi sé byggt á samningi um nýtingu og kostnaðarskiptingu sem eigendur Hagasmára 1 og Hagasmára 3 hafi gert með sér  27. júní 2013. Í 1. gr. samningsins segi m.a.: „Með stofnskjali útgefnu af Kópavogsbæ 21.4.2008 var lóðinni að Hagasmára skipt upp í tvær lóðir, Hagasmára 1 og 3, og jafnframt var gerður af hálfu Kópavogskaupstaðar lóðarleigusamningur um lóðina Hagasmára 3, dags. 18. apríl 2008, sbr. skjal með þinglýsingarnr. A-1935/08, sem þáverandi lóðarhafar beggja lóðanna undirrituðu. Samkvæmt 1. gr. lóðarsamningsins eru kvaðir á lóðinni samkvæmt viðfestum uppdrætti. Á uppdrættinum eru síðan m.a. eftirgreindar áritanir: „Kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3. Kvöð um gagnkvæman umferðarrétt.“

Í 2. gr. samningsins segi: „Í tilefni þess að fyrirhugað er að hefja að nýju framkvæmdir við Hagasmára 3, sem stöðvuðust í efnahagshruninu haustið 2008, eru aðilar samnings þessa sammála um að stefna að því markmiði í beggja þágu að hámarka nýtingu á þeim bílastæðum sem eru á lóðinni Hagasmára 1 og 3 jafnframt sem leitast verði við að lágmarka viðhalds- og rekstrarkostnað. Tilgangurinn er sá að styrkja starfsemi í vesturenda Smáralindar enn frekar með tengingu við Norðurturninn, sem jafnframt stuðlar að því að í Norðurturninum verði öflug og fjölbreytt atvinnustarfsemi.

Í 3. gr. samningsins segi: „Í því skyni að markmiðinu verði náð eru aðilar sammála um að gera innkeyrslu að bílastæðun­um að Hagasmára 3 eftir föngum aðgengilega og áberandi. Kostnað vegna þessa eru aðilar sam­mála um að skipta með sanngjörnum hætti einkum að teknu tilliti til ætlaðs ávinnings aðila. Þá eru aðilar og sammála um að bílastæði í lokuðum bílakjallara Norðurturnsins verði fyrst og fremst nýtt í þágu þeirrar starfsemi sem kemur til með að verða í Norðurturninum. Í desember ár hvert verði þó gert ráð fyrir að viðskiptavinir Smáralindar geti nýtt bílastæðin þar samkvæmt nánara samkomulagi hverju sinni. Aðilar eru sammála um að skipta með sér kostnaði af rekstri og við­haldi bílastæðanna að Hagasmára 1 og 3 með sanngjörnum hætti sem eðli máls taki fyrst og fremst mið af framtíðar­nýtingu bílastæðanna á vegum hvors aðila.

Samkvæmt samkomulagi þessu sé í gildi kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum Hagasmára 1 og Hagasmára 3 og feli samkomulagið í sér staðfestingu eigenda beggja eignanna um að kvöðin sé til staðar. Stefnandi eigi því óbein eignarréttindi yfir bílastæðum Hagasmára 1 í samræmi við kvöðina. Hvers konar breytingar á bílastæðunum varða því lögvarða hagsmuni stefnanda.

Í fimmta lagi byggir stefnandi á undirrituðum yfirlýsingum fjögurra fyrrverandi forsvarsmanna félaga, sem hafi komið að skiptingu lóðarinnar Hagasmára 1 í lóðirnar Hagasmára 1 og Hagasmára 3 og/eða skrifuðu undir lóðarsamninginn um Hagasmára 3 á árinu 2008: Yfirlýsing Einars Arnar Jónssonar, sem hafi verið stjórnarformaður Norðurturnsins ehf. og Smáralindar ehf. á árinu 2008. Yfirlýsing Gunnars Þorlákssonar, sem hafi átt sæti í stjórn Norðurturnsins ehf. og Smáralindar ehf. á árinu 2008. Yfirlýsing Pálma Kristinssonar, sem hafi verið framkvæmdastjóri Norðurturnsins ehf. og Fasteignafélags Íslands hf. á árinu 2008. Fasteignafélag Íslands hf. hafi verið móðurfélag Smáralindar ehf. og Norðurturnsins ehf. Yfirlýsing Helga Marínós Magnússonar, sem hafi verið framkvæmdastjóri Smáralindar á árinu 2008.

Byggir stefnandi á því að yfirlýsingarnar staðfesti að tilgangur með undirritun stjórnarmanna Norðurturnsins ehf. og Smáralindar ehf. á lóðarleigusamning um Hagasmára 3 hafi verið að tryggja að þær kvaðir sem fram komi á mæliblaði Hagasmára 3 og sé hluti lóðarleigusamnings um þá lóð hafi hvílt jafnt á Hagasmára 3 sem Hagasmára 1. Fari því ekki milli mála að gagnkvæm kvöð sé á lóðunum Hagasmára 1 og Hagasmára 3 um m.a. samnýtingu bílastæða og gagnkvæman umferðarrétt. Stefnandi telur nauðsynlegt að fá viðurkenningardóm um að á lóðunum Hagasmára 1 og  Hagasmára 3 hvíli kvöð um samnýtingu bílastæða, um samnýtingu fráveitulagna og gagnkvæman umferðarrétt. Með slíkum dómi verður komið í veg fyrir að stefndu gangi í framtíðinni á lögvarinn rétt stefnanda.

Ógilding deiliskipulags.

Stefnandi byggir kröfu sína um ógildingu stjórnvaldsákvarðana á því að stefnda Kópavogsbæ hafi verið óheimilt að samþykkja deiliskipulag Smárans vestan Reykjanesbrautar og ganga með því gegn stjórnarskrárvörðum eignarréttindum stefnanda, sem m.a. hafa verið tryggð með þinglýstum og skjalfestum heimildum stefnanda til samnýtingar og umferðar um hluta þess svæðis sem deiliskipulagið taki til. Í umfjöllun um viðurkenningarkröfu stefnanda hafi verið fjallað um réttindi stefnanda yfir lóðinni að Hagasmára 1 á grundvelli kvaðar um samnýtingu bílastæða, samnýtingu fráveitulagna og gagnkvæman umferðarrétt. Byggt sé á fyrri umfjöllun, að breyttu breytanda, til stuðnings kröfu um ógildingu á samþykkt deiliskipulags. Samkvæmt c-lið 1. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 beri sveitarstjórn að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulagsmála þannig að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi. Kvöð sem hvíli á lóðunum að Hagasmára 1 og Hagasmára 3 feli í sér óbein eignarréttindi stefnanda yfir hluta af því svæði sem nýtt deiliskipulag nái til, nánar tiltekið svæði A04, A05, A06 og bílastæði á reit C í núgildandi skipulagi, og telur stefnandi að samþykkt deiliskipulag feli í sér ólögmæta skerðingu á þessum eignarréttindum.

Stefnandi telur að stefndi Kópavogsbær hafi við gerð og afgreiðslu deiliskipulagstillagnanna ekki gætt lögvarinna réttinda stefnanda. Áðurgildandi deiliskipulag hafi ekki gert ráð fyrir neinum byggingum á reitum sem merktir séu C, D og E. Þar eigi að vera bílastæði sem skulu samnýtt af Hagasmára 1 og Hagasmára 3. Samkvæmt samþykktu deiliskipulagi sé nú gert ráð fyrir að þessi svæði sem merkt séu svæði A04, A05 og A06 verði nýtt fyrir íbúðabyggð og atvinnustarfsemi. Þar með sé felldur niður fjöldi bílastæða sem stefnandi og viðskiptavinir hans eigi rétt á að nýta. Með því að fækka bílastæðum á lóðinni Hagasmára 1 sé ekki aðeins verið að gera aðgengi að Smáralindinni erfiðara heldur sé beinlínis verið að vísa viðskiptavinum verslunarmiðstöðvarinnar og væntanlega einnig íbúum og starfsmönnum í nýbyggingum á bílastæði Hagasmára 3. Þannig feli samþykkt deiliskipulag ekki aðeins í sér skerðingu á eignarréttindum stefnanda samkvæmt fyrirliggjandi kvöð um bílastæði við Hagasmára 1 heldur einnig beinlínis hagsmunum stefnanda af bílastæðum á sinni eigin lóð að Hagasmára 3. Þetta sé með öllu óásættanlegt fyrir stefnanda sem krefst þess að samþykkt deiliskipulag verði fellt úr gildi, sbr. dómkröfur, og að áfram gildi það deiliskipulag sem hafi verið forsenda stjórnvaldsákvarðana stefnda Kópavogsbæjar, stofnunar lóðar stefnanda og þeirra samninga sem eigendur Hagasmára 1 og Hagasmára 3 hafi gert með sér.

Deiliskipulagið skerði verulega réttindi stefnanda til bílastæða, bæði vegna fækkunar bílastæða á lóðinni Hagasmára 1 og aukinnar bílastæðaþarfar vegna nýrra bygginga á svæðinu sem leiði bæði til þess að kvöð um samnýtingu bílastæða veiti stefnanda aðgang að færri bílastæðum en áður auk þess sem ágangur tengdur verslunarmiðstöðinni Smáralind á bílastæði stefnanda muni aukast til muna. Þegar stefnandi hafi keypt lóðina Hagasmára 3 af stefnda hafi verið í gildi deiliskipulag upphaflega frá árinu 1993. Á grundvelli þess deiliskipulags hafi eigendur Hagasmára 1 og Hagasmára 3 gert með sér samninga sem báðir séu bundnir af. Þá hafi stefndi Kópavogsbær breytt stofnskjali Hagasmára 1, Hagasmára 3 og Hagasmára 5 og tiltekið að kvaðir hvíli á Hagasmára 1 og 3 um samnýtingu bílastæða og gagnkvæman umferðarrétt. Stjórnvaldsákvörðun stefnda Kópavogsbæjar sem stofnskjalið kveður á um sé bindandi fyrir stefnda Kópavogsbæ. Stefndi Kópavogsbær hafi með ólögmætum hætti samþykkt deiliskipulag sem skerði verulega réttindi stefnanda. Þær ólögmætu stjórnvaldsákvarðanir sem stefndi Kópavogsbær hafi tekið beri að fella úr gildi.

Samþykkt stefnda Kópavogsbæjar á deiliskipulagi 25. október 2016 og 24. nóvember 2015 brjóti gegn stjórnarskrárvörðum eignarréttindum stefnanda sem felist í aðgangi að bílastæðum á grundvelli fyrirliggjandi kvaðar og vegna aukins átroðnings á lóð stefnanda að Hagasmára 3 samkvæmt framangreindu. Samkvæmt 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar sé eignarrétturinn friðhelgur. Engan megi skylda til að láta af hendi eign sína nema almenningsþörf krefji. Þurfi til þess lagafyrirmæli og komi fullt verð fyrir. Í 50. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 sé mælt fyrir um heimildir til eignarnáms vegna breytinga á skipulagi. Þá sé í lokamálsgrein greinarinnar vísað til þess að um framkvæmd eignarnáms og ákvörðun um bætur fari eftir lögum nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms. Sú aðgerð að skerða rétt stefnanda til afnota af bílastæðum sem fólst í samþykkt deiliskipulagsins fól í sér skerðingu á eignarréttindum stefnanda. Við gerð deiliskipulagsins hafi þess hvorki verið freistað að afla samþykkis stefnanda við að láta eign sína af hendi eða heimila breytingar á bílastæðum né gripið til þeirra úrræða um eignarnám sem lög mæli fyrir um. Af þessum sökum sé deiliskipulagið að mati stefnda ógilt og að vettugi virðandi, sbr. einnig dóm Hæstaréttar í máli nr. 118/2009.

Þá byggir stefnandi á sjónarmiðum um réttmætar væntingar. Stefnandi hafi mátt vænta þess að breytingar á deiliskipulagi yrðu ávallt í samræmi við stofnskjal og gildandi lóðarleigusamninga og þinglýstar kvaðir sem væru hluti þeirra eignarréttinda sem byggðust á slíkum skjölum. Stefnandi hafi því mátt vænta þess að stefndi Kópavogsbær myndi ekki gera breytingar á deiliskipulagi sem hrófluðu við réttindum sem stefnandi hafði öðlast með samningum við stefnda Kópavogsbæ.

Enn fremur byggir stefnandi á því að með breytingu á deiliskipulagi sé brotið gegn lögvörðum hagsmunum stefnanda á grundvelli grenndarréttar. Þar sem breytingar á deiliskipulaginu skerði ekki einungis með beinum hætti rétt stefnanda yfir bílastæðum sem séu fjarlægð samkvæmt deiliskipulaginu heldur auki einnig ágang á þau bílastæði sem eftir standi skaðar breyting á deiliskipulaginu hagsmuni stefnanda sem varðir séu af grenndarrétti.

Stefnandi telur nauðsynlegt að fella úr gildi bæði samþykkt deiliskipulags 24. nóvember 2015 og 25. október 2016. Ekki sé nóg að fella úr gildi nýjasta deiliskipulagið frá  25. október 2016 því að þá stæði eftir deiliskipulagið sem samþykkt var 24. nóvember 2015 sem einnig skerði hagsmuni og réttindi stefnanda. Stefnandi telur að hann hafi með málsástæðum sínum og lagarökum sýnt fram á að fallast eigi á kröfur hans og fella eigi bæði deiliskipulagið  frá 24. nóvember 2015 og frá 25. október 2016 úr gildi.

Stefnandi vísar einkum til skipulagslaga nr. 123/2010, stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Enn fremur er vísað til stjórnarskrár lýðveldisins Íslands, sbr. lög nr. 33/1944, og til laga um framkvæmd eignarnáms nr. 11/1973.

Málsástæður og lagarök stefnda Eignarhaldsfélagsins Smáralindar ehf.

Stefndi Smáralind ehf. krefst sýknu af öllum kröfum stefanda. Auk þess krefst hann málskostnaðar.              

                Stefndi byggir dómkröfur sínar á því að þær kvaðir sem hvíldu á lóðunum Hagasmára 1, 5, 11 og 13 og færðust á eina lóð við sameiningu lóðanna, Hagasmára 1, séu enn til staðar. Á hinn bóginn hafnar stefndi því að þær feli í sér kvöð um rétt stefnanda til afnota af bílastæðum að Hagasmára 1. Réttur stefnda til lóðanna 1, 5, 11 og 13 við Hagasmára eigi rætur að rekja til kaupa stefnda á lóðunum 22. desember 1997. Tekin hafi verið ákvörðun af hálfu meðstefnda Kópavogsbæjar um að sameina framangreindar lóðir í eina lóð, Hagasmára 1, árið 1997 en þá hafi framangreindir lóðarleigusamningar verið færðir undir þá lóð í kjölfarið. Í 19. gr. lóðarleigusamninganna um Hagasmára 1, 5, 11 og 13 hafi verið kveðið á um að á sameiginlegri lóð væri kvöð um gegnumakstur og graftarrétt vegna lagna. Einvörðungu hafi í lóðarleigusamningi vegna Hagasmára 5 verið kveðið á um einhliða afnotarétt Heilsugæslustöðvar að Smáranum 10, nú Hagasmára 5, landnr. 178274, af bílastæðum á lóðinni Hagasmára 5, nú Hagasmára 1, landnr. 114528. Sé óumdeilt að framangreindar kvaðir hafi færst  á Hagasmára 1 við sameiningu lóðanna.

Stefndi hafnar því í fyrsta lagi að réttur stefnanda til nýtingar bílastæða á lóðinni við Hagasmára 1 leiði af kaupsamningi stefnda og Fasteignafélags Íslands frá 27. ágúst 2007. Stefndi hafi selt Norðurturninum ehf. 11.808,7 m2 lóð úr Hagasmára 1, þ.e. Hagasmára 3, árið 2007 sem stefnandi eignaðist síðar. Í samningnum sé kveðið á um heimild til að reisa á lóðinni turn við norðvesturhorn verslunarmiðstöðvarinnar. Í grein 1 í kaupsamningnum sé fjallað um forsendur samningsins en þar sé í grein 1.6 sérstaklega kveðið á um að sem hluti af endurgjaldi stefnda fyrir lóðina skuli gerður samstarfs- og afnotasamningur milli stefnda og Norðurturnsins um m.a. afnotaréttindi stefnda af bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins. Þá segi í grein 3.1.3 í kaupsamningnum að eitt af skilyrðum sölunnar sé að gerður verði slíkur samningur „einkum [um] afnotaréttindi [stefnda] á bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins.“ Augljóst sé af framangreindum ákvæðum kaupsamningsins að ætlun aðila hafi verið sú að tryggja afnotarétt stefnda af bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins, en ekki öfugt. Ef kvöðin hefði átt að vera gagnkvæm sé vandséð hvaða hagsmuni seljandi lóðarinnar hefði haft af því að bílastæðaafnotin væru hluti af endurgjaldi fyrir lóðina.

Í öðru lagi hafnar stefndi því að réttur stefnanda til nýtingar bílastæða á lóðinni við Hagasmára 1 leiði af lóðarleigusamningi um Hagasmára 3. Vegna sölu lóðarinnar Hagasmára 3 hafi meðstefndi Kópavogsbær og Norðurturninn ehf. gert lóðarleigusamning 18. apríl 2008 um leigu á lóðinni að Hagasmára 3. Í viðfestum uppdrætti eða mæliblaði sem sé tilgreint sem hluti lóðarleigusamningsins komi fram að á lóðinni hvíli kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3, kvöð um samnýtingu fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3 og kvöð um gagnkvæman umferðarrétt. Undirritað sé undir lóðarleigusamninginn fyrir hönd stefnda en áritunin sé bundin við „að félagið geri ekki athugasemdir við skiptingu lóðarinnar Hagasmára 1.“ Af þessu megi leiða að stefndi afsalaði engum réttindum til stefnanda með undirritun á lóðarleigusamninginn. Þá hafi meðstefndi Kópavogsbær ekki getað afsalað réttindum einhliða án samþykkis rétthafa lóðarinnar og án breytinga á lóðarleigusamningi fyrir Hagasmára 1. Af þessu megi ráða að það hafi aldrei verið sett nein kvöð á lóðina nr. 1 um að lóðarhafi lóðar nr. 3 eigi þar rétt til bílastæða. Á hinn bóginn verði að telja að með undirritun stefnanda undir lóðarleigusamninginn hafi leigutaki, stefnandi, undirgengist kvöð um rétt stefnda til nýtingar bílastæða að Hagasmára 3, enda hafi forsenda þess verið að hann fengi lóðina og hluti kaupverðs að sú kvöð væri fyrir hendi. Í þessu samhengi megi benda á að hvergi segi í viðfestum uppdrætti að kvöð um samnýtingu bílastæða sé gagnkvæm líkt og gert sé í tilviki umferðarréttar.

Í þriðja lagi hafnar stefndi því að réttur stefnanda til nýtingar bílastæða á lóðinni við Hagasmára 1 sé leiddur af stofnskjali frá 21. apríl 2008. Meðstefndi Kópavogsbær hafi gert breytingu á stofnskjölum Hagasmára 1 og Hagasmára 5 í kjölfarið af gerð lóðarleigusamningsins vegna Hagasmára 3. Í breytingarskjalinu segi að breytingar hafi verið gerðar á lóðum við Hagasmára í Kópavogi, Hagasmára 1 hafi verið skipt upp í tvær lóðir, Hagasmára 1 og 3, og stærð Hagasmára 5 breytt og mismun bætt við óútvísað land Kópavogsbæjar. Þá segi um Hagasmára 3 að afmörkun lóðar komi fram á meðfylgjandi mæliblaði útgefnu af Kópavogsbæ þann 27.3.2008 og að það sé hluti stofnskjalsins. Sé þar um að ræða framangreint mæliblað sem hafi fylgt með lóðarleigusamningi vegna Hagasmára 3. Einvörðungu byggingarfulltrúi meðstefnda Kópavogsbæjar hafi áritað stofnskjalið. Stefndi hafnar því að umrætt skjal stofni nokkurn rétt til handa stefnanda um heimild til að nota bílastæði að Hagasmára 1 í ljósi þess að stefndi átti enga aðkomu að gerð þessa skjals og einvörðungu sé vísað til framangreinds uppdráttar varðandi afmörkun lóðar. Mæliblaðið hafi ekki annað hlutverk að lögum en að sýna afmörkun útskiptra fasteigna, sbr. c-lið 1. mgr. 14. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sbr. og það sem fram komi á stofnskjalinu sjálfu. Breytir þar engu þó svo að stofnskjalinu hafi verið þinglýst á Hagasmára 1 enda feli skjalið einvörðungu í sér breytingu á stærð lóðarinnar.

Í fjórða lagi hafnar stefndi því að réttur stefnanda til nýtingar bílastæða á lóðinni við Hagasmára 1 sé leiddur af samningi um nýtingu og kostnaðarskiptingu milli stefnda og stefnanda. Þar sé einvörðungu vísað til 1. gr. lóðarleigusamningsins um Hagasmára 3 og þeirra kvaða sem komi fram á viðfestum uppdrætti með samningnum án þess að nokkur afstaða sé tekin til þeirra. Í 2. gr. samningsins sé einvörðungu fjallað um markmið. Þá sé í 3. gr. markmiðið nánar útfært og sérstaklega fjallað um bílastæði í lokuðum bílakjallara Norðurturnsins, en þar sé einungis hluti af þeim bílastæðum sem séu við Norðurturninn. Eina réttinn sem megi leiða af því ákvæði sé að í desember ár hvert verði gert ráð fyrir að viðskiptavinir Smáralindar geti nýtt þau bílastæði einnig en það sé gert að skilyrði að gert verði nánara samkomulag um það „hverju sinni“. Af ákvæðum samningsins verði ekki annað ráðið en að um ræði viljayfirlýsingu af hálfu aðila um að viðskiptavinir Smáralindar nýti bílastæði Norðurturnsins.

Í fimmta lagi hafnar stefndi því að yfirlýsingar fyrrverandi forsvarsmanna stefnda og Norðurturnsins ehf. sem stefnandi hafi aflað hafi þýðingu í þessu máli. Þeir löggerningar sem séu til staðar marki réttarsamband milli stefnanda og stefnda en ekki skýringar forsvarsmanna framangreindra félaga á lögskiptunum löngu, eftir að þau hafi átt sér stað, um meinta ætlun samningsaðila sem eigi sér enga stoð í orðalagi löggerninganna.

Þá bendir stefndi einnig á í þessu samhengi að meðstefndi Kópavogsbær hafi hafnað því að umrædd kvöð sé til staðar.

Kveður stefndi að af öllu framangreindu megi ljóst vera að engir samningar, stjórnvaldsákvarðanir eða þinglýstar kvaðir standi til þess að lóðarhafi Hagasmára 3 eigi rétt til bílastæða við Hagasmára 1. Grundvallaratriðið í því efni sé hvernig til lóðarinnar nr. 3 hafi verið stofnað í upphafi auk þess sem engin kvöð hafi verið sett á lóðina nr. 1 um þetta efni.

Varðandi kröfu stefnanda um ógildingu á deiliskipulagi krefst stefnandi þess að öllum þeim kröfum verði hafnað. 

Í fyrsta lagi byggir stefndi á því að umrædd kvöð um samnýtingu bílastæða sé ekki til staðar.

Í öðru lagi byggir stefndi á því, verði ekki fallist á ofangreint, að ekki sé um skerðingu á rétti stefnanda að ræða þar sem kvöð um samnýtingu bílastæða geti ekki leitt til þess að um ókomna tíð sé óheimilt af hálfu skipulagsyfirvalda að breyta deiliskipulagi á svæðinu og lóðarhafa að viðhafa breytingar á lóðinni til samræmis við skipulag. Óháð breytingum á lóðinni að Hagasmára 1 er kvöðin um samnýtingu bílastæða til staðar eftir sem áður og tekur hún einvörðungu mið af þeim bílastæðum sem eru til staðar hverju sinni. Hún tryggir nánar tiltekið ekki stefnanda tiltekinn rétt til tiltekins magns bílastæða.

Í þriðja lagi feli samþykkt umrædds deiliskipulags í öllu falli ekki í sér skerðingu á eignarrétti stefnanda þar sem tryggt hafi verið með rannsókn, sem var framkvæmd í skipulagsferlinu, að um fullnægjandi magn bílastæða til þess að mæta bílastæðaþörf á hinu deiliskipulagða svæði væri til staðar og meira til og hefur stefndi ekki lagt fram nein gögn til að hnekkja því mati.

Í málatilbúnaði stefnanda í stefnu komi fram að á áður gildandi deiliskipulagi hafi ekki verið gert ráð fyrir neinum byggingum á reitum merktum C, D og E. Þar hafi einvörðungu átt að vera bílastæði sem skyldu samnýtt af lóðarhöfum Hagasmára 1 og 3. Á hinn bóginn samkvæmt samþykktu deiliskipulagi sé nú gert ráð fyrir, á svæðum sem auðkennd eru A04, A05 og A06 á deiliskipulagsuppdrætti, íbúðabyggð og atvinnustarfsemi. Stefndi vill benda á að þessi fullyrðing stefnanda sé ekki rétt. Við mat á bílastæðaþörf á hinu deiliskipulagða svæði hafi ekki verið gert ráð fyrir samnýtingu bílastæða milli íbúðarhúsnæðis og atvinnuhúsnæðis. Þá hafi á svæði sem var merkt C á eldra deiliskipulagi ekki verið horfið frá fjölda bílastæða. Gert sé ráð fyrir 300 stæðum á landi og 260 stæðum á palli samkvæmt hinu nýja deiliskipulagi.

Deiliskipulag sem krafist sé ógildingar á sé í samræmi við aðalskipulag Kópavogs 2012-2024 sem samþykkt hafi verið í bæjarstjórn 26. nóvember 2013 og staðfest 24. febrúar s.á., sbr. 7. mgr. 12. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 og 3. mgr. 37. gr. sömu laga. Stefnumörkun eins og hún birtist í aðalskipulaginu byggist á því að almannahagsmunir feli í sér skynsamlega nýtingu og uppbyggingu á landi, þ.e. með þéttingu byggðar. Í aðalskipulaginu sé hið deiliskipulagða svæði skilgreint sem miðsvæði M-3 Smáralind Miðhverfi og M-4 Smáralind suðursvæði. Þar komi fram að svæðin taki til verslunarmiðstöðvarinnar Smáralindar en jafnframt sé gert ráð fyrir 15 hæða skrifstofu- og verslunarbyggingu. Þá séu umrædd miðsvæði hluti af þróunarsvæði ÞR-5 Glaðheimar og Smárinn. Í umfjöllun um svæðið í greinargerð með aðalskipulaginu sé m.a. tekið fram að sunnan Smáralindar sé óbyggt svæði í einkaeigu þar sem gert sé ráð fyrir íbúðum og að verslunar- og þjónustusvæði verði skilgreint sem miðsvæði. Segir svo að miðað sé við að ráðist verði í heildarendurskoðun á deiliskipulagi á miðhverfinu umhverfis Reykjanesbraut, þ.e. í Glaðheimum og Smáranum, og að í þeirri vinnu verði landnotkun og landnýting endurskoðuð svo og samgöngur á svæðinu. Af framangreindu megi leiða að málefnalegar ástæður bjuggu að baki þeim deiliskipulagsbreytingum sem krafist sé ógildingar á. Samkvæmt skilmálum deiliskipulagsins sé gert ráð fyrir að lágmarki 1,0-1,2 bílastæðum á íbúð og 1,0 á hverja 35 fermetra af atvinnuhúsnæði. Í eldra deiliskipulagi á svæðinu hafi sama lágmarkskrafa verið gerð um fjölda bílastæða vegna atvinnuhúsnæðis sem hafi leitt af þágildandi byggingarreglugerð. Í gildandi lögum og stjórnvaldsfyrirmælum séu ekki gerðar tilteknar kröfur um fjölda bílastæða að undanskildum kröfum byggingarreglugerðar nr. 112/2012 þar sem gerð sé krafa um tiltekinn fjölda bílastæða fyrir hreyfihamlaða, sem hafi verið mætt. Af því leiði að ákvörðun um fjölda bílastæða verði að byggja á málefnalegum sjónarmiðum. Við gerð tillögu að deiliskipulagi á hinu deiliskipulagða svæði hafi verið litið til fjölbreyttra lausna til að mæta þörfinni í samræmi við skipulagslýsingu verkefnisins. Litið hafi verið á deiliskipulagssvæðið sem eina heild hvað varðar skipulag, stærð, fjölda og staðsetningu bílastæða. Deiliskipulagið geri m.a. ráð fyrir bílgeymslum, yfirborðsstæðum og samnýtingu stæða. VSÓ ráðgjöf ehf. hafi framkvæmt talningu á notkun bílastæða í aðdraganda að gerð deiliskipulagsins, sem samþykkt hafi verið á árinu 2015, og áætlað bílastæðaþörf á svæðinu. Mat á bílastæðaþörf á svæðinu hafi tekið mið af 100% notkun á bílastæðum og ofangreindum sjónarmiðum. Ekki var gert ráð fyrir samnýtingu á milli bílastæða vegna íbúðabyggðar og atvinnuhúsnæðis svo sem áður greini og ekki hafi verið tekið tillit til þess að breyttar ferðavenjur og bættar almenningssamgöngur kunni að draga úr bílastæðaþörf svæðisins til framtíðar. Miðað við greiningu á bílastæðaþörfinni hafi niðurstaðan verið sú að þörf verði á 2.582 stæðum fyrir hið deiliskipulagða svæði í heild þegar svæðið verði fullbyggt. Samkvæmt deiliskipulagi frá 2015, sem stefnandi krefst ógildingar á, sé ráðgert að heildarfjöldi stæða verði um 2.690 og séu því 108 bílastæði umfram þörf. Þá megi sjá af greiningu á bílastæðaþörf á svæðinu að um ræðir fjölgun bílastæða vegna atvinnuhúsnæðis frá því sem hafi verið samkvæmt eldra deiliskipulagi. Fjöldi bílastæða hafi verið aukinn til samræmis við þörf með gildistöku deiliskipulagsins 2016, sem stefnandi krefjist einnig ógildingar á, að því er varði íbúðabyggð sunnan Smáralindar, en líkt og áður greini sé ekki gert ráð fyrir samnýtingu bílastæða milli íbúabyggðar og atvinnuhúsnæðis við mat á bílastæðaþörf á svæðinu.

Þá vill stefndi einnig benda á að hann hafi verulega hagsmuni af því að nægjanlegur fjöldi bílstæða sé á hinu deiliskipulagða svæði vegna rekstrar síns. Hefði hann því hreyft mótmælum við meðferð deiliskipulagstillagna hefði hann talið að bílastæðaþörf þar væri ekki mætt með fullnægjandi hætti.

Engin gögn hafi verið lögð fram af hálfu stefnanda sem hnekki þeirri rannsókn sem fór fram í aðdraganda að gerð deiliskipulagsins um að fjöldi bílastæða væri fullnægjandi til að mæta bílastæðaþörf á svæðinu og meira til. Sönnunarbyrði hvíli á stefnanda að sýna fram á að slík skerðing hafi átt sér stað með gildistöku deiliskipulagsins. Þar sem hann hafi ekki axlað hana beri þegar af þeirri ástæðu að sýkna stefnda af kröfum um ógildingu deiliskipulags.

Í fjórða lagi vill stefndi benda á að ekki séu til staðar skilyrði til þess að ógilda umrætt deiliskipulag enda hafi meðstefndi Kópavogsbær gætt að öllum málsmeðferðarreglum við undirbúning og samþykkt skipulagsins. Sé því ekki til staðar skilyrði til að ógilda ákvarðanir um að samþykkja umrætt skipulag. Það eina sem stefnandi hafi borið við að megi finna að málsmeðferð meðstefnda Kópavogsbæjar við gerð og samþykkt umrædds deiliskipulags sé að ekki hafi verið gætt að lögvörðum réttindum stefnanda. Stefndi hafni þessu. Samkvæmt skipulagslögum nr. 123/2010 sé vald til að skipuleggja land innan marka sveitarfélags í höndum sveitarstjórna sem annist þær og beri ábyrgð á gerð deiliskipulags, sbr. 3. mgr. 3. gr. og 1. mgr. 38. gr. laganna. Í skipulagsáætlunum sé sett fram stefna skipulagsyfirvalda um þróun byggðar og landnotkun og teknar ákvarðanir um samgöngur og mannvirki sem þeim tengist. Við beitingu skipulagsvalds beri að fylgja markmiðum skipulagslaga, sem tíunduð séu í 1. gr. þeirra. Við töku skipulagsákvarðana séu sveitarstjórnir enn fremur bundnar af lögmætis- og meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins, er feli m.a. í sér að með ákvörðun sé stefnt að lögmætum markmiðum og að ekki sé gengið lengra en nauðsynlegt sé til að ná þeim markmiðum. Að gættum þessum grundvallarreglum og markmiðum hafi sveitarstjórnir mat um það hvernig deiliskipulagi skuli háttað og sé það mat rúmt.

Með vísan til ofangreinds hafi mat á bílastæðaþörf verið byggt á málefnalegum sjónarmiðum með vísan til 1. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, sbr. einnig 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Deiliskipulagið sé í samræmi við aðalskipulag. Þá hafi, við undirbúning og kynningu skipulagstillagna, verið farið að ákvæðum laga og gætt að andmælarétti hagsmunaaðila. Þannig hafi verið gætt að réttaröryggi stefnanda við undirbúning og gerð deiliskipulagsins, sbr. 1. gr. skipulagslaga. Í skipulagslögum nr. 123/2010 sé gert ráð fyrir að sveitarfélög hafi heimild til að breyta gildandi skipulagsáætlunum. Eigendur fasteigna geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem geti haft í för með sér einhverja skerðingu eða breytingu á hagsmunum þeirra. Gildistaka skipulagsáætlana geti í einhverjum tilvikum haft í för með sér röskun á einstökum fasteignarréttindum og kveða skipulagslög nr. 123/2010 á um rétt til bóta að uppfylltum tilteknum skilyrðum, sbr. 51. gr. laganna. Ekki leiði það til þess að skilyrði séu til að ógilda ákvörðun um að samþykkja umrætt skipulag.

Í fimmta lagi hafnar stefndi því að stefnandi geti byggt rétt sinn á réttmætum væntingum. Stefndi hafnar því að stefnandi hafi öðlast rétt með samningum sem hann vísar til í málatilbúnaði sínum og vísast um það til framangreinds og einnig að skerðing hafi orðið á þeim rétti verði hann talinn til staðar. Þar að auki byggir stefndi á því að stefnandi geti ekki byggt réttmætar væntingar á deiliskipulagi á þann veg að hann gæti treyst því að því yrði ekki breytt enda skipulagsvald í höndum sveitarfélaga. Í þessu samhengi megi einnig vísa til hliðsjónar til ofangreindrar umfjöllunar um aðalskipulag Kópavogs og að tíðar breytingar hafi verið gerðar á deiliskipulagi á svæðinu.

Stefnandi byggi á því að óheimilt hafi verið að samþykkja framangreint deiliskipulag af hálfu stefnda Kópavogsbæjar þar sem ágangur tengdur verslunarmiðstöðinni Smáralind á bílastæði stefnanda að Hagasmára 3 muni aukast til muna. Stefndi vísar til framangreinds um að bílastæðaþörf á svæðinu sé mætt og að stefnandi hafi ekki lagt fram nein gögn sem sýni fram á að skortur verði á bílastæðum á hinu deiliskipulagða svæði. Þá bendir stefndi á að í öllu falli leiði sú staðreynd, verði hún talin sönnuð, að meiri ágangur verði á bílastæði stefnanda, ekki til ógildingar umrædds deiliskipulags og um það vísast til framangreindrar umfjöllunar.

Auk þess sem að framan sé fram komið byggir stefndi sýknukröfu sína á aðildarskorti, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Skipulagsvald sé í höndum sveitarfélaga. Sveitarstjórn beri ábyrgð á og annist gerð deiliskipulags, sbr. 1. mgr. 38. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Stefndi hvorki samþykkti umrætt deiliskipulag né hefur vald til að fella það niður.

Um lagarök vísar stefndi einkum til 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar, meginreglna eignaréttar, meginreglu samningaréttar um skuldbindingargildi samninga, skipulagslaga nr. 123/2010 og stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Um málskostnað er vísað til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök stefnda Kópavogsbæjar.

Stefndi hafnar öllum málsástæðum stefnanda sem röngum og ósönnuðum og krefst sýknu af öllum kröfum. Eftirfarandi eru málsástæður stefnda til stuðnings sýknukröfu:

Hvað varðar kröfu stefnanda um viðurkenningu tiltekinna gagnkvæmra réttinda gagnvart meðstefnda byggir stefndi sýknukröfu sína aðallega á því að stefndi eigi ekki aðild að dómkröfunni, enda eigi stefndi ekki einstaklegra og lögákveðinna hagsmuna að gæta hvað þennan hlut málsins varði. Sérstaklega sé bent á að í málatilbúnaði stefnanda segi að viðurkenningarkrafan sé sett fram „til að tryggja réttindi stefnanda gagnvart stefnda, Eignarhaldsfélagi Smáralindar ehf., um samnýtingu bílastæða og samnýtingu frárennslislagna og um gagnkvæman umferðarrétt á lóðunum Hagasmára 1 og Hagasmára 3, þar sem stefndu hafi hafnað tilvist slíkra réttinda.“ Samkvæmt þessu sé meðstefndi réttur aðili að þessari kröfu, en ekki stefndi, og á aðildarskortur þessi að leiða til sýknu stefnda, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Til vara er eftir því sem við á byggt á þeim málsástæðum sem færðar séu fram til stuðnings kröfu um sýknu af kröfum stefnanda um ógildingu deiliskipulagsáætlana, að breyttu breytanda. Jafnframt áskilur stefndi sér rétt til að taka undir málatilbúnað meðstefnda hvað þessa og aðrar dómkröfur varðar.

Stefndi kveður ógildingarkröfur stefnanda vera reistar á þeirri málsástæðu að stefnda hafi verið óheimilt að samþykkja deiliskipulag frá 24. nóvember 2015 og deiliskipulag frá 25. október 2016 fyrir Smárann vestan Reykjanesbrautar, og ganga með því gegn stjórnarskrárvörðum eignarréttindum stefnanda til samnýtingar og umferðar um hluta þess svæðis sem deiliskipulagið tekur til. Nánar tiltekið telji stefnandi að meint gagnkvæm kvöð sem hvíli á lóðunum að Hagasmára 1 og Hagasmára 3 feli í sér óbein eignarréttindi stefnanda yfir hluta af því svæði sem nýtt deiliskipulag nái til, nánar tiltekið svæði A04, A05, A06 og bílastæði á reit C í núgildandi skipulagi. Jafnframt telji stefnandi að ágangur tengdur verslunarmiðstöðinni Smáralind á bílastæði stefnanda muni aukast til muna. Telur stefnandi að samþykkt deiliskipulagsáætlananna feli í sér ólögmæta skerðingu á þessum meintu eignarréttindum sínum.

Stefndi hafnar málatilbúnaði stefnanda alfarið og krefst sýknu af kröfum hans með vísan til eftirfarandi rökstuðnings:

Stefndi byggir á því að um sjálfstæði sveitarfélaga sé kveðið á um í 1. mgr. 78. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944. Segi þar að sveitarfélög skuli ráða málefnum sínum sjálf eftir því sem lög ákveði. Sjálfstæði sveitarfélaga sé enn fremur áréttað í 1. og 2. mgr. 1. gr. sveitarstjórnarlaga og 3. gr. sveitarstjórnarlaga nr. 138/2011. Einn af hornsteinum sjálfstjórnarréttar sveitarfélaganna sé skipulagsvaldið. Til marks um það sé í 3. mgr. 3. gr. skipulagslaga kveðið á um skipulagsvald sveitarstjórna til að annast gerð svæðis-, aðal- og deiliskipulagsáætlana. Í 38. gr. laganna sé svo áréttað að sveitarstjórn beri ábyrgð á og annist gerð deiliskipulags. Í því felist tæki sveitarstjórnar til að hafa áhrif á og þróa byggð og umhverfi með bindandi hætti með hagsmuni sveitarfélagsins að leiðarljósi.

Af markmiðsákvæðum skipulagslaga og sérstökum markmiðsákvæðum fyrir deiliskipulagsgerð samkvæmt skipulagsreglugerð megi ráða að sveitarstjórn beri að hafa hagsmuni almennings að leiðarljósi við skipulagsákvarðanir, þó að þess skuli jafnframt gætt að réttaröryggi einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borið. Þá verði skipulagsákvarðanir að byggjast á málefnalegum og rökstuddum sjónarmiðum þar sem í skyldu sveitarstjórnar til skipulagningar felist alla jafna skerðing á beinum og/eða óbeinum eignarréttindum fasteignareigenda. Við töku skipulagsákvarðana séu sveitarstjórnir enn fremur bundnar af lögmætis- og meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar, sem feli m.a. í sér að með ákvörðun skuli stefnt að lögmætum markmiðum og að ekki sé gengið lengra en nauðsynlegt sé til að ná þeim markmiðum. Að gættum þessum grundvallarsjónarmiðum sé sveitarstjórnum játað víðtækt vald til ákvarðana um skipulag innan marka sveitarfélags, sbr. jafnframt dóm Hæstaréttar frá 7. febrúar 2013 í máli nr. 439/2012.

Kveður stefndi að á því svæði sem hér um ræðir hafi stefndi kosið að nýta sér lögbundið skipulagsvald sitt til að breyta skipulagi Smárans, vestan Reykjanesbrautar. Stefnda hafi verið heimilt að gera breytingar á deiliskipulaginu og hafi ákvörðun þar um verið reist á málefnalegum sjónarmiðum og gildum skipulagsrökum. Efnislegar ákvarðanir sveitarstjórna sæti ekki endurskoðun dómstóla svo framarlega sem réttum málsmeðferðarreglum hafi verið fylgt. Fyrir liggi í máli þessu að farið var að ákvæðum laga um undirbúning og kynningu skipulagstillagna og andmælaréttar hagsmunaðila gætt. Liggi því ekki annað fyrir en að málsmeðferð hinna umstefndu deiliskipulagsbreytinga hafi verið lögum samkvæmt. Hafi dómstólar því ekki vald til að endurskoða þá ákvörðun stefnda að samþykkja umræddar deiliskipulagsbreytingar.

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að samþykkt hinna umdeildu deiliskipulagsáætlana hafi verið lögmætar. Við meðferð málanna hafi verið gætt allra þeirra skilyrða og sjónarmiða sem lög kveði á um. Vandað hafi verið til allrar málsmeðferðar og leitað sjónarmiða og umsagna allra hagsmunaaðila, þ.m.t. stefnanda. Andmælaréttar hafi verið gætt og málin upplýst og rannsökuð til hlítar. Athugasemdir og andmæli stefnanda hafi verið tekin til sérstakrar skoðunar og hafi sjónarmiðum hans verið svarað með rökstuddum hætti. Rétt sé að leggja áherslu á að hvergi í málatilbúnaði stefnanda sé byggt á því með beinum hætti að undirbúningur, ferill og samþykkt hinna umþrættu deiliskipulagsáætlana hafi ekki verið í samræmi við ákvæði skipulagslaga og stjórnsýslulaga. Beri því samkvæmt framansögðu að sýkna stefnda af kröfum stefnanda.

Nánar tiltekið er sýknukrafa stefnda reist á eftirfarandi málsástæðum:

Í fyrsta lagi byggir stefndi á því að meint kvöð um samnýtingu bílastæða sé ekki til staðar. Lóðarleigusamningur um lóðina Hagasmára 3 hafi verið undirritaður 18. apríl 2008. Í 1. gr. hans segi að á lóðinni séu kvaðir sem tilteknar séu á meðfylgjandi mæliblaði fyrir lóðina. Á umræddu mæliblaði komi m.a. fram að kvöð sé „um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3.“ Hvergi segi á mæliblaðinu að kvöð um samnýtingu bílastæða sé gagnkvæm, en slíkt sé t.a.m. sérstaklega tiltekið í tilviki umferðarréttar. Hið sama eigi við um mæliblað sem fylgdi stofnskjali lóðanna enda um sama mæliblað að ræða.

Um lóð nr. 1 við Hagasmára séu í gildi lóðarleigusamningar frá 1996 þar sem hvergi sé getið um kvöð til samnýtingar bílastæða. Að mati stefnda sé ljóst að ef ætlunin hafi verið að gera umrædda kvöð gagnkvæma hefði jafnframt verið nauðsynlegt að gera breytingar á mæliblaði Hagasmára 1 samhliða uppskiptingu lóðanna, sbr. gr. 1.3 í skipulagsreglugerð, auk þess sem afla hefði þurft samþykkis lóðarhafa, enda verði slík kvöð ekki sett án hans samþykkis. Lóðarhafi Hagasmára 1 hafi hins vegar ekki verið aðili að lóðarleigusamningi um Hagasmára 3 og sé efni hans því ekki bindandi fyrir hann. Undirritun hans á lóðarleigusamninginn sé við yfirlýsingu þess efnis að félagið geri „ekki athugasemdir við skiptingu lóðarinnar Hagasmára 1.“ Af því leiði að lóðarhafi Hagasmára 1 undirgekkst ekki kvöð um gagnkvæma samnýtingu bílastæða með undirritun sinni á lóðarleigusamninginn. Öllum málatilbúnaði stefnanda um að stefndi hafi tekið stjórnvaldsákvörðun um að leigjendur lóðanna Hagasmára 1 og 3 skuli samnýta bílastæði lóðanna sé alfarið hafnað. Stefndi hafi enga heimild til þess að afsala réttindum einhliða án samþykkis rétthafa lóðarinnar og án breytinga á lóðarleigusamningi fyrir Hagasmára 1. Hin umþrætta kvöð hvíli því einvörðungu á lóð nr. 3 við Hagasmára í þágu lóðar nr. 1.

Að sama skapi hafnar stefndi því að rétt stefnanda til nýtingar bílastæða við Hagasmára 1 megi leiða af mæliblaði sem fylgdi stofnskjali Hagasmára 1, 3 og 5 frá 21. apríl 2008. Um sé að ræða sama mæliblað og fylgdi fyrrnefndum lóðarleigusamningi vegna Hagasmára 3. Mæliblaðið hafi ekki annað hlutverk að lögum en að sýna afmörkun útskiptra fasteigna, sbr. c-lið 1. mgr. 14. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sbr. og það sem fram komi á stofnskjalinu sjálfu. Einkaréttarlegir samningar sem lóðarhafar nefndra lóða kunni síðar að hafa gert sín á milli um samnýtingu bílastæða takmarki ekki skipulagsvald sveitarfélagsins, sbr. 3. mgr. 3. gr. og 1. mgr. 38. gr. skipulagslaga. Engu að síður telur stefndi rétt að taka fram að hann fái með engu móti séð að rétt stefnanda til samnýtingar bílastæða á lóð Hagasmára 1 megi leiða af kaupsamningi Smáralindar ehf. og Fasteignafélags Íslands frá 27. ágúst 2007 um Hagasmára 3. Í samningnum sé kveðið á um heimild til að reisa á lóðinni turn við norðvesturhorn verslunarmiðstöðvarinnar. Í gr. 1.6 í kaupsamningnum segi að sem hluti af endurgjaldi Smáralindar ehf. fyrir lóðina skuli gerður samstarfs- og afnotasamningur milli Smáralindar ehf. og Norðurturnsins um „m.a. afnotaréttindi Smáralindar ehf. af bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins.“ Þá segi í gr. 3.1.3 í kaupsamningnum að salan sé háð því skilyrði að gerður verði samstarfs- og afnotasamningur um samstarf félaganna í tengslum við rekstur verslunarmiðstöðvarinnar og Norðurturnsins og gagnkvæm afnotaréttindi í tengslum við slíkt samstarf, „einkum afnotaréttindi SL [Smáralindar ehf.] á bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins.“ Samkvæmt framangreindu megi ljóst vera að samkomulag aðila tók til þess að tryggja afnotarétt Smáralindar ehf. að bílastæðum í bílastæði Norðurturnsins, en ekki öfugt.

Að sama skapi hafnar stefndi því að kvöð um gagnkvæma samnýtingu bílastæða megi leiða af samningi um nýtingu og kostnaðarskiptingu milli stefnanda og meðstefnda. Í samningnum sé vísað til 1. gr. lóðarleigusamnings um Hagasmára 3 og þeirra kvaða sem getið sé um í viðfestu mæliblaði. Feli samningurinn því ekki í sér sjálfstætt samkomulag um gagnkvæma nýtingu bílastæða sem stefndi geti leitt meintan rétt sinn af.

Í öðru lagi telur stefndi ljóst að hin meinta kvöð feli, í öllu falli, eingöngu í sér kvöð um samnýtingu bílastæða eins og þau séu á hverjum tíma. Með öðrum orðum sé hin meinta kvöð ekki bundin við tiltekinn fjölda bílastæða og því feli breyting á fjölda bílastæða ekki í sér skerðingu á rétti stefnanda. Hafi stefnanda frá upphafi mátt vera ljóst með hliðsjón af skipulagsvaldi stefnda og ráðstöfunarrétti meðstefnda yfir eigin bílastæðum að fjöldi bílastæða væri ekki fastbundinn til framtíðar litið.

Í þriðja lagi byggir stefndi á því að óháð tilvist meintrar kvaðar muni deiliskipulagsbreytingarnar ekki koma til með að skerða eignarréttindi stefnanda eða auka ágang á bílastæði hans. Í gildandi lögum og stjórnvaldsfyrirmælum sé ekki að finna tilteknar kröfur um fjölda almennra bílastæða, að undanskildum kröfum byggingarreglugerðar nr. 112/2012 um lágmarksfjölda bílastæða fyrir hreyfihamlaða. Þrátt fyrir að engar slíkar kröfur séu gerðar lögum samkvæmt sé í hinum umþrættu deiliskipulagsáætlunum gerðar lágmarkskröfur um að hverri íbúð fylgi 1,0 – 1,2 bílastæði og 1 bílastæði á hverja 35 fermetra af atvinnuhúsnæði. Samanlagt sé gert ráð fyrir 2.690 stæðum fyrir atvinnustarfsemi Smáralindar og Norðurturns, eða 1 stæði á hverja 32,7 m2. Í dag séu á svæðinu um 2.560 bílastæði, sem sé um 1 stæði á hverja 30,2 m2 atvinnuhúsnæðis. Tryggt hafi verið með ítarlegri rannsókn, sem var framkvæmd í skipulagsferlinu, að fullnægjandi magn bílastæða til þess að mæta bílastæðaþörf á hinu deiliskipulagða svæði sé til staðar og meira til. Niðurstaða greiningar hafi leitt í ljós að starfsemi og fyrirhuguð íbúðabyggð á svæðinu bjóði upp á góð tækifæri til að samnýta bílastæði, þar sem ásókn og nýting bílastæða sé breytileg eftir starfsemi og tíma dags. Þannig skapist forsendur til að draga úr fjölda bílastæða og nýta land á hagkvæmari máta en gert hafi verið til þessa. Minnt sé á í þessu samhengi að eitt af markmiðum skipulagslaga sé að stuðla að skynsamlegri og hagkvæmri nýtingu lands og landgæða, sbr. b-lið 1. mgr. 1. gr. laganna.

Eitt af þeim gögnum sem deiliskipulagsáætlanirnar styðjast við sé niðurstaða úttektar á nýtingu 970 bílastæða á hinu deiliskipulagða svæði miðað við núverandi forsendur. Sýndi úttektin að á háannatíma, þ.e. seinni partinn á virkum dögum og um helgar, var nýting bílastæða 30% á suðvesturhorni Smáralindar, 55% á miðsvæðinu sunnar Smáralindar, 70% á suðausturhorni hennar og 15-35% í bílastæðahúsi við Norðurturn (Hagasmára 3). Samanlagt hafi því verið um 480 stæði af 930 stæðum í notkun á háannatíma, sem gefi tilefni til að bæta nýtingu svæðisins verulega. Með hliðsjón af fenginni reynslu og hérlendum og erlendum viðmiðum hafi niðurstaða greiningar verið sú að bílastæðaþörf á svæðinu sé 2.582 stæði. Taki útreikningarnir mið af fjölbreyttum lausnum í bílastæðamálum sem ráðgerðar séu á hinu deiliskipulagða svæði til að mæta þeirri uppbyggingu sem fyrirhuguð sé, s.s. bílgeymslum, yfirborðsstæðum og samnýtingu stæða.

Engin gögn hafa verið lögð fram af hálfu stefnanda sem hnekki þeirri rannsókn sem hafi átt sér stað við skipulagsgerðina. Sönnunarbyrði hvíli á stefnanda að sýna fram á að skerðing á hagsmunum hans hafi orðið með gildistöku deiliskipulagsáætlananna. Þá sönnunarbyrði hafi stefnandi ekki axlað.

Stefndi telur samkvæmt framansögðu ljóst að mat á bílastæðaþörf hafi verið byggt á lögmætum og málefnalegum sjónarmiðum og að í hinum umþrættu deiliskipulagsáætlunum sé komið fyllilega til móts við ýtrustu kröfur um bílastæðaþörf. Áfram megi því gera ráð fyrir að á svæðinu verði gott aðgengi að bílastæðum og sé engin ástæða til að ætla að deiliskipulagsáætlanirnar muni hafa áhrif á meinta kvöð um gagnkvæma nýtingu bílastæða eða leiða til aukins ágangs á bílastæði Hagasmára 3.

Í fjórða lagi byggir stefndi á því, að jafnvel þótt litið verði svo á að samþykkt deiliskipulagsáætlananna hafi falið í sér skerðingu á óbeinum eignarrétti stefnanda, sé skerðingin ekki þess eðlis að varðað geti ógildingu þeirra. Vísað sé til áðurgreindra heimilda skipulagslaga um forræði og ábyrgð sveitarstjórna á gerð skipulagsáætlana. Byggist það á þeirri meginreglu að sveitarfélög fari með skipulagsvald innan sinna marka, óháð eignarrétti til landsins í heild eða til einstakra hluta þess. Þegar af þeirri ástæðu beri að hafna kröfu stefnanda um ógildingu deiliskipulagsins.

Þá séu deiliskipulagsáætlanirnar í samræmi við aðalskipulag Kópavogs 2012 - 2024, en stefnumörkun eins og hún birtist í aðalskipulaginu byggist á því að almannahagsmunir feli í sér skynsamlega nýtingu og uppbyggingu á landi, þ.e. með þéttingu byggðar. Svæðið sem um ræðir sé í aðalskipulaginu skilgreint sem Miðsvæði M-3 Smáralind Miðhverfi og M-4 Smáralind Suðursvæði. Þar segi að svæðin taki til verslunarmiðstöðvarinnar Smáralindar en jafnframt sé gert ráð fyrir 15 hæða skrifstofu- og verslunarbyggingu. Þá séu umrædd svæði hluti af Þróunarsvæði ÞR-5 Glaðheimar og Smárinn. Í umfjöllun um svæðið í greinargerð með aðalskipulaginu sé m.a. tekið fram að sunnan Smáralindar sé óbyggt svæði í einkaeigu þar sem gert sé ráð fyrir 500 íbúðum og að verslunar- og þjónustusvæði verði skilgreint sem miðsvæði. Segir svo að miðað sé við að „ráðist verði í heildarendurskoðun á deiliskipulagi á miðhverfinu umhverfis Reykjanesbraut, þ.e. í Glaðheimum og Smáranum.“ Í þeirri vinnu verði „landnotkun og landnýting endurskoðuð svo og samgöngur á svæðinu.“ Með hinum umþrættu ákvörðunum hafi því stefndi fyrst og fremst verið að framfylgja breyttri stefnu svæðis- og aðalskipulags um þéttingu byggðar og bætta nýtingu svæðisins, svo sem honum sé skylt, sbr. 3. mgr. 37. gr. skipulagslaga, og áskilnað 7. mgr. 12. gr. laganna um innbyrðis samræmi gildandi skipulagsáætlana. Veigamiklar og málefnalegar ástæður hafi því búið að baki deiliskipulagsbreytingunum. Meint lögvarin réttindi stefnanda hafi samkvæmt framansögðu ekki verið skert umfram það sem almennt hefði mátt búast við að hlytist af eðlilegri og réttmætri hagnýtingu og þróun lóða að teknu tilliti til gildandi skipulagsáætlana.

Þá geri skipulagslög beinlínis ráð fyrir því að skipulag eða breyting á skipulagi geti leitt til verulegrar skerðingar á verðmæti fasteignar, umfram það sem eigi við um eignir í næsta nágrenni, án þess að ógildingu varði, sbr. 1. mgr. 51. gr. skipulagslaga. Mæli tilvitnað ákvæði fyrir um að í slíkum tilvikum eigi sá er geti sýnt fram á tjón af þeim sökum rétt á bótum frá viðkomandi sveitarfélagi. Sérstaklega sé tekið fram í 1. mgr. 51. gr. a í skipulagslögum að við ákvörðun bóta og bótakrafna skuli m.a. miða við hvaða áhrif viðkomandi skipulagsáætlun hafi á „bifreiðastæði“. Geri skipulagslög því beinlínis ráð fyrir því að fasteignareigandi geti þurft að þola skerðingu á bifreiðastæðum vegna skipulagsáætlana, þótt hann geti hugsanlega átt rétt til bóta vegna slíkrar skerðingar.

Af framangreindu sé ljóst að telji stefnandi sig hafa orðið fyrir tjóni vegna hinna umþrættu skipulagsáætlana sé honum að uppfylltum tilteknum skilyrðum tryggður réttur til bóta samkvæmt 51. gr. skipulagslaga. Slíkar aðstæður takmarki þó á engan hátt rétt stefnda til að samþykkja breytingar á deiliskipulagi innan marka sveitarfélagsins. Rétt sé þó að taka fram að stefndi lítur svo á að gildistaka deiliskipulagsáætlananna hafi ekki haft í för með sér skaðabótaskylt tjón fyrir stefnanda. Hafi einhver skerðing orðið á óbeinum eignarréttindum stefnanda sé ljóst að um sé að ræða skerðingu sem stefnandi þurfi að þola bótalaust.

Stefndi telur tilvísun stefnanda til dóms Hæstaréttar í máli nr. 118/2009 enga þýðingu hafa í máli þessu, enda séu málin á engan hátt sambærileg. Í því máli hafi verið um að ræða kvöð um umferð ökutækja sem var lögð á með samþykkt deiliskipulags. Þá hlaut deiliskipulagið sem um var deilt í málinu meðferð í samræmi við ákvæði eldri skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997

Í fimmta lagi hafnar stefndi því að stefnandi geti byggt rétt sinn á sjónarmiðum um réttmætar væntingar. Það liggi í hlutarins eðli að skipulagsáætlanir taki breytingum í takt við þróun byggðar og samfélags á hverjum tíma. Skipulagsyfirvöldum sé enda nauðsynlegt að geta brugðist við þróun og stjórnað áherslum innan tiltekinna svæða með breytingum á skipulagi. Stefnandi mátti því ekki búast við því að deiliskipulag svæðisins stæði óbreytt um ókomna tíð.

Fari svo ólíklega að fallist verði á kröfur stefnanda um ógildingu hinna umþrættu deiliskipulagsáætlana, leggur stefndi áherslu á að í sýknukröfu sinni felist jafnframt krafa um sýknu að hluta. Bent sé á að af málatilbúnaði stefnanda megi ráða að meintir hagsmunir hans varði einvörðungu þau svæði sem skilgreind séu sem svæði A04, A05 og A06 í núgildandi deiliskipulagi og því engar forsendur til að fallast á ógildingu deiliskipulagsáætlananna í heild sinni. Mæla meðalhófssjónarmið með því að ógilding taki aðeins til þess hluta sem varði ágreiningsefni þessa máls, þ.e. svæða A04, A05 og A06. Sjá í þessu sambandi til dæmis úrskurð úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 18. nóvember 2009 í máli nr. 52/2009.

Um lagarök vísar stefndi Kópavogsbær einkum  til stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944, einkum 1. mgr. 78. gr. og 1. mgr. 72. gr., meginreglna eignarréttar, skipulagslaga nr. 123/2010, skipulagsreglugerðar nr. 90/2013, byggingarreglugerðar nr. 112/2012, sveitarstjórnarlaga nr. 138/2011, laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001, stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Krafan um málskostnað styðst við 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991.

Forsendur og niðurstaða.

Í stefnu eru dómkröfur stefnanda þannig að krafist er viðurkenningar á að kvaðir hvíli á lóðunum Hagasmára 1, 3 og 5 í Kópavogi, samkvæmt stofnskjali frá 21. apríl 2008, um samnýtingu bílastæða, um samnýtingu fráveitulagna og gagnkvæman umferðarrétt og að sú kvöð veiti stefnanda, sem eiganda Hagasmára 3, rétt til nýtingar á bílastæðum á lóðinni við Hagasmára 1.

Eins og rakið er að framan er í gildi lóðarleigusamningur frá 1. október 1996 milli þáverandi leigulóðarhafa, Byggingarfélags Gylfa og Gunnars ehf., nú Eignarhaldsfélags Smáralindar ehf., og Kópavogsbæjar um atvinnuhúsalóðina Hagasmára 1 í Kópavogi. Undir liðnum „Aðrir skilmálar“ er tilgreind kvöð sem hvílir á sameiginlegum hluta lóðarinnar, lóðanna 1, 5, 11 og 13 við Hagasmára, 17.660 fm, fyrir aðkomu að húsunum og bílastæði. Segir að á sameiginlegri lóð sé kvöð um gegnumakstur svo og grafarrétt vegna lagna og á sérlóðinni skuli koma fyrir bílastæðum, sbr. afstöðumynd. Þá sé kvöð um gegnumakstur, sbr. afstöðumynd. Í lóðarleigusamningi milli sömu aðila um Hagasmára 5 í Kópavogi eru sömu kvaðir tilgreindar auk þess sem kvöð er á lóðinni um afnotarétt Heilsugæslustöðvar af bílastæðum inni á lóðinni. Í lóðarleigusamningi milli sömu aðla um Hagasmára 11 eru sömu kvaðir og eru á Hagasmára 1. Í lóðarleigusamningi milli sömu aðila um Hagasmára 13 er getið um sömu kvaðir og í samningum um Hagasmára 1 og 3. Með afsali þinglýstu í desember 1998 eignaðist Smáralind ehf. lóðirnar Hagasmára 1, 5, 11 og 13. Með yfirlýsingu Kópavogsbæjar 1. júlí 1999, sem þinglýst var í sama mánuði, voru lóðirnar Hagasmári 1, 5, 11 og 13 sameinaðar í eina lóð, Hagasmára 1 í Kópavogi.

                Með kaupsamningi, undirrituðum 27. ágúst 2007, seldi Smáralind ehf. Fasteignafélagi Íslands hf. hluta úr lóðinni Hagasmára 1 en dótturfélag Fasteignafélags Íslands hf., Norðurturninn, hugðist reisa turn á lóð sem átti að skilja frá Hagasmára 1. Aðilar voru sammála um að sem hluti af endurgjaldi fyrir lóðina yrði gerður samstarfs- og afnotasamningur þar sem kveðið yrði á um afnotarétt Smáralindar ehf. af bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins. Var söluverðið einn milljarður króna sem m.a. greiddist með yfirtöku lána. Þá var skilyrði sölunnar að lánveitendur Smáralindar ehf. og þeir sem ættu veðréttindi og eða kvaðir á lóðinni við Hagasmára 1, samþykktu þær aðgerðir sem lýst sé í lið 3.1.1 í samningnum og jafnframt að lóðin yrði veðbanda- og kvaðalaus af þeirra hálfu. Þá var skilyrði um að gerður yrði samstarfs- og/eða afnotasamningur milli Smáralindar ehf. og Norðurturnsins ehf., um samstarf félaganna í tengslum við rekstur verslunarmiðstöðvarinnar og Norðurturnsins og gagnkvæm afnotaréttindi í tengslum við slíkt samstarf, einkum afnotaréttindi Smáralindar ehf. á bílastæðum í bílastæði Norðurturnsins ehf.

Með stofnskjali gerðu 21. apríl 2008 var Hagasmára 1 skipt upp í tvær lóðir, Hagasmára 1 og 3. Var gerður sérstakur lóðarleigusamningur af hálfu Kópavogsbæjar við Norðurturninn ehf. um lóðina Hagasmára 3. Ekki var gerður nýr lóðarleigusamningur um Hagasmára 1 og er því í gildi lóðarleigusamningur um þá lóð frá árinu 1996. Í stofnskjali og breytingu á lóðinni Hagasmára 1 og 5 eru stærðir lóðanna Hagasmára 1 og 5 fyrir og eftir breytingu tilgreindar. Þá er stærð lóðarinnar Hagasmára 3 tilgreind. Kemur fram á mæliblaði með stofnskjalinu að kvöð sé um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3, kvöð um samnýtingu fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3 og kvöð um gagnkvæman umferðarrétt. Sömu kvaðir eru tilgreindar með lóðarleigusamningi milli Kópavogsbæjar og Norðurturnsins ehf. um Hagasmára 3. Á lóðarleigusamninginn undirritaði stjórn Smáralindar eftirfarandi: „Með undirritun sinni lýsir Smáralind ehf. því yfir að félagið geri ekki athugasemdir við skiptingu lóðarinnar Hagasmára 1 við útgáfu þessa samnings.“

                Með samningi milli Smáralindar ehf. og félaga fyrir hönd óstofnaðs hlutafélags, Turnsins, er ákvæði um að aðilar séu sammála um að skipta kostnaði vegna innkeyrslu að bílastæðum að Hagasmára 3 með sanngjörnum hætti. Þá voru aðilar sammála um að bílastæði í lokuðum bílakjallara Norðurturnsins yrðu fyrst og fremst nýtt í þágu þeirrar starfsemi sem kæmi til með að verða í Norðurturninum. Í desember ár hvert yrði þó gert ráð fyrir að viðskiptavinir Smáralindar gætu nýtt bílastæðin þar samkvæmt nánara samkomulagi hverju sinni.

                Eins og ítarlega hefur verið rakið er ekkert í gögnum málsins sem styður þá fullyrðingu stefnanda, sem hann byggir kröfugerð sína á, að samið hafi verið um að stefnandi og Smáralind ehf. hafi samið um gagnkvæma samnýtingu bílastæða á lóðunum 1 og 3. Þvert á móti var hluti söluverðs lóðarinnar Hagasmára 3, og eitt af skilyrðum fyrir sölunni, að gerður yrði samningur þar sem m.a. kæmi fram að hluti af söluverðinu væri afnotaréttindi Smáralindar af bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins.

                Þann 5., 6. og 7. júlí 2016 undirrituðu þáverandi stjórnarmenn Smáralindar ehf. yfirlýsingu um að settar hefðu verið gagnkvæmar kvaðir við gerð lóðarleigusamnings um Hagasmára 3 á lóðirnar Hagasmára 1 og 3. Hafi tilgangurinn, með undirrituð stjórnar beggja félaganna, Smáralindar og Norðurturnsins, verið að tryggja að kvaðirnar hvíldu jafnt á Hagasmára 3 sem Hagasmára 1 og að tryggja til langs tíma eðlilegt aðgengi almennings að þeim mannvirkjum og þeirri viðamiklu þjónustu sem þar væri, óháð eignarhaldi á félögunum á hverjum tíma. Eru þessar yfirlýsingar síðar til komnar og samrýmast ekki þinglýstum skjölum né kaupsamningi milli aðila um lóðina Hagasmára 3. Þá var þeirri kvöð ekki þinglýst á lóðina Hagasmára 1, sem hefði þurft að gera til að tryggja slík óbein eignarréttindi þriðja aðila. Hafa þessar yfirlýsingar því ekkert gildi í máli þessu.

                Að öllu framangreindu virtu er það niðurstaða dómsins að stefnanda, Norðurturninum hf., hafi ekki tekist að sýna fram á að samningar aðila hafi snúist um gagnkvæma samnýtingu bílastæða á lóðunum 1 og 3 við Hagasmára í Kópavogi. Er stefndi Smáralind ehf. því sýkn í máli þessu af kröfum stefnanda, Norðurturnsins hf.

                Stefnandi krefst þess að fellt verði úr gildi deiliskipulag Smárans vestan Reykjanesbrautar sem samþykkt var í bæjarstjórn Kópavogsbæjar 25. október 2016 og auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda 25. nóvember 2016. Þá krefst hann þess einnig að fellt verði úr gildi deiliskipulag Smárans vestan Reykjanesbrautar sem samþykkt var í bæjarstjórn Kópavogsbæjar 24. nóvember 2015 og auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda 9. júní 2016.

Í málatilbúnaði stefnanda er krafa þessi byggð á því að Kópavogsbæ hafi verið óheimilt að samþykkja deiliskipulag Smárans vestan Reykjanesbrautar, og ganga með því gegn stjórnarskrárvörðum eignarréttindum stefnanda, sem m.a. hafi verið tryggð með þinglýstum og skjalfestum heimildum stefnanda til samnýtingar og umferðar um hluta þess svæðis sem deiliskipulagið taki til.

                Stefnandi byggir þessar kröfur sínar á sömu gögnum og viðurkenningarkrafa hans er byggð á um gagnkvæma samnýtingu bílastæða. Þeirri kröfu hefur nú þegar verið hafnað. Að þeirri niðurstöðu fenginni hefur stefnandi ekki lögvarða hagsmuni af því að síðari kröfur hans um ógildingu deiliskipulags verði tekin til greina. Verður, þegar af þeirri ástæðu, þeim kröfur stefnanda vísað sjálfkrafa frá dómi, sbr. 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Að þessum niðurstöðum fengnum verður stefnanda gert að greiða báðum stefndu málskostnað eins og segir í dómsorði.

                Ástríður Grímsdóttir héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð.

Stefndu, Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf. og Kópavogsbær, eru sýkn af kröfum stefnanda um að viðurkennt verði með dómi að samkvæmt stofnskjali fyrir lóðirnar Hagasmára 1, Hagasmára 3 og Hagasmára 5 frá 21. apríl 2008 hvíli kvaðir á lóðunum Hagasmára 1 og Hagasmára 3 um samnýtingu bílastæða, um samnýtingu fráveitulagna og gagnkvæman umferðarrétt og sú kvöð veiti stefnanda, sem eiganda Hagasmára 3, rétt til nýtingar á bílastæðum á lóðinni við Hagasmára 1 í Kópavogi.

                Kröfu stefnanda um að deiliskipulag Smárans vestan Reykjanesbrautar, sem samþykkt var í bæjarstjórn Kópavogsbæjar 25. október 2016 og auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda 25. nóvember 2016, verði fellt úr gildi er vísað frá dómi.

Kröfu stefnanda um að deiliskipulag Smárans,vestan Reykjanesbrautar, sem samþykkt var í bæjarstjórn Kópavogsbæjar 24. nóvember 2015 og auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda 9. júní 2016, verði fellt úr gildi er vísað frá dómi.

                Stefnandi greiði stefndu hvorum um sig 3.000.000 króna í málskostnað.