Hæstiréttur íslands

Mál nr. 19/2021

Íþaka fasteignir ehf. (Gestur Jónsson lögmaður)
gegn
Fosshótelum ehf. (Eiríkur S. Svavarsson lögmaður)
og gagnsök

Lykilorð

  • Leigusamningur
  • Samning dóms
  • Ómerking héraðsdóms
  • Heimvísun

Reifun

Aðilar málsins gerðu með sér leigusamning til tuttugu ára þar sem F ehf. tók á leigu fasteign í eigu Í ehf. í því skyni að reka þar hótel. Vegna aðstæðna sem rekja mátti til COVID-19 heimsfaraldursins var hótelinu lokað í lok mars 2020. Með dómi héraðsdóms var fallist á kröfu F ehf. um að víkja tímabundið til hliðar ákvæði leigusamningsins um leigugreiðslur á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936. Leyfi var veitt til áfrýjunar héraðsdóms beint til Hæstaréttar samkvæmt heimild í 1. mgr. 175. gr. laga nr. 91/1991. Í dómi Hæstaréttar kom fram að fyrir héraðsdómi hefði verið til úrlausnar annars vegar viðurkenningarkrafa F ehf. um að leigusamningi yrði tímabundið vikið til hliðar og hins vegar fjárkrafa Í ehf. í gagnsök um greiðslu leigu fyrir hluta þess tímabils sem viðurkenningarkrafan tók til. Síðastnefnd krafa hefði falið í sér skyldu sem fullnægja mætti með aðför samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989. Í dóminum hefði einungis verið leyst úr viðurkenningarkröfunni en að þeirri niðurstöðu fenginni hefði ekki verið dæmt um greiðslukröfu Í ehf. Taldi Hæstiréttur að Í ehf. hefði lögvarða hagsmuni af því að fá dóm um hvort hann ætti fjárkröfu á hendur F ehf. og hefði héraðsdómi borið að leysa efnislega úr kröfum hans eins og skylt hefði verið samkvæmt f. lið 1. mgr. og 2. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991. Héraðsdómur var því ómerktur og málinu vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar og dómsálagningar á ný.

Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Benedikt Bogason, Ása Ólafsdóttir, Björg Thorarensen, Karl Axelsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

2. Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 5. maí 2021. Hann krefst sýknu af kröfum gagnáfrýjanda og að honum verði gert að greiða sér 419.889.800 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af nánar tilgreindum fjárhæðum frá 1. apríl 2020 til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum 15. apríl 2020 að fjárhæð 11.345.266 krónur og 9. apríl 2021 að fjárhæð 297.858.441 krónu. Loks krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

3. Gagnáfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar fyrir sitt leyti 7. júlí 2021. Hann krefst sýknu af kröfum aðaláfrýjanda og að ákvæði um leigufjárhæð í leigusamningi milli aðila 2. júlí 2013 verði tímabundið vikið til hliðar að fullu frá 1. apríl til 31. desember 2020. Jafnframt krefst hann þess að frá 1. janúar til 31. mars 2021 verði sér gert að greiða 20% leigufjárhæðar hvers mánaðar að viðbættri verðtryggingu auk virðisaukaskatts að fjárhæð 11.709.004 krónur vegna janúar 2021, 11.732.935 krónur vegna febrúar 2021 og 11.725.755 krónur vegna mars 2021 eða samtals 35.167.694 krónur. Þá krefst hann þess að dráttarvextir verði ekki dæmdir af leigufjárhæðum fyrr en einum mánuði eftir uppsögu dóms Hæstaréttar. Loks krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Málsatvik og meðferð málsins

4. Aðilar gerðu leigusamning 2. júlí 2013 þar sem aðaláfrýjandi leigði gagnáfrýjanda fasteign til tuttugu ára í því skyni að reka hótel. Vegna aðstæðna sem rekja má til COVID-19-heimsfaraldursins lokaði gagnáfrýjandi hótelinu í lok mars 2020. Ágreiningur málsins lýtur að kröfu gagnáfrýjanda um að gera tímabundna breytingu á leigugreiðslum samkvæmt leigusamningnum. Gagnáfrýjandi reisir kröfur sínar á ákvæði í leigusamningnum um ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atvik, ólögfestri reglu kröfuréttar um óviðráðanleg ytri atvik (force majeure), reglu kröfuréttar um stjórnunarábyrgð, sem og reglum samningaréttar um brostnar forsendur og 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga sem vísað er til í 11. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Aðaláfrýjandi gerir hins vegar kröfu um greiðslu áfallinnar leigu fyrir 1. apríl til 1. september 2020 að frádregnum innborgunum.

5. Í hinum áfrýjaða dómi var jafnframt til úrlausnar sú krafa gagnáfrýjanda á hendur Íslandsbanka hf. að staðfest yrði lögbann sem gert var 23. júní 2020 við greiðslu nánar tiltekinna ábyrgða sem settar voru til tryggingar leigugreiðslum hans. Á það var ekki fallist í hinum áfrýjaða dómi og var þeim hluta málsins ekki áfrýjað. Eftir að héraðsdómur gekk greiddi Íslandsbanki hf. aðaláfrýjanda 297.858.441 krónu á grundvelli ábyrgðarinnar sem hann hafði gengist í.

6. Fyrir héraðsdómi var endanleg krafa gagnáfrýjanda á hendur aðaláfrýjanda sú að vikið yrði tímabundið til hliðar ákvæði leigusamningsins um greiðslu leigu þannig að því yrði vikið til hliðar að fullu 1. apríl til 31. desember 2020 og að gagnáfrýjanda yrði gert að greiða 20% leigunnar frá 1. janúar til 31. mars 2021 að viðbættri verðtryggingu og virðisaukaskatti. Þá var þess krafist að dráttarvextir reiknuðust ekki af ógreiddri leigu fyrr en einum mánuði eftir dómsuppsögu. Í gagnsök krafðist hann jafnframt sýknu af öllum kröfum aðaláfrýjanda og til vara að kröfur hans yrðu lækkaðar. Aðaláfrýjandi krafðist hins vegar sýknu af öllum kröfum gagnáfrýjanda. Í gagnsök krafðist hann þess að gagnáfrýjanda yrði gert að greiða sér 419.889.800 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 sem var gjaldfallin leiga frá 1. apríl til 1. september 2020, að frádreginni innborgun 15. apríl 2020 að fjárhæð 11.345.266 krónur.

7. Eins og áður greinir var í hinum áfrýjaða dómi fallist á að rétt væri að víkja tímabundið til hliðar leigusamningi aðila á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936. Leiguverðið átti að ákvarðast með þeim hætti að frá apríl 2020 til og með loka mars 2021 greiddi gagnáfrýjandi helming leigufjárhæðar í hverjum mánuði miðað við leigusamning aðila. Upphafstími dráttarvaxta af leigugreiðslum vegna framangreinds tímabils var mánuði eftir dómsuppsögu. Um gagnkröfu aðaláfrýjanda sagði í forsendum dómsins að af framangreindri niðurstöðu leiddi að hafnað væri kröfum ,,gagnstefnanda í gagnsök þar sem um leigufjárhæð fer samkvæmt því sem greinir í aðalsök.“ Í dómsorðinu var síðan ekkert vikið að greiðslukröfu aðaláfrýjanda.

8. Með ákvörðun Hæstaréttar 4. maí 2021 var fallist á að málið gæti haft þýðingu fyrir framkvæmd fjölda samninga þar sem forsendur hefðu breyst vegna heimsfaraldursins og væri því brýnt að fá niðurstöðu Hæstaréttar með skjótum hætti. Hefðu málsaðilar hvorki lýst því yfir að þörf væri á að leiða vitni í málinu né að ágreiningur væri um sönnunargildi munnlegs framburðar í héraði. Því var talið fullnægt skilyrðum 1. mgr. 175. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og veitt leyfi til að áfrýja héraðsdómi beint til Hæstaréttar. Samkvæmt ákvörðun Hæstaréttar var málið flutt um formhlið þess 13. október 2021.

Niðurstaða

9. Í héraðsdómi var til úrlausnar annars vegar viðurkenningarkrafa gagnáfrýjanda um að leigusamningi yrði tímabundið vikið til hliðar og hins vegar fjárkrafa aðaláfrýjanda um greiðslu leigu fyrir hluta þess tímabils sem viðurkenningarkrafan tók til, en sú krafa fól í sér skyldu sem fullnægja má með aðför samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Í dóminum var einungis leyst úr viðurkenningarkröfunni en að þeirri niðurstöðu fenginni var ekki dæmt um greiðslukröfu aðaláfrýjanda. Slík dómsúrlausn veitir aðaláfrýjanda ekki heimild til að leita aðfarar enda felur dómsorð hins áfrýjaða dóms ekki í sér skyldu sem framfylgt yrði með slíkri gerð, sbr. meðal annars dóm Hæstaréttar 7. mars 1996 í máli nr. 347/1994 sem birtur er í dómasafni réttarins 1996 á bls. 786 og 20. mars 2014 í máli nr. 673/2013. Það á við jafnvel þótt af dómsorði hins áfrýjaða dóms megi ráða að gagnáfrýjanda beri að greiða hluta hinnar umsömdu leigu enda er fjárhæð hennar þar ekki nánar tiltekin. Er jafnframt til þess að líta að með kröfu í gagnsök krafðist aðaláfrýjandi greiðslu vegna leigu frá apríl til september 2020 en í aðalsök laut krafa gagnáfrýjanda að tímabilinu frá apríl 2020 til loka mars 2021.

10. Aðaláfrýjandi hefur lögvarða hagsmuni af því að fá dóm um hvort hann á fjárkröfu á hendur gagnáfrýjanda og bar héraðsdómi að leysa efnislega úr kröfum hans eins og skylt var samkvæmt f-lið 1. mgr. og 2. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991. Má um það meðal annars vísa til dóma Hæstaréttar 9. nóvember 1995 í máli nr. 133/1994 sem birtur er í dómasafni réttarins 1995 á bls. 2580, 30. apríl 2009 í máli nr. 485/2008, 20. desember 2011 í máli nr. 383/2011, 13. júní 2013 í máli nr. 35/2013 og 2. júní 2016 í máli nr. 479/2015. Dómaframkvæmd ber þannig með sér að gerðar eru ríkar kröfur í þessum efnum. Fyrrgreindur annmarki á héraðsdómi er slíkur að ekki verður hjá því komist að ómerkja hann án kröfu og vísa málinu heim í hérað til löglegrar meðferðar og dómsálagningar á ný.

11. Tekið skal fram að á það verður ekki fallist með aðilum að um sé að ræða bersýnilega villu í dómi sem dómara er heimilt að leiðrétta samkvæmt 3. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991, auk þess sem fram kom við flutning málsins hér fyrir dómi að aðilum ber ekki saman um hvernig leiðrétta skuli dóminn með tilliti til forsendna hans.

12. Rétt þykir að málskostnaður falli niður fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur er ómerktur og málinu vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar og dómsálagningar að nýju.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.